ヴィークコート市谷加賀町ってどうでしょうか？

矢来町でも矢来ハイツ跡なら魅力的。あんな広い敷地は他にないでしょう。まあでも当分先だから、ここの検討者とは重ねらないのでは？
それよりも、東電の白銀寮、あれが今回の件で売却対象なのかが気になる。。。
あの立地は結構いい。

まぁ年収トップ10企業に勤めてて、ちゃんと貯金してれば、専業主婦・親からの援助なしで、1億位の物件は買えるわな。でも、そんな人ばかりではない。これが普通の感覚です。金入ると、色々と遊んじゃうのも事実(笑)

東電の敷地は今後たくさん出てくるでしょうね。
それも近いうちに。
世田谷区には東電の広大な寮や、運動場がたくさんありますから、
大規模開発でたくさんマンションが建つでしょうね。
反対運動もすごそうですが。
周辺住民も、まさか東電の敷地が投げ売りされるとは
夢にも思わなかったでしょうね。

世田谷、文京区は反対運動のメッカ。たしかに周辺のかたは複雑ですよね。

白銀寮跡は個人的な好みでは商業エリアとの込み合い具合でナシですが(すみかえの予定もないんですが)、どんな建物になるのかたのしみです。
五年後とかでしょうか？

ウ゛ィークコートの立地は最近ではヒットでしたよね。大阪府がもっていただけあります。裏千家、パークコートを背にというあたりも環境が安定していて◎。
加賀町、いいマンションがつづいてますね。

購入検討中です。
初心者的質問ですみません。
この地域で3LDK７０m2、8000万円弱は相場なのでしょうか？
個人的には結構高いなーとは思いますが、最新設備もありそうですし、落ち着いた土地柄も魅力的。
こんなものなのかなともおもいます。
皆さんどうお考えですか？

ずっと住むなら坪350前後はありなんじゃないでしょうか。
みんなが書いてますが、市谷界隈は企業の寮が多いので、新築の戸数も多くなるだろうから、ちょっと住んで売るとかは厳しいかもしれないですけど。

気持ち高めな気もするが、買う人は買うから、ちゃんと売れるのではという感じではないでしょうか

ここは立地が一番のネックです
もうちょっと市谷に近ければ・・・

でも砂土原の奥まった高台の上は、なかなか出ないですね

立地のお好みも、やはりそれぞれですね。

当方は、ＪＲの駅が近隣にある立地は
何となくざわつくので苦手です。
宅地らしい加賀町の立地にひかれ
建設予定地近くのマンション在住です。
歩いて7分の大江戸線はなかなかつかえます。
朝も夜もすいてますから、座って出勤でき快適。
お勤め先の下車駅がこの路線に縁がある方でしたら
ほんとに楽ですよ。

この立地、この仕様で７０ｍ２、８０００万円弱は妥当です。７０ｍ２、７０００万円だと安すぎて皆が殺到します（プラウド市ヶ谷南町みたいに）。牛込柳町や神楽坂で、直近２年くらい売り出されたマンションを見ても、本物件より相当レベルの低い物権で、７０ｍ２、７０００万円くらいで売れていたりします。そんな物件を、そんな値段で買う人が一杯いるから、デベロッパーはマンションをバカバカ作るのだろうけど。

坪単価も階数、方角で当然変わりますけど、南側・高層階で＠４１０万は高いでしょうか？

高くはないでしょう。どうせ作るなら、80平米からの部屋しかないマンションを作ってくれたらいいのに。
それならなお、＠400からでも買いますよね。

部屋が全て80㎡以上、いいですね
エントランスが半地下というのもやめて、天井がもう少し高くなれば最高です

エントランスがフラット、コンシェルジュ付き、天井高270なら＠450でも欲しい

>360さん
ここ数年で売りに出された70㎡7000万の物件を「ここより相当レベルが低い」」とおっしゃってますが、
具体的にどの点のレベルが低いのでしょうか？
正直ここも造りは特別ハイレベルではないように感じますが・・・
ちなみに南町は、70㎡で南向きだと確か8000位でしたよ

