23区内の新築マンション価格動向(その54）

>>701
地方から東京に出てくる人がこの１５年でどれだけ増えたか調べると良いよ。
びっくりするから(笑)

高所得を稼げる層はどんどん減ってますから高額マンション市場は縮小するばかりですよ。
マンションデベにとって明るい未来は皆無です。

地方出身者は割安な都心部を買い
首都圏出身者は割高な地元郊外を買う。
５年くらいはそんな状況が続いて、
それから後は地方出身者が購入主体になるだろうね。

価格が5000万を超えるような部屋は購入可能な世帯がかなり限られます。
今はみんな無理はしないので、バブル時代のようにローンを払うために楽しみはすべて我慢するような愚かなことは誰もしませんよ。

>>705
それがどうしましたか？

首都圏全体で５千万円以上マンションが売れるのは年間９千戸程度。

業者もよ～く分かってますよｗ

バブルの時の金利ってみんな知ってるの？
おまけに長期ローンの期間だって今みたいに３５年なんて考えられないし。
今ローン組める人はバブルの時と同じような苦しみは無いよ。

ローンを組めるというのと払えるというのは別。
銀行から借りれるギリギリまでローンを組むと確実に貧乏生活になる。
そこまでして家を買うのが正しいとはまったく思えないね。

余計な御世話様じゃないの？
買いたくて、買える人が買うだけの話だろ。

年収１５百万の人が５千万のローンを組むのって、どう思いますか？

余裕？カツカツ？

>>711
年齢家族構成私立など個人で変わる

あたりまえだろ？なんでそんなに単純に考える

地方は仕事がないから
上京する人間もピンキリ

多くはマンション購入など考えられない階層

>地方から東京に出てくる人がこの１５年でどれだけ増えたか調べると良いよ。
>びっくりするから(笑)

えー調べるのめんどくさい。

そこまでいうなら、具体的な資料を提示してください。

あと、それによって、今後都内のマンション購入者が増加することを示す、具体的な根拠も提示してください。

って、買い煽りには無理だろうなあ(笑)
もともと具体的な根拠なんてなくて、適当なことを言ってるだけだろうから。

いくら地方からでてきても、しばらく東京に住めば
安いところは安いなりの理由があることに気付いちゃうからなぁ・・・

＞年収１５百万の人が５千万のローンを組むのって、どう思いますか？
＞余裕？カツカツ？

確かに年齢家族構成などによるけど、
年収１５百万なら、大丈夫なんじゃないでしょうか？

年収１０百万なら、どんな年齢家族構成でも、無謀だと思うけれど。

大手なら皆さん数字持ってますよ。

>ローンを組めるというのと払えるというのは別。
>銀行から借りれるギリギリまでローンを組むと確実に貧乏生活になる。
>そこまでして家を買うのが正しいとはまったく思えないね。

不動産会社は、お客にそうやって山ほどローン組まして、マンションを買ってもらわないと
マンションが捌けないから、
大丈夫だ！って、お抱えのファイナンシャルプランナー用意したりして、
薦めるけど、

本当に買っちゃったら、悲惨だよね。


貧乏生活なら、まだ生きていけるからいいけど、
（まあ、がんばって働いたお金の多くがローンに消えて、好きな旅行や食事などを我慢しなくちゃなならず、なんのためにがんばって働いているのか疑問だけど）

年金とか今の制度が続くわけがないのに、
ローン支払いやら、子供教育費やなんやらで
老後の蓄えが少なかったら、老後に生きていけないよ。

老後の蓄えがいくら必要か調べたことある？
子供の教育費にいくらかかるか調べたことある？

今時ローン枠めいっぱいローン組んで家買うやつなんていないから大丈夫

確かに、年収の５倍、６倍でローン組むなんて、自殺行為ですものね。

そんな阿呆な人はやはりいないか。

世界的インフレになるから、
固定金利だなあ。

固定金利でも、
金利変動が大きい場合には
銀行の都合で金利アップできるんじゃない？

今固定するって話しでは？

甲斐性がある人は
借金も財産のうち(笑)

家族構成によっては5倍でも楽勝だよ。

723
今固定しても、インフレがヒドくなれば例外でアップできると
ローン契約書に書いてある場合がある。

例外だされても

やっぱりこんな時には固定だな。

インフレと金利上昇が視界に入ってきたよ。
異常事態「１０年もたない」…現実味　２３年度予算
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101224-00000628-san-bus_all

都心部、価格調整期に　11月の中古マンション価格　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201012210007.html


