ヴィークコート市谷加賀町ってどうでしょうか？

98です。
100さん、フォルム、裏千家の外観いいですよね。

来週ふたたびのMRです。なんだかいろいろこちらから
きかなくてはいけないことが山盛りです。
……その前に、価格ですね。どれくらい下げてくるか。
全体の内装外装イメージも、今回のMRでようやくお披露目。
既出ですが、前回MRで妙な朱赤の内装をみて、若干不安がよぎりました。
エントランスの巨岩の演出（？）も重すぎます。

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結局、ここの現在の価格帯（引下げ？前）はどのくらいですか？

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＞99さん
まさに大手三社で販売後・竣工前物件を購入した者ですが、
キャンセルは頑として受け付けてくれません
というか、1000万以上の手付放棄を要求されています
震災はデベの責任ではないので、キャンセルするなら自己責任で、とのこと
ちなみに地震の影響に関する詳細な調査報告は一切ありません
（「調査しました、問題ないです」のみ）

みなさまくれぐれも慎重に動いてくださいね

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私も外観、戸数を考えたらフォルムが良かったなぁと思います。

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私は不動産業者でも何でもないですが、震災後、地盤がよくて低層で、停電のない新宿区で、オフィスからも歩いて帰れる、というこの物件は、地震の影響で値下げする要素は全く無いと思います。逆に値上する要素の方が高いでしょう。

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夏は千代田区、中央区、港区以外は停電になると聞きましたよ。
だから安心はできませんよ。
新宿御苑前の戸建ては値下げしています。マンションは知りませんが。
でもやはり、値上げはありえないでしょう。マンション買い控え、買わなくてよかったと思っている人が大多数ですよ。それに、多くの会社は、この震災で多少なりと痛手をこうむっているでしょうし、医師もいつまで、バイト料がこのまま保証されるともかぎりませんからね。購買層の多くが先行きに不安を持つ中で、値上げするとしたら、そのデベはあまり賢いと思えませんから、そんなマンションなら買わないほうがいいでしょう。
103さん、貴重な体験ありがとうございました。私は大手三社なら大丈夫と思っていましたが、それでもだめなのですね。しばらく売れなくなって経営も大変だからでしょうね。

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躯体さえしっかりしていれば
あのなぞの外観とエントランスの禅寺のような演出は目をつぶる！
とおもっていましたが基礎の段階で地震に遭ってしまったことを
考えると、もうあと立地くらいしかこの物件のメリットは
ないですよね。財閥じゃないし。

二回目のMRにいらしたかた、いらっしゃいますか？
うちは日曜です。

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皆さんは大日本印刷が高層ビル建てるの知ってるのかな？

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知ってますよ
高さ100メートル位の高層ビルですよね

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ここは大日本印刷のビルが建つと日照に影響がでるみたいですね。しかもヴィークコートが竣工した後も5年ぐらい建設が続くらしいから騒音とか粉塵が気になりますね。

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大日本印刷の工事の影響（入居後の工事、日照の変化）、そして今回の震災の影響を考えると、
これから多分価格は下がるでしょうね
加賀町は地盤もあまり良くないから残念

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大日本印刷のビルの影響ってそんなにあるかなー？？

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加賀町は地盤は良いと思いますよ。
江戸時代から加賀藩の江戸屋敷があったぐらいですから
前回の地震でも我が家は何一つ壊れたり倒れたりしませんでした。
海抜３０ｍのここが地盤が悪かったら一体どこが良いのでしょうかね・・・

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あんまりいいかげんな書き込みが多かったので
思わず出てきてしまいました･･････。

なんだかふしぎな書き込みだらけです。
財閥系の営業マンさんがネガティブ書き込みを連発しているのでしょうか？
（こういう場所は財閥系こそふさわしい）
それとも、同じく中堅か、それ以下のデベロッパーさんのしわざ？
（単なるやっかみ・・・）
どなたかも書き込んでいましたが、参考にならん！

＞１１３さま
同意です。
ここはいわゆる旧山の手です。
ほんとにここの地盤が心配、ということでしたら
ヨーロッパにでもいくしかありませんよ。
それより、１１１さんは、鉄筋の構造など建物自体のことを
しっかりしらべましたか？