最高価格は、１２０平米で１５，１７０万円となっているようですが、高いでしょうか？どうでしょう？

70〜90平米が当方の検討していた広さで、三年ほどかけ、中古もふくめこのあたりのマンションを70はみました。
ここは、70〜90平米の部屋に関してはもちろん安くはないけど適正な値付けをしていると思いました(一億超えの部屋は検討したことがないのでわかりませんが・・・)。
建物、仕様もいい。

安いのには理由があります。相場より安い物件には、何かあるわけで、あまり好ましくない感触をうけます。

間取りと方角のバランスがなやみどころです。南より西のほうに気に入った間取りがありました。みなさんはいかがですか？

方角でいえば、西側は小さい戸建が密集しどうでしょうか？日当たりや眺望は、やはり南側と思いますが。

＞３６５
何を優先するかですよね。
方角が△だと、間取りがマル。
間取りが△だと、方角がマル。
全体が売れるようによくできてるものだと感心します。

たしかに南の室外機置き場のためにへっこんだかたちをした
洋室は微妙でした。高いのに！　でも道路に面しているのはいいです。
西はきれいな部屋のかたちをしていて暮らしやすそうだったり、
動線がよいものが多いなと思いました。
戸建ても人が在室していることが多いことからセキュリティ面はアップしますし
例の大日本タワーの影響はいちばんうけずにすむのは西とのこと。
東は隣宅からの暖炉の煙が冬場は注意らしいですが、ひらけてますよね。
大日本タワーがどんな風景をつくるのか未知数ですが。

確かに大日本タワーの詳細がわからないのが不安なところ
計画の詳細が発表されたら、なんじゃこりゃとなる可能性もあるから

ここの計画は、住民と東京都、大日本印刷で時間をかけてすりあわせしたものです。
詳細も発表されてますから
おそらくＭＲで確認できますよ。

いまは少ない公園や遊歩道がふえ、住空間としてのゆとりがうまれるので
むしろはやく完成させてほしいというのが近隣の希望なのですが。

外苑東通りの拡張工事も
遺跡の掘り起こし調査で長引いていましたが
ここ一月でだいぶすすんできました。
ウ゛ィークコートもよい建物になり
ふさわしい方々がすんでくださいますように。

住環境は最高、価格も問題ないのですが、
市谷駅からの距離とエントランス半地下というのがどうしても気になってしまいます

移動は電車の場合メトロ市谷駅利用が中心なのですが、
立地の不満って住んでから解消されることはあると思いますか？
市谷エリアの市谷小学校か愛日小学校の学区内に住みたいので、
学区という意味では最高なのですが・・・

阪急の払方町を待つのがいいかも

ホームページを見ると、いろいろな間取りがありますね。南側以外だと、日当たりが良いのは西か東かどちらでしょうね？
まだ、建設前なので、現物が見られず迷ってしまいます。

>370
逆に考えれば、市ヶ谷駅から少し遠くて、エントランス半地下だから、その値段という考え方も有る

払方の阪急の物件ですが、２４戸と１７戸の２棟が建つそうです。間に道路が通るそうです。南側は２４戸の方で５階建て（だったと思う）。広い間取りでも１００平米弱とのことです。６月から工事が始まるようです。

払方町と加賀町だと、地価が５０～６０万/坪程度、払方町の方が高いです。土地の所有権が８坪程度だとすると、それだけで４～５百万程度の価格差がつくと考えられます。一方で阪急が売り出しているジオ文京大塚仲町は、坪単価２７０万円で売り出されてるそうです。ということは、８０ｍ２ならば６５００万円。大塚４丁目と払方町の地価は１００～１２０万/坪程度違います。土地所有権８坪として、８００～９００万円ですから、払方町の想定価格は８０ｍ２で６５００＋８００～９００＝７３００～７４００万円、ということになります。これでは相場より安すぎます。ただ、この大塚仲町のケースから想定して、阪急は東京で知名度が低いためか、あまり高い値をつけないと思われます。その割に、大塚仲町なんかを見ていると、仕様はよさそうです。払方町まで待つ方がいいのか、加賀町で決めるのか、判断は難しいですね。

