https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/
３枚目です。
こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。
以下、初代の紹介文です。
マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。
[スレ作成日時]2010-12-06 23:00:39
学区は魅力的だけどそれ以外は住みたいと思う要素がない。
京山周辺。
学区は確かにいいけど、ちょっと駅まで遠いしね。
理想は、学齢期の子供のいる間は京山学区で賃貸。
子供が卒業したら駅近マンション購入。
賃貸も足元見て高いけどね。
>>142
そのプランは良いと思うけど、よっぽど年収が高いか、賃貸をボロアパート
にするかしないと成立しにくくないかな。
例えば
①学区の関係で、普通の30代前半が京山学区で普通の賃貸マンションを借りる。
②賃貸マンションもそれなりに高いので預貯金がそんなに大きく増えない。
④40台半ばになり教育もひと段落し、駅近マンションを探す。
⑤年齢的にローンの年数も少なくなり、賃貸マンション出費で自己資金も少ない。
⑥高額な駅近マンションは手が出ない。
こんな感じにはならないかな。
アウルステージ伊島北町が出るみたいですね。場所がいいから人気でそう。
ローン組む予定の人、どこで組む予定ですか？
フラット・地銀・信金・メガバンク、金利はどれくらいを想定してますか？
大供のRGを見てきましたが、やっぱり良かった。
価格と内容が釣り合っていて、他とは比べ様が無い。
残り３０戸らしい・・・４LDKの物件は３戸・・・
他の物件に決めていなかったら、これにしたのになぁ・・・
アルファステイツ問屋町のスレに書いていた人だと思います。
だから、アルファステイツ問屋町に比べて良かったという意味では？
だから、アルファステイツ問屋町に決めたで決まりでしょう。
確かに大供と問屋町はデザインから価格帯から共通したところが多いのかも。
そういう意味でも客層は同じなんだろうね。
ポレスターは西古松の他にあと２棟出すみたいですね。
マリモは短期借入金180億円、一年内返済予定長期借入金40億円、支払手形40億円あります。
現金預金70億円しかないので、バンバン販売しないと資金繰りが苦しいのではないかと思います。
ＲＧの４段横行機械式駐車場ってすごい出し入れに時間がかかりそう。
パチンコ屋の目の前だし、立地としては最悪。
建物の質がいいだけに残念すぎる。
ここだ！と思うマンションがなかなか出ないですね。
立地が微妙なマンションが多い気がします。
No.96 by 物件比較中さんへ、
和建設の京山中近くの場所ってどのあたりなのでしょうか？
とても気になります。
場所だけでも見ておきたいです。
>>156
http://maps.google.co.jp/maps?q=%E5%B2%A1%E5%B1%B1%E5%B8%82%E5%8C%97%E...,133.907375&spn=0.001634,0.002138&z=19&brcurrent=3,0x35540658c34b4a47:0xfd7b1fd0bf2497ff,0&layer=c&cbll=34.680879,133.907375&panoid=6K7DZGGx_EtJVgj8T8jMvQ&cbp=12,355.91,,0,5
岡山トヨタの隣です。 施工：和建設 販売：アウルだそうです。
さて、年度末も近づいてきましたが、今年度販売は昨年より多くの物件が販売されました。
皆さんにとって岡山の最優秀新築マンションは何だったでしょうか。
私の考える最優秀作品は・・・
休日だったので、マリモと三井と穴吹興産と和田コーポレーションをすべて見てきました（笑
マリモ：内装が一番チープ。間取りは普通。構造などの展示があったのは良い。だが設備、立地の割りに価格高すぎ。他社より３割増しくらいでした。はっきり言って一番印象は悪い。３０点
三井桑田町：高級感がある、さすが。だが値段もそれなりに上昇。間取り、立地良し。タワーパーキングがちょっとね。全体的に好印象でした。８５点。
