マンションにとっての立地をあなたはどう考えますか？

>場所は山手線南側、築年数はヒミツ、値段は分譲時坪320万くらいでした。
分譲時って何年前か分からないけど、坪320万って安いなぁ。
100㎡で9700万って言ったら、普通のマンションより安いぐらいじゃない？
高輪あたりの管理人なし、築30年ぐらい前のかな？

平均だともっと高いです。私の部屋は一番狭いので。

一種低層は確かに素晴らしいが選択肢が狭くなってしまうので、高台であれば6階建て位までは許容できます。
江戸時代からの寺院付属のお墓は地盤の良い条件にもなるので部屋から見えなければむしろ歓迎です。

複数の駅に近いけど高台で5、6階建て位までとなると赤坂があります。築古でも好立地はかなり高いですが、
赤坂6,7,8丁目にパークマンションが密集している理由もわかります。

因みに元祖億ションと言われる赤坂パークマンションは北側以外の三方をお寺に囲まれており、お墓の真ん中に建っています。周囲に高い建物が立つ心配が無く、地盤も良さそうです。
しかし下層階だと全部屋からお墓丸見えになりそうですが・・・。それでも37年前で分譲価格が億越えてました。

容積率を２００パーセントまで許容範囲に含めれば結構簡単だけど自分が住むところなんだからひとつ見つければ良いんだから一種低層にこだわっても良いと思います。今は色んな容積率の割り増し制度があるから、一種低層の真の価値は絶対高さ規制１０メートルにあると思います。

一種低層縛りで探す裏のメリットとしては、物件数が絞られるので迷いにくい、割安でも外れを引きにくい、番町や3Aには手が届かなくとも自分を納得させられるなどがあります。しかし地方出身者などにとってみれば、高額な物件は多いにしても、狭い敷地の2，3階だての家が並んでるだけであまり魅力的に映らないかもしれません。

>207
>物件数が絞られるので迷いにくい

うちは実際そうでした、最初に条件を絞らないと目移りしましたよ。それで本当は絶対に譲りたくない条件は何なのか、を考えたんです。

そしたら「窓の方向が一種低層で絶対に何も建たないこと」が第一優先に。

それは人気の条件だろうと思ったら意外にいい物件がありました。
もしかしたら優先する条件は統計をとると全く違うのかもしれないですね。例えば駅徒歩時間が大多数とか。

ブランズ八丁堀東京　が　素晴らしい立地

すぐ南側に建物ができないことが、立地の一つの重要な点と考えています。

検討しているマンションの敷地すぐ南が、

　・12m幅程度の道路
　・狭い道路を隔てて公園
　・戸建が２戸

です。

みなさん、将来的にはどれが相対的に安泰（逆にどれがリスクが高い）と思いますか？

公園

公園でしょうね。
12m幅の道路は幹線道路？交通量が多い道路では窓開けられない可能性ありませんか。

前面道路は制限速度２０キロ、これは良好な住環境を得るための鉄則です。

＞210

公園と戸建で迷いましたが、自分は低層地域が条件で戸建ならいいかなと。それでマンションの上階なら問題ないですよね。

しかし公園も捨て難いです。その際に注視する点は綺麗な公園であることでしょうか。
体験談ですが、公衆トイレがあってあまり清掃がなされていないと夏などご想像の通りでして･･･。
あとはスピーカーですね、あまり無いケースですが、うちはこれが公園にあるこに気づかずに住んで、毎日夕方の時報の音量に参りました…。こういうことが無ければ公園も歓迎です。

一部の方には誤解を招く書き方で申し訳ありません。

長い間、同じところに住んでいると状況が変わり、場合によっては、やがて南側にマンションが建つケースもあり得ます。

現在検討中のマンション3件の敷地南隣がそれぞれ No.210 のとおりなのですが、売るつもりがなく、
　　「将来、その状況が変化して、マンションに代わってしまうリスクはどこが高いと思われますか？」
の趣旨です。

