フラット金利はどうなる？【４】

もちろんできますよ。
諸費用はかかりますが。
ただ、物件が担保割れしていたり、収入減で審査が通らなかったり、健康問題で団信が通らず借り換えできない可能性はあります。
最初の10年間で繰上げや貯蓄をしっかりしておけば、あまり心配はいらないと思いますが、健康は年齢的な問題もありますので要注意ですね。

1013さん

ご丁寧にありがとうございます。

とても参考になりました。

あまり知られていませんが、フラットには変動や期間固定には無いメリットがあります。

変動や期間固定の場合、繰上げ返済によって返済期間短縮型を選択した際は
返済額は据え置きとなり、返済期間が短縮されることになります。
そして、１度短縮された返済期間は、その後再び元通りに戻す事はできません。
しかしフラット３５は返済期間を元に戻すことができます。
たとえば３５年返済でスタートし、途中で一部繰上げ返済を行なって
返済期間を５年間短縮したとします。
もしその後、生活の変化等によって返済が厳しくなってきたとき等に、
短縮した５年分を再び伸ばすことができます
当初借入日から３５年間は”権利”として確保されてるので、
この期間内なら、１度縮めても元に戻すことができます。

また、元金返済から元利返済の変更が自由にできます
最初は元利均等返済でスタートしたものの、教育費もあまりかからなくなり、
家計に余裕がでてきたので一部繰上げ返済をして、ついでに元金均等返済に移行する・・・
などの手続きができるのです。

これは変動や他の固定には無い大きなメリットになります。
まぁ使用する方はあまりいないと思いますが、参考までに★

↑そんな使い方もできるんですね。勉強になりました。ありがとうございました。

>>1015
確かに使用するかしないかは別として、いざって時に役立なシステムですね

後は、繰上げ返済がせめて10万単位で出来るようになればなー

1015です。
確かに使用するかは微妙ですが、安心の上乗せにはなるかなと。
あまり知られていないので皆様と情報共有できれば幸いです。

1015さん ありがとうございます
こりゃ知りませんでした

なんだかフラットの書き込み者って、変動スレと違って
心に余裕があるように感じる。

>1015さん
私も初めて知りました！
ありがとうございます。

>>1020さん あなたがこういう挑発的な書き込みをすることがスレが荒れる原因となります。考えて書き込みましょう。

釣りはスルー

>>1015
知りませんでした、ありがとうございます。
これってかなり重要なことだと思うのですが
営業の人は話がなかったな･･･

金利実行まではドキドキですが確定してしまえば人生設計がしやすくなりますね。
皆さん許容範囲内の金利で実行される事をお祈りします。

http://www.flat35.com/user/henkou/hensai_henkou.html

これかな？
元利と元金を自由に変えられるというのは素晴らしい情報でした。
感謝します。

ってかそんな当たり前な情報を知らずにフラットにしてた人間の多さにびっくり。
少し調べればわかることなのに。
それすらしなかった集団なのか。
無知は損しか生まない。

感謝も生む

1015です。
なんだか予想以上に皆様に喜んでいただき、嬉しい限りです。

私は二月に実行なので今からドキドキです。
いろんな情報精査すると、残念ながら二月は上がりそうデスね。。
できたら下がってくれればとおもっていましたが、現状維持でも御の字かな。

そうですね。上がって夏くらいに落ち着くかな？てとこですね。夏から下がりそうな感じ。

まあ中古や注文戸建てである程度自分でローン組む日をコントロールできるならともかく、新築マンションとなるとどうしたって引き渡し時期に縛りがあるわけだからどうしようもない。
今の低金利時代、フラット35s申し込み期間内に自分の思い通り、あるいは許容範囲内の物件が出て契約出来た事自体、考えてみれば非常に幸運な事だと思うし。
少なくとも新築時に同じマンションを購入した人達でフラット35s使う人達は同じ金利なわけだし（厳密にいえば金融機関によって違いはあるけど）。

