ヴィークコート市谷加賀町ってどうでしょうか？

１１５さん参考になる資料をありがとうございます。

でも、やっぱり・・・。
加賀町かなり安全なのね、という感想かわりませーん。
新宿なのに、すごいこのエリア！
とすらおもってしまいました。

なんというか・・・。
１丁目にあるパークコート加賀町と
２丁目にあるパークコート加賀町2丁目で
どっちがいい？　ってきかれたら
外観、駅までの距離などなど勘案して
即答で二丁目のほうですー。
となるぐらい、「１」と「２」のちがいは
瑣末な問題の気が。
すみません・・・。

加賀町はいいですね＾＾

にしても、全体あと３００万はさげてもよかろう。
まだ様子見かな。

あの価格で売りきるつもりではないだろう。

「あの価格」ってどれくらいですか？350万/坪くらいって聞きましたが。。

プラウドの南町登録しましたが・・買えませんでした。小さい部屋はスペックが高く良いと思いましたが、営業の方から平均３７０と聞いて８５㎡となると高いかな。この誤差？３５０万と３７０万８５㎡で５００万の違いが・・・３５０万このくらいが買いだろ。

ブランズ小石川も大幅にさげましたね。
ここはどんなタイミングでさげるか。
戸数がこの半分だったらよかったなあー。
以外に大所帯ですよね。
この大所帯感を反映して３３０でどうでしょう？

小石川ってパークフロントのことですよね。
あそこはもともとの予定価格でそのまま出してますよ。
もともと激安なんですよ。
周辺住民とのトラブルとか地盤の問題があったから。
まだ半分以上売れ残ってますね。

あそこは坪２８０とかだから、ここと比べても何の意味もないと思うんですけど。

９０平米台の部屋はいくらなんですか？
自分でＭＲに行くべきでしょうがどなたか教えてください。

大日本印刷のタワーの問題もはっきりしてきましたし、私はここの70台３・４階を6500～7000万で買いたい。個人的には南より、東・西棟の奥側がしずかそうで好み。買うか他でるのまつかは、本当に価格次第。どうなるでしょうね。

128です。
＞127さん
90台は11000万より、です。

＞128さん
90台は11000万台なのに、70台３・４階を6500～7000万で買えそうですか？東・西棟は安そうでしょうか？

新日本建設株式会社って、聞いたことないな・・・。

今時免震でもないし、大丈夫なんだろうか？
アフターケアできるのかな？

売主の清水総合開発というのも聞いたことがない。
清水建設関連なら大きいと思うが、それなら清水建設が施工するよね？

最低の広さのが部屋が47m2というのも気になる。どういう人のための
部屋なんだ？　

立地が超一流なのは間違いなさそう。でも、それ以外は３流のような気がする。
どうせだったら、５大建設会社に作ってもらって、免震システム、部屋の広さも
全部100m2以上、階高3.5m2というようなものにすれば良かったのに・・・。
値段は庶民では買えないと思うけど、２億くらいだったらまだ出せる人は日本
にはいる。

住所だけで見栄をはるのは恥ずかしいね。

東電の社宅や資産も売却を示していますが市ヶ谷周辺で社宅はありますかね

市谷は社宅だらけですよ

だから住民の経済力は、実は結構ばらつきがあります

土地は一流。
建物もそこそこ妥当。

でも、大日本さんの動きがきになって
あと３００万くらい落としてくれないと
なんだか動けない、はずみがつかない。

結局日陰にはなるわけですよね。
加賀町１丁目・２丁目は
よくわからん大日本印刷のタワーの。
よいニュースとしては外苑東通りの整備拡張かな。
でもこれも、いいのか悪いのか。

３ＬＤＫの予定価格を教えていただけませんでしょうか？

市谷は社宅も多いし、意外と昔からの住人もいる
新たに引っ越してきた住人とその他の収入格差はかなり激しいと思いますよ
車もベンツやBMがそこそこいる反面、10年選手のおんぼろ国産車もいたりする