穴吹興産：高級感はないが、チープさもない。ドアのヒンジ部分など、細かいところに力を入れていると感じた。玄関周りがショボイ。価格は平均。全体的に、大きな利点もないが、悪いところも見当たらない。８５点。
和田：高級感はない。内装は普通だが、盛り上がるように上手に配置されている印象。ただここに関しては営業スタイルが最悪。強引。他社を悪く言う傾向があり、個人的にこのような営業マンからは買いたくない。マンションは悪くないだけに残念。６０点。
私もモデルに行きましたがこんな印象です。
ポレスター西古松
人気の大元小そばに位置し、ファミリーを意識したプランニングになっている。
フラットＳ対応にし、エコポイントも付くのが大きな売りである。デザインも
シンプルモダンなデザインで設備も周辺物件よりは良いものを使っており仕様
も上なので、価格的に納得できれば十分候補に上がるのではないかと思う。
パークホームズ桑田町レジデンス
｢三井に住んでいます」であるが、こちらの物件は予想より1割安かった。
駅近立地であり、過去の周辺物件が同価格帯での販売もある中でこのグレードで
この価格帯で出してきたことを素直に評価したい。パークホームズでもグレード
の上下はあるが、過去の三井と比較しても明らかに上級グレードであり、内外装の
デザイン・高級感含め申し分のない仕上がり。タワーＰも人によってはデメリット
だろうが、乗る車次第ではセキュリティの面からも逆にメリットにもなる可能性。
フラットＳ対応・エコポイント付きであり、学区も鹿田・中央と選択可能である
点もプラス。リセールの点も含めて、予算がある人にとってはここ5年の中でも
一番のお宝物件ではないかと感じた。
ロイヤルガーデン大供弐番館
２Ｌから４Ｌまで幅広いプランが選べるのが特徴。価格は｢好価格」ということで、
買いやすい価格ながら重厚な外観であり、落ち着いたインテリアが印象的。
そして最大の売りが鹿島建設施工であり、こだわる人には魅力である。
No.161 さん５年も検討してるんですか？
いいマンションなんてないんですね～
岡山には・・・。
やっぱり、人によって色々ですな。
久しぶりにMR巡りしてみようかしら・・・
でも、見ると欲しくなってしまいますよね。
>>162
5年も検討してるわけではないですが、不動産は好きなので新築中古
合わせて100件以上は見ましたし、いくつか持ってます。
最初はどれも一緒に見えたりしてましたが、長く多くの物件を見てると
良し悪しや適正価格かどうかはある程度はわかるようになってきました。
マンションは戸建注文と違って好きな場所を指定できませんからまさに
タイミング次第です。同じ新築物件は二度と選べませんしね。
そう言うあなたの、岡山のベスト３をお聞かせください。
岡山のベスト３だと過去５年の範囲では、ロイヤルガーデンが１位から３位まで独占するでしょ。
ハイグレード部門
①パークホームズ桑田町レジデンス
②ライオンズタワー表町
③グレースタワー
スタンダードグレード部門
①パークホームズ岡山駅西
②パークホームズ大元
③プレミスト大元
ハイグレード部門とか勝手にベスト３を決めているけど
そのハイグレード部門って
内装、部材などのグレード高く、中身が高級って意味で
ハイグレード部門 とか ネーミングをつけていると推察されるけど
本当にしょぼいな。
タワーマンションっていうことを除くと、
両備グレースタワーは グレード高くないぞ。
１６７ は目利きがしょぼい。
１６６もロイヤルガーデンが５位まで 独占って。
それもまたしょぼい目利きじゃ。
売れ行きスピードが速い＝グレードが高い
ではないだろ！！
立地、環境、資産価値、将来価値、内装のグレード、割安感
などの総合要素っていうなら それでも納得できるが。
グレースタワーは、しょぼくて、入居半年以内で
別の新築マンション買って移った人片手以上は知ってるで。
そんなご意見番をきどるのやめてほしいわ。
おいおい、そんなに噛み付きなさんな・・・
そういうお前さんの意見はどうなのさ？
>>168
良く見てるね。概ねその通りだわ。
本当は3位が該当無しかフォレストビュータワーにしたかったけど、結構古いしそれは
アレだから中古の購入待ちが多くて、かつ高値で取引されてるからとりあえず適当に