住宅ローン控除拡大の効果が弱まってきたようです。
まだ拡大中なのに・・・。

家電や自動車は補助金制度がMAXのときは好況が持続したのに、
マンションは好況が持続できなかったようです。

家電や自動車でも補助金制度削減で、急激な落ち込みがあったのに、
マンションは来月、さらに急激に落ち込みそうですね。

中古マンション価格天気図　天気改善地域が前月比で半減　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201012220004.html


やはりマンション市場の好況は止まりつつあるようです。

これまでの流れ、今後の予測です。

プチバブル崩壊とリーマンショックで大不況
　　　　　　　↓
住宅ローン控除拡大で少し好況
　　　　　　　↓
好況息切れ、値下がり(都心は前月比500万ダウン)　←　いまここ
　　　　　　　↓
住宅ローン控除縮小で元の不況に　←　来年
　　　　　　　↓
着工増加による在庫急増で大不況


住宅ローン控除がMAXの今でも値下がりしているのに、
来年以降、価格はさらに下落していくでしょうね。

それに加えて、着工増加。

２年前のプチバブル崩壊と似てますね。
あのときも着工増加した始めたときに、プチバブルが崩壊しだしたような。

住宅ローンは年収の何倍まで借りてもいいの？ - コラム・事例 [All About プロファイル]
http://profile.allabout.co.jp/w/c-45401/

・夫婦2人世帯の場合・・・年収の5倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども1人の場合・・・年収の4倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども2人の場合・・・年収の3倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。


子供が2人いたら、住宅ローンは年収の3倍以内に収めないといけないそうです。
また、子供の教育にお金をかけようと思っている人は、その分を考慮して、
住宅ローンの額をもっと下げたほうがいいでしょう。

「年収別に安心な住宅ローン借入額は？」
http://www.housingloan-hikaku.com/risk/syunyu_gendo.html

記事より
・マンションや住宅を購入する際、当然物件の価格（住宅ローンを考慮しない表面価格）を見ますよね。一般的には、安心できるラインとして、年収の3倍程度までがその安定ゾーンであるといわれています。
営業の方などは5倍、6倍でも大丈夫です！といわれる方もいるかもしれませんが、将来的に年収が「確実に」アップするのであればともかく、そうでないのでしたらリスクのとりすぎです。


年収の３倍程度までが安定ゾーンだそうです。
営業の言葉や、不動産会社が主催する住宅ローンセミナーを鵜呑みしないほうがよさそうですね。
自分の身は自分で守りましょう。

民間企業の平均給与が過去最大の下落だそうです。89年と同水準まで下がったとのこと。

平均給与、最大の下落　09年23万円減405万円、89年と同水準
http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819695E0EAE2E6...

民間平均給与、過去最大２３万円減　０９年、４０６万円
http://www.asahi.com/national/update/0928/TKY201009280394.html

企業平均給与２３万円減、過去最大の減少
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20100928-OYT1T00937.htm

民間給与が過去最大下落　 ５・５％下回り４０５万９千円
http://www.iwate-np.co.jp/newspack/cgi-bin/newspack_s.cgi?s_lifestyle_...

郊外バブルもいよいよかな？
割高外周区危うし(笑)

買えない人が
死屍累々と積み重なっていきそうだな。

まあ、賃貸で我慢すればいいだけだけどね。

買えない人よりも、自分の年収も考えずに、
住宅ローンを山ほど抱えて、無理して買っちゃった人のほうが
１００倍悲惨だけどね。

>>738
自己責任で余計なお世話だろ。

そんな事より、賃貸族が大多数を占める未来像を考えたほうが役に立ちそう。

TVで住宅ローン破綻者特集やってたよ。
余計なお世話ではないだろ。
サブプライムも持つべき所得じゃない人に貸し付けたのがそもそもの原因。

一生結婚しない人が増えて、ますます少子化が進む。
そして、どうしようもなくなって移民の受け入れが始まる。
移民との競争でかなりの数の低賃金層が固定化されて、
一生独身のまま外周区でアパート暮らしになる。

一方で、世界的なインフレの渦に日本も巻き込まれて、
対新興国で円安が進んで、低賃金層の暮らしはますます厳しくなる。

持ち家が買えるのは首都圏人口の３０％程度になる。

外周区の売れない戸建てがつぶされて、
続々とアパートに生まれ変わって、
メジャー層になる低賃金層に低家賃の住居を提供する。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