本当に無知な方が出てきました・・・・

１部に上場して配当も出てる会社ですよ。

１３１何を書き込みたいかわかりません。

少し自分で調べょ。。。。。。。。

はずい

このエリア、貧乏人は住めないだろー　１３４さん

車そんなに持ってないだろー　１３７さん

市谷の社宅は大手銀行など大手企業が中心なので、近隣の学校のレベルは高いと聞きました。

新宿区の中でも愛日、市谷、津久戸小学校は偏差値Top3で、全体的にレベルは高いですよね
（年によって前後するとは思いますが）
教育熱心なご両親も多く、中学校受験率も、どの学校も同じ位高いそうです
でも学校によってカラーは大分違っていて、市谷小学校だと社宅の子が多いと聞いてます

ところでこの辺ってすぐ近くに公園がないですね
ベビー連れのお母様方は、小石川後楽園か北の丸公園辺りまで歩くのでしょうか？
遠いですね・・・

市ヶ谷小学校はすぐそばに、とある銀行の大きい社宅があり、そこからの子供が多い
偏差値というか世帯収入が、新宿区の小学校でトップクラス

周りには確かに大きい公園ないですね
神楽坂上まで少し歩いて、白銀公園くらいでしょうか
あるいは歩く距離じゃないけど、新宿御苑

世帯収入１位は砂土原寄りの愛日じゃありませんでした？
でもあそこは１学年１クラスだから、好き嫌い分かれるでしょうね
幼稚園は愛日かなと思ってたけど、保育園と統合されてしまったようで残念です

75平米中住戸で9200万でした。
95平米で14000万。
まあだいたい予想通り。

75平米が坪405万、95平米のは坪485万になるな
さすがに高すぎる気がするのだが
それでも余裕で売れでしまうのか？

プラウド南町より高いですよね
市谷駅寄りは坪単価が高いけど、牛込神楽坂寄りになればなる程単価は落ちるので、
ここの立地を考慮すると、もう少し下がっても良い気がしますね

ただ、この辺りだと中古でも出るのは曙橋か飯田橋寄りが中心で、
加賀町から田町にかけてのエリアで70㎡以上、
更にファミリー層中心の低層マンションとなると、
そうそう出ない気はしますが・・・

１３９さん、そんなことないですよ。お金のない人いっぱいいますよ。赤坂や番町じゃないのですから。
近くのクリニックや病院に来る人たち、ほとんどは中の下ですよ。（年収1000万程度）

＞１４６さん
ほんと？

＞１４７さん
お粗末とは？
ﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰ、二重床二重天井、ＬＤ埋め込みエアコン、複層ガラス……
基本的な高級マンションの要件は満たしているよな？

＞１４９さん
同意です。
結局ここらへん物件がでないんですよね。
地盤もしっかりしているし、教育環境もよし。
ぜひ家族向け低層マンションの物件をもっとだしてほしいものです。
そういう意味で、こちらのヴィークコートは条件はそろったかんじがあり
ずっときになっていてＭＲもいきました。
でも、私も大日本印刷のタワー＆工事の影響がきになります。
あと、価格もやはり高い！
どなたかもおっしゃっていましたが
500万、300万下がると検討にはいれるんですよね。
ここらへんでもう少し他の物件をみるべきか。

この近くはＮＴＴや日銀の社宅がありますが、それらが近い将来供給圧力になりませんかね？

あと向かいの赤いマンションは77年築ですが、隣の奥まった戸建と賃貸マンションと一緒にでかいマンションになってしまったら、ここの南は全滅になりますか？

日銀は数年前に建て直したばかり。しかしこのマンション、高いですね。

みなさんどれくらいだったら買いたいですか？

私は、75㎡3LDKを6000万円。
……既出の値と比べると完全に無理ですね。
ブランズあたりが関の山かな。

>154さん
75平米6,000万円だと、山手線の外へ2～3駅は行かないと難しいですよ。
ここだったら、9,000万円くらいなら、まあ仕方ない価格という感じですね。

>150
中の下が年収1000万程度ねぇ
煽る気満々だな
世間一般的には中の下とは年収400−500万程度
年収1000万なら中の上だろ
このスレ住人で年収1000万有る奴は3割もいないんじゃないのか

＞１５４さん
この近辺の外苑東通り沿いにあるマンションですと７０平米台、６０００万円台後半で買えます。
中層のごく普通（高級仕様ではない）のマンションです。まあ幹線道路沿いに高級マンションは建てないと思いますが。

