中古マンション売却について

それだけの情報では客観的には見れませんが、ご近所の売り出し中のマンションと比べて、
やっぱり条件的に負けてるんだと思います。

オープンルームにするとか、他に何かしたらどうでしょうか？

この御時世に、専任契約をしたのが失敗でしたね。
一般契約で、何社かを競わせるべきでした。

値下げしたら、もう元の値段には戻せませんよ。
そして、値下げは１度だけすれば売れるとは限りません。
その点を考え、自己責任で。

>>3

専任売買契約が失敗だったかどうかは個別のケースによるので
なんともいえないのでは？
私は一般で売却しましたが、ネットに物件が掲載された瞬間毎日のよう
にうちも客がいるから専任に切り替えて契約してくれとか不動産屋が
毎日のようにやってきて正直うざかったです。

住みたい街ランキングに登場するような人気の街ならともかく
普通の街にはその街に何らかの縁がある人が購入します（特に中古の場合）
同じものが何一つない中古マンションの価格相場ってあってないようなも
のです。

売るほうはそれなりに思い入れがありますが、買うほうは複数物件を
比較しますのでそのあたりのギャップも売れない要因になります。
決まるときは決まる、決まらないときは決まらない。

相場は常に変化しますから、今のように先安感が強いともっと待ったら
いい物件がでるかもと買う側は思ってしまうので最初にちょっと相場より
割安で売り出すのがポイントだと思います。

スレ主です。価格は相場で、同じマンションの他の部屋が夏ごろに売れた価格を参考に決めました。初チラシから3週間でもう値下げの話かと思ってしまって。なんか営業の方も余り熱心そうでなくて。
　決定的な落ち度があるわけではないですが、今の専任を解約して他の業者さんに変えることも考えています。

意見です。
下げた表示価格は止めたほうが。。。

先月、自己所有マンションの売買契約・決済しました。
地方都市の駅近なので（都心まで１時間少々）、専任でした。半年掛りました。

表示価格は一切、下げませんでした。
スレ主とは違って、１０００万円未満の物件。
表示価格は近隣の相場から妥当なところで、どうせ、指値が１割引き以上あるのは承知していたので。
で、指値１８％引き、回答１３％引きの１発で合意。
専任だったけど、結果は良かったと解釈してます。

春先、土日はほぼ見学者がありましたが、売れず、夏はしばらく音沙汰なし。
専任なので、フリーペーパーとか、チラシを撒いてくれました。
秋になり、業者からそろそろ値下げを。。。と言われ、今年（平成２２）中なら値下げ表示はしないで、頑張って！！としました。
そしたら、成約！！チラシからのお客さんでした。

感想です。
過去に申込は３人からあり、手付支払前にキャンセル。１人は別物件のようだけど、２人は資金繰りでアウトでした。
なので、個人意見だけど、表示価格はどうせ指値が入るので、相場からかけ離れていなければ、そんなに気にしなくていいと思います。
売れるときは、売れます。

スレ主に一言
不動産売買は騙し合いです。

弱い部分を見せると自分の仲介業者までつけ込んできます。
売り上げ上げたいですから。
高く売ろうなんて仲介は考えないですよ。
手数料の両手しか考えてないですから。
正直者が損をする仕組みになっています。
いついつまでに希望金額で売れなきゃここに住む。ぐらいのことを言えばいいよ。

不動産屋に悩みを打ち明けたらおしまいですよ。
「売ります」の一言で依頼すれば良し。
それ以上のことは言わないことです。

「人の不幸は蜜の味」
不動産仲介の合い言葉かもね。
どんな商売もこの一言で成り立っています。

すみません。何方か教えてください！
近いうちにマンションを売りに出す予定なんですが、仲介手数料以外に何にいくら位掛かるんでしょうか？

そういうことは、検索すれば、出ますよ。
自分で先ず勉強ですね。

仲介業者さんも、教えてくれますが、
こういう聞き方すると普通は、なめられる、はずです^^

すみません。何方か教えてください！
近いうちにマンションを売りに出す予定なんですが、仲介手数料以外に何にいくら位掛かるんでしょうか？

No.11 は　答になって射なかった。
もう少し実務に長けた方お願いします。

実務にたけた方というほどの質問内容ではないかと・・

マンション
中古
費用

こういった語彙で検索すれば？

買い替え検討中です。

売り出してから3週間、10組の内見がありましたが契約には至らず、仲介が100万の値下げを言って来ました。
現状でも近隣相場より、300万は安くしています。
この前売れた、同じマンションの1階下のお部屋より500万安いです。

値下げすると残債割れをしてしまうので拒否したいのですが、値下げしないとチラシ撒かないよ、売れないとしょうがないでしょ、くらいの勢いです。

これまで内見に来られた方は、何処かニーズに合わない点があったかと思いますが、それがもし値段であったとしても、100万安くなったからといって買うわけではないのではないと思うのですが、どう思われますか？