大日本の１２４メートルの高層ビルの影響ですが
わたしも同じ地区に住んでいるので以前に
建設後の予想日影図をみたことがあります。
たしかに影はおちます。でも、午前中の３０分ほどです。

ここにふさわしい方が、快く生活していってくださいますように。
いいところですよ。

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東京都都市整備局による「建物倒壊危険度」「火災危険度」
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/4shinjyuku.htm

加賀町2丁目はすごく悪いわけではないけど、あまり良くもないよ
1丁目なら良かったんだけどね・・・

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URL確認しましたが新宿区内では良いのでは・・・私はそう思いました。

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購入考えてます。１１５番さん私は生まれてから３７年加賀町２丁目に住んでますが、何の問題も無く３７年過ごしてきました。１１５番さんだいぶ頭にくる投稿で腹がたち書き込みします。お前はどこに住んでんだ。まじ頭にくる。馬鹿にすんな

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＞117さん
バカにする気持ちは全然ないです

115の資料では、加賀町は5段階評価の「2」であり（「1」が一番上）、
私の現住所（港区）と同じ評価です
でも今回の地震の影響と、今後の直下型地震のことを考え、
自分ではもう少し評価が上の地域がいいかな？と考えていたので、書きました

バカにしているととられて残念ですが、気を悪くされたようですみませんでした

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当然、気を悪くしますよ。自分が住んでる町ですから。

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でもそういう調査があるという事実はあるので、しょうがないね。
いくら長年住んでいようが、千年に一度の地震の前では、
37年間とかは意味がない。
115さんの情報のほうがよほど有益だね。

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１１５さん参考になる資料をありがとうございます。

でも、やっぱり・・・。
加賀町かなり安全なのね、という感想かわりませーん。
新宿なのに、すごいこのエリア！
とすらおもってしまいました。

なんというか・・・。
１丁目にあるパークコート加賀町と
２丁目にあるパークコート加賀町2丁目で
どっちがいい？　ってきかれたら
外観、駅までの距離などなど勘案して
即答で二丁目のほうですー。
となるぐらい、「１」と「２」のちがいは
瑣末な問題の気が。
すみません・・・。

加賀町はいいですね＾＾

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にしても、全体あと３００万はさげてもよかろう。
まだ様子見かな。

あの価格で売りきるつもりではないだろう。

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「あの価格」ってどれくらいですか？350万/坪くらいって聞きましたが。。

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プラウドの南町登録しましたが・・買えませんでした。小さい部屋はスペックが高く良いと思いましたが、営業の方から平均３７０と聞いて８５㎡となると高いかな。この誤差？３５０万と３７０万８５㎡で５００万の違いが・・・３５０万このくらいが買いだろ。

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ブランズ小石川も大幅にさげましたね。
ここはどんなタイミングでさげるか。
戸数がこの半分だったらよかったなあー。
以外に大所帯ですよね。
この大所帯感を反映して３３０でどうでしょう？

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小石川ってパークフロントのことですよね。
あそこはもともとの予定価格でそのまま出してますよ。
もともと激安なんですよ。
周辺住民とのトラブルとか地盤の問題があったから。
まだ半分以上売れ残ってますね。

あそこは坪２８０とかだから、ここと比べても何の意味もないと思うんですけど。

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９０平米台の部屋はいくらなんですか？
自分でＭＲに行くべきでしょうがどなたか教えてください。

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大日本印刷のタワーの問題もはっきりしてきましたし、私はここの70台３・４階を6500～7000万で買いたい。個人的には南より、東・西棟の奥側がしずかそうで好み。買うか他でるのまつかは、本当に価格次第。どうなるでしょうね。

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128です。
＞127さん
90台は11000万より、です。

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＞128さん
90台は11000万台なのに、70台３・４階を6500～7000万で買えそうですか？東・西棟は安そうでしょうか？

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新日本建設株式会社って、聞いたことないな・・・。

今時免震でもないし、大丈夫なんだろうか？
アフターケアできるのかな？

売主の清水総合開発というのも聞いたことがない。
清水建設関連なら大きいと思うが、それなら清水建設が施工するよね？

最低の広さのが部屋が47m2というのも気になる。どういう人のための
部屋なんだ？　

立地が超一流なのは間違いなさそう。でも、それ以外は３流のような気がする。
どうせだったら、５大建設会社に作ってもらって、免震システム、部屋の広さも
全部100m2以上、階高3.5m2というようなものにすれば良かったのに・・・。
値段は庶民では買えないと思うけど、２億くらいだったらまだ出せる人は日本
にはいる。

