有明のマンション事情 part2

有明にも良いホテルがあったんですね

有明北ばかり見てました

オリゾンマーレの中古は、すっかり言い値の成約が出てないけど、どうなのよ？！



とりあえず完全に、新築当時価格は大幅に割ってないと、さっぱり売れず成約しなくなってるけど



もうダメそうかね？　家賃だったと思えばギリギリ納得はいく