>15
下げる必要はありません。
さっさと仲介会社を切りましょう。
ちらしを行わないとか言葉に出していないにせよ最悪業者です。

ちなみに下の階より５００万も安いのに売れないのはなぜ？

なぜ売れないのかわかりません。

うちは子供達が剥がした壁紙とかが目立つのかなあ。物が多いし散らかって見えるのかなあ。

と考えておりますが、決定的な悪条件ではないと思いますし・・
何で売れないんでしょう。

>>17

単に需要がないからでは？
同じ地域のほかの中古マンションの動きはどうですか？

欲しいけど値段が高いと思うなら通常指値が入りますので

他の物件もあまり動きがないような気がします。
需要がないのかもしれません。
ということは、近隣にチラシを配っても無駄？

>>19

まあ需要っていっても買い手が１人見つかればいいだけなので
無駄ともいえないでしょう。
１人の買い手を見つかるかどうかはタイミング次第ですね。
ぶっちゃけ運です

運ですか〜運ですよね、やっぱり。

子供達が、新しいお家を見て喜んでいるのに、残債割れするからといって諦める訳にもいかない。
でも値下げするのは厳しいですし。
神頼みするしかないですかね。

年が明けたら動きがあるかもしれませんよ。
様子見ましょうよ。
大掃除で余計なものを処分し、少しでも好印象を持たれるようにした方がいいかも。

いくら、リフォームをする気でも、やっぱり見た目は大きく響きます。
やはり不用品処分して広く見せる、これが一番早いと思います。
こどものおもちゃとか、引っ越したら持っていかないなーと思うものは
今のうちにガンガン処分した方がいいでしょう。
最後まで使って、捨てていって・・というものが多いと狭い＆古いで
好印象には程遠くなってしまいます。
逆に1階下よりも500万円も安いのは何かそちらに不都合な点があるのでは、
と勘ぐられる要因にもなるような気もします。
何か合理的に安い要因があればそれをアピールしてお買い得感をだすとかは
どうでしょうか？

実際、中古マンションってそんなに売れてないですからね。
そんななかでも、お徳な物件はすぐに売れてしまいます。

チラシなんて撒かなくてもいいと思いますよ。
本当に探してる人はネットで必死で探してます。
HOMESやsumoに掲載されてればかなり広告効果があります。

でもまあ、みんな3月には引越ししたいから、早いところ手を打たないと売れ残るような気がします。
今、契約すればちょうどいいけど、年越しになると３月入居ができなくなってしまいますからね。

15です。

数々のレス有り難うございます。
皆さん他人なのに、親身になって答えて下さって本当に有り難いと思っています。ここの掲示板に来る方はいい人ばかりですね。
下げレスも覚悟していましたのに。

無理して新居を買ったので、少しでも出費を減らそうと現状で売り出したのですが、壁紙の張替えぐらいはやった方がいいのかな、と今は考えています。

いや、やはりとりあえず物を減らす、がいいと思います。
トランクルームを借りたりして、季節物で必要なものとかは整理して
そういう所に入れるとか。
引越しの準備と考えるとそんなに無理しなくてもできると思います。
壁紙を張り替えるとなると、家具なども一斉に動かさないとならないので、
結構大変です。
余裕があれば、新居が決まっているなら退去後に売ったほうが勝負が
早く済むとは思います。
住みながら売るのは大変ですよね。

新居には、今のマンションが売れないと引っ越せないんです。
停止条件付きで、1月中に売れないと新居の契約そのものが白紙になってしまいます。

うかうかしてられないので頑張って掃除して、物を減らします。

では、やはり不用品とかをどんどん捨てる＆まとまった必要品はトランクルームで
ものを減らすなどがいいですね。
例えば玄関先には靴はださないように、全部しまえるように処分するとか。
スリッパとか、ちょっとしたところに目隠しにかける大判の布とかは新しい明るい
ものを用意すると印象が違うと思います。

階下より「急に決まって急いでいるもので、破格に安くしました」とかで５００万円
の割安感をアピールする、近隣とは仲良くしていて暮らしやすいのをアピールする、
こどもなどちょっとはずせるなら内覧の時ははずすなどすると、違うかもしれません。

１月中ですか、１月は立ち上がりが遅いので（正月休みがあるし）、なるべくなら
１２月に目処を付けたいところですね。
がんばってください。

>階下より「急に決まって急いでいるもので、破格に安くしました」とかで５００万円
>の割安感をアピールする、近隣とは仲良くしていて暮らしやすいのをアピールする、
>こどもなどちょっとはずせるなら内覧の時ははずすなどすると、違うかもしれません。

こんな主婦の井戸端妄想発想なんかどうでもいいんだよ。
つっこみどころ満載なんだから。
買う気が失せるだけならまだしも、訳あり物件アピールになるんだよ。
黙ってること、しゃべらないこと、買い主とあわないこと
これでオッケー。
内見にいちいちついて回られるだけでうざい。
自分たちは近所に散歩にでもでて自分の仲介の担当にまかせればいいんだよ。

１５さんは買い先行で新しい住まいを購入したのか？
仲介がそのあたりのことも把握してるなら最悪だな。
なんでもペラペラしゃべると手のひらで転がされるよ。

へー、私が購入した時にはみなさん、お家の方がいらしたけれど？
席をはずしてくれるなら構わないけれど、黙っていられるのもこっちも聞きたいことも
聞けないし困るけれど。
中古を買う時に私（女）が一番気にしたのは近隣の具合。
特にマンションの上階がうるさいとか、階下が神経質な人とか、そういうのがマイナス
なのは、いくら安くても購入しませんでした。

購入のお金を出すのはご主人かもしれませんが、決定権は結構奥さんが多いので、
主婦目線で悪いことはないと思うけれど。

15です。

ペラペラしゃべるどころか、新居の売主の不動産と、仲介は精通しています。
だって、新居購入するにあたり、買い替えの方はこの不動産が仲介になりますよ、的でしたから。
もちろん、仲介はこれ以上下げると残債割れ必須なことも知っています。
先日内見されたお客様はどうだったか、など、当方でなく新居の不動産に報告しているのですから。まあ、これについてはうちにもきちんと報告してほしいと言いましたが。

15です。

元々、停止期間内に売却するために、残債割れぎりぎりの価格で売り出して欲しいと言われました。私としても、もうここまで来たら売れないとしょうがないので、言う通りにしてきました。
本当は仲介さんに一言言わせて頂きたいです。
早く売却するために、残債割れぎりぎりの価格で売り出したのに、500万円も安くしたのに、特別欠陥住戸でもないのに、どうして売れないんでしょう？と。