ジオ文京大塚の８０平米台は、一階をのぞいて、７０００～ですよ。

ジオ大塚仲町を検討しておりましたが、参考までにヴィークコートのMRに行ったところ希望が逆転してしまった者です。ジオの仕様は、お風呂もゆったり、洗面所もゆったり、廊下の幅までゆったりで、関西のリッチな文化を反映したとてもすばらしいものだったのですが･･････結局立地がわれわれには完全にアウトでした。
参考までに個人的な感想を以下にかかせていただきます。

ジオ大塚仲町
１）建設地自体は宅地なのですが、商業用地との隣接接点になっていて、環境が不安定（高層のビルの建設予定があるそうでした）。
２）近くの公園には浮浪者の方のテント小屋があったり、近年切りつけ通り魔事件もおきていました。
３）大通りの交通量を反映して空気がよどんでいて、いくら私立・国立の有名学校に近かろうと子供たちと安心して暮らせる物件ではないように感じました。
４）マンションの前は墓地（寺院）で景観がひらけているときいたのですが、電線が埋め立てられていないために、窓をあけると電線が視界をさえぎります。

ジオ文京大塚については全く同じ感想を持ちました。
ただ、こちらは、ジオよりも一回り価格が高く、その１０００万円が出せなくて断念しました。
ここが買える方がうらやましいです。

大塚仲町と市ヶ谷加賀町
立地では比較の対象にならない気が・・・。
圧倒的に市ヶ谷加賀町でしょう。
大塚仲町もわるくはないのでしょうけど。

とくにジオの場合、377さんが指摘されているような
人によってはかなりきつい立地。

立地の悪さは仕様ではのりきれません。
ジオが安いのは当然ではないか？

阪急がいくらで払方を売り出すのか、そしてそれはＶＣ加賀町と比較してどれくらいの値差になるのか、という点が話の本質であり、その分析過程で大塚仲町の話がでているだけのこと。大塚仲町とＶＣ加賀町は、そもそも比較の対象にはならないよ。

すみません、このあたりの物件比較好きです。
いつかは買いたいと思っていますが、色んな都合で７，８年は先の予定。
いまは物件探訪ウォッチャーです。

ここおもしろいです。わたしも阪急の大塚のジオ
清水の市谷加賀町のヴィークコート両方MRいきました。
阪急のジオ文京大塚は、すでにみなさんお話になっているように
あたりまえですが、もう「立地」は×でした。
380さんのご指摘のとおり、単に払方と加賀町物件比較の流れのなかで
挙がってきただけかと思いますが
ジオのＭＲにいってみたことは、払方と加賀町を比較する上で無駄ではなかったかも。
阪急と清水、「建物」について大きな違いがあり、なるほどな、でした。

阪急物件は、ラグジュアリーで仕様はいいのですが、
よく話をきくと、戸境壁に空気層がはいっていて音が反響しやすく
防音性が低かったり…･･･などなど、表面の「仕様」にお金をつかい
「躯体」がややおろそかになったかんじでした。
一方ヴィークコートは、質実剛健。
戸境壁はきちんとコンクリートクロス直張りで仕上げてあり、防音性に配慮されたつくりでした。
地味だけど、躯体にもお金をかけいい仕事をしている様子がうかがえました。
まあ、阪急にはそういう傾向があるってことでしょうか。
華やかで一見とてもいいんですが。

これは好みでしょうね。
わたしはマンションは立地と躯体（特にこのご時世ですし）
だと考えるほうなので、ジオＭＲを経て、払方への期待はかなりしぼみました。
ＪＲに少しでも近いほうがいい人は払方？

