23区内の新築マンション価格動向(その54）

今からは値上がりでしょうね。
いまから安く買える場所あるかな。
タワマンが欲しい。

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>今からは値上がりでしょうね。
>いまから安く買える場所あるかな。
>タワマンが欲しい。

それはないよ。
もともとプチバブル崩壊とリーマンショックで、大不況だったのが
住宅ローン控除の拡大で、一時的に好況になっただけ。
それが縮小されれば、元に戻る。

しかも、控除拡大中の11月には、都心の価格が前月比で500万以上も下がったように、
早くも息切れ、値下がりしているくらいだからね。

値上がりすることは暫くないと思うよ。

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東京駅から半径５ｋｍ圏内はこれからドンドン良くなって行きます。
間違いナシ！

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郊外駅前マンションが旬。

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>>664

西側限定ですね。

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湾岸のほうがいいな

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ぎりぎり港区、中央区までですね。

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これからいよいよ都心部が注目される時代に変わるのかも。

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11月中の人口増減
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2010/js100f0000.pdf
人口減少（灰色のところ）が増えてきましたね。

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都心部居住もいまだゆっくりモードですな。

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湾岸埋立地は大量在庫を抱え大変なようですね。
この掲示板も連日、デベ営業が買い煽りを続けるため、埋立地関連スレはいつも上位にいます。
今、この掲示板でもっとも書き込みが多いのは有明ですが、これは3-1地区の再開発が具体化する前に、さんざん妄想を書いてそれをネタに在庫をすべて売り切ろうとするデベの策略です。

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タワー自体のブームが終わってる。
流行りものはダメ！

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日本人は流行りモノにはワーッと群がりますが、食い散らかして冷めると見向きもしなくなります。
イナゴみたいな習性がありますよ。

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住宅ローンは年収の何倍まで借りてもいいの？ - コラム・事例 [All About プロファイル]
http://profile.allabout.co.jp/w/c-45401/

・夫婦2人世帯の場合・・・年収の5倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども1人の場合・・・年収の4倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども2人の場合・・・年収の3倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。


子供が2人いたら、住宅ローンは年収の3倍以内に収めないといけないそうです。
また、子供の教育にお金をかけようと思っている人は、その分を考慮して、
住宅ローンの額をもっと下げたほうがいいでしょう。

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「年収別に安心な住宅ローン借入額は？」
http://www.housingloan-hikaku.com/risk/syunyu_gendo.html

記事より
・マンションや住宅を購入する際、当然物件の価格（住宅ローンを考慮しない表面価格）を見ますよね。一般的には、安心できるラインとして、年収の3倍程度までがその安定ゾーンであるといわれています。
営業の方などは5倍、6倍でも大丈夫です！といわれる方もいるかもしれませんが、将来的に年収が「確実に」アップするのであればともかく、そうでないのでしたらリスクのとりすぎです。


年収の３倍程度までが安定ゾーンだそうです。
営業の言葉や、不動産会社が主催する住宅ローンセミナーを鵜呑みしないほうがよさそうですね。
自分の身は自分で守りましょう。

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SUUMO 豊洲駅 137件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

パークシティ豊洲を筆頭に

ビーコンタワーレジデンス
スターコート豊洲
東京フロントコート
プライヴブルー東京
ニュートンプレイス
グランシティレイディアント東京イースト
キャナルワーフタワーズ
などが山ほど出ています。

12/4時点で115件だったのが、137件に増えたようです。

豊洲の中古マンションの在庫は相変わらずダブついて、急激に増えているようです。

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豊洲の中古は確実に溜まってますよ。
客が煽りに騙されなければ、どこかで耐えきれなくなって暴落が始まります。

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SUUMO 勝どき駅の中古マンション 116件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

THE TOKYO TOWERSが山ほど売りに出ています。

12/11時点で106件だったのが、116件に増えたようです。

勝どき駅の中古マンションも増え続けているようです。

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SUUMO 田町駅 133件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

キャピタルマークタワー、芝浦アイランドなどが山ほど売りに出ています。
特に芝浦アイランドの数がすごく多いです。

このエリアも余っちゃってるようですね。

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SUUMO　品川駅の中古マンション 237件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

ワールドシティタワーズ、品川Ｖタワーなどいろんなマンションが
山ほど売りに出てます。

12/4時点で235件だったのが、247件に増えたようです。

品川も余っているようです。


ただ、余っているエリアを比較すると、豊洲の在庫の急増は群を抜いているようです。

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埋立地なんて田舎の人しか買わないよ。

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住宅ジャーナリスト曰くこれからは青物横丁駅の価格が上がるらしいよ。

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はいはい。

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ばーか。同じものがだぶってるだろ。しっかり数えろよｗ

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11月中の人口増減
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2010/js100f0000.pdf

割高外周区が軒並み人口を減らしているのは、
西東京市で大型物件が竣工して、そこに引っ越した人が多かったからだろうな。
西東京市は１１月だけで１５７３人増。
今年の西東京市の平均坪単価は192万円、販売戸数519戸、
外周区出身者は郊外生活に慣れているから、市部、他県の居住に抵抗感が無いので、
坪単価が安ければ、市部、他県で大勢を吸収できる。

割高外周区の空洞化が進む恐れ大だろう。

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首都圏出身者のおよそ８割が、子育て援助を求めて、親との近居を希望している。

理想は、親が利用している駅前マンションだが、
すでにバブル化し、割高外周区の場合坪単価300万円近くに達している。
大勢の人が理想を諦めざるを得ない状況。

第二の選択肢としては、
親か利用している駅の沿線のさらに郊外の駅前マンションに住むこと。
朝の電車が通勤ラッシュの逆方向になるので、親も子育て援助で子供のマンションに向かいやすい。

郊外駅前マンションバブルはさらに郊外に広がるかもしれない。
実際、八王子の駅前マンションも販売好調らしい。

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大きなポイントは、
とにかく駅に近くないと親が子供のマンションに通うのに不便であること。
親は自宅からい利用駅までは慣れているので出るのに苦労はないが、
電車に乗ってさらに郊外に行って駅を降りて、そこから遠いとなるとキツイ。

子育て援助は、ほぼ毎日なので駅から離れたマンションでは無理。

そうした背景もあって、郊外の場合需要が駅前マンションに集中する。
バブルが育まれ易い状況で、購入希望者は注意が必要だろう。

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郊外マンションは駅近でもリセールバリューが低いから注意してね。

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郊外の場合、当然の結果であるが、
西側に住んでいる人が東側に引っ越すことは有り得ないし、
東側に住んでいる人が西側に引っ越すことも有り得ない。

マーケットのローカル化が極端になっている。
西側在住の首都圏出身者の場合、いくらバブル化しようが、
西側に買わざるを得ない運命を背負うことになる。

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郊外でも人気駅を買えば大丈夫。
不人気駅は駄目だよ。

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もっとも注意すべき点は、子育て期間が限られていて、
首都圏出身者の人口が少子化の影響で急速に右肩下がりに減って行く点。

子育て期間が終われば、親との同居が始まり、
購入したマンションが不要になる。

現在の郊外駅前マンションバブルは将来のバブル崩壊が大前提であることを
忘れてはいけない。

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ん？
子育て終わって引越しって聞いたことないけど。。。。

妄想ですか？

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どこまでバブルになるか楽しみだなあ(笑)

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隅田川はヨーロッパに昔存在した「鉄のカーテン」そのものですよ。
東の人は西に憧れ、いつかは西に住みたいと思うが、西の人は東には遊びに行くくらいならいいけど、住みたいとは絶対に思わない。

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↑うわ～本当だそっくり～

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言い得て妙だね。
どちらがいい悪いじゃなくて、文化の違いを感じる（ように感じる。）。

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買い煽り、ご苦労さま。

ただ、値上がりすることは暫くないと思われる。


プチバブル崩壊とリーマンショックで大不況
　　　　　　　↓
住宅ローン控除拡大で少し好況
　　　　　　　↓
好況息切れ、値下がり(都心は前月比500万ダウン)　←　いまここ
　　　　　　　↓
住宅ローン控除縮小で元の不況に　←　来年
　　　　　　　↓
着工増加による在庫急増で大不況


住宅ローン控除がMAXの今でも値下がりしているのに、
来年以降、価格はさらに下落していくでしょうね。

それに加えて、着工増加。

歴史は何度でも繰り返すようです。

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都心部は地方出身者が淡々と買って行くから、余計な心配は不要でしょう(笑)

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>都心部は地方出身者が淡々と買って行くから、余計な心配は不要でしょう(笑)

それは昔から同じ、なにも変わらない。

なので、このことによって、今後、販売数が増えることもない。

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>>701
地方から東京に出てくる人がこの１５年でどれだけ増えたか調べると良いよ。
びっくりするから(笑)

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高所得を稼げる層はどんどん減ってますから高額マンション市場は縮小するばかりですよ。
マンションデベにとって明るい未来は皆無です。

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地方出身者は割安な都心部を買い
首都圏出身者は割高な地元郊外を買う。
５年くらいはそんな状況が続いて、
それから後は地方出身者が購入主体になるだろうね。

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価格が5000万を超えるような部屋は購入可能な世帯がかなり限られます。
今はみんな無理はしないので、バブル時代のようにローンを払うために楽しみはすべて我慢するような愚かなことは誰もしませんよ。

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>>705
それがどうしましたか？

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首都圏全体で５千万円以上マンションが売れるのは年間９千戸程度。

業者もよ～く分かってますよｗ

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バブルの時の金利ってみんな知ってるの？
おまけに長期ローンの期間だって今みたいに３５年なんて考えられないし。
今ローン組める人はバブルの時と同じような苦しみは無いよ。

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ローンを組めるというのと払えるというのは別。
銀行から借りれるギリギリまでローンを組むと確実に貧乏生活になる。
そこまでして家を買うのが正しいとはまったく思えないね。

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余計な御世話様じゃないの？
買いたくて、買える人が買うだけの話だろ。

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年収１５百万の人が５千万のローンを組むのって、どう思いますか？

余裕？カツカツ？

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>>711
年齢家族構成私立など個人で変わる

あたりまえだろ？なんでそんなに単純に考える

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地方は仕事がないから
上京する人間もピンキリ

多くはマンション購入など考えられない階層

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>地方から東京に出てくる人がこの１５年でどれだけ増えたか調べると良いよ。
>びっくりするから(笑)

えー調べるのめんどくさい。

そこまでいうなら、具体的な資料を提示してください。

あと、それによって、今後都内のマンション購入者が増加することを示す、具体的な根拠も提示してください。

って、買い煽りには無理だろうなあ(笑)
もともと具体的な根拠なんてなくて、適当なことを言ってるだけだろうから。

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いくら地方からでてきても、しばらく東京に住めば
安いところは安いなりの理由があることに気付いちゃうからなぁ・・・

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＞年収１５百万の人が５千万のローンを組むのって、どう思いますか？
＞余裕？カツカツ？

確かに年齢家族構成などによるけど、
年収１５百万なら、大丈夫なんじゃないでしょうか？

年収１０百万なら、どんな年齢家族構成でも、無謀だと思うけれど。

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大手なら皆さん数字持ってますよ。

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>ローンを組めるというのと払えるというのは別。
>銀行から借りれるギリギリまでローンを組むと確実に貧乏生活になる。
>そこまでして家を買うのが正しいとはまったく思えないね。

不動産会社は、お客にそうやって山ほどローン組まして、マンションを買ってもらわないと
マンションが捌けないから、
大丈夫だ！って、お抱えのファイナンシャルプランナー用意したりして、
薦めるけど、

本当に買っちゃったら、悲惨だよね。


貧乏生活なら、まだ生きていけるからいいけど、
（まあ、がんばって働いたお金の多くがローンに消えて、好きな旅行や食事などを我慢しなくちゃなならず、なんのためにがんばって働いているのか疑問だけど）

年金とか今の制度が続くわけがないのに、
ローン支払いやら、子供教育費やなんやらで
老後の蓄えが少なかったら、老後に生きていけないよ。

老後の蓄えがいくら必要か調べたことある？
子供の教育費にいくらかかるか調べたことある？

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今時ローン枠めいっぱいローン組んで家買うやつなんていないから大丈夫

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確かに、年収の５倍、６倍でローン組むなんて、自殺行為ですものね。

そんな阿呆な人はやはりいないか。

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世界的インフレになるから、
固定金利だなあ。

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固定金利でも、
金利変動が大きい場合には
銀行の都合で金利アップできるんじゃない？

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今固定するって話しでは？

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甲斐性がある人は
借金も財産のうち(笑)

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家族構成によっては5倍でも楽勝だよ。

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723
今固定しても、インフレがヒドくなれば例外でアップできると
ローン契約書に書いてある場合がある。

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例外だされても

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やっぱりこんな時には固定だな。

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インフレと金利上昇が視界に入ってきたよ。
異常事態「１０年もたない」…現実味　２３年度予算
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101224-00000628-san-bus_all

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都心部、価格調整期に　11月の中古マンション価格　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201012210007.html


住宅ローン控除拡大の効果が弱まってきたようです。
まだ拡大中なのに・・・。

家電や自動車は補助金制度がMAXのときは好況が持続したのに、
マンションは好況が持続できなかったようです。

家電や自動車でも補助金制度削減で、急激な落ち込みがあったのに、
マンションは来月、さらに急激に落ち込みそうですね。

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中古マンション価格天気図　天気改善地域が前月比で半減　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201012220004.html


やはりマンション市場の好況は止まりつつあるようです。

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これまでの流れ、今後の予測です。

プチバブル崩壊とリーマンショックで大不況
　　　　　　　↓
住宅ローン控除拡大で少し好況
　　　　　　　↓
好況息切れ、値下がり(都心は前月比500万ダウン)　←　いまここ
　　　　　　　↓
住宅ローン控除縮小で元の不況に　←　来年
　　　　　　　↓
着工増加による在庫急増で大不況


住宅ローン控除がMAXの今でも値下がりしているのに、
来年以降、価格はさらに下落していくでしょうね。

それに加えて、着工増加。

２年前のプチバブル崩壊と似てますね。
あのときも着工増加した始めたときに、プチバブルが崩壊しだしたような。

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住宅ローンは年収の何倍まで借りてもいいの？ - コラム・事例 [All About プロファイル]
http://profile.allabout.co.jp/w/c-45401/

・夫婦2人世帯の場合・・・年収の5倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども1人の場合・・・年収の4倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども2人の場合・・・年収の3倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。


子供が2人いたら、住宅ローンは年収の3倍以内に収めないといけないそうです。
また、子供の教育にお金をかけようと思っている人は、その分を考慮して、
住宅ローンの額をもっと下げたほうがいいでしょう。

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「年収別に安心な住宅ローン借入額は？」
http://www.housingloan-hikaku.com/risk/syunyu_gendo.html

記事より
・マンションや住宅を購入する際、当然物件の価格（住宅ローンを考慮しない表面価格）を見ますよね。一般的には、安心できるラインとして、年収の3倍程度までがその安定ゾーンであるといわれています。
営業の方などは5倍、6倍でも大丈夫です！といわれる方もいるかもしれませんが、将来的に年収が「確実に」アップするのであればともかく、そうでないのでしたらリスクのとりすぎです。


年収の３倍程度までが安定ゾーンだそうです。
営業の言葉や、不動産会社が主催する住宅ローンセミナーを鵜呑みしないほうがよさそうですね。
自分の身は自分で守りましょう。

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民間企業の平均給与が過去最大の下落だそうです。89年と同水準まで下がったとのこと。

平均給与、最大の下落　09年23万円減405万円、89年と同水準
http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819695E0EAE2E6...

民間平均給与、過去最大２３万円減　０９年、４０６万円
http://www.asahi.com/national/update/0928/TKY201009280394.html

企業平均給与２３万円減、過去最大の減少
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20100928-OYT1T00937.htm

民間給与が過去最大下落　 ５・５％下回り４０５万９千円
http://www.iwate-np.co.jp/newspack/cgi-bin/newspack_s.cgi?s_lifestyle_...

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郊外バブルもいよいよかな？
割高外周区危うし(笑)

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買えない人が
死屍累々と積み重なっていきそうだな。

まあ、賃貸で我慢すればいいだけだけどね。

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買えない人よりも、自分の年収も考えずに、
住宅ローンを山ほど抱えて、無理して買っちゃった人のほうが
１００倍悲惨だけどね。

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>>738
自己責任で余計なお世話だろ。

そんな事より、賃貸族が大多数を占める未来像を考えたほうが役に立ちそう。

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TVで住宅ローン破綻者特集やってたよ。
余計なお世話ではないだろ。
サブプライムも持つべき所得じゃない人に貸し付けたのがそもそもの原因。

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一生結婚しない人が増えて、ますます少子化が進む。
そして、どうしようもなくなって移民の受け入れが始まる。
移民との競争でかなりの数の低賃金層が固定化されて、
一生独身のまま外周区でアパート暮らしになる。

一方で、世界的なインフレの渦に日本も巻き込まれて、
対新興国で円安が進んで、低賃金層の暮らしはますます厳しくなる。

持ち家が買えるのは首都圏人口の３０％程度になる。

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外周区の売れない戸建てがつぶされて、
続々とアパートに生まれ変わって、
メジャー層になる低賃金層に低家賃の住居を提供する。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

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世田谷区のアパート家賃はもっともっと下がる必要があるね。
なんせ23区最大のアパート供給区だからね。

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マンションの価格は既に下がりつつあるようですね。

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ニコタマの売れ残り状況が判明したみたいですよ。

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これ見ると23区全体としては今のところ好調みたいよ。
不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2010年11月の首都圏新築マンション供給戸数は3842戸となった。前年同月比で17％増となっており、供給水準は今年２月から10ヵ月連続で前年同月を上回った。
地域別供給戸数が前年同月比で増加したエリアは、東京23区2191戸（前年同月比40％増）、埼玉県427戸（同69％増）、神奈川県下179戸（同64％増）だ。一方、減少したエリアは横浜・川崎600戸（同９％減）、千葉県180戸（同２％減）、東京都下265戸（同49％減）となる。
首都圏の初月申込率は78.4％と販売好調水準をキープ。地域別では、横浜・川崎82％、東京23区82％、東京都下75％、埼玉県71％と４エリアで70％を越えた。これに対して、千葉県69％、神奈川県下67％と２エリアで70%を下回った。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

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↑
初月申込率って、なんですか？

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>>747
新規に販売した戸数に対する契約戸数の比率ですよ。

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↓に初月販売率の記載はありました。
販売率と申込率の違いは分かりませんですが、おそらく
申し込んで買わない場合、販売率にはカウントしないけど、
申込率にはカウントするということでしょうか。

販売率とは？｜新築マンション・分譲マンションを探す｜HOME'S新築分譲マンション
http://shinchiku.homes.co.jp/words/category-102/word-10000352/

販売率とは、新築マンションや建売住宅が販売を開始した月に契約申込があった率をいいます。
売れ行き状況を示す指標の1つです。一般的には「初月販売率」のことをさし、初めて販売を開始した月の販売戸数に占める契約申込数で表します。そのため、月末近くに売り出した物件は販売率が低くなる可能性があります。
なお、販売率は売主による自己申告のため、実勢を反映しているとは限りません。


「売主による自己申告のため、実勢を反映しているとは限りません。」
だそうです。

実勢を反映してなかったら意味ないね。

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>>749さん
好不調の目安とか、各市区の好不調の比較には使えます。
実際、世田谷区は下のランキングには入っていません。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

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>No.750さん
>好不調の目安

「販売率は売主による自己申告のため、実勢を反映しているとは限りません。 」
という文章は、つまり
売主は売れているように見せかけるために、嘘の申告をする場合もあるから、
本当でないこともあります。
(不動産会社が販売数を水増しして宣伝するのは販売手法の１つですよね)

ということを、暗に示しているわけで、信頼性がない数値ですよ。

そんな数値を元に、判断しても意味ないと思うのですが。

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つまり、契約率が70%を超えたから販売好調
なんて記事は当てにはならない。
って事ですか？

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ということなんじゃないでしょうか？

だって、売主の自己申告の数値ですからね。

誰だって、できれば売れているように見せかけたいでしょう。

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上がる上がる騒いでるわりには
かかってくる電話は

年内ならあと800万下げます！

原価いくらよ？

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>>751
どの業者も同じような事してるから趨勢と比較には使えるよ。
低いとこは売れていないってこと。

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世田谷区が23区でも売れていない部類に入るのは確かじゃない？

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どこが売れてるかどうかなんて、大まかなとこはちょっとネットでもレインズでも見てれば分かるよ。

いくら虚偽報告でも、あまりに実態とかい離したウソ情報なんて出てない気がするがね。

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数字が示す通り、割高外周区が売れていないのは間違いないだろ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

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安いとこばかりが売れてるようにしか見えないがｗ

売れればいいってもんでもないだろうな。

中高級欧州車は国産メーカーほど売れてなくても、十分採算がとれてる。

安い物件は大量に大衆車並に販売され、多少高めのはわずかの販売。

そのほうが希少性も出るし、それでいいんじゃないか？

別に世田谷とかを擁護する気はないけど、売れてればいいとはとても思えない。

業者視点なら、売れてないと困るから、売れてるほうがいいのかもしれないけどね。

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世田谷擁護乙ｗ

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渋谷区の契約率は８３％、港区は８０％なんですが(笑)
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

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