世田谷区のアパート家賃はもっともっと下がる必要があるね。
なんせ23区最大のアパート供給区だからね。

マンションの価格は既に下がりつつあるようですね。

ニコタマの売れ残り状況が判明したみたいですよ。

これ見ると23区全体としては今のところ好調みたいよ。
不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2010年11月の首都圏新築マンション供給戸数は3842戸となった。前年同月比で17％増となっており、供給水準は今年２月から10ヵ月連続で前年同月を上回った。
地域別供給戸数が前年同月比で増加したエリアは、東京23区2191戸（前年同月比40％増）、埼玉県427戸（同69％増）、神奈川県下179戸（同64％増）だ。一方、減少したエリアは横浜・川崎600戸（同９％減）、千葉県180戸（同２％減）、東京都下265戸（同49％減）となる。
首都圏の初月申込率は78.4％と販売好調水準をキープ。地域別では、横浜・川崎82％、東京23区82％、東京都下75％、埼玉県71％と４エリアで70％を越えた。これに対して、千葉県69％、神奈川県下67％と２エリアで70%を下回った。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

↑
初月申込率って、なんですか？

>>747
新規に販売した戸数に対する契約戸数の比率ですよ。

↓に初月販売率の記載はありました。
販売率と申込率の違いは分かりませんですが、おそらく
申し込んで買わない場合、販売率にはカウントしないけど、
申込率にはカウントするということでしょうか。

販売率とは？｜新築マンション・分譲マンションを探す｜HOME'S新築分譲マンション
http://shinchiku.homes.co.jp/words/category-102/word-10000352/

販売率とは、新築マンションや建売住宅が販売を開始した月に契約申込があった率をいいます。
売れ行き状況を示す指標の1つです。一般的には「初月販売率」のことをさし、初めて販売を開始した月の販売戸数に占める契約申込数で表します。そのため、月末近くに売り出した物件は販売率が低くなる可能性があります。
なお、販売率は売主による自己申告のため、実勢を反映しているとは限りません。


「売主による自己申告のため、実勢を反映しているとは限りません。」
だそうです。

実勢を反映してなかったら意味ないね。

>>749さん
好不調の目安とか、各市区の好不調の比較には使えます。
実際、世田谷区は下のランキングには入っていません。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

>No.750さん
>好不調の目安

「販売率は売主による自己申告のため、実勢を反映しているとは限りません。 」
という文章は、つまり
売主は売れているように見せかけるために、嘘の申告をする場合もあるから、
本当でないこともあります。
(不動産会社が販売数を水増しして宣伝するのは販売手法の１つですよね)

ということを、暗に示しているわけで、信頼性がない数値ですよ。

そんな数値を元に、判断しても意味ないと思うのですが。

つまり、契約率が70%を超えたから販売好調
なんて記事は当てにはならない。
って事ですか？

ということなんじゃないでしょうか？

だって、売主の自己申告の数値ですからね。

誰だって、できれば売れているように見せかけたいでしょう。

上がる上がる騒いでるわりには
かかってくる電話は

年内ならあと800万下げます！

原価いくらよ？

>>751
どの業者も同じような事してるから趨勢と比較には使えるよ。
低いとこは売れていないってこと。

世田谷区が23区でも売れていない部類に入るのは確かじゃない？

どこが売れてるかどうかなんて、大まかなとこはちょっとネットでもレインズでも見てれば分かるよ。

いくら虚偽報告でも、あまりに実態とかい離したウソ情報なんて出てない気がするがね。

数字が示す通り、割高外周区が売れていないのは間違いないだろ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

安いとこばかりが売れてるようにしか見えないがｗ

売れればいいってもんでもないだろうな。

中高級欧州車は国産メーカーほど売れてなくても、十分採算がとれてる。

安い物件は大量に大衆車並に販売され、多少高めのはわずかの販売。

そのほうが希少性も出るし、それでいいんじゃないか？

別に世田谷とかを擁護する気はないけど、売れてればいいとはとても思えない。

業者視点なら、売れてないと困るから、売れてるほうがいいのかもしれないけどね。

世田谷擁護乙ｗ

渋谷区の契約率は８３％、港区は８０％なんですが(笑)
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

色んなスレで「住まいに詳しい人」が世田谷擁護してますね。

車を買わない世代が果たして不動産を買うのだろうか？ - 不動産投資と金融・ファイナンスブログ
http://d.hatena.ne.jp/digicon/20101224/1293155522

私は、
車を買わない世代は、価格が車の約10倍、20倍する家は買わないと思います。

＊＊のリハウスの店長さんも、(少子化で今後、30代の人口が劇的に減っていくこともあり)
あと5年、10年すれば家を買う人数が劇的に減って、価格が暴落するだろう、
とおっしゃっておられました。