でもでもできれば現状維持を願う2月実行

情報の転載元は明らかにした方がいいんではなかろうか
http://yaplog.jp/miya-semina/archive/111

来週実行です。残念ながらも２.５％からの−１％ということで１０年間は１.５％ですが、夢のマイホームが１％台で買えるということがうれしくてたまりません！
早く引き渡しにならないかな〜

残念でなく幸運ですよ。欲張り者ですね。

『マッコーリー証券のリチャード・ジェラム氏は、デフレは次第に名目成長を目減りさせ、政府の歳入確保を難しくした上で、ついには、日本政府はある日、歳出に見合った借り入れができなくなると指摘。同氏は、その結果、日本は既に経済規模のほぼ２倍に達している公的債務のデフォルト（債務不履行）に見舞われるか、債務の実質価値を縮小させるために円を切り下げることになるだろうと語る。』
「債務の実質価値を縮小させるために円を切り下げる」ってどういうこと？フラットの人は得するの？

１０３３です。
１０３４さん、ごめんなさい。そうですよね、いろんな面で幸運がつながった結果、夢のマイホームを手に入れることができたわけですから、家づくりに携わって下さった方々すべてに感謝しなくてはいけませんね。
ただ、もっと金利の低かった時期があったことも覚えておりましたのでついつられて言ってしまいましたが、正直住宅ローンが組めたこと自体が奇跡のようなものでしたので、本当にラッキーだったのだなと思っています。バブルの頃の金利といったらそれはそれは恐ろしい数字でしたから、それだけを比べても金利の安い今が建てどきではありますよね。
毎月の返済額が家賃並みとはいえませんが、それでも思い切って家を建ててよかったです。
家づくり、本当に楽しかったです！

機構債の発表はいつですかね？
詳しい人お願いします。

フラットの2月の金利はどうなりそうですか？

詳しくはありませんが
機構債は中旬に発表されます
特に金曜日の発表が多かったために今日発表されるのかと思っていましたが
たぶん発表されませんでした。
長期金利は１．１５～１．２０で来週も推移するとして
機構債はスプレッド０．５３とすれば先月より下がって１.６８～１．７３です

フラット金利はそこに０．８を足したものが上限と考えてみると
２．５３までは可能性としてあると思いますが
もちろんそこまでは上昇しないと思います
私の予測は先月より少し上げの２．４３～２．４５

>>1037,1039
自分も詳しくはありませんが、今月は17日発表だと思います。
機構債って↓これのことですよね？間違ってたらごめんなさい。
http://www.jhf.go.jp/investor/shisan_tanpo/next_m.html

知り合いのＦＰが言っていましたが、来月は１月より下がりそうだとのことです。
２月実行の方、よかったですね

機構債は先月より下がるでしょうが、もし25日まで長期金利が今と同じ程度だと＞1039さんの予想くらいの金利になりそうですね。
結局、25日頃の長期金利を見てみないと予想は難しいですが。

>1040

それは、発行総額の発表です。条件発表は下旬と書いてますが、発行日からみて22日(金)頃ではないでしょうか。

>1043さん
そうなんですか？先月は17日には利率も出てたようですが。待ち遠しいですね。
でも>1042さんのおっしゃる通り、月末近くにならないと具体的な予想は難しそうです。

結局は誰も予想でしかないから

>>1046さんへ
明日のレス、期待して待っています。

>1046
発行量が多いと機構債のスプレットが広がるんですか…。
とすると、３月はかなり販売戸数が増加するはず(デベロッパの決算は３月が多かったりという要因で)。
つまりは３月はスプレットがかなり広がり、金利が上がってしまうんでしょうか。

これが事実なら、竣工戸数の月別変動はある程度決まっているわけで、単純に「３月竣工の物件はフラットを使う場合、実行金利が不利に働く」となりますね。
フラットを使う前提で、同じレベルの２つの物件で迷ってるなら、３月の方を避けるべきなのかな。