用途地域上はマンション建築に問題ありません。

>　・12m幅程度の道路
　　　　片側一車線で歩道あり
>　・狭い道路を隔てて公園
>　・戸建が２戸
　　　　まだ築３年程度ですが、さらにその南側は４台程度の駐車場あり

ご意見頂ければ幸いです。

普通に考えれば圧倒的に戸建でしょう。駐車場とまとめてマンションはあり得ますよね。
駅からの距離が遠ければ逆にリスクは下がるかもしれませんが。

＞２１７さん
いくらなの？

２５坪で３００万とすると７５００万、これにリフォーム代の２０００万を足して９５００万。

１億というのはちょうど良い頃合いかもしれませんね。

僕の住んでいる町の一部のエリアの話ですけど、駅からその方向に行ってあるひとつの道路を渡るだけで安定した立地になってるところがあります。

気になる点は渡った側にはコンビニが一軒もないこと、できれば便利なのに何でかなーといつも思っています。
でもマンションの場所としてはいんですよ、そのひとつの道路沿いにマンションが並んでいるんですけど裏側はひたすら戸建でその向こうは自然環境になっています。道路ひとつ渡って環境的安定が手に入るのなら選んだほうがいいですかねー。

道路を境に一種低層に変わったのではないでしょうか。
コンビニも建ちません。
下記をご参照ください。
http://allabout.co.jp/gm/gc/25700/2/

>223
さん

これ知りませんでした･･だからコンビニができないんですね、僕はいつかできるだろうと思ってたものですから永遠に叶わない夢を願い続けるところでしたよ(汗)

まあ道路一本渡れば何軒もあるのでそれで全く問題はないのですが、コンビニに行く為に信号まで行かず途中の道路を横断する人が多いことは他人事ながら心配なんですよねー。

当面の課題は歩道橋とか横断歩道の増設かな。

リビング出てから駅の改札まで100歩のところに住むと、他のどんな物件（戸建て、マンション）も敵わない事に気付いた。

そりゃ近いに越した事はない。
賃貸時代3分、今は8分とあったが実際は10分超える…
あの頃はよかったなー
狭かったけど
抜け感に、南向きをこだわったらこうなりました
途中にパチ屋があるので、くっさいです

>>225
駅から後が満員電車で一時間とかだと意味がない。都心ターミナルだと、多少遠くても許せます。

こちらのスレッドを初めて読ませていただきました。
主さまは駅からの帰り道に以下のものがない事を条件にされていましたが、
これはどのような意図からなのでしょう？
>>農地・畑、アスファルト以外の道（土・砂・砂利）、駐輪場、バス停

地価が上昇中とのこと、また日本の重心は品川、羽田に移動中とのこと。開発の余地のある港区港南五丁目が面白そうね．

立地だけがすべてではないことは承知なのですが最近まさに駅前の新築情報を見て、やっぱり立地か、と思ってしまったことがあります。

その物件は部屋は狭いし向きも宜しくなく、今後の周辺環境の変化にも心配があります。
しかしそれでも駅前という条件の強さはすごいものですね、これらの心配に目をつぶりたくなってしまったんですよ。
駅前立地のマンションに関していえば、立地は大事だなという説得力がありました。

でも駅の格が重要でしょう。新宿駅10分と言うのは大崎駅3分以上の価値があるでしょうね。

品川ならさらにベター。

と言うか、何でも許せます。

大崎3分の大崎ウエストシティタワーズは非常に価値のある高級タワーマンションです

駅に近くでも、線路に近すぎて窓を開けられないような物件は？
それでも資産価値は高いのでしょうか。
騒音や洗濯物も外に干せないような環境の悪さ＞交通利便性
という事なのでしょうか。

山手線の主要ターミナル駅ならば徒歩15分位までは許せます。

大崎はギリギリってことかな。3分だとOKでしょう。隣駅が品川だからね。