世田谷区の不動産会社さんでしょ。ブランドイメージを作って高値維持したいのでしょうが・・ｗ

>>764
持ち家比率が将来３０％まで下がりますが、その３０％の人はどこにマンションを買うのでしょうか？

世田谷ブランドなんて終わコン

リハウスの店長が言ってたんだ　ｗ

リハウスの店長（笑）が言ってたで思考が止まっちゃう残念脳味噌なら、そりゃあ将来の不動産市場について考えるだけ無駄だね　ｗ

三流営業マン

風俗掲示板で釣りしてるのには笑った。
ソプ嬢の現金買いでも狙ってんだろうな。

(笑)

>>764
一生独身の人
一生賃貸の人が増えて行きます。
日本が貧乏になるんだからしょうがないでしょう。

賃貸がいちばん安全

住宅なんて安くあげて実質生活に投資するのがトレンド
不動産屋にまんまと嵌められて…なんざ愚の骨頂

中野区は独身者が増えて、家族持ちが減ってで大変みたいよ。
住環境が悪いから、効果は疑問だけどｗ
家族持ちは増えず、独身者が減って人口が減少、衰退か？
既存マンションまで規制したら、建て替えられずに老朽化、そしてスラム化だろう。

１Ｒマンション規制強化　中野区が条例化検討
規模に応じて一定の割合で家族向けの広い部屋にするよう義務付ける方針。既存マンションについては改築時の努力義務だが、区によると、既存マンションまで対象にするのは二十三区でも珍しい試みだという。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20101226/CK2010122602000022.ht...

既存マンションはどこに何カ所あるか実態把握さえできていないのが現状で、区側が周知できるのか運用面で課題が残る。

住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://lounge.monex.co.jp/column/moneyplan/2002/05/29.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

今の３０代が老後迎えたときは、年金制度が崩壊している、もしくはないに等しい可能性もあるんだから、ちゃんと貯蓄して、老後迎えんと正直怖いです。

これからの時代、
定年までに住宅ローンはやっとこさ完済したけど、貯蓄がない
なんて自殺行為

だから、住宅ローンはあっさり返せる程度にしておかないと

そうそう
心配な人は賃貸で良いのです。

>>774
その貯蓄が問題なんだよな、ペーパー資産は価値がなくなるかもよ。

みなさん、ここにご注意を。

住宅ローンの場合、借り換えができるため、金利が上昇しそうになった時点で、固定金利タイプに変更することも可能だ。しかし、固定金利タイプの利率は、長期金利と連動している。
長期金利は、日銀の利上げを警戒し、早めに上昇する傾向があるため、金利の上昇に気付いた時には、固定金利タイプの利率はすでに大きく上昇している可能性が高い。
変動金利タイプを選択した人は、金利の動きに細心の注意を払う必要がありそうだ。

>その貯蓄が問題なんだよな、ペーパー資産は価値がなくなるかもよ。

インフレになったときのことを言っているんだと思いますが、
日本の価値が暴落して、インフレになった場合、
おそらく、日本の不動産の価値も下がると思いますよ。

インフレになれば、
貯蓄を金や外貨に変換すればいいだけ。

>>778
国が平成２３年度に創設する国際競争拠点都市整備事業の対象に、
23区のどのエリアがなるかが、今後の分かれ道だろうな。

同事業は、日本の都市の国際競争力向上を目的に、経済活動に必要なインフラ整備を国が重点的に行うもの。大都市の再開発事業など、１０カ所程度の対象地域を選定し、事業費の２分の１程度を補助金として地方公共団体、官民合同の再開発事業協議会などに支出する。

悪い金利上昇を防ぐには消費税を上げるしかない。
消費税上げは人為的なインフレみたいなもので、
上がったものが税金で吸い上げられる仕組み。

万が一、悪い金利上昇が起これば、
財政破たんから超円安、ハイパーインフレ。

前者の場合は、
消費税分マンションの値段が下がる可能性が高いね。
でも、先買おうが後に買おうが購入者が負担する金額は同じ。
但し、売ると値下がりした分損するから、手放さない気持ちで物件を選ぶ必要があるね。
将来性がある楽しみがあるとこを選ぶべきだな。

後者の場合は、マンションもインフレ率までは行かないが値上がり、
固定金利で借りている人は得をする。
徳政令みたいなもんだね。
買ってなかった人のほとんどが持ち家不可能になって、みんな賃貸生活。
発展途上国みたいになる。

