ヴィークコート市谷加賀町ってどうでしょうか？

＞761

＞案外1年後も売れ残っていたりして（爆

爆笑できるくらい面白いネタかどうかは別にして、たしかにこれは今のところはわかんないよな。
だが、そもそも即時完売をめざして販売戦略練っていないのはあきらか。完成までに完売でいいや、っていうスタンスかもな。つまり自信があるんだよ、ここ意外に。前いったときにきいたところ、40戸は成約してるそうな。即時完売にもっていくには即時完売の経費のかけかたとやり方があり、半年くらいで完売を理想とする物件には半年くらいで完売する経費のかけかたとやり方があるという、それだけの話。ペイすりゃなんでもいいんだよ、あっちにとっては。
あと、一応ジオの払方も様子見で、っていう人も多いだろうから、動きがでるのはそれからかもよ。

もの自体は、つっこみどころが、駐輪場すくな！ってとこぐらいしかないっしょ、冷静にみて。
せっかくネガを自称してるのに、採光の問題（しかもおそらく問題なし）と、ＭＲの張りぼてちら見えが大きなネガ要素じゃ、逆にポジってるよ。最寄駅が牛込柳町、っていうのも悪くないしさ。ＪＲ駅近はダメっていう人もいるなんて話題もあったじゃん。ネガするなら、駐輪場が少ないといかに大変か具体的に指摘しつづけるとかどうか？　

755の言う通りじゃない。
野村プラウドと清水総合開発は違うんですよ。
規模が違いすぎます。
清水はこんな良い立地を獲得するのはめったにないんです。
そのため力はいりすぎちゃったんだよね。
それでよければ買えば良い。
マンションは立地ですよ、やっぱり。

デベも施工も３流だな。ここは・・・

こちらの物件に興味を持っている者です。
皆さん非の打ち所がないとおっしゃいますが、部屋の形は満足でしたか？
当方の検討している広さだと変形で家具の置きづらい部屋があり、どうしても踏ん切りがつきません。

私も部屋は変形でない方がいいと思います。
レイアウトがしづらいですよね。
しかし近隣のマンションでも、変形間取りはありますし、設計上そうなるのかも知れませんね。
例えばその分、南北に窓がとれて風通しをよく出来るとか。(重視する人もいるかと)
建物全体の配置図を入手して見ると何か意図がわかるかも知れませんね。
あとは、それぞれとの相性かと。非の打ち所が無いマンションなんてなかなかありませんから、何を優先するか？ということですかね。

野村は「宣伝費をかけているから売れる」というより
値付けがうまいから、即日完売なんですよ
立地が良ければ高め設定、立地が悪ければ低め設定
駅から遠い南町なんかは低め設定だから人気が出たし、
プラウド恵比寿や代官山は仕様に対して高め、
中野は「中野」という地価の割りには高めだけど、
それでも立地がいいから売れる

ここのネックは最寄駅が実質大江戸線、自転車台数少なめ、変形間取り多めで、
その割りに高いという点ですね
どの程度売れるか分からないけど、今の時点で40戸だと、
入居時期に完売していないか、大幅値下げの可能性はあります
目標時期までに売れるといいですね

コントロール通りに売れるデベなんてほぼいなくて（上手い下手はあるけど）、
外すと宣伝費や値下げ分で余分な費用がかかったりするし、
売るのに時間がかかればかかるほど、物件イメージも下がりますしね
基本的には「売るまでにかかった時間」が市場の評価で、
将来売却時の値段に跳ね返ってくるので、早く売れるといいなと思います

プラウド即日完売の件は、他のマンションのスレでもしばしば出て来ますね。でもどこもプラウドばかりで、パークハウス即日完売とか、ブリリア即日完売とか、そういうのは見かけないけど。
他のマンションの売れ方はどうなのだろう？。
別にプラウドをけなすつもりは無く、純粋に質問です。

パークハウスとかブリリアの即日完売は、私はあんまり聞いたことないですが、
それなりにあるのでしょうか？
基本的に市ヶ谷～番町麹町位までしかみないせいかもしれませんが・・・

最近のパークハウスの即日完売は、石神井公園くらいかなあ。

ありがどうございます。即日完売は、他にも少しはあるようですね。

う～ん。もっとあるかと思いましたが、そんなもんなんですね。
プラウドは即日完売をふんだ販売戦略をたてているのでしょう。立派な広告、よくはいっています。
あとは・・・スミフのお手並み拝見か。

