大津市石山「ヴィーナススクエア」ってどうでしょう。

良いように勘違いしてるんですかね。自走式駐車場、駐輪場などの月々の収入は管理費の歳入として扱われると思います。従っていくら駐車場収入があっても、修繕費には回せないでしょう。そもそも自走式駐車場は月々のメンテナンス費がかからないのに、駐車場料金をそれなりに取っているということは元々の管理費が高いということが言えます。まあ管理費が高い理由は温浴施設かもしれませんが。
あと、低い売れ行きが問題になっているみたいですが、おそらく駐車場収入不足で管理費の値上げなど早速問題がおきるんじゃないでしょうか。

548さん
回答ありがとうございます。
週末に行って詳しく聞いてきます！

主人も子供もマンションを気に入っているので購入の気持ちに傾いています。

不動産のサイトでは25戸しかないような感じなので希望の間取りが残っていたらいいのですが(^^)

550さん
詳しい修繕費ありがとうございます。

自走式駐車場はメンテナンスはあまりいらないですね。
今のマンションは立体駐車場で故障が多く車が出せないこともあります。

駐車場代は以前(先行案内の時)我が家の車だと1万円くらいだと言われました。
今の駐車場代よりは安いのですがの500円からと書いてあったので案外高いなという印象でした。
立地からして仕方ないのでしょうね。

4万円という数字は友人から聞いたのでどういう計算からきたのかは定かではないのですが。

モデルルームで説明を受けた上でまた報告させていただきます。

550さんの教えて下さった範囲内であれば購入も積極的に考えたいと思います。


551さん
以前、私自身も管理組合の理事をしていたのですが確かに駐車場代は管理費の財源であり修繕費には回すことはありませんでした。

管理費値上げの問題が生じた時に管理組合があるといいのですが。

購入にあたってしっかり勉強しておきます。

>自走式駐車場はメンテナンスはあまりいらないですね。

機械式は10年～20年後にとんでもない補修費用が。
それは頭に入れておかなければならないね。

550です。確かに多くのマンションは駐車場料金を管理費に充てているようですが、それは管理費を安く見せかけるためのデベさんの手法です。管理費が高くては買い手がいなくなるため､安く設定しています。しかし実際の管理はその費用では出来ないので駐車場料金等を管理費に組み込むように、管理組合へは当然のように要求しています。まあ、自走式駐車場マンションはそれでもいいと思いますが、ここは300戸を超える大型マンションなので費用つい効果は大きいのと、管理費もけっこう一般よりは高めに設定していることを考えると、駐車場料金等を全額管理費に入れる必要なんて、さらさらないのではと思った次第です。

もっといえば、修繕積立金が現在の倍程度（平均月1万円程度）になっても本来の建物の維持、改修費は十分に出ないと思われます。少なくとも平均で月2万円程度は必要だと思います。10年後くらいからその程度の修繕積立金を積み立てていけば、それなりの改修は出来るのではと思います。しかし、このマンションは機械式駐車場の更新費用がかかりませんので、駐車場料金等の一部を修繕積立金に回せると、修繕積立金の額は少しは抑えられるのではと思った次第です。

中古物件で4LDKが1980万円で出ていますが以前出ていた物件が値下がりしたんでしょうか？
前の広告を捨ててしまったもので。

管理費をわざわざ高めに設定することはないです。なぜなら売りにくいから。

少しでも安くしたいが、どうしても管理を行う上で必要な為、現在の管理費・駐車場代に設定しているはずです。
勝手に収入が余ってるはずだから全額管理費に入れなくて良いという解釈は間違ってます。

さらに入居者不足で今年度の駐車場収入が不足しているはずので、呑気な事言ってられないと思います。
ちかぢか管理費、駐車場料金の改定が行われるはずです。

あと、駐車場収入は管理費=管理会社のもの、修繕積立金は住民のものなので、同じように見えますが内訳を変更するのは簡単にはできません。せっかく勉強している方がいるのに思いつきでいい加減な事を書き込みされるのはいかがかと思います。