住所だけで見栄をはるのは恥ずかしいね。

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東電の社宅や資産も売却を示していますが市ヶ谷周辺で社宅はありますかね

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市谷は社宅だらけですよ

だから住民の経済力は、実は結構ばらつきがあります

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土地は一流。
建物もそこそこ妥当。

でも、大日本さんの動きがきになって
あと３００万くらい落としてくれないと
なんだか動けない、はずみがつかない。

結局日陰にはなるわけですよね。
加賀町１丁目・２丁目は
よくわからん大日本印刷のタワーの。
よいニュースとしては外苑東通りの整備拡張かな。
でもこれも、いいのか悪いのか。

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３ＬＤＫの予定価格を教えていただけませんでしょうか？

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市谷は社宅も多いし、意外と昔からの住人もいる
新たに引っ越してきた住人とその他の収入格差はかなり激しいと思いますよ
車もベンツやBMがそこそこいる反面、10年選手のおんぼろ国産車もいたりする

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本当に無知な方が出てきました・・・・

１部に上場して配当も出てる会社ですよ。

１３１何を書き込みたいかわかりません。

少し自分で調べょ。。。。。。。。

はずい

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このエリア、貧乏人は住めないだろー　１３４さん

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車そんなに持ってないだろー　１３７さん

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市谷の社宅は大手銀行など大手企業が中心なので、近隣の学校のレベルは高いと聞きました。

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新宿区の中でも愛日、市谷、津久戸小学校は偏差値Top3で、全体的にレベルは高いですよね
（年によって前後するとは思いますが）
教育熱心なご両親も多く、中学校受験率も、どの学校も同じ位高いそうです
でも学校によってカラーは大分違っていて、市谷小学校だと社宅の子が多いと聞いてます

ところでこの辺ってすぐ近くに公園がないですね
ベビー連れのお母様方は、小石川後楽園か北の丸公園辺りまで歩くのでしょうか？
遠いですね・・・

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市ヶ谷小学校はすぐそばに、とある銀行の大きい社宅があり、そこからの子供が多い
偏差値というか世帯収入が、新宿区の小学校でトップクラス

周りには確かに大きい公園ないですね
神楽坂上まで少し歩いて、白銀公園くらいでしょうか
あるいは歩く距離じゃないけど、新宿御苑

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世帯収入１位は砂土原寄りの愛日じゃありませんでした？
でもあそこは１学年１クラスだから、好き嫌い分かれるでしょうね
幼稚園は愛日かなと思ってたけど、保育園と統合されてしまったようで残念です

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75平米中住戸で9200万でした。
95平米で14000万。
まあだいたい予想通り。

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75平米が坪405万、95平米のは坪485万になるな
さすがに高すぎる気がするのだが
それでも余裕で売れでしまうのか？

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プラウド南町より高いですよね
市谷駅寄りは坪単価が高いけど、牛込神楽坂寄りになればなる程単価は落ちるので、
ここの立地を考慮すると、もう少し下がっても良い気がしますね

ただ、この辺りだと中古でも出るのは曙橋か飯田橋寄りが中心で、
加賀町から田町にかけてのエリアで70㎡以上、
更にファミリー層中心の低層マンションとなると、
そうそう出ない気はしますが・・・

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１３９さん、そんなことないですよ。お金のない人いっぱいいますよ。赤坂や番町じゃないのですから。
近くのクリニックや病院に来る人たち、ほとんどは中の下ですよ。（年収1000万程度）

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＞１４６さん
ほんと？

＞１４７さん
お粗末とは？
ﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰ、二重床二重天井、ＬＤ埋め込みエアコン、複層ガラス……
基本的な高級マンションの要件は満たしているよな？

＞１４９さん
同意です。
結局ここらへん物件がでないんですよね。
地盤もしっかりしているし、教育環境もよし。
ぜひ家族向け低層マンションの物件をもっとだしてほしいものです。
そういう意味で、こちらのヴィークコートは条件はそろったかんじがあり
ずっときになっていてＭＲもいきました。
でも、私も大日本印刷のタワー＆工事の影響がきになります。
あと、価格もやはり高い！
どなたかもおっしゃっていましたが
500万、300万下がると検討にはいれるんですよね。
ここらへんでもう少し他の物件をみるべきか。