マンションによって、即日完売を目指すところもあれば、
具体的購入希望者が出た部屋をその都度短期間公開販売し着実に売り切る作戦を取るところもあるようです。

まあデベにしてみれば短期間に多めの宣伝費をかけて売り切るか（それでも魅力的な物件じゃなきゃ不可能ですが）、宣伝費を抑えて長期で売るかで、宣伝コストの総額はあまり変わらないケースもあるのでしょうね。
でも入居者にしてみたら大違いですよね。
入居後もマンションに大団幕が掲げられ、場合によっては1～3年経っても外部の人間が内覧に出入りして、ご近所に「まだ売れないのね」と噂され・・・。
スミフのマンションはハコ自体は嫌いじゃないのですが、こういうのは避けたいので基本的に対象外にしています。
個人的には入居時までに売り切ってほしいですね。

市谷加賀町という立地を選ぶ人って単に利便性や交通の便じゃなく単純に「この場所がすきだから」という要素も多々ありそう。
デザインや設備、仕様もふくめてこの場所を選ぶ人に好まれそうな雰囲気ありますね。早い時期という訳ではないかもしれないけど順調に売れていきそう。

＞775
わかる。スミフが営業代行を担当している物件で、まじめに検討したのはここがはじめてだった。スミフは、なんていうかちゃんと売り切るが・・・、いまいちコミュニケーションが淡々としてるんだよなあ。ここを三井がやったらちがったただろうとは思う。とはいえ、他物件での三井の懇切丁寧で熱意ある営業にプロだな～と感じつつ、営業は淡々そのもののこちらの物件が段違いにいい、という判断は変わらなかった経験上・・・要は物件なんだよね。かしこいのは清水総合開発ってことか（スミフで十分という判断？）。ハコと土地に自信があるんだろう。
結局自分は諸々あって東京にご縁がなくなってしまいましたが、その後がきになりのぞかせてもらってます。パークコート市谷加賀町２丁目、裏千家、フォルムなど、いい一角になるよな。道幅広いし。

即日完売、いや長期で売っていくのもデベのやり方云々あついやり取りがあったので、
あと数カ月で引き渡しなのかと思いましたが、物件概要みておどろいた。
入居、ほんとに来年の９月下旬なんですね～！　
まだまだ先、というか、１年以上もあるとは……長っ！　工芸品かいっ。
いやはや気合がはいった物件なことはたしかですね。

清水にしてはいい土地すぎて仕様までがんばちゃって値段まで頑張りすぎ、
なんていう揶揄がありましたが
ある意味頷けた（笑）。
ここは、外観が完成にちかづけば売れるタイプの物件でしょうね。

なんとなくですが、今までいくつかの物件を検討しスレを見て来て、
「ここは売れない」というネガ意見が多い物件は実は人気で早めに売れて、
「ここは売れる」という意見が主流の物件は長引くイメージです・・・

>779さん
確かにそうかもね。
でもそれは、完成間際で売れ残りそうで、焦った関係者が「ここは売れる！」って書き込むからですよ。

ここは、まだ完成まで1年以上ありますから、全然わからないですよね。現時点では、素直な感想なんだと解釈してもよいのかと。
みんな気が早い感じですよね。

たしかにネガにもしてポジにしても気が早い。というか、まだまだ全くよめないね、そんなに先なら。
一年以上って、相当先だよね、ほんと。
板がネガもポジもでにぎやかになるのは競合物件がでてきて、っていう展開と、やっぱり間近。
現段階ぐらいだと、ほんとにここを気に入ってる人の書き込みなんじゃない？　と思うが。　
詳しそうだし、きいたら教えてもらえそうだから、検討には助かる。

販売長期化の予感・・

自分は、正直もうひとこえ値段を下げてほしい！
ほしいけど高い。

入居来年の秋じゃなあ、スミフが動くにしてもまだ先だろね。

No.758さんが「値付けもよく，物件もよく，というならそれこそ即日完売になるのでは？ 」
と書いているけれど、即日完売になる物件は「買い手にとっていい値付け」という
ことです。逆に言うなら「売り手にとっては安すぎる値付けだった」ということになり
ます。デベにとって一番いい値付けは、即日完売にならず、売れ残れず、というラインです。
ヴィークコート市ヶ谷加賀町は、ちょうど良い値付だったのか、やや高すぎたのか、微妙な
ところですね。
さて、野村は、「プラウドは人気あるから、うかうかしていると、この物件も
即日完売になってしまうかも」というイメージを消費者に受け付けるためなのか、
時々、利益率を大幅に落として、お買い得物件を作り、「プラウドＸＸ、即日完売！」
というニュースが蔓延するようにします。　このように戦略的に、物件を選んで「即日完売」
の値付をしてくる野村の営業センスは、ズバ抜けています。