入れてみたの。中のグレードもその通りでごく平凡。
あなたのベスト３は？？
さて、住宅支援機構のデータを見てみると平成21年度の全国マンション購入者の
いわゆる世帯年収(主人＋奥さん)割合は以下になってます。
世帯年収 割合
～399万 15.7％
400～599万 38.5％
600～799万 21％
800～999万 10.3％
1000～ 14.4％
マンション購入時の年齢層は以下です。
年齢 割合
～29 15.3％
30代 41.6％
40代 25％
50代 11.8％
60～ 6.3％
返済負担率(一年間のローン支払額÷年収)
返済率 割合
～9.9％ 5.2％
10～14.9％ 10.6％
15～19.9％ 19.1％
20～24.9％ 21.7％
25～29.9％ 28.7％
30％～ 14.6％
返済率25％前後が多いですが、
例えば年収400万の人が全期間固定金利2.5％で借入2350万・35年返済で組むと返済率25％に
なりますが、駐車場やら管理費やらを入れたら支払い月10万前後は結構キツイと思いますけど。
ちなみに平成21年度の岡山県の新築マンションの平均価格は2311万とのことです。
新築購入検討中ですがいまいちいい場所に物件ができませんね・・・
京山中学校区がいいです。
ロイヤルガーデン丸ノ内即効で売り切れたみたいやけど、あの辺てもうでないんですかね？
京山学区に新しくマンションが２棟建つ予定があるじゃないですか。
岡山のマンションでも最上階になると、特別高級マンションでなくても５千万くらいはしますよ、
駅近のもうすぐ完成のマンションでも最上階がそれくらいしてましたよ。
まあ間取りもそこだけ違うものでしたけどね。
実際買いたいと思って調べたので事実です。考えてる間にすぐ売れてしまいましたが・・・
だから県庁通りが地価が高いかどうかは知らないけど、需要からしてある程度の広さだったらそれくらいするでしょう。
>>182
そう、リベールです。
私はデベはあまり気にしないですね。
デベの中でも、常に同じレベルのものを作ってるわけじゃないので、個人的には立地と間取り重視で検討しています。
岡山では90平米超えの４LDKっていうのが中々出ないですからね。
リベール最上階はそれだったので、ちょっと残念でした。
県庁通りのRGの予告はまだ出てないですね。
丸の内のあたりは人気ありますが、どのような方が購入されてるんでしょうね。
私は駅近マンションを探してます。
駅を使って通勤などはしてませんが、なんとなく老後便利そうっていうだけで。
県庁通りのマンションは和田コーポレーションです。
県庁通りのRGは ロイヤルガーデン内山下の看板が掲げられてました。
鹿島施工で、もう基礎工事の最中でした。
おそらく来春完成なのでしょう。
○価格発表 ＮＥＷ
ポレスター西古松 第一期
75.11m2～86.25m2 2160万円～3540万円
フラットＳ対応、学区、設備が売りであるが、若干高目の価格帯でどこまでやれるか。
○販売予告 ＮＥＷ
ポレスター大元駅前
引渡し 2012年8月末予定
75.17m2～90m2
価格未定
同時期の大元学区２棟目の計画であるが、自社物件同士で競合しないのだろうか。
同時期の大元学区２棟目の計画であるが、自社物件同士で競合しないのだろうか。
鹿田小ですね。
大元小にもいけますけど・・・。
それより皆さんはマンション買いましたか？
私はここを参考にして買いましたけど、かなり満足してます。
どちらのデベで買われたんでしょうか？
よろしければ参考までにおしえてください。
>>194さん、こんにちは。
営業マンと思われるといけないので物件名は言えませんが、中心部のマンションです。
私の場合はこだわりがあったので、その条件に全て合致したので大変良い買物をしたと
満足しています。
マンション買うのに、こだわり無い人っているの？
マンションに限ったことではありません。
こだわる人は、こだわるし、
こだわらない人は、こだわらないですよ。
私は、仮住まいなので、あまりこだわりませんでした。
マンション チェックリスト
・デベロッパー
・エリア
・日照
・眺望
・学区
・㎡数
・プランニング