予算はなかなか変更できないのであとは立地、広さ、仕様等何を優先順位にして選ぶかですよね。
私は立地で選びます。

＞まあ幹線道路沿いに高級マンションは建てないと思いますが。

麹町のマンションみたいに、そういうのも一定のニーズはあるようですよ
友達のご主人は激務の方で、マンションを出て目の前ですぐタクシーを拾いたいそうです

>154さん
私は75㎡東西向きで7500、南向きで8500だったら買いたいです
要するに南町レベルですね
ここはもちろん良い点もたくさんあるマンションだけど、
駅距離、デベ等色々考慮すると、ちょっとまだ高いかなぁ

HPには平成23年4月下旬販売開始とありますが、数期に分けるのでしょうか？

新宿区、千代田区、あたりにマンションを買おうと思っている人、もしくは東京都の住民と広げても中の下～中は年収１０００万で妥当だと思う。
ここを買う人で小さい部屋は別として半数は１５００万程度の収入があるのでは？
公務員やサラリーマンで退職金で買う人は別としてね。
地方に行けば１０００万は高額所得者かもしれませんが、東京ですよね。
わんさかいますよね。２０代後半から。
１５００万収入があっても、９０００万のマンションを買うのは大変で、１４０００万といわれると私は買えません。

うーん・・・範囲が広すぎませんか？
新宿区内も色々、マンションも色々ですから・・・
でも市谷近辺で新築マンションを買う層だと
「中の下～中は年収１０００万」は正しいように思えます
市谷でも千代田区側だと、多分「1000万」は中の下でしょうね

このマンションを買う方の世帯収入は、同じく1500～位のイメージです
でも最近はご両親からの援助前提で買われる方も多いから、
若干下かもしれませんね

世帯収入が近い方が管理組合でもめにくいので、
このマンションの様にファミリー向け広め住戸中心なのは良いですね

世帯年収1500は大したことないけど、世帯主だけで1500を30歳半ばで稼げるのは、日系サラリーマンなら年収トップ10位に勤めてる人達だけ、あとは開業医・渉外弁護士・外資系金融位じゃないかな。まぁ、限られた層だよね。

うちは、夫は30代前半勤務医ですが、普通に1500は超えますよ。
私はそこまでいきませんが、金融とは無縁の外資で1200くらいですし、そういう人は東京だといくらでもいるんじゃないでしょうか。
そうでないと、こんなに市ヶ谷～本郷あたりに続々と1戸1億円前後のマンションが建ったのが、はけていかないでしょうから。

うちも世帯年収は163さんと同じ位ですが（一馬力）、
１億以上の部屋は買う気になれないですね

ここって外から見ると1階の床部分は地面より若干下ですか？
つまり、ここの南の1階は「半地下」ではなく「1割地下」のようなイメージでしょうか？

>163
二馬力の世帯も、子供ができたら一馬力に下がりますからねぇ〜
164さんのように、一馬力3千万が安定的に継続するなら、1億5千万の部屋は買えるでしょうね。
羨ましい(笑)

この手のマンションを購入する世帯の年収は、さすがに1000万以上は軽くあるでしょう
でも実際の平均年収は新宿区在住の人でも数百万が現実
昔から住んでいる人とか、古いアパートに住んでいる人も多いから
東京はやっぱりお金持ちとそうでない人の格差が大きく、お金持ちがそれなりに多いというのがこの手のマンションがちゃんと売れる理由かと

>166
このご時世だし、年収3000といっても1億5000の部屋を買う気になれません
うちは年収の3倍程度の部屋にしたいと思ってます

1億5000の部屋を買う方って、30代で貯蓄が１億以上あるとか、
40代以上でキャッシュで買える方じゃないでしょうか

1馬力なら年収3000万でも、手取りは1800-2000万くらいだもんね
貯蓄の額にもよるが、ちょっと1億5000万はきついのかも

その点2馬力で年収3000万なら出産・育児の問題はあるが、もう少し手取りが増える
二人ともまだまだ同じ収入で働けるなら、一番高い部屋でも買えそう

税金の差額と、奥様が産休中の収入減で相殺という気もしますが・・・

年収1800万円、3ＬＤＫ6500万、２・３階のお部屋がほしいです。年収の3.5倍がだせるぎりぎり……。
現状の提示販売価格とはまだかけ離れていますが、南柏でも20％の値引きがあったらしいですし、
値下がりまちの様子見です。