なるほど。売り手のセンスなわけですね。
安かろうやっぱりちょっと悪かろう、でもプラウドを買えるぞ！なプラウドが（戸境壁乾式など、結構大胆）
最近混ぜ込まれているのはそのせいですか？　シリーズ内で調整できるのは一大ブランドシリーズの強みですね。
あのテレビＣＭとかたしかに上手い～、乗せ上手！　おもわずあの音楽にのってしまう・・・。

ヴィークコート市谷加賀町はスペックはかなりいいとは思う。が、知名度低すぎ。乗せ上手の野村の営業とはまたちがう、なんというか……泰然朴稔営業というか、ねえ。いい物件だからまあ１年あるし気長に売るよ、という。地元周辺ではけるの待ちなのかね。

プラウドのテレビCM、数年前にやたらと流れてましたよね。いったいどれだけの宣伝費をかけたのだろう。
当時マンションに興味は無かった私にも、プラウドのイメージが刷り込まれましたからね。
今売れているのもCMの影響は大きいと思いますよ。

プラウド恵比寿。中低層で乾式壁なんですよね（笑）。
確かにここはいいと思います。

乾式壁は軽量化出来るから、タワーなんかにも多いですよね
今住んでいるのがタワーでまさに乾式壁なのですが、
両隣の生活音が聞こえてきたことは、入居後数年間一度もないですよ
音漏れに関しては乾式かどうかより、遮音性のグレードによるようです

私も乾式を好んでいるわけではないですが、
遮音性に関しては乾式じゃなくても弱い物件もあるので、一応補足してみました

いい物件だと思うし、素直に欲しい。でも高すぎるだろこれ・・・。

親のスネをかじれない購入者には手が届かないよ・・・。

乾式壁、防音性については改善しているようですね。
それなら問題なさそうですよね。よくわかります。

一般的に乾式壁はコストダウンのイメージですが、防音性を高めると割高になることもあるそうです。
つまりマンションによってはコストダウンとは言えず、乾式壁だからダメとは必ずしも言えない。

ただし、未完成物件の場合は実際に確認が難しいですよね。乾式壁は現場での施工がまずいと仕様の性能より防音性が落ちることもあるようです。(大手なら大丈夫かな)
あとは、隣家でのガス爆発などの際は耐火性が落ちることもあるとか。まあそんな事は滅多に無いことですから、乾式壁でも大丈夫なのでしょうね。

この物件は、乾式壁では無いのですよね。

タワーに改良された乾式をつかうのは軽量化につながり必然性があるけど、
中低層の場合、残念ながら、単なるコストカット目的での使用以外考えにくいです。
改良された程度の良い乾式は、湿式の２倍以上の費用がかかるからです。

軽量化の必要のない中低層マンションに「あえて乾式」を使用・・・
というときの目的はひとつ、コストカットでしょうね。

イメージだけで不動産を買うほど、購入者は頭悪くないと思いますが。

限定的ですが、プラウド上原及び恵比寿、営業から一度も電話の一つもきませんよ。

物件価格の一割が広告費なのはほぼどの物件でも変わらないでしょう。

昔みたいに抽選当たり前即日完売の時代じゃわないからこそ、即日完売は実績として抜きん出ている。

売れなければ利益が出ないんだから、売ってナンボでしょう、自由経済は？

単体として上原や恵比寿と比べるのは間違っていると思います。購入者層がこの物件よりも明らかに高所得者だから。

＞７９３さん
？
恵比寿や上原とは、だれも比較してないような・・・。
おっしゃるとおり、こことはまったく関係のない物件ですよね。
ほんと大人気物件でしたね～。

プラウドシリーズについても、ここのスレッドに書き込みしている人は
みんなその優秀な戦略をほめてるよ。

この物件は乾式壁ではないですね。なんでかちゃんとつくちゃってます。
しかも石膏ボードをつかったいわゆる二重壁ではなくクロス直貼。
躯体に関してはいやみなくらい仕上げてきてます。

いっそ乾式だったら……
「ほらやっぱり手を抜いてるところがあるじゃん！　
壁につめものはだめだよ！
他も手抜きしてるんじゃない？」
なんて具合に……（妄想ですみません）、
あきらめがつくのにと、むしろざんねんでさえある今日この頃ですが。