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この近くはＮＴＴや日銀の社宅がありますが、それらが近い将来供給圧力になりませんかね？

あと向かいの赤いマンションは77年築ですが、隣の奥まった戸建と賃貸マンションと一緒にでかいマンションになってしまったら、ここの南は全滅になりますか？

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日銀は数年前に建て直したばかり。しかしこのマンション、高いですね。

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みなさんどれくらいだったら買いたいですか？

私は、75㎡3LDKを6000万円。
……既出の値と比べると完全に無理ですね。
ブランズあたりが関の山かな。

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>154さん
75平米6,000万円だと、山手線の外へ2～3駅は行かないと難しいですよ。
ここだったら、9,000万円くらいなら、まあ仕方ない価格という感じですね。

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>150
中の下が年収1000万程度ねぇ
煽る気満々だな
世間一般的には中の下とは年収400−500万程度
年収1000万なら中の上だろ
このスレ住人で年収1000万有る奴は3割もいないんじゃないのか

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＞１５４さん
この近辺の外苑東通り沿いにあるマンションですと７０平米台、６０００万円台後半で買えます。
中層のごく普通（高級仕様ではない）のマンションです。まあ幹線道路沿いに高級マンションは建てないと思いますが。

予算はなかなか変更できないのであとは立地、広さ、仕様等何を優先順位にして選ぶかですよね。
私は立地で選びます。

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＞まあ幹線道路沿いに高級マンションは建てないと思いますが。

麹町のマンションみたいに、そういうのも一定のニーズはあるようですよ
友達のご主人は激務の方で、マンションを出て目の前ですぐタクシーを拾いたいそうです

>154さん
私は75㎡東西向きで7500、南向きで8500だったら買いたいです
要するに南町レベルですね
ここはもちろん良い点もたくさんあるマンションだけど、
駅距離、デベ等色々考慮すると、ちょっとまだ高いかなぁ

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HPには平成23年4月下旬販売開始とありますが、数期に分けるのでしょうか？

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新宿区、千代田区、あたりにマンションを買おうと思っている人、もしくは東京都の住民と広げても中の下～中は年収１０００万で妥当だと思う。
ここを買う人で小さい部屋は別として半数は１５００万程度の収入があるのでは？
公務員やサラリーマンで退職金で買う人は別としてね。
地方に行けば１０００万は高額所得者かもしれませんが、東京ですよね。
わんさかいますよね。２０代後半から。
１５００万収入があっても、９０００万のマンションを買うのは大変で、１４０００万といわれると私は買えません。

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うーん・・・範囲が広すぎませんか？
新宿区内も色々、マンションも色々ですから・・・
でも市谷近辺で新築マンションを買う層だと
「中の下～中は年収１０００万」は正しいように思えます
市谷でも千代田区側だと、多分「1000万」は中の下でしょうね

このマンションを買う方の世帯収入は、同じく1500～位のイメージです
でも最近はご両親からの援助前提で買われる方も多いから、
若干下かもしれませんね

世帯収入が近い方が管理組合でもめにくいので、
このマンションの様にファミリー向け広め住戸中心なのは良いですね

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世帯年収1500は大したことないけど、世帯主だけで1500を30歳半ばで稼げるのは、日系サラリーマンなら年収トップ10位に勤めてる人達だけ、あとは開業医・渉外弁護士・外資系金融位じゃないかな。まぁ、限られた層だよね。

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うちは、夫は30代前半勤務医ですが、普通に1500は超えますよ。
私はそこまでいきませんが、金融とは無縁の外資で1200くらいですし、そういう人は東京だといくらでもいるんじゃないでしょうか。
そうでないと、こんなに市ヶ谷～本郷あたりに続々と1戸1億円前後のマンションが建ったのが、はけていかないでしょうから。

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うちも世帯年収は163さんと同じ位ですが（一馬力）、
１億以上の部屋は買う気になれないですね

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ここって外から見ると1階の床部分は地面より若干下ですか？
つまり、ここの南の1階は「半地下」ではなく「1割地下」のようなイメージでしょうか？