上に書いてあるように部屋の荷物を減らしてお子さんは外に連れて行くのが無難でしょう。
壁紙も目立つところに汚いものがあるようなら、その部屋だけ壁紙変えるのも手です。
売主が立ち会った方が良いかは売主の雰囲気によりますね。

仲介業者は、とにかく売れればいいんですよ。
新居の不動産屋とツーカーならなおさらです。
売れなきゃ、新居の契約も流れちゃうんですから。
残債が残ろうと何だろうと、とにかく今の住居の売買を成立させて、
自分は手数料を手に入れ、新居の不動産屋は新居の契約を成立させる。
その後、あなたがどうなろうと（残債＆新規ローンで苦しもうと）
それは関係ないんです。

「今の価格は十分値を下げた状態で出している。これ以上下げるつもりはない」
でいいんじゃないでしょうか。
内見者が「壁紙が～～だから、もうちょっと下げられないか」と言ってきたとしたら、
「それも含めて、相場より低い価格で出しています」でもいいと思います。
その時に自分の許容範囲内で下げるのはいいでしょうが、売り出し価格を
そうそう簡単に下げなくてもいいと思いますよ。
まだ１カ月とかですし。
本当に買おうという人からは、人気物件以外は最初はたぶん値下げの打診があるでしょう。
そういうご時世です。
その時に考えればいいのでは？

>「急に決まって急いでいるもので、破格に安くしました」とかで５００万円の割安感をアピールする

これは「主婦の井戸端妄想発想」とは思いませんが、言わないほうが良いでしょう。
売り急いでるってことを知られたら、交渉では絶対不利の立場になります。

買主と売主は契約の時のお見合いで十分。
聞きたいことあれば仲介を通すのが普通。
そもそも売りたい理由つうのがあるんだからさ。
例えば騒音とかね。
黙ってるのが一番。

１５さんは停止条件付きであれば売却先が決まらなければ
新築購入は回避されるんですよね？
もしかして買取条件付きで新築購入したのですか？

買い先行は大変ですね
まあでも停止条件ついているならいいですね。
普通売れなきゃ手付け流しで丸損ですから

黙っていても、安いのは買い手にも分かりますよね。
それで、なんで安いのか合理的説明がないと、かえって怪しく思いませんか？
主婦だとそういう感覚だと思う。
特に近隣トラブルの安物は絶対買いたくない。
部屋はいくらでも直せるけれど、近所の人は取り替えられないから。

上階がやたらうるさく、階下の住人は神経質でしょっちゅう苦情言ってきます、子供が部屋をぼろぼろにして修理にお金もかかるんで売ることにしました。１か月以内に売却しなきゃならない事情があるので相場より５００万円安くしてます。
こう言えば、なぜ安いかの合理的説明にはなるのでしょうが・・・
私が検討者だったら、いえ、ちちっちょっと考えさせてくださいと逃げ腰になりますが。

安い理由は新居に移るため早期売却を目指しているから
というのは合理的理由になると思います。
足元見られるかもしれませんが、買い替えのためそれ
以上下げられないという言い訳にもなると思います。

相手のあることですからねえ
部屋がぼろぼろでリフォームに数百万がとこかかりそうだと判断されたら、急ぐのはあなたの事情でしょで片付けられちゃうでしょうし

指値が通らないと買わない人もいますが、実需の場合は言い値で買う場合も
あります。下げてかまわないなら下げて売ったほうがいいと思いますけど

下げれば売れるってもんじゃないからね。
買い手はもっと下げてやろうと思い指値出してくるからね。
仲介もここいらで決めましょうという感じでダブル攻撃ですね。
残念ですがどんな事情でも売り急いでいれば得することなど何もありませんね。
売り先行で仮住まいする計画が一番いい方法です。
今更もう遅いでしょうけど、新築が期間条件付きであれば損しないだろうから
値下げせずに指値も受けつけずに売却＆購入を見送るのに限る。
それが１５さんにできるかな？
欲しい〜！どうしても新築欲しい〜！ってなってると無理だね。
旦那さんは今の状況をどう思ってるのかな？

>43
>安い理由は新居に移るため早期売却を目指しているから
>というのは合理的理由になると思います。

もっとも損をする理由ですね。
買い手は相手の事情なんて関係ないからね。
駆け引き知らないとこんなとんでもない正直者が現れて
買い手はうれしい。
ちなみに仲介が買い手に事情を言ってしまうこともあるからね。
仲介はこんな事情のときは基本的に買主側につくでしょうからね。

15です。

売却中のマンションは築9年です。壁紙はところどころ剥がれています。
駅から徒歩20分、バスは1時間に1本程度です。

造りがしっかりしているのか、上階や隣の部屋の音は全く響きません。
私が仕事をしている為もあって、隣人トラブルもありません、というかあまり会うこともありません。玄関が独立した形になっているので玄関先でばったり、ということが少なめです。
子供達が大きくなってきたので手狭になったのと、子供に土地を残してあげたい一心で、新居購入を決めました。
浅はかだったかもしれません。
でも、今売らなければ、古くなるともっと売れなくなってしまう、ローンも組めなくなってしまうのではないかと思っていました。
現在、なかなか売れない現実に直面し、あの新居でなければ、こんなに売り急ぐ必要もなかったのになあ、と少しばかり後悔しています。
だからといって残債割れするなら、買わない、と踏み切れずにいます。
主人は、好きにしたらいいさ、という感じです。