ここのマンションはエントランスが半地下と言うのがネックだとか。

住宅地域のため、高さ制限があり、１階分を下げて高さを稼いでいるのですね。
大雨のときの浸水などの可能性があるのかも。
でも、ここはわりと高台にあるし、排水溝もあるので自分としては
あまりマイナスだとは思っていませんが、甘いでしょうか。

また、近くに大日本印刷のタワーが建つのもネックでしょうか？
モデルルームで日陰の予想を見ましたけど、
一応ぎりぎり午前中の数分間くらいはかかるかもとのことでした。
それならあまり影響はないのかな？と思っています。

このマンション、他にはあまり問題ないような気がします。
なかなか良い物件だと思い、購入検討中です。

皆さんとっては、他に心配なことってありますか？

最近ではペットＮＧのところはほとんどありませんが
ペットＯＫな点でしょうか、個人的には。
動物が苦手なので･･････。

エントランスの掘り下げについては、
ハザードマップの浸水予想図を確認しましたが浸水該当地区ではなかったので
問題ないかと思いました。高台の効果でしょうか。
加賀町１丁目や話題の（？）払方町には結構浸水地区がありましたが、
加賀町２丁目はまったく白地のノーマークでしたよ。

ペットOKだと、マンション内を堂々と散歩したりできるのでしょうか？
私はペット好きだけど、嫌いな人には辛いかも、ですね。それとも共用部は禁止とかの制限があるのでしょうか。
因みに、今住んでいるマンションはペット不可なのですが、犬を飼っている方がいるようです。床にオシッ◎をするのでエレベーターの床が床張替えになっていました。そういう事はさすがに困りますよね。

＞３８４さん
わかります！
ＮＧマンションでこそ、隠れて犬やネコを飼っていて
バルコニーでシャンプーしてみたりする方は意外に多いものですよね。
私も前のマンションでそんな隠れ飼い主さんたちになやまされました。
ただ住人たちも、飼ってしまった動物をどこかにやってくれと言うにも言えず
非常にこまった状況に・・・。

結局、都会暮らしで飼いたい人は意外に多い、という現状をふまえて
飼う人がいることを前提に、規約をきびしくしておくのがいちばんいいんです。
今住み替えたマンションはそれです。
かなり厳しく規則が決まっているため、問題のある人には管理会社や組合などを通して
「これこれこういう規約を守ってください」と言えるのでとても楽です。
おかげでマンションのなかで動物をみかけることはありません。
大事なのは、管理規約です。

こちらも営業さんに確認したところ、かなり厳しい規約がありました。
共用部では抱きかかえ、床におろすのは禁止。バルコニーに出すのも禁止だそう。
さらに、動物を飼う人は全員ペットサークルというものに入会して
交流＆お互いのモラル向上をはかることが義務付けられていました。
動物好きもそうでない人もうまく共存してゆけそうでした。

管理規約は最初が肝心なので、その点もここはいいなあと思います。

385さん、
情報ありがとうございます。
規約は一見面倒ですが、きちんと暮らす人には味方になってくれそうですね。

管理規約、しっかりしてますね〜。
情報ありがとうございます！

この付近で3LDK探しています。小学生のこどもがいます。ここの近くにシティハウス市谷薬王寺というのができますが、どちらがいいのでしょうか？
市谷小学校に行くなら学区の関係上、市谷加賀町になるのでしょうが、子育てが一段落したら、売却して郊外にいく可能性もあるかも。なるべくなら将来性がある物件を探しています。

388さん
3LDKをお探しの小学生のお子さんをおもちの方とのこと。
あくまで私見ですが……そもそもヴィークコート市ヶ谷加賀町と
シティハウス市谷薬王寺は、比べる物件ではないように思います。
ヴィークコートは小さい部屋もありますが、基本ファミリー向け永住志向のマンション。
MRにもお子さん連れの方を多くみました。
シティーハウスは、DINKS＆単身者むけの物件で、実際MRもそんな雰囲気でした。
賃貸にだす投資用に検討している方もいました。
いちばんには、価格帯がかなり違います（シティハウス＜＜ヴィークコート）。