>>1048
過去の3月の実績を見ると、むしろ3月は低い時が多いよ。だから月別要因での上がり下がりということはまずない。

まぁ、過去の実績だけで言えば、12月は過去ずっと下がってたんだけど、そんなことはお構いなしに利子率が上がったのが、この前なんだけどね。

ようは時々の情勢によるとしか言いようがないってこと。マーケットの反応を素人読みしようとしたって、そんなことはとっくの昔に織り込み済みで数字に表れてきてるはずだから。まさにランダムウォークの世界だよ。

ってことは？

これは近いうちに１.３を突き抜けそうですね。レンジブレイク。１.３〜１.５が新レンジになりそうな予感…

2月の金利上限予測2.56％

もう2.00%割れは望めないか・・・

1.233のソースは？

14日は1.205だったのになぁ。。。

本当に2％割れないのかな？
また2.0％台2.1％台はそう遠くない未来にくると思うけど・・・
財政破綻懸念のPIGS諸国の一つが倒れたらすぐまた金利はさがるよ。
破綻するかどうかは別として瀬戸際のとき大暴落しないかな？
ただ本当に破綻するかどうかというところだけど・・・
でも2009年代に1％優遇もなく3％近くで借りた人に比べると激運ですよ～

1046です。

結局、正式な条件は出ませんでしたが、証券会社に聞いたところ0.55-0.58程度とのこと。

今日の10年312回の引けが1.215くらいだったと思うので、変わらずなら1.78くらいで条件決定。

世界的にインフレ懸念が台頭しており、長短金利差は広がる傾向にあることが懸念点でしょうか。
（要は長期金利は上昇傾向です）

マジですかー
2月実行なんですが・・・

スプレッドがその位だとすると、機構債は先月と同じ程度かもしれませんね。長期金利だけでなくスプレッドも影響してくるので怖いですね…。

21日頃に機構債発表で、25日頃の長期金利で2月金利が確定するでしょうから、これから一週間の長期金利が気になるところです。

今現在なら、2.45前後かなぁと予想しますが…

そろそろ財源も尽きてきたし、>157の状況になるとEU支援で更に財政逼迫、そして優遇金利も含め廃止になりそうだけど。

ずっと前から財源はつきていますが…。

2月は2.5なら御の字の考えるか。。。

4月はどうでしょう？

三月もあがるのかな？

当初10年間はその2月の2.5から1％引けばいいんですよね？

２月は現状維持か下げ。
3月4月は上がるでしょうね。

５月実行…2.5%以下でありますように(-人-)

うわぁ。
今日も金利上昇ですね。
これはもうアレかもしれんね。

3未満なら御の字の、時期になってにきますね。

1.225なら昨日とほぼ横ばいじゃないですか。
大丈夫★大丈夫★

いんや。
17時時点で１.２３５ですよ

１７時２５分　１．２２５では？
前日比＋０．０１５

機構債の発表はあったんですか？

こわ～。

決算前だからかな～。3月過ぎたら少し落ち着くかな･･･。

金利は益々と上昇する流れです。
仕方ありません。
何故なら国債から株式に資金が益々と流れているからです。
今年は３％も時間の問題です！

みんなが強気になるとそこで見直しが入るもんだよ。

底値圏から上昇トレンドが始まってない？

どうも。日次のスプレッド報告です。

本日のレンジは0.55-0.59となりました。真ん中を取るとすれば、0.57＋1.225＝1.795
確か切り上げになるので1.80かな？
（社債は小数点以下3位まで刻んできますが、機構債はどうだったかな？）

今日は5年債、20年債は買われたのですが、間の10年債が売られました。

2.63と電話がありました。

>1082
え？フラットの金利がですか？
機構債発表は？
フラット金利の内示にしては、早すぎますよね。

わたしもさくじつ2.6の前半だと聞きました‥
同じガセが流れているのか‥

まぁあと１０日も待てば確定情報になるのだから。
少し待ちましょうや。

2.63で確定のようですね。

そうですね。いつも電話がありましたという人は情報があってますので確定ですね。

そんなに上がるか！

そんなに上がるんですか？しかもこんなに早く来月の金利がわかるものなのですか？2.63というのは月中の長期金利の推移からみても高水準の気がするのですが。

半年前に2.5で試算して契約したのに・・・
たいした差額ではないだろうが、夏からの金利動向を見守っていただけに、ショック。
9～11月はもうありえなとしても、2.3～2.4くらいになって欲しかった。