１５さん
>今売らなければ、古くなるともっと売れなくなってしまう

これは間違いですよ。
９年であれば来年か再来年に１回目の修繕ですね。
それが終了した時に今よりも高めで売れるはずです。
修繕をする前と後は見た目も違いますし、共用部分もきれいになり
価値はあります。
単純に年数だけで価格が安くなるわけではないですよ。
ご安心を。

私なら新築を一度あきらめ出直します。

徒歩20分？


イラネ

やっぱり駅から遠いのはネックですよね。

皆様のレスを拝見して、今年中は値下げしないことにしました。
相談に乗って下さり有り難うございました。

1月に入ったらどうするか。
提案されているのは、まず200万下げて、だめだったら更に500万下がった値で業者買い取り、という話です。
自分はそこまでしても新しい家に住みたいのか、分からなくなってきました。
主人に話しても、嫌な顔して、好きにしろよ、ていうだけで相談になりません。
修繕後の方が高く売れるなら、待ってみる価値はあると思います。

今年もあとわずか。
もう一度よく考えてみたいと思います。

子としては土地よりお金などの方が良い。
同居を強いるような感じになったり、好きでもない（失礼）土地に縛られたり、選択が奪われたり、、、
妻or夫側の意向もあります。
そもそも流動性がある土地でないと無価値かもしれないし。

可能なら近居で購入資金援助の方がまだ喜ぶかもね。
仕事もあるし子供の自由もあるし中々思い通りには、、。

人気エリアの駅徒歩圏で150平米以上あればとても嬉しいかも、、です。

41･･･です。
私はワケあり物件はイヤなので、43さんの言うように売り手の急ぎが事情ならOKです。

実は、私も中古物件を売ったときには、引越し後だったため、オープンで最初から
ほどほどの値段（近隣の最終価格弱）をつけましたが、最初のオープンルームで
売れました。
買う方もそこの物件（大規模団地）の価格を知っているので一発でしたので、他の
内覧の方や、ローンが通ったら、という方は全てお断りする事になりました。

いくら残債なしでいくらでも一応ローンも通っていても、そんなに安かったら悲しいし、
すごく売るのが長引いたらがっかりですよね。
築２０年の１０年前リフォームでしたが、次の方もやはり壁紙とか好きなのにしたい
からこのままで、すぐ買えてよかったと言ってもらえました。
49さんのいうように20年の大規模後でしたので、外見はきれいだったので、それも
多少はあったかもしれませんが事情を知る人だったので、「修繕済みです」と
言えば、あー後は楽だ、と思われたと推察します。

考える時間が持てたということでよくお話合いしてみることをお勧めします。
新居はすばらしいでしょうが、そこでなくても、きっとすばらしい家にめぐり合えると
思いますよ。

>売却中のマンションは築9年です。壁紙はところどころ剥がれています。
駅から徒歩20分、バスは1時間に1本程度です。

築年数よりやはり立地ですよ。
造りがしっかりしてようと、築年数がそんなにたってなくても立地が悪ければ売れないです。
壁紙なんてはっきりいってどうでもいいんです。
クロス張替えなんて安いもんです。
でも、立地はどうしようもないですからね。

安くする以外にないと思いますよ。
その立地は希望ではないけど、その価格ならアリかなと思わせるぐらいでないと。

やはり、売り物件は折れて売ったら駄目ですよ。寝て待てみたいに、必ず誰か提示価格で買うので、急がずです。新築購入する為に住んでいるマンションで一番安く売れと不動産屋さんに言われましたが、何だか信用出来ずに、違う不動産に見てもらったら、この金額だったらすぐ売れるし、もう少し金額上げて売っても大丈夫と言われ、一週間以内で一発内覧で提示金額で瑕疵担保買い主持ちで売れました。そこの不動産屋さんにはもう少し時間あれば提示金額より高く売れたと言われました。やはり寝て待てです。

ただあんまり値下げしないで頑張ってるとさらし物件になるので注意です。
さらし物件というのは、ずっと売れないでさらし物のように残ってることです。
そういうのは、ワケありとか価格が相場より高い場合が多いです。
人気ないんだなあという印象を植え付けられます。

>57
出た！妄想

さらし物の意味ぐらい誰でもわかるでしょ。
ちなみに、値下げしないからさらし物になるなんて
古い考えです。
中古の相場の意味わかってるのかなぁ。
安けりゃ買うと思ったら今どき大間違いですよ～

さらし物件、いまでも健在だよ！
うちのマンションにも１件ある。
ゴミ集積所の上。
眺望もたいしたことないから、格安角部屋でも売れないんだよ。なのに安くしない。
このさらし物件を基準に、他の部屋が値付けしてさっさと売り切ってる。
いいんだか悪いんだか、よくわからない存在。

相場を考えてない価格で売るとさらし物件になるよ。

最近、某中古物件を買った者です。
最寄り駅が不明ですが、10組の内見があったということですから需要はある立地なんだと思います。
内見者の指し値もないようなので、他の方もコメントされているように、値段の問題ではなく、欲しいと思わせない何かがあるんだと思いますよ。
理由は仲介業者がヒアリングするものですが聞いてないんでしょうか。

15です。

レス有り難うございます。内見はその後も増えて、14件になりましたが、申し込みはなしです。
指値も言われていません。
断られている理由を仲介に確認しているのですが、元々その気がなかったお客様だったとか、駅遠だとか、です。
当方として直す点は？と聞くと、窓ガラスを綺麗に、キッチンを整理して、と言われました。
と言われても、この前換気扇掃除したばっかりなのになあ、そんなに汚く見えないと思うので困っている有様です。

駅遠なのも、広告で事前に分かった上で内見にいらしていると考えられるため、理由としてはどうかな、という気もします。

やはり、窓ガラスが汚れているとか、散らかっているとかが断られる原因なのでしょうか。
自分としては、お客様が来ても恥ずかしくない程度は綺麗にしているつもりなんですが。