営業の方に聞いていただければ、この内容が正しいと分かるはずです。

＞＞５５７さん
　教えていただきたいのですが。

１　「管理費、駐車場料金の改定が行われるはずです」と
　有りますが、駐車場料金の改定というのは簡単に出来るのですか？
　個人的には500円、1000円の駐車場料金は安すぎるのと感じますので、
　それも含めて改定出来るならそれも良いかなと思いますが、
　駐車場料金が安いので契約された方もおられるでしょうし、簡単に改定できない気がします。

２　管理費の改定ですが、赤字分を補うための改定ということですか？
　過去及び現時点で赤字が出ているとすれば、その時点での入居者が負担すべきもので、
　改定して赤字を補うというのは感覚的におかしい様な気がします。
　　来年度以降、管理費の不足が予想されるので、来年度以降改定ということなら理解できますが。

３　「管理費=管理会社のもの」と有りますが、それはおかしいのではないですか、
　「管理費=管理組合のもの」「管理委託費=管理会社のもの」ならわかりますが、
　「管理費=管理組合のもの」なら管理費、修繕積立金とも住民のもの、
　管理費の余剰を修繕積立金にまわしても問題ないとおもいますし、
　＞＞５５４さんの書かれていることも全く間違いとは言えない様な気がしますが。

　以上は、あくまでも私の考えなので間違っているかもしれません。
　５５７さんは良く勉強されている様子なので教えていただけませんか。

> 管理費をわざわざ高めに設定することはないです。なぜなら売りにくいから
> 駐車場収入は管理費=管理会社のもの
もろ、デベさんの発言ですね。基本的には住民の管理組合管理下のもとで管理会社はその委託を受けて管理をすることになります。管理内容・費用等に問題があれば管理組合で決議すれば修正できます。もちろん管理組合の理事さんはそれなりに少し汗を流す必要はあります。すべて管理会社任せでいいのであればめくら判を押すだけですが・・。

ただ、確かにデベさんの言うように、管理費は一般に低く設定してあり、駐車場料金と合わせて管理費としているマンションが多いようです。しかし内容の変更は可能です。管理費と一口に言っても管理会社への報酬と清掃やエレベーター等のメンテ料金が含まれます。それらの仕事内容と料金が適正かどうかを､管理組合は当然検討することが出来ます。清掃とか、エレベーターメンテは委託の委託ということになりますので当然割高になっているケースがほとんどです。管理報酬に関しても訳の分からない経費設定のされていることもあります。

ここは管理費関連のスレではないのでこの辺にしておきます。

556さんはどうしてもここの資産価値が下がることを話題にしたい人のようですね。本当に中古で出た部屋に
個人的に興味を持っている人なら少し前のスレをご自身で確認をすれば価格はわかります。わざわざここで
皆に分かるように中古の部屋が売りに出ていることを話題にしたりしませんよね。しらじらしいです。

気持ちはだいぶこちらのマンションに向いています。
もう少し背中を押していただきたいのです。

ここで良かった!!という点を教えて下さい。
個人的には床暖房がなくても全然かまいません。
住人さんの人間関係などはいかがでしょうか？

高い買い物なので納得して購入したいと思います。
住人さんの率直な意見をよろしくお願いいたします。

本当に石山の町、いいと思うなら買ってもいいのでは？リセールバリューは残念ながらよくないと思いますよ。値段なりと思います。

このスレ結構おもしろいですね。不快な書き込みもありますが。。
検討中の方々へ・・・自分の感覚に素直に選んだら一番ですよ。
資産価値や外観、構造やネームバリュウ等々私も考えました。
そんな時に嫁から一言「何がしたいの？」そうです普通の生活が自分にとって
しやすいのはどこかに尽きると思います。