５月に抽選会らしいですね。みなさんいらっしゃいますか？

ここは20%も下がりますかね？

いや～、都心の人気立地だから20％はあり得ないでしょう

せいぜい5～10％位では？
もし20％引くとしたら、1億5000万の部屋が長期間売れ残った場合位じゃないですか

まぁ最上階なり角部屋は最初で売れてしまうだろうからね
そういうの気にせず条件悪い部屋でもよければ待つのもアリかと

173さんに同意。
たしかに20％値下げは120㎡の部屋以外ないですよね。
私もＭＲの感触から、全体5～10％はひくつもりの値づけだとかんじました。
初回の価格は、様子見でこれ以上値上げすることはありませんが…
というかんじで提示されました。

抽選前の段階で5～10％ひいて
長引かせず完売…という流れだったら上手い戦略。
300万ほどの値下げ（おまけ？）ではずみをつけさせたら、ここは完売しそう。

かなり慎重になる世相だし、大事なのは最後ではずみを
つけさせることかなあ。微妙な値づけだけにいまいち踏ん切りがつかない。
このままいったら「検討中、検討中……」で
他に対抗物件がでてきて完売長期化しそう。
というのは、うちだけか？

部屋にもよるだろうが、抽選のある（人気のある）部屋は値引かないよねぇ
第3期販売位でも売れ残った物件が1割引くらいでしょうか

なるほどー。
この価格帯の１割っておおきいですよね。

５％でも、最後のところで迷っている
ひと押しになる。

ここって外から見ると1階の床部分は地面より若干下ですか？
つまり、ここの南の1階は「半地下」ではなく「1割地下」のようなイメージでしょうか？

市谷でマンションを探しているものです。
175さん、まさにそれは、当方のことのようです・・・ 。
300万さがったら即購入。
さがらなかったら、またしばらくさがそうと
方針をきめたばかりです。
わがやにとっては・・・
300万はおまけとよぶには
あまりにしっかりした額です。
子供の塾の費用が三年間分用意できます！

年収3千万でも1億5千万のマンションは買えないか。まぁ土地の値段は下がってくるだろうから、その時にまた戸建て買うかなと。

いずれにしても都心高台にある当物件は、人気のようですね。

自衛隊駐屯地が近いのは、いざという時心強いのかもね

前は「狙われるから危険」と思ってたけど。。。

防衛庁のそばだと、過激派のロケット弾が飛んでくるかもしれませんね

子供の塾代が厳しくなるようなら、この辺りのマンション買うのは止めた方が良いのでは
基本的にそれなりに裕福な人が買うでしょうから、周りはそれなりの生活レベル
マンションのローンが教育費を圧迫するようなら背伸びしすぎの物件ということです

この場所は地位が高い、いい土地だと思うし、施工会社は大手じゃないけれどデザインはいいと思う。牛込の方にいけば、いいレストランもそこそこあって、生活は楽しいはず。ただ、前の道は大日本印刷の関係で、日中、けっこうトラックが多い。

そんなにトラックが多い気はしませんが
ただ今はこのマンションの建築関係のトラックが多いから正直よくわからないですね～
工事の無い日曜日はものすごく静かですよ
早くこのマンションの工事が終わって静けさが戻ってきて欲しいものです

入居後数年は、今度は大日本印刷の工事でうるさいんですね
近隣住人の方は大変ですね・・・

周辺の交通量は多そうだけど、マンション近辺はどうなんだろう？
大日本印刷関係の配送トラックは通りそうだけど、それほどスピードが出せそうな道でもないし。
まだ周辺を歩いてないのですが地図で見るかぎりだと最寄りのコンビニは薬師寺町の信号のところにあるローソンになるのでしょうか？

大日本印刷関係のトラックは前の道はほとんど通らないですよ。
関係車は外堀通りにぬけるか「お札と切手の博物館（既に閉館）」を通って外苑東通りに出ることが多いようです。
今工事中の大日本印刷の高層ビル関係の工事の車もこのマンションの前は通りません
コンビニは188さんご指摘のローソンがいちばん近いと思いますが、他にも牛込柳町駅から曙橋界隈の外苑東通沿いにたくさんあります。