>駅から徒歩20分、バスは1時間に1本程度

これがネックではあるけど、仕事に行くのは車、買い物も車という
生活スタイルの人は多く存在します。
ちなみに駐車場はマンション内１００％でしょうか？
駐車場が敷地内にないといいとこ無し状態なのですが・・・・

ターゲットがしぼられる物件だけに決まるのは少し時間がかかりそうですね。
下手したら１年くらいかかるかも。

>1月に入ったらどうするか。
>提案されているのは、まず200万下げて、だめだったら更に500万下がった値で業者買い取り、という話です。

これは500万下げて買い取りたいんだな、その業者。
駅から20分でバスも少ないのに、内覧が多いというのは、
物件的には割と魅力があるんでしょう。500万下げさせて買い取ったら、きれいにリフォームして500万以上高く
出すつもりなんじゃないの。

とにかく部屋をキレイにしないとダメだと思いますよ。
キレイというのは汚れの掃除だけじゃなく、スッキリさせる
ということです。なんか物が多そうな気がしますね。

今年初めに９年物のマンションを売却したんですが、もっと上階でしかも広い角部屋で６年くらい
さらし物になっていた部屋がありました。売れない理由は部屋が超汚かったからだそうです。
それなのに価格はずっと強気のまま。リフォームにいくらかかるかと思ったら、やはり思い切り
安くしないと無理だったみたい。
悪いなと思いながら、このお部屋を当て馬に価格設定させてもらいました。明らかに我が家の方が
キレイ（２年くらいしか住んでない？）と言われてましたので・・・

なので、とにかくきれいにしておいた方がいいです。クロスがあまりに酷いなら、張り替えてしま
うか、リフォーム代を一部持ちましょうぐらいの申し出をしてみてはどうでしょう。

関西で1回、関東で1回、売却経験者です。両方とも新築で2年後売却、買った価格より高く売りました。
今は中古に住んでいます（内見したのは30件以上）。ケースが同じかどうかわかりませんが、参考になれば。

自分が売却した経験から、見に行った物件は必ず、「◯万円引きなら買う」と言います。それを言わないと、見せていただいたのに手間に対して、失礼だと思うからです（自分の物件の価値がわからないと値段もつけようがないから）。3000万の物件を「1500万なら」とか言うのはもっと失礼かと思いますが、その辺は不動産屋が上手く伝えてくれるだろうと期待して（笑）。

あくまで基本的な考えですが、何人も内見が来るということは、値段付けは間違ってません。みんな、値段を見てから来るんですから。
ただ、10人来て、誰も買わなかった場合、値引きが必要だと思います。確かに不動産は車とか違って、1人が欲しがればいいのですが、10人来て誰も買わないということは、少なくても「少しの値引きでは欲しくないモノ」であると考えられるからです。それは内見のとき、「値引きできます」とハッキリ言いましょう。
確かに内見のとき、何も言わずに、「はい、サヨウナラ」という売り主さんは非常に多いですが、私は必ず、お茶を出して「（立地などの）条件」か「金額」か、どっちで悩んでるのか、聞くようにしてましたので。
あとは、やはり空き部屋にすることをオススメします。モノがギッシリある、小さい子供がいる（これは一番、売りにくいです）と、「見えない所が汚れてる、あるいは壊れてるのでは？」という疑心暗鬼になりますので。


不動産屋さんに聞いても、何も真実は教えてくれませんので、直接、見に来た人に聞かないと。それを意識すれば、おのずと「売れそうな価格」が自然に導き出せると思います。

>>62
ｷｯﾁﾝを整理して

掃除ではなく整理ですよ？
モノがあちこち出しっぱなしで収納が少なく使い勝手が悪い印象を与えているのではないですか。
ｷｯﾁﾝだけでなく、洗面所もお風呂もトイレもリビングも、何もかもが生活感に満ち溢れ、住む気にならないんじゃないですかね。
ひたすら不要品を処分し、現状の７割くらいまで減らしちゃえばどうですか？

15です。

駐車場は100％近くはあると思います。

以前から、レンタルボックスを借りていて、収納仕切れないものはしまって、部屋には日常使用するものしか置いていないです。
しかし、アバウトな性格なので、整理整頓しているつもりでも、他人から見れば、これで整理しているつもり？と思われているのかもしれませんが。
でも友人には、居心地がいい部屋だね、て言われたりもするんですよ(^O^)

仲介さんが言っていた、窓ガラスを綺麗に、なども、他に指摘できるような理由も見当たらないから、敢えていうなら、ということなのかなと思っております。だって、ガラスが汚れていることが、買わない原因にはならない気がして。

自分のことを棚に上げて、かもしれませんが、仲介さんの押しの一手が足りないなんてことはないのかなあ、て思う時もあります。

すみません、最近少し仲介さんに不信感を抱いているものですから、変なことを書いてしまいました。

ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑだと思って片づけることです。
物は収納の外に一切置かない。
ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑでﾃﾚﾋﾞや冷蔵庫すら置いてないところがあるように生活感を消すこと。
あとは仲介業者に、値引きせずに売れなかったら新居は買わない、と強く言い切ることですね。

１５さん
最初から５００万下げた値で買い取ることを仲介は目的にしてるなら
いくら頑張っても売れないでしょうね。
（仲介は口がさけても本当のことは言わないでしょう）

新築も値引きあるならいいけど言い値で仮契約してるとしたら
大損ですよ。
一度、新築諦めたほうがいいと思いますけどどうなんでしょう？

今、売ろうとしている徒歩２０分のマンションは当然、専任媒介ですよね？
買い先行で専任媒介で買取保証付きなんて一番損する方法ですよ。
しかも、自分でコントロールできない恐ろしさが潜んでいます。