人生長いようで短いと感じる今日この頃？実はまだ若いですけど。
周囲の意見は聞くだけで自分を信じて検討してくださいね。

564さん
率直な感想ありがとうございます！

新快速が停車するのは大変有り難いことです。
京阪が近いのも助かります。
立地条件は申し分ないですね。

共用施設は利用してみないとわかりませんが良さそうですね。

だいぶ購入に対して前向きになりました！

565さん
直感で選んでみたいものですがなんせうちはごくごく平凡なサラリーマン家庭でして…

失敗したから買い直すというわけにはいかなく慎重になっていました。

最近、掲示板の存在を知り拝見しているとなかなかいい感じなのでこの際勢いで買ってしまおうか？なんて考えたりもします。
色々な意見がありますが賑わってるだけ注目されているのでしょう。
来週あたりまたギャラリーに行ってみようと思います。

失敗って何ですかね？
投機目的で購入して失敗したというのは判り易いですがね。
1年後に買ったほうが金銭的に得だった。
でも今買って、家族がとても喜んでくれている生活も快適だ。
1年後だったら、家族の不平不満聞かされて、快適な生活おくれていなかったかも知れない。
どちらが失敗？
人によって違いますよね。
私は買って良かったと思っていますよ、生活環境は本当に良いですから。
只、マンションの資産価値は落ちて行きますよデフレですからね。
（デフレでなくても落ちていって当たり前ですが）
>>565さんも書き込まれていますが、
購入検討さんは自分のニーズに合った良い買い物をして下さい。

失敗というのは個人的な問題で4月に転勤があるかもしれないということです。

購入したはいいがすぐに転勤では悲しいですからね。
ただ4月まで待っていると気に入った物件がなくなるかもしれないと思案中です。
転勤を気にしているといつまでも購入できませんが。

ヴィーナスを購入して失敗したという意味ではありませんので。

晴嵐小学校は制服ですか？
現在住んでいます小学校は、私服のため、
子どもなりのこだわりが有るようで・・・。

>>568さん
余計なことかも知れませんが
転勤で手放さなければ成らなくなる可能性が有るなら、良く考えるべきだと思いますよ、
勢いで買うのはチョット怖い。
4月だと希望の所は無いかも判りませんが、もし残っている所があれば安く買える可能性もありますしね。
私は住んでいて良い所だと思いますが、あまりリスクは背負わないほうが良いのではないですか、
個人的には買って貰いたいですけど。
ここの中古物件も出ていましたが、あんまり住んでいなくても転売したら2割位はは損すると思います。
本当に余計なことですが。

>>569さん
晴嵐小学校は私服ですよ。
校風はのびのびしていると思います。

余談ですが塾も多く教育環境もいいと思います。

570さん
ご丁寧にお返事ありがとうございます！

確かに転勤は大きな転機になりますよね。
万が一購入後に転勤になれば単身赴任になると思います。

マイホームを手に入れた途端転勤というのもよくある話で…

購入に傾いているので本当に悩むところです。

ヴィーナススクエアは、いいマンションだと地元を知る人から聞き検討中です。
石山も発展の可能性がまだまだあるよい地域だと思います。

>>574さん
冷やかしですか？購入検討さんですか？
どれだけ売れているかはっきりしたことは、住民には判りません。
まだ入居されていない方も多く居られるみたいですからね。
東側のお部屋の明かりが10/1？
10分の１のつもりかな？
私のフロアーは7割位はもう住んで居られます。
冷やかしなら書き込まないで欲しいですね。

冷やかしとかではなく、確かに東側はいつみても明かりが少なく、心配になります。
私も一度は検討した物件でもあったので、いつも気になって見ていますが、東側は縦一列全て真っ暗の列などがあります。
やはり、検討されている人には売れ行きは気になるのではないですか？
自分の住むかもしれないマンションが売れ残りだらけになるのは淋しいし、恐いですもんね。

私は購入を後悔しています。契約は去年済ませたので定価でした。初めて大津に住むということで、何件か他のマンションと迷っていたのですが・・やはり石山の立地が売れ行きに大きく影響しているのでしょう。まさかここまで売れないとは思いませんでしたが。売却するにも査定はかなり安いし・・諦めるしかないですね。これから購入を考える方は、せめて石山の適正な価格で持つことをお薦めします。