マンションカタログをみたのですが
排水管は鋳鉄ではなく、塩化ビニールに
薄い鋳鉄を巻いたものらしいです。
高級マンションでは、厚い鋳鉄がスタンダードではないのか？

どなたかくわしい方がいらっしゃいましたら
御教授ください！

どんだけ細かいんだよ！

薄くても性能上がってるってこともあんじゃないか？

確かに
その配水管だけで購入するか否かが決まるのか？って感じですな
素直にすべてを好きなように出来る注文住宅の方がいいんじゃないの

私は数年後転勤になる可能性がありますが、仮に8000万で買って入居2年後に売ったらいくらになりますかね？
経済情勢は今と同等だとして。

いわゆる駅近物件じゃなくて永住系の戸建風味のある物件なので、中古マンション市場ではあまり評価されないのでしょうか。

＞193
駅からの距離、震災時に着工済みだったことがネックになり
5~15％位下がるのでは、と思います
（分譲時の値付けと部屋タイプによります）

2年後ならすでに新耐震基準は出ていると思うので、
「新耐震基準前の物件」というだけで敬遠されるのもあるでしょう
更に消費税アップ後というのもあり、消費マインドも落ちていて、
価格は下げざるを得ないと思います

購入のニーズが下がる分賃貸需要はあるはずなので、
出来れば数年賃貸に出し、景気が回復してきたあたりで、
10年以内に売却するのがベストではないでしょうか
景気が回復しなくても、5～8年位を目安に売却されると良いかもしれません

ちなみに部屋のタイプによっても下落率は大分変わるので、
3~5Fの南向き、出来れば角部屋がベストだと思います
（日当たりさえ良ければ、高層以外を希望する人が今後増えそうなので）

2年後売却を考えるなら、立地重視で選ばれた方が良いと思いますよ
都心の複数路線乗り入れの駅徒歩5分以内のマンションで、
地盤が強く火災危険度も低い（木造家屋の少ない）地域がベストだと思います

耐震基準って今でもオーバースペックなのに見直す余地なんてあるの？

転勤になる可能性があるなら購入意欲にも水を差しますね
転勤が決まれば売却じゃなくても定借で貸す手も有ると思います
3−4年の定借なら借りる人も見つかるのでは

>196
ありがとうございます。
もし貸す場合でも、同じ値段の物件なら他の駅近（代わりに環境悪い）物件より賃料は低くなるんですかね？

耐震基準は震災前から今年改正する予定で、
現在「１分間の揺れに耐えられる強度」となっているのを
「8分間の揺れ～」に変更する予定だったんじゃなかった？
でも実際は震度5程度で13分とか18分とか揺れたビルもあったので、
どこまで変えるかを今後協議予定、だった気がします

そんなことしたら、より専有部分は狭くなり梁や柱が太くなるね
建築コストも上昇するか

＞１９０さん
排水管などは軽視されがちですが、大事なチェック項目です。細かすぎる、なんていうことはないかとおもいますよ。１９１さんはデベロッパーさんでしょうか……。
後々個人の判断ではかえようのない部分ですので、基礎など、構造の一部とかんがえてもいいくらいです。

この分野は専門ではないのですが、参考になりそうなＵＲＬを以下に
http://ameblo.jp/escrow/entry-10019267375.html

排水管ひとつで、買わない！という判断をするのは性急すぎますが、どこまでお金をかけてつくられたか、を知るための基準にはなります。そういった意味では、排水管についてはそこそこの材質をつかった、ということになり、他もそうだろうか、という風になるわけで、既出の価格は高すぎる値づけの可能性はあります。

＞197
基本的に駅から遠い程賃料は下がります
新築・中古の場合と同じです
でもその若干の賃料の差より、部屋が埋まるまで数カ月か1年か、
この差の方が大きいです（金額にして数十～数百万）