・内装
・外装
・設備
・分譲価格
・融資対応
・リセール
・管理会社
・その他
無駄に埋めるなよ
伊島学区に中古物件が売り出されましたが、またしても強気の価格ですね。
でも、その価格で売れるなら、リセールバリューは申し分ないですね。
やっぱり、マンションは立地だと、改めて思いました。
東西向き物件は、結局売れ残るよね
やっぱり東南の角部屋を買うのがリセール的には安全ってことでしょうかね。
お値段も高いですけどね。
>>203
リセール的に言えば南向きが良いのは間違いないけど、最近の中古市場見てると
駅近であれば意外にも東西物件もまずまずの価格で売れてるよね、駅近に限るけど。
ただ、東西物件は日当たりで不利だけでなく、断熱性能が良い物件でないと快適性
も落ちるよね。
物件は自分の好きな場所にある物件が一番良い物件なんだけど、リセールで限定で
考えると駅近がいいよ。京山学区も人気学区だから予算ある人が中古結構探してるん
だけど、中古マンションだとここまでって予算のアッパーはあるからね。
強気の価格で出しても学区重視の子育て世代が買ってもいい、もしくは買える価格か
どうかなんだよね。
｢マンションは立地だ｣という人もいれば、
｢マンションはブランドだ」という人もいるし面白いよね。
立地が良くてブランドなのが一番いいんだろうけど。
立地は時と環境と共に変化するけどねぇ。
鹿田小と大元小では、大元小学区の方が人気があるんでしょうか？
鹿田小は通学路が色々危ないからね。普通は大元小を選ぶでしょう。
3／8 岡山県 現在販売中の物件(販売予告含む)※参照は物件サイト
○ロイヤルガーデン大供弐番館
○ポレスター西古松
○パークホームズ桑田町レジデンス
○ポレスター大元駅前
○エヌ・グランデ豊成
○アルファライフ倉敷駅西
○サーパス倉敷幸町
○アルファスマート野田
○アルファスマート庭瀬駅前
○リビンコートスタイル昭和町
○リビンコートプライム厚生町
○アルファステイツ高屋
○サーパス国富
鹿田学区は評判悪いと上の方にあったね
せっかく買ったマンション周辺で、抗争事件が勃発したりしたら、大変ですよ。
山口組系暴力団事務所前を通って小学校に子供を通わせるなんて、とんでもないと思います。
鹿田町・・・
賃貸や売りに出ていたね。
不動産屋のチラシに、リビングコート伊福町の中古が載っていた。
しかし３年も経って、売り出し価格から３０万円しか下がっていないのは、売れ残りをなるべく高く売り付けようという魂胆だろう。
阿漕な商売しているなぁ・・・まぁ、消費者もバカじゃないので、ひっかからないとは思うけどね。
>>215 さん
そこは、早々に売れた物件ですよ。
知ったかぶりで、お恥ずかしい…
売り出し価格は、売主が決めることです。もちろん相場を加味しています。
まっ、あなた様が買える金額じゃないからといって、嫌がらせはどうかと…
以前も、伊島学区で中古物件が出ましたが、売り出し価格より高かったケースもあります。
この価格で売れれば、まだまだ需要はあるということですね。答えは直ぐに出ますから、
あなた様はまた恥をかくことになるのでは？
最終的な購入価格と売出し価格は違うからなんとも言えないけど、
広告的には82㎡で坪145万。直近の同物件でも高くて坪115万程度
だったから、地元デベであの金額で売れたらかなり優秀だと思うよ。
今は周辺に新築分譲が一件もないのが＋だと思う。
あの学区で探してる人は中古は待てば出ると思うよ。子供の教育
が済んだら売りに出す可能性も結構あるはず。別に利便性が特段良い
わけではないからね。
水道局前の物件が何部屋も賃貸に出ていました。
賃貸が多い物件の購入のリスクはあるんでしょうか？
東北の復興のため、建設資材が高騰するそうです。セメント、鉄筋、鉄骨、石膏ﾎﾞｰﾄﾞその他。
もう値段が公表されている物件は、今のうちに買っておいたほうが良いと思われます。
金利も上昇するでしょうし、消費税も上がるでしょうから。
買占めを煽るような投稿は控えてください。
そんな暇があれば、缶総理の退陣要求と土肥非国民の議員辞職を促した方が良いですよ。
>>220
>建設資材が高騰するそうです。セメント、鉄筋、鉄骨、石膏ﾎﾞｰﾄﾞその他。