石山の適性価格とはいくらくらいなんでしょう？石山の立地も良いと思いますが。

ご近所のマンションも築5年以上でもあまり値崩れしていまんし広告に載った途端に売れています。
私は中古マンションを買うなら新築のヴィーナスを買った方がいいのにと思って検討中なのですが。

仮にヴィーナスで3000万円と出てる間取りがいくらなら適性価格と言えるのでしょうか？

実際に値引きしてもらった住人さんはいらっしゃるのですか？
以前、近くのマンションが売れ残っていたときに銀行の方から
｢うちと提携しているので値引き可能です｣と言われました。
駐車場が自走式ではなく見送りましたが。

値引きではなく家具付きとかではないのですか？
値引きは先に購入された方に失礼なことだと思います。

石山の立地、そんなに悪いですか？
実際に生活してて困ることもないですよ。石山駅までも近いし、買い物に困ることにもないですし。
先週から入居のために引っ越しして来られた方が結構ありましたね！実際の売れ行きは分かりませんけど、埋まってきてる感はあります。
私が住んでるフロアは８割は生活されてる気がします。
値引きについてはこの時代仕方のないことかなってあきらめてます。気に入った間取りを選べた分、損した気にもなりませんしね。
意外とマンションの適正価格とか査定を気にされるようですが、そんなに将来手放す可能性が高いんでしょうか？うちはずっと住み続けるつもりなので、気にならないのですが…

石山の立地、そんなに悪いですか？
実際に生活してて困ることもないですよ。石山駅までも近いし、買い物に困ることにもないですし。
先週から入居のために引っ越しして来られた方が結構ありましたね！実際の売れ行きは分かりませんけど、埋まってきてる感はあります。
私が住んでるフロアは８割は生活されてる気がします。
値引きについてはこの時代仕方のないことかなってあきらめてます。気に入った間取りを選べた分、損した気にもなりませんしね。
意外とマンションの適正価格とか査定を気にされるようですが、そんなに将来手放す可能性が高いんでしょうか？うちはずっと住み続けるつもりなので、気にならないのですが…

577さんに質問です。「やはり石山の立地が売れ行きに大きく影響しているので
しょう。まさかここまで売れないとは思いませんでしたが。」といわれている点
が非常にひっかかります。

石山の立地って客観的に見てそんなに悪いのですか？それとも577さんの単なる
主観ですか？

購入を検討していますので石山の立地に関するあなたの書き込みが非常に気に
なりました。

５７４さん、５７６さん
他社物件の心配までされてご苦労さまです。

夜の明かりは、見え方の問題等もあると思いますが、駐車場の埋まり具合や昼間の洗濯物の干し具合や室外機の設置状況を見れば住人であればどれぐらいの入居率かはすぐわかります。ご心配なく。

大手デベさんと仕事上の繋がりがあるので大体のマンション事情はわかりますが、大手のデベさんなら、契約戸数をあからさまに水増ししたりしないです。ましてや、ここは竣工後半年以上経ってる物件ですから、１戸でも多く売れて欲しいと思ってるのに、わざわざ購入希望者の選択肢を狭めるようなこと（つまり客を逃すということ）をしてまで水増ししたりしないですよ。

あと、縦の列によって売れ行きが極端に悪い列があるのは事実です。ここは、竣工前は、売れ筋予定の７５㎡の部屋の列を数列分だけ表から外して後から売る戦略をとっていたそうですが、結果としてその列が売れ残ってるようです。
営業の方に聞けば、その辺りの事情も正直に教えてくれますよ。

あと、上層階は残ってますね。立地や眺望（例えば１０階くらいと比べて）でさほど違いがないのに、値段が高いからだと思います。
今ならキャンペーンもあるみたいなので、値段の差はだいぶ解消されてきてるように感じますけど。