１４件内覧が入ったと言いますが
ほとんどは別物件を押す為の内覧だと思ったほうがいいですよ。
比較させるのはほとんどの仲介はやります。
おそらく駅近の高い物件を案内してて
提示されているご予算では徒歩２０分のこんな感じになりますが
どうしますか？という感じで案内してると思いますよ。

そうすると予算オーバーでも駅近選びますから。

比較物件として案内されているとしても確認のしようがない。

当て馬物件にされているとしたら不幸です。
いくらキレイにしても意味がないです。
不動産仲介は思っているほど単純ではないですよ。

仲介は売主より買主ですからね。
しかも、買取保証とかあれば尚更ですね。
逃げない客（売主）より逃げる客（買い手）のケアをしたほうが得です。

>でも友人には、居心地がいい部屋だね、て言われたりもするんですよ(^O^)

内覧に来る（悪い方の比較ではなくて、買う気がある人）は、
自分が住んだ場合は。。。というのを想像するので、
生活感がある居心地より、モデルルームのような生活感が
ない部屋か、何も置いていない空き部屋の方がいいです。

ガラスが汚れていることは買わない一番の理由には
ならないでしょうが、生活感を漂わせるに十分かと。

整理整頓してるつもりで、自分ではきれい好きと思っている
人でも、端から見ると「物を右から左に動かしているだけ」
とか、何でも箱やカゴに詰め込んでいるだけとか、そういう
人もいます。（15さんがそういう人かどうかは分からないですが）
整理整頓ではなくて、整理です。

本気で売るなら安い賃貸に引っ越して空き家にして
クロス張り替え
水回りの清掃、
は必須。

賃貸でもそうだけど室内のクロス張り替えただけで客がつくことは
何度も経験しました。

それと売主は契約まで顔を出さないのも重要なポイント

買い手は、自分よりアッパークラスの人を想像しがち
自分と似たような世代所得層だと思うと萎える。

あとは売り急がない。金に困って売るのだと思われたら買いたたかれる

もう整理とかガラス拭きとか次元が違うと思うよ。
仲介の手のひらで転がされてる状態かも。
契約終了まで他の売り上げを上げるための当て馬的存在に
なってるとしたら１５さんはどうする？

業者は安値で買い叩く方がいいと思っているので、内覧の人にも「後でリフォームして
安く出します」とか何とか言っているかもしれませんよ。
前に家人はいない方がいいという人もいましたが、本当に買いたい人は状況とかを
いろいろ聞きたいはずだと思うので、説明役の人はいた方がいいと思います。
66さんのように、何が問題ですか？と聞くのもありかもしれませんが、もうすでに
結構な値引きをしているのですから、それはそれできちんと主張してもいいと
思います。

新築の方は大丈夫ですか？
逆にこのまま売れないなら、業者買取はやめて新築もやめます・・と言えば、新築業者、
仲介業者とも少しは本気になってくれるのではないでしょうか？
なんか、新築の方は絶対売れるし、取引のところに仕事も回したし、仲介は売れなければ
業者引取りになるからその方がうまみがあると思っているのではないでしょうか？

>なんか、新築の方は絶対売れるし、取引のところに仕事も回したし、仲介は売れなければ
>業者引取りになるからその方がうまみがあると思っているのではないでしょうか？

落ち着いて頭整理して日本語書いてください。
何言ってるかわかんない。

意味はわかりますよ。落ち着いて読んで下さい。

>窓ガラスを綺麗に

こんなことは普通は言われないでしょ？
自室部分の窓なら自分で磨けるし、共用部なら業者がピカピカに清掃しますよね？

>77
売った経験ないでしょ。
的外れもいいとこ。
不動産知らなすぎ。

えーと、売ったことも買ったことも買おうと思ったこともありますし、新築は２回購入、
賃貸も出してます。
すべてマンションです。
世帯主の主婦で本業はサラリーマンです。
８１さんにはどのあたりが的外れか教えていただければ１５さんへのアドバイスも
兼用できると思います。
言い放しにするだけなら誰でも言えるし。

私は中古はものによると思うので、そこに住む人の話などは絶対聞きたい派です。
なるべく顔を合わせたくないのは、賃貸。

15です。

今日、仲介から12月分の内覧報告書が届きました。
そのコメントに、〜設備交換が必要と考えるお客様にとっては、水周り交換費用の捻出が難しいと思われます。〜
と書いてありました。

水周り交換とは、シャワーヘッドの根本部分の破損のことだと思います。

えっ！だったらシャワーヘッド換えたら、買ってくれる人がいたの？
てびっくりしました。
何の報告も相談もなかったです。

そして結果は、〜具体的なお話には至っておりません〜でした。

リフォーム代出さないとも値下げしないとも言ってはおりません。
どうしてそういうお客様がいたこと教えてくれなかったの！窓ガラスを綺麗にして、とかだけだったじゃないですか。
という気持ちです。
しかも、〜今回のお客様も〜との文言もあり、そういったお客様は一人ではないようにも読み取れ、憤りを感じています。

検討者は断る時に無難な言い訳をするから、額面通りに受け取る必要はないでしょうね。
参考程度に。

あと、仲介業者が信用ならなくなったら、
よほどの業者でない限り契約途中で解約することは可能ですよ。
水面下で他の業者に相談するとよろしいかと。
相談なら違法ではありませんし。