数年住んで売却、もしくは賃貸に出す予定なら、
多分ブランズの方が良いと思いますよ
メトロ市谷の駅から徒歩5分以内なら、すぐ部屋は埋まります

このマンションは、やっぱり永住志向の方向けだと思います

ブランズの田町、砂土原は週末のチラシで価格帯がなんとなくわかりましたね。その割に両方ともスレは盛り上がりに欠けますね。。いい立地なのに。。

ちなみにおいくら位ですか？
うちはチラシ来ませんでした・・・

田町、砂土原も地盤はよろしいのでしょうか？

加賀町のほうが落ち着きがありますよね。
交通の便ではまけますが。
あと、田町、砂土原は
新婚三年間すごすにはいいけど
子供できたらアウトかな。
教育環境考えても。

場所にもよるから一概には言えないけれど、砂土原と加賀町ならば、一般的に砂土原の方がやや格上だと思います。田町は明らかに、砂土原や加賀町よりも格下です。マンションの売り出し値では、あまり差がないかもしれませんが、時を経るにつれ、地位の差は出てきます。ところで、砂土原と加賀町を比べて、砂土原の方が教育関係が劣るということは無いと思いますが。。。

http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2fmnz1fz2ncz1...

suumoに詳細が載りましたね。
やはりエントランスは地面よりやや下がってるのでしょうか？

格は　砂土原＞加賀町＞田町　だと思いますが、
売却や賃貸でニーズがあるのは　ブランズ砂土原＞ブランズ田町＞ヴィークコート加賀町　だと思います

ブランズは砂土原とは言っても牛込神楽坂通り沿い、坂の下、マンションは駐車場なしと残念な点も多いですが、「メトロ市谷から徒歩4分」は不動産の流動性・資産性で圧倒的に強いです
多分あそこを買う人は砂土原だから買うのではなく（そういう人はもっとグレードを求めるはず）、駅近という立地を買うのだと思います
ちなみに砂土原は愛日のエリアなので、教育環境は極めて良好で、加賀町と同程度かと思います

地盤は何丁目かによっても違いますが、物件で見ればヴィークコート加賀町＞ブランズ砂土原＞ブランズ田町　でしょう
（大枠で見れば砂土原と加賀町はほぼ同じですが）

賃貸や売却のことを考えなければ、ここは落ち着いていて良いマンションだと思いますよ

売却はともかく、賃貸に出す可能性があるなら、牛込柳町徒歩6分というのは微妙かも
市ヶ谷から近い方が、賃貸出すにはやはり有利なのでは

あと、エントランスが下がっているのなら、ちょっと残念ですね
大雨の問題も有るでしょうし、玄関に降りていくというのもいまいちな気がします

エントランスが下がっているメリットって何かあるのでしょうか

>210
その分上に部屋を作るスペースができるので、要するにたくさん売って利益上げようと詰め込むわけです。

エントランスが下がっている＝一階が地番面より下がっている可能性が高い
それで高さ制限や斜線制限躱して、7階建てにしていると思う
HPにも　地上7階地下1階建（建築基準法上は、地上6階地下2階建）　と書いてある
多分、エントランス上げると1階分削らざるを得なかったから、そうしたんでしょう

地域には高さ制限があり、物件の階高とのバランスで調節のために低くする場合があります

規制があるので、６階にするか、どこかで階高を削るかをしたくない為に
一段低くしたって感じでしょうね

デベも儲けるために部屋数増やさざるを得ないだろうが、一般的にはエントランス下げる事は推奨されません
ゲリラ豪雨等の時に浸水する危険性が高くなります

友達の家がマンションの1Fという名の半地下だったけど、意外に良かったです
庭は日当たりがいいし、高台にあるから、
向かいの坂の下のマンションの2.5F位に相当していて、
時間によっては陽が入って気持ち良かったです
あと今のマンションは別に1Fでも北向きでも寒くないから、
電気をつければいいかなーと
それで一等地の高級マンションの1室を安く買えるなら、
それもアリだなと思いました

でもエントランスにゲリラ豪雨で浸水とかはイヤですね

北向きは寒いですけど

妹の家が北向きだけど、寒くなかったです
最近のマンションは北向きでも大丈夫なんだなと感心してたけど、
窓にフィルムはってたからでしょうか？

寒いなら、マンションの質の問題でしょ。
可哀想に。。。

南向きを買える財力がないだね、お可哀想に。