東側については、瀬田川ビュー、花火ビューというのが売りなので、セカンドで購入されている方が多いのかもしれないですね。まあ、推測でしかないですけど。

>>587さん
あんまり気にすること無いのではないですか。
>>574匿名さん>>576ご近所さん>>577住人さんと、
このマンションの売れ行きを心配してくれているんですよ。
かなり売れて欲しくないみたいですね。
私はこういう他社の書き込み見ると、
売れてきているんだなと、反対にうれしくなりますが。

私はヴィーナスの心配なんてしてませんよ。
私の書き込みを見て嬉しく思うのなら光栄ですが、都合の悪い事を書かれると全て他社さんになるなんて面白いですね。
私は候補にあげていた物件だったので気になっただけです。
結局違うマンションを購入しましたが、正直、夜の明かりを見て、やめて良かったのかな…と思っただけです。
だからってこの物件自体を悪く思っている訳ではありません。
他社さんと言われたので自分の事情を話したまでです。

ヴィーナスの掲示板は総じて雰囲気も良いですし、
結構有益な書き込みも多くて、勉強になります。
でも、たまに売れて欲しくない人？が出没しますよね。
書き込み内容に具体性もなく、主観的な決め付けや煽りがほとんどで、
せいぜい３、４行くらいの文章なので、バレバレです（笑）

これから購入を考える方も、住民の方も、冷静に有益な情報交換ができればいいですね。

>>589さん
他社さんでないにしたら、余計に書き込んで欲しくないですね。
様は購入検討さんのためではなく、冷やかしですよね。

「結局違うマンションを購入しましたが、正直、夜の明かりを見て、
やめて良かったのかな…と思っただけです。」

前に「心配でと」書いたのは>>576>>574さんですよ。

どちらにしてもうそつきですね、文章を読めば良くわかります。

購入検討さんに対する情報提供なら、
買って良かったマンション名教えたあげたらどうですか、
そのほうが購入検討さんの為になりますよ。

この近所でそんなところ有れば私も知りたい。

近々モデルルームに行こうと思っています。
そこで購入された方や購入検討中の方、
『こういう点をチェックした方がいい』というアドバイスをお願いします！
お部屋のこと、交通の便など色々あると思いますが初めての購入なものでどんな所を見たらいいのかわかりません。

よろしくお願いいたします！

やっぱり、竣工済み実際の部屋をみせてもらえるってメリットだと思います。
具体的に生活がみえてきてイメージしやすいと感じました。
前向きに希望をもって検討中です。

実際見てヴィーナスの眺めは癒さました。さすが滋賀と思いました。
都会は疲れる～

分譲マンションは、住民たちが、いいものを作っていくものですよね。
買うからには、素敵なマンションにしていきたいです☆
滋賀県、立地、利便性含め申し分ないと自信をもちたいです。

>>592さん
部屋は実際に見せて貰えるので後は自分たちのニーズで決めれば良いと思いますが、
最初に残っている部屋の一覧見せて貰って、ある程度絞ってから見に回ったほうが良いと思います。
適当に見て回ると結構時間かかって疲れますから。
それと交通は、ビーナスの入り口から駅のエスカレーター乗り場まで歩いて8分でいけますが、
狭い路地みたいなところが有ったりしますし、夜は少し暗いです。
前の道路も時間帯によってはかなり込みます。
その辺のところ、中だけでなく少し周辺も歩かれて確認した方が良いですよ。
私は特に問題無いと思いましたが、人によっては捉え方違いますからね。

このマンションで一番不安に思ってるのが、温泉。
あれってどれくらい維持費かかるんですか？
それがどうしても引っかかってます。

以前、棟内見学させてもらいましたがお庭が素敵ですね～。
うっとりしてしまいました。
夜なんかライトアップされて雰囲気いいのでしょうね。
ただ案内してくださった方が全くやる気のない感じでした。
失礼ながら売れ残っているのでガッついて来られるのかと思っていたのですが・・。

592です。
皆さんアドバイスありがとうございます！
今なら棟内を見学できるんですね。
実際にお部屋を見れたら想像もしやすいですね。眺望もわかりますね。
駅までの距離や生活環境も下見してみます！

見に行ったらますます欲しくなるでしょうね〜

今から楽しみです。