＞検討者は断る時に無難な言い訳をするから、額面通りに受け取る必要はないでしょうね。参考程度に。
その通りですね。理由は適当にあとからつけますから。みんな「高いから買わない」んですけど、「お金ありませんので」と素直に言う人はいません（笑）。
ただ、不動産屋は（皆さんが言われるように）、15さんの言う通りなら、少し信用なりません。「予算が足りなかった」のか「予算には合ってたけど、条件が揃ってなかった」かどちらなのか、素直に報告してくれないのはどうか、と思います。
「予算が足りなかった」なら値引きすればいい話だし、「予算には合ってたけど、条件が揃ってなかった」ならその人は絶対に買いませんから、追っても仕方ありませんし。
水回り費用なんて、物件の価格から言えば、大した費用じゃないですよ。そんなんで（仮にほかは気に入ったとしたら）購入を止めるとは思えません・・・・。

１５さんへ

希望の金額で買う人はいないと思いますよ。
報告書は適当とまで言わないけど、検討している人がいたかのように
思わせているだけです。
そうしないと売り主に逃げられますから。
でも新築買うということであなたは仲介業者に首根っこつかまれている状態なので
解除もできない状態ですよね。
ほんとうに一度すべて白紙にして出直したほうがいいと思いますよ。

徒歩２０分、バス１時間に一本じゃ無理ですよ。
ちなみに専任であれば他の業者との仲介契約は無理です。
他の業者に相談するにしても専任を解除しないと無理だけど新築の購入条件もからんでいるので
無理ですね。
そろそろ希望通りいかない現実に気がついてください。
相手は不動産のプロですから。

水回りの件は購入見送る言い訳ではないのは確かですね。

シャワーヘッドのお金が捻出できないような人間が家買えるわけ無いんだから！！シャワーヘッドなんていくらだと思ってんの・・・

あの、ここで再三書かれていることに対してレスがないのだけど・・・徒歩20分・バス１時間に１本ってことは、電車は使わない地域なの？自家用車が交通手段の地域？根本的に、なぜそのマンションを購入したのかが疑問なんだけど、どうしてそこを買ったのか理由を教えて欲しい。
マンションにケチを付けたいのではなく、徒歩20分・バス１時間に１本をマイナスと思わせないような長所があるんじゃないの？そこを明らかにしないと、この掲示板での話はいつまでもループするだけ。

それに、買うに至った長所を考えれば、自分が買ったときの気持ちを思い出して、買主の気持ちも分かるようになるんじゃない？

あとね、シャワーヘッドの交換費用も出せない買主がいるわけないから言い訳なんだろうけど、そんなことより売主は交換費用を出せないの？壊れているシャワーヘッド、剥がれている壁紙・・・荒れていて管理が悪い、今見えてなくてもあちこちに問題がありそうでと思われるだろうね。

いやいや、普通に考えたら水回りの交換って風呂トイレ洗面台、そしてキッチン、これら全てのことでしょう。
全部入れ替えたらそれなりのリフォーム金額になるでしょうからね。
シャワーヘッドの破損だけを理由に買わない人なんていませんよ。
何人もの方がおっしゃっているように、その報告書は文面通りには捉えない方がよろしいかと。
要はいろいろな面で『条件が合わない』ってことじゃないですか？

89です。
88さん、ごもっとも。
のんびり書いてるうちに書き込みがあったようで…出だしの書き方が悪く繋がってしまい申し訳ないです。

15さん、駐車場は『おそらく100％』って記述がありましたが、この『おそらく』が引っ掛かります。
御自身が自家用車を所有・駐車してるなら、普通は駐車場の使用権も引き継ぎできるので心配することないですが、
仮にそうじゃないなら確認必須ですし、敷地内駐車が不可能ならその立地では致命的です。

>徒歩20分・バス１時間に１本

この悪立地にもかかわらず、売りだしてから３か月くらいで１４件もの内見があったとは。
人気物件じゃないですか。
値下げなんか考えずに売りつけましょう！

15です。

引き続きレス有り難うございます。
沢山有りすぎて、どれから答えたらいいのか分からなくなっています。

まずは水周りの件でいいますと、キッチンも風呂もまだ交換せずとも十分使用できる状態だと思います。
年2回排水管高圧洗浄を行っておりますし、その他壊れている箇所もありません。
何故シャワーヘッドを交換しないのかというと、使用に際して不便がないからです。それに仲介からも、中古は現状で売るのが基本、壁紙なども買い主が張替えるのだから、敢えてやらなくても良い、と言われたからです。

駐車場は現在借りているので大丈夫だと思っています。
立地は、最寄のローカル駅から徒歩20分、最寄の駅に向かうバスが1時間に1本程度あります。

本当に希望の金額で買ってくれる方て、現れないんでしょうか・・
もし現れなかったら、白紙に戻そうと思っています。91さん、元気づけて下さり有り難うございます。

いや、だからね・・・

>立地は、最寄のローカル駅から徒歩20分、最寄の駅に向かうバスが1時間に1本程度あります。

これはもう判ってるの。すでに書いてあって、何度もこの点は皆さんが
言ってるんだから。88に、

>電車は使わない地域なの？自家用車が交通手段の地域？根本的に、なぜ
>そのマンションを購入したのかが疑問なんだけど、どうしてそこを買っ
>たのか理由を教えて欲しい。

と書かれているでしょう？内覧がそれだけあるっていうことは、なにか特別に魅力が
あるとか、そこを考えたいんだけど。
私は準中心部のマンションを今年売却したんだけど、特別きれいだと言われまくった
状態でも売却まで１年近くかかった。車が交通手段の割合が高い地域だけど、駅までバス
が５分に１本ある。バス停目の前。それでも内覧は少なかったよ（景気の大底だった
からもあるけど）。