資材はある程度高騰することは予想されますし、一時的に品薄が続くかも
しれません。
>もう値段が公表されている物件は、今のうちに買っておいたほうが良いと思われます。
>金利も上昇するでしょうし、消費税も上がるでしょうから。
大半の物件は価格は上がらないと思います。というのも上げたら上げたで売れません
から。購入需要が高くて価格上げ圧力がかかるわけでもないし、、消費マインドが
これから大きく上がるとは思えず、マンション専業デベは苦戦が予想されます。
直近は銀行金利はしばらく上がる要素がないように思います。さらに特に固定の
フラットは大きな下げ基調が予想され昨年の秋のような超低水準まで金利が大きく
下落する可能性が高いと予想してます。消費税が上がるのはまだ先でしょう。
ペアガラスにしてないとやっぱり冬はかなり寒いな・・・。
夏はかなり暑いんだろうな・・。
独り言ですか？
建築資材の入手難はすでに始まっている様子。
資材価格が高騰して建築費が上がれば販売価格に反映されるでしょう。
赤字財政で復興支援の国債が増発すれば、格付け低下して長期金利が上昇する可能性あります。
>>225
販売価格増に関しては昨年の内に契約したから自分は影響はないですが、今後
販売価格が計画される物件に関しては多少影響が出るかもしれないですね。
ただ、入手難は日本の生産能力からすると一時的な可能性も否定できませんから、
新築マンションで完成が先ならそこまで上がるとは思えませんが。
長期金利なんですが専門家の見方は、
>クレディ・スイス証券は、長期金利の指標とされる新発10年物債利回りが６月に
>かけて0.9％に低下すると予想している。11日に発生した東日本大震災からの復興
>に向けた財政支出増より、世界的な景気回復の鈍化や投資家のリスク志向の後退、
>国内金融機関からの投資需要などの影響が勝るという
阪神の震災でも半年後に長期金利は半分ぐらいに下落してますから、
下げ路線の可能性も高いと見ています。
岡山県、マンションの立地には最適です。地震がないのが一番。
路線価が発表されました。
岡山は値下がり率が中国地方では一番低かったですね。
№216さん
早々に売れたはずの例の物件が、オープンハウスになっていたんですけど・・・
何か悔しいことでもありましたか？
>>229さん
新築売り出しの際に、早々に売れたといっているだけで、
今回の中古が売れたとは言ってませんよ。
オープンハウスは、取り扱い不動産の良くやる手段です。
一度見に行かれたらどうですか？
とりあえずこの震災後のこの状況じゃデベも新たな新規物件計画しにくいし、
出てきても多少割高になるのは否めないだろう。岡山でもお馴染みのいつもの
デベは今後もいくつもの計画を控えてるてるが、客の購買意欲を考えると
難しい判断を迫られそうだ。
物件数は阪神大震災後もそうだったし、リーマンショック後もそうだったから、
新築マンションの選択肢は大幅に減ることが予想されるし、昨年・今年買えた人
は有る意味ラッキーだったということになるかもしれない。フラットＳも今年
申込が最後だし、財閥系高級物件も今後はしばらく無さそうだしね。
勤め先によっては震災の影響で事業計画が下方修正されるだろうから、
手放す人も少なからずいそうなので中古はそれなりに出そうだ。
だが、新築買いたい人が買いたくなるような良質な中古物件は
そう多くないのが現状だろう。
今は買い控えです
一生そのマンションに住む人は別として、ライフスタイルやキャリアによって
住まいを替える可能性がある人は｢出口戦略」が重要ですよ。
例えば値崩れしにくい人気の新築マンションで85㎡前後想定家賃13万程度の物件を
3,000万で買ったとして10年語に諸経費込みで約2割引き2400万で売ったとします。
実質その10年は賃貸で借りてたら月13万だったところを、月5万程度で住んだこと
になりますね。実際は固定資産税を月1万ぐらい払ってても、ローン減税で月1.5～
2.5万円返ってきてるはずですから実質は月3.5～4.5万で住んでたことになります。
あくまでも10年後でも高値で売り抜けれるレベルの高い物件でなければ机上の空論
ですけどね。現在岡山で販売中の物件では、私の調査では一つしかありません。
＞私の調査
(笑)