まぁこのご時世に家なんて長期でローン組んで買うものではないね、
キャッシュか短期ローンのみが選択肢

将来に自信が無い人は
長期ローンは止めたほうがいいよ。

甲斐性がある人だけ借金してください。
借金も財産の内は、甲斐性がある人だけに当てはまる格言だよ。

人それぞれ。
ローン組めない人もいるからね。

マンションの供給数が将来右肩下がりになるのは確実でしょうな。
業界も賃貸のほうに力入れたほうが良いんじゃない？

そうですよね。
素人故に普通に疑問です。
不景気続きでマンション買えない（買わない）人も増えるだろうし、少子化で人口も減っていくだろうし。
なのに一方で新築マンションが沢山建って、誰が買うのか、今何とか売れてもこの先どうするのか。
マンションも耐久性等優良住宅を売りにしていて100年もつとは思っていませんが、マンション寿命が30年位であったものが、50年位にはなるだろうし。
この先新規分譲の供給が減るとしたら、不動産業界も縮小するのでしょうか？
それとも高齢化社会に向け高齢者用マンション等新たな分野でやっていくのでしょうか？
よくわかりません。

↑加えて中古や賃貸もどうなっちゃうんでしょう。
古いものは取り壊しって言ってもそこを買ってくれる人がいないと簡単に壊す事も出来ないし、買う人（企業）がいるって事は何か建てるのでしょうし…。

都心＋駅近以外の物件は売るのも賃貸でも厳しくなるでしょうね
郊外は...

あまり不便なのは無理だろうが、いいとこはそれなりに残ると思うよ。
南西側郊外のお金持ち需要中心のとことかね。
環境重視だったり車移動重視なら、都心や駅近より便利で快適だったりするから。

それに、都心勤務って大きいけど、実は多くの地域では勤労人口の３～４割以下しか都心勤務ではない。
地元や違う方向に勤務してるのも相当数いるんだから、その地域なりに便利ならありうるでしょ。
もっとも、かなり大まかに言えば、都心や駅近が一般的には外れはないだろうけど。

結局、東京駅から半径５ｋｍ圏内ならあまり悩む必要が無くなるってことです。

>>789
車移動重視＞
高速の入り口までスムーズに行けるところじゃないと駄目ですね。
千葉、茨木がお勧めでしょうか？柏の葉が人気ですね。

今日本の平均年収が400万ちょとだけど、青森、秋田、鹿児島、高知などは200万台です。　行くと回転寿司でさえ閉店が相次いでいるんですよ。さらにこういう地域は広がっていくでしょう。都心でも独居の高齢者が住めるような安い物件は減っています。ドーナッツ現象全開となるでしょうね。

今売れている都心のマンションの単価が高いのは駅近で人気スポットばかり。その他は山手線内側でも高ければなかなか完売できないもの。おそらく10年もしたらさらに都心は年収がそこそこの人が集まり、低い人は外側に住む事になるでしょうね。その間に払えなくなる方が多数出て競売等により入れ替わっていくでしょう。

都心に住むことが今以上にステータスとなる世の中になると思いますがどうでしょう・・・

所得水準の二極化が進んで近郊のアパートは盛況のようです。

首都圏・11月の賃貸住宅市況
成約数（首都圏合計）は１万６３５０件（8.5％増）で、３カ月連続で増加した。アパートの大幅増が続き約16％増加した千葉県は５カ月連続、東京23区と埼玉県は共に３カ月連続、都下は２カ月連続でそれぞれ増加。神奈川県も前月の減少から増加に転じ、全エリアで増加した。

分かってると思うけど近郊のアパートな時点で低価格ニーズ。全く喜べない。

いわゆる近郊スラム化論が着実に進んでいるって感じですな。

近郊の売れない戸建てが次々とアパートになるから、住むところには困らない。

低所得層ががんがん増えているぞ。

日本フードサービス協会が180社を対象に外食産業市場動向調査の11月調査結果を27日発表した。売上は全業種トータルで前年同月比100．2％となり、5ヶ月連続して前年を上回った。
協会では「客単価は前年同月比98．7％と1．3ポイントダウンしたが、客数が101．5％と好調に推移した結果」としている。

今建ててるマンションも全て売れるのですかね？

２３区内にマンションを買うなんて、場所にもよるけど（２３区内の住所ならどこでもいいというなら別だけど）もともと４００万円程度の年収じゃ無理だよね。
低所得者層が増えたと言っても、そのあたりの年収がさらに下がったということで、年収１０００万円以上の中間層は大きな変動はないだろう。

＞都心に住むことが今以上にステータス

それってステータスなの？？？
立地と物件次第でしょう。
ビルが乱立してる中に60～70平米以下の小部屋持つのは、どう転んでもステータスには思えんよ。
勤めに便利、それだけ。