だから15さんのところの決め手に欠ける大原因は、やはり交通の便なのかなとか想像してる
んだけど、15さんが情報を出さないからわかんないわけ。

>88
>根本的に、なぜそのマンションを購入したのかが疑問なんだけど、
>どうしてそこを買ったのか理由を教えて欲しい。

価値観は昔と変化しています。
買った理由など今更必要なし。
アピールポイントのきっかけにもなりゃしないし、ネガティブがたくさん出るだけ。
駅２０分だから自然環境がよかっただけでしょ。
その時代のあこがれってやつですよ。

今や子育て組も駅近、買い物便利、中規模マンション、って感じで自然環境条件なんて
おまけのようなもの。


１５さんへ
要するに買ってくれる人が一人いればいいんだけど、買う人は投機用という人もいます。
しかし投機の人はこんな不便なところは買わないし、検討しても値切りがものすごい。

ストレスたまるから売らずに新築あきらめた方がいいですよ。
新築も駅から遠いのかな？

築年数、分譲のブランド、世帯数、平米数などなど細かい内容が不明なので
これ以上は何も皆さんアドバイスできませんね。
ちなみに売れる条件としてマンションのブランドも重要ですよ。

あのさぁ、売り主の姿勢の問題ですね。
たぶんとかおそらくとかはっきりしないんだよね。

駐車場にしてもマンションの場合、ほとんどが別契約だから
売れたと同時に駐車場も契約できるとは限らない。
ただし、１世帯１台という条件があれば別だけどね。
「おそらく」ではなく、そのぐらいはわかるでしょ。

仲介にも内見者にもあいまいな返事してるんじゃないか？
陰で文句言ってるんじゃないか？
普通は旦那さんも協力するんだけどね。
「君にまかせる」って言ってる夫婦では荷が重いんじゃないかな。

不動産売買って仕事と変わらないからね。
フリマの感覚でいたら痛い目にあうよ。

まあフリマというのは比喩なんでしょうが
中古売買って基本売るほうも素人なら買うほうも素人
不動産売買の勘所はむしろフリマのほうが近いと感じます。
もちろんフリマもセミプロみたいな売り手と買い手がいますけどね。

出店準備しているそばからハイエナみたいな買い手がでてきたり、
無理な値切りをしつこくする客がいるのも不動産と似ているかもｗ
ディスプレイ一つ、交渉一つで売り上げが大きく変わります。

不動産売買にはむしろフリマの出店経験とかあったほうが免疫があって
いいかもですね。
社会人でも営業の仕事している人ならともかく、非営業系の人にとっては
未知の領域かも。

私の実感ではでは「フリマ感覚≒経営感覚」です

フリマはもちろん遊びなんだけど遊びだからこそ面白い。
特に値段のつけ方とかその地域性や他の出展者の状況を見ながら考えるのが
面白い。そして自分の立てた仮説にフィードバックがすぐに帰ってくる。
すなわち仮説→検証のプロセスを積むことでスキルも上がるわけだ。

不動産売買もそうだと思うよ。まず仮説は自分で立てないといけないし
そうしないと納得感もないと思う。
もちろん相場などはプロである仲介業者のアドバイスを受けたほうがいいと
思うが、他人が立てた仮説にしたがって行動するとストレスがたまるよ。

自分が主体となって考えたほうが面白いし、例え安値で売ることになっても
納得感が違うよ。仲介業者をうまく活用利用してください。
そうじゃないと専任にする意味がないです。

>>94

>価値観は昔と変化しています。
>買った理由など今更必要なし。
>アピールポイントのきっかけにもなりゃしないし、ネガ
>ティブがたくさん出るだけ。
>駅２０分だから自然環境がよかっただけでしょ。
>その時代のあこがれってやつですよ。

それは貴方の想像。実際どうなのかは15さんが言わなきゃ
わからない。
世の中どこも駅からの距離が重要、ってわけじゃない。
地方に行けば、電車なんか使わない地域はいっぱいある。
自分は地方の県庁所在地在住だから、駅なんて出張の時
しか使わない。だから駅からの距離なんて関係ない地域だ。
ゆえに郊外にマンション一杯あるぞ。

郊外にでっかい工業団地とか、なんか大きな職場があって
その近所のマンションが売れるって場所もあるし。

95さんの
>たぶんとかおそらくとかはっきりしないんだよね。
に同意。駐車場の件だけど、敷地内の駐車場の契約はどうなってるの？
売却するときに、駐車場の状況って重要な事項だから、「おそらく」なんて言ってる時点で、売る気あんのか〜という気がする。
売る気があるなら、肝心なところはダンナに依存じゃなくて、自分も同等ぐらいの気概がなきゃ。

ただね、不動産屋との話は誰がやってるのかな？ダンナさん？それとも15さん？多分ね、ダンナさんがやった方がいいよ。不動産屋は主婦を甘く見がちだから。うちはそれに気づいて、ダンナを前面に立てて後ろから私が操る方法で乗り切りました。

>98
わかってないね〜
買った理由聞いてどーすんの？
需要があればとっくに売れてるし、ここに来てないでしょ。
それに、直接買主とやりとり出来ないんだから意味ないでしょ。
仲介がそのマンションの特性ぐらい把握してチラシまいてるよ。
だから、フリマ感覚でできないって言ってるんですよ。
我々は現物見れないんだから今ある情報でアドバイスするだけ。
１５さんはそれ以上求めてないと思うよ。
相談というより何かいい情報があれば摘む程度だと思うよ。
自分の知らないことも沢山あるだろうしね。
例えば、買い先行は損をする確率が高いとかね。
そろそろ１５さんの決断の時期かもね。
条件付き売却だとそろそろ期限じゃないのかな。
新築の引き渡しの時期や金融機関との打ち合わせもあるだろうしね。