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>163
二馬力の世帯も、子供ができたら一馬力に下がりますからねぇ〜
164さんのように、一馬力3千万が安定的に継続するなら、1億5千万の部屋は買えるでしょうね。
羨ましい(笑)

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この手のマンションを購入する世帯の年収は、さすがに1000万以上は軽くあるでしょう
でも実際の平均年収は新宿区在住の人でも数百万が現実
昔から住んでいる人とか、古いアパートに住んでいる人も多いから
東京はやっぱりお金持ちとそうでない人の格差が大きく、お金持ちがそれなりに多いというのがこの手のマンションがちゃんと売れる理由かと

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>166
このご時世だし、年収3000といっても1億5000の部屋を買う気になれません
うちは年収の3倍程度の部屋にしたいと思ってます

1億5000の部屋を買う方って、30代で貯蓄が１億以上あるとか、
40代以上でキャッシュで買える方じゃないでしょうか

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1馬力なら年収3000万でも、手取りは1800-2000万くらいだもんね
貯蓄の額にもよるが、ちょっと1億5000万はきついのかも

その点2馬力で年収3000万なら出産・育児の問題はあるが、もう少し手取りが増える
二人ともまだまだ同じ収入で働けるなら、一番高い部屋でも買えそう

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税金の差額と、奥様が産休中の収入減で相殺という気もしますが・・・

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年収1800万円、3ＬＤＫ6500万、２・３階のお部屋がほしいです。年収の3.5倍がだせるぎりぎり……。
現状の提示販売価格とはまだかけ離れていますが、南柏でも20％の値引きがあったらしいですし、
値下がりまちの様子見です。

５月に抽選会らしいですね。みなさんいらっしゃいますか？

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ここは20%も下がりますかね？

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いや～、都心の人気立地だから20％はあり得ないでしょう

せいぜい5～10％位では？
もし20％引くとしたら、1億5000万の部屋が長期間売れ残った場合位じゃないですか

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まぁ最上階なり角部屋は最初で売れてしまうだろうからね
そういうの気にせず条件悪い部屋でもよければ待つのもアリかと

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173さんに同意。
たしかに20％値下げは120㎡の部屋以外ないですよね。
私もＭＲの感触から、全体5～10％はひくつもりの値づけだとかんじました。
初回の価格は、様子見でこれ以上値上げすることはありませんが…
というかんじで提示されました。

抽選前の段階で5～10％ひいて
長引かせず完売…という流れだったら上手い戦略。
300万ほどの値下げ（おまけ？）ではずみをつけさせたら、ここは完売しそう。

かなり慎重になる世相だし、大事なのは最後ではずみを
つけさせることかなあ。微妙な値づけだけにいまいち踏ん切りがつかない。
このままいったら「検討中、検討中……」で
他に対抗物件がでてきて完売長期化しそう。
というのは、うちだけか？

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部屋にもよるだろうが、抽選のある（人気のある）部屋は値引かないよねぇ
第3期販売位でも売れ残った物件が1割引くらいでしょうか

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なるほどー。
この価格帯の１割っておおきいですよね。

５％でも、最後のところで迷っている
ひと押しになる。

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ここって外から見ると1階の床部分は地面より若干下ですか？
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市谷でマンションを探しているものです。
175さん、まさにそれは、当方のことのようです・・・ 。
300万さがったら即購入。
さがらなかったら、またしばらくさがそうと
方針をきめたばかりです。
わがやにとっては・・・
300万はおまけとよぶには
あまりにしっかりした額です。
子供の塾の費用が三年間分用意できます！

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年収3千万でも1億5千万のマンションは買えないか。まぁ土地の値段は下がってくるだろうから、その時にまた戸建て買うかなと。

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いずれにしても都心高台にある当物件は、人気のようですね。

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自衛隊駐屯地が近いのは、いざという時心強いのかもね

前は「狙われるから危険」と思ってたけど。。。

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防衛庁のそばだと、過激派のロケット弾が飛んでくるかもしれませんね

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子供の塾代が厳しくなるようなら、この辺りのマンション買うのは止めた方が良いのでは
基本的にそれなりに裕福な人が買うでしょうから、周りはそれなりの生活レベル
マンションのローンが教育費を圧迫するようなら背伸びしすぎの物件ということです