100万でいいからひいてほしい（793さんご指摘のようにお金持ちではありません）。

この近くだと、ジオ市ヶ谷払方町の仕様が気になります。
加賀町のようにしっかりと造ってくるのでしょうか。
土地そのものもここよりかなり狭いし、２棟に分かれる小規模マンションですけどね。
管理組合とかどうなっちゃうか不明ですが、構造や価格、間取り設定は非常に興味深いです。
（うちの場合は、特別払方町に住みたいと思わないので検討外なんですけどね。）

新日本建設って悪い噂しか聞かないけど平気かな

どうなんでしょう。
私は悪い噂もいい噂も聞かないけど...。
（ネットでわざわざ、いい噂を流す人もいないでしょうけど。）

でも本当に悪い噂ばかり（？）の会社なら淘汰されているでしょうね。

南向きがいいのは誰もが認めると思いますが、ここは東と西ではどちらがいいのでしょう？

東じゃないでしょうか。
西は昔ながらの民家が隣接していますから，眺望としてはげんなりするかと。

西の低層階は民家が少し近い分、若干眺望に影響あるのかな。
MRのパソコンで予想図を見た印象では、
４階以上になればあまり気にならないかもと思いました。

こちらのマンションの場合、東西というより、
間取り優先でえらんだほうがいいような。
間取りに加え、通風など考慮すると、角部屋がベストだと思ったけど
中住戸にくらべ２割は高かった・・・。

東は冬場邸宅よりの暖炉の煙がくる可能性が考えられるのと
例の大日本のタワーの日影の影響は西の方がでにくいとききました。
といった具合で、東西にたいした差はなく、
東でも西でも、悪くない。問題は価格だけでした・・・。

暖炉の件、気になって営業さんにしつこく聞いてみました。
東側には外国人（フランス人？）のための高級賃貸住宅があるようです。
その中の一戸に該当の暖炉があるのだとか。
（恐らく、煙はそれほど気にならないのでは？と言われましたが、
さすが営業さんなので断定表現は避けて、絶対に大丈夫とは言いませんでした。
でも、毎日モクモクして洗濯物も干せないようなものではなさそうとのことです。）

実際を見ていないので、私もあいまい表現になってすみません。
自分の中ではあまり気にならないと考えています。

>問題は価格だけでした

確かに、もう少し安いとうれしいですよね。
市谷加賀町だと、坪単価はこれくらいになるのかな。
いろいろな都合でここに住みたいけれど、価格だけを見ると、つい山手線の外側に目がいってしまいます。

＞799さん
東棟には水平循環式駐車場がありますから、構造としては西側が安定しています。
そのおかげもあって東駐車場上の2LDKは6000万円ほどでだしていたので
お手ごろ感があり抽選・完売でしたね。
東と西はときかれれば、お金があれば西の角がいいんじゃないか、
というところでしょうか。
南は間取りえらびがやや難しいかんじがありました。

799です。

皆様、ご親切にありがとうございます。
参考させていただきますね。
といっている間に、なんと100平方メートルの部屋も完売みたいですね。私には買えませんが。いい間取りはやはり売れるようです。

南の間取り選びでやや難しいのはどのあたりでしょうね。
私が思うのは、一部の部屋でリビングダイニングが17畳もあるところが気になるかな？
他の部屋とのバランスで広過ぎかと。
お客様を呼んでパーティーとか、日頃の開放感はすごいとは思いますけど、寝室が狭くなりますものね。
社交的な人向きだったりするのかな？
100平方メートルクラスの間取りならバランスはよくなりそうでしたよね。でも、予算が厳しい。

VC市谷加賀町のマンションギャラリー周辺を歩いたけど、
このマンションの広告は、ほとんど出ていないですね。
あまり売る気がないのでしょうか。

プラウド神楽坂イーストの広告は、
あちこちに貼ってあって、かなり目立ちましたけど。

たしかに。
ブランズの田町と砂土原の広告チラシなんかも結構はいってますよね。
広告につかう費用をけちっているのは
住友不動産販売か清水総合開発か・・・。

最寄り駅にも広告が無いし、確かに静かですよね。
でも「都心に住むby SUUMO」8月号という雑誌にしっかり4ページの広告出てましたよ。

最寄駅には一瞬地味に広告をはってましたが、一週間ほどで撤収してましたね。
気付くか気付かないか、っていう場所でした。
もっとどーんと貼りだせばいいのになあと、すこし可笑しかったです。
どこまでも控えめというか何というか。

清水が親会社だから、竣工までに完売すればいいという方針なんでしょうか。