ということで、どちらがいいか？
ときかれたら、単身者やDINKSの方で、帰って寝るだけ、
とにかく一分でも駅に近い方がいい、という方はシティハウスへ。
それで、次のマンションか戸建てを買う時に
同じような方に買ってもらえばいいかと思います。

ただ、388さんはお子さんをおもちということでしたら外苑東通り沿いは心配な点が多いです。
ハザードマップなどをみると外苑東通り沿いは過去に浸水を
おこしたこともあったり、土地が低いのでどうしても排ガスがたまりがち。
加賀町近辺高台エリアの不思議と空気の澄んだかんじはのぞめません……。
お子さんがいらっしゃって、また物件自体の将来性も、
とお考えになっているなら、ヴィークコートでしょうね。
あとはもうほんとに資金の問題ではないでしょうか？

389さん。
教えていただきありがとうございます。
ヴィークコートは家族向け永住物件なのですね。

シティハウス市谷薬王寺は、販売価格未定なので
詳しい比較ができずにいました。
両者の性格が違うことも初めて知りました。

薬王寺の販売まで待つべきなのかとも思いましたが、
市谷加賀町の方がよさそうですね。
不思議と空気の澄んだ感じ、というのは同感です。

この物件の間取りって、おもしろいですね。
、
リビングダイニングが、２部屋に分離しそうな配置に。
（うまくいえないけど...。詳しくは公式ホームページで）

モデルルームで見たときは、
和室が開放されていたためか、あまり違和感はなかったけど。

もうすこしまっすぐ（長方形）なリビングダイニングには
ならないのでしょうかね。

＞391
わかります
もう少し何とかならない？って思いますよね
家具の配置もしづらいですし、視線が遮られるため広さが感じられないので、
うちは購入するなら入居前にリフォーム必須だねと話しています

391さん
たしかご希望の長方形リビングの間取りもあったような。。。？ワイドスパンや、横長リビングなど、間取りがかなり豊富だった記憶があります(私は窓側に開口部分がひろいリビングがすきなので長方形リビングがある田の字型の間取り図はもらいませんでした)。整った形のいい間取りもあるんですが、そういった部屋は角部屋だったりで3〜500万円くらい高いんですよね。。。
間取りと価格のバランスまよいます。

392さん、393さん。
ありがとうございます。

なるほど、あのリビングの間取り、家具は置きづらそうですが、窓に接する部分は広く明るくなりそうですね。気がつきませんでした。

また、そういう間取りではない物も少ないです一部ありますね。

べんきょうになりました。

間取りと価格のバランス、難しいですね。

1次販売で何部屋売れたのでしょうか？

先週ＭＲにいきました。
そのときは半分のお部屋の契約が成立と
10件の抽選申し込みがさらに入っていると
ききました。
わたしがいる間(平日の昼間です)も
三組ご夫婦で、おひとり男性がみえていて
席は埋まっていました。

第一期の初回は、30戸のうち20数部屋の申し込みがあったようです。
その後はさらに数戸ずつ追加募集しているようです。
どれだけ売れたかはわかりませんが…。
詳しい方いませんか？

397さんはどちらか買いたい部屋があるということでしょうか？それとも売れ行きをお知りになりたいということでしょうか？

私も一次抽選直後に同じお話↑をききました。その後の状況を伺ったところ、やはり契約数で半分弱まできたということだったような。

不動産は立地なので、
ここは即日完売でなくても、売れてしまうでしょうね。

半分すでに売れたときいて本当？と、
おどろきましたが
まあ、いま満たしたい要件にもストライクですしね。
そんなものか。

・東京駅から5キロ圏内
・高台
・低層
・地盤
・ハザードマップ該当なし
・安定した地域環境
・旧、武家のお屋敷町
・人気公立学校学区
・地震につよい大江戸線駅6分
・地区も街路樹が植えられたり公園ができたりで
今後発展がみこめる。

売れるものはどんなときも
ちゃんと売れるものなんですね。