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この場所は地位が高い、いい土地だと思うし、施工会社は大手じゃないけれどデザインはいいと思う。牛込の方にいけば、いいレストランもそこそこあって、生活は楽しいはず。ただ、前の道は大日本印刷の関係で、日中、けっこうトラックが多い。

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そんなにトラックが多い気はしませんが
ただ今はこのマンションの建築関係のトラックが多いから正直よくわからないですね～
工事の無い日曜日はものすごく静かですよ
早くこのマンションの工事が終わって静けさが戻ってきて欲しいものです

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入居後数年は、今度は大日本印刷の工事でうるさいんですね
近隣住人の方は大変ですね・・・

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周辺の交通量は多そうだけど、マンション近辺はどうなんだろう？
大日本印刷関係の配送トラックは通りそうだけど、それほどスピードが出せそうな道でもないし。
まだ周辺を歩いてないのですが地図で見るかぎりだと最寄りのコンビニは薬師寺町の信号のところにあるローソンになるのでしょうか？

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大日本印刷関係のトラックは前の道はほとんど通らないですよ。
関係車は外堀通りにぬけるか「お札と切手の博物館（既に閉館）」を通って外苑東通りに出ることが多いようです。
今工事中の大日本印刷の高層ビル関係の工事の車もこのマンションの前は通りません
コンビニは188さんご指摘のローソンがいちばん近いと思いますが、他にも牛込柳町駅から曙橋界隈の外苑東通沿いにたくさんあります。

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マンションカタログをみたのですが
排水管は鋳鉄ではなく、塩化ビニールに
薄い鋳鉄を巻いたものらしいです。
高級マンションでは、厚い鋳鉄がスタンダードではないのか？

どなたかくわしい方がいらっしゃいましたら
御教授ください！

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どんだけ細かいんだよ！

薄くても性能上がってるってこともあんじゃないか？

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確かに
その配水管だけで購入するか否かが決まるのか？って感じですな
素直にすべてを好きなように出来る注文住宅の方がいいんじゃないの

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私は数年後転勤になる可能性がありますが、仮に8000万で買って入居2年後に売ったらいくらになりますかね？
経済情勢は今と同等だとして。

いわゆる駅近物件じゃなくて永住系の戸建風味のある物件なので、中古マンション市場ではあまり評価されないのでしょうか。

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＞193
駅からの距離、震災時に着工済みだったことがネックになり
5~15％位下がるのでは、と思います
（分譲時の値付けと部屋タイプによります）

2年後ならすでに新耐震基準は出ていると思うので、
「新耐震基準前の物件」というだけで敬遠されるのもあるでしょう
更に消費税アップ後というのもあり、消費マインドも落ちていて、
価格は下げざるを得ないと思います

購入のニーズが下がる分賃貸需要はあるはずなので、
出来れば数年賃貸に出し、景気が回復してきたあたりで、
10年以内に売却するのがベストではないでしょうか
景気が回復しなくても、5～8年位を目安に売却されると良いかもしれません

ちなみに部屋のタイプによっても下落率は大分変わるので、
3~5Fの南向き、出来れば角部屋がベストだと思います
（日当たりさえ良ければ、高層以外を希望する人が今後増えそうなので）

2年後売却を考えるなら、立地重視で選ばれた方が良いと思いますよ
都心の複数路線乗り入れの駅徒歩5分以内のマンションで、
地盤が強く火災危険度も低い（木造家屋の少ない）地域がベストだと思います

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耐震基準って今でもオーバースペックなのに見直す余地なんてあるの？

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転勤になる可能性があるなら購入意欲にも水を差しますね
転勤が決まれば売却じゃなくても定借で貸す手も有ると思います
3−4年の定借なら借りる人も見つかるのでは

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>196
ありがとうございます。
もし貸す場合でも、同じ値段の物件なら他の駅近（代わりに環境悪い）物件より賃料は低くなるんですかね？

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耐震基準は震災前から今年改正する予定で、
現在「１分間の揺れに耐えられる強度」となっているのを
「8分間の揺れ～」に変更する予定だったんじゃなかった？
でも実際は震度5程度で13分とか18分とか揺れたビルもあったので、
どこまで変えるかを今後協議予定、だった気がします

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そんなことしたら、より専有部分は狭くなり梁や柱が太くなるね
建築コストも上昇するか

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