上がるときは上がるんです。下がるときはじわじわと。今は金利上昇しかない

２月実行です。2.63とは最低金利ですよね？
みずほで契約したので2.85くらいかな…
3%想定で試算したので問題はないのですが、
契約したのが9月、10月と幻の時期だっただけに、
ガッカリ感は否めません…

フラットはホントにギャンブルですなぁ。

２．６３？
フラット金利が３ヶ月で０．５％も上がるというのは過去にも無かったのでは？
このまま上昇基調で３％とかになったら目も当てられないな。
ホント怖いです。
今フラット申し込みしても引渡しが６月予定なので５ヶ月先のフラット金利を予想か。

もともと安定志向の方が利用するであろうフラットが実は恐ろしくギャンブルだったとは。
マジでフラットで申し込むかＪＡで申し込むか悩んでます。

ソニー銀行の2011年2月の金利が発表されました。
http://ameblo.jp/wealth-takada/entry-10772036531.html
良く分からないけど、ソニーは下げたけどフラットは上がるのかな？

え・・・胃が痛い・・・

１０年国債金利
１.２６まで上がっちゃいましたね。

アメリカの国債安、株安は継続しそうなので、フラットは３％ならよし、くらいに考えておかないとですね。

終わった。終わってしもうた。

↑株高でした

3ヶ月で0.5％ＵＰなんてひどいよ。。
変動の最低が0.775％だから。。。。
考えたくも無いな。

昔に比べたらマシと回りはいいますが、正直昔なんて知ったことではない。
今の金利が大事なのだ。

うちは２月実行予定。。。
３月実行にもできるけど本当に怖い。

＞1096
ソニーは次月金利の決まる時期が早いので、あんまりフラット金利の参考にはなりません。
先月も17日頃までは長期金利が高かったので、ソニーではその影響をモロに受けたのでしょう。逆に今月は、先週までは長期金利もここまで上がってなかったので…。

ここ数日で長期金利毎日上昇してますね。でも、まだ19日なので来月のフラットの金利が確定したって事はないはずですが…。
それに現在程度の長期金利では2.63はないと思いますよ。(スプレッドがいくらかにもよりますが。)

急上昇は怖いですが、去年の夏～秋が低すぎただけの話で、2.6程度ならまだまだ低金利なんでしょうね。しかも－1％優遇があるので。

今の長期金利1.225ではスプレッド５５～５８としても
ぎりぎりではありますが2.63には届きませんね。

スプレッドが60以上か長期金利1.25以上になったら、ありえますけど。
まぁあくまで試算上なのでなんともいえませんが。

2.63の信憑性が疑問視されますが
いずれにせよ変動も視野に入れる方が無難かもね

頼むから、なんとか2.5程度でお願いします！！！！！

25日までまだ一週間近くあるので、その間長期金利がこのまま上がり続けたら厳しいですね…

近所のＪＡが１０年固定で１．６５なんですよね。
フラット２．６３％で当初１０年間１．６３％だと団信考えるとフラットの方が高くなってしまう。
ＪＡも１０年後に金利が同水準として基準金利３．８％マイナス１．０％の２．８％なので微妙なところですが。
２．６％以上になってくると、当初１０年は確実にフラットが不利になってしまいました。
ほんの数ヶ月差で百万円単位の差が出てしまうまさにギャンブルですね。

このままでは本当に変動も視野に入れたほうがいいかなぁ。
今の最低金利0.875程度でいけるでしょ。。。

久々にここを覗いたら「頼むから2、5で‼」とかになってるな。
つい数ヶ月前までは2を切るのも時間の問題とか盛り上がってたのに…。

>>1106
2.63が本当ならJAの10年固定も上がる

>>1108
確かに...

1.25越えて来ましたね。いったいどこまで上がるのやら。

基本的にフラットが上がれば、他行の固定があがりますからね。

1.269・・・
終わった・・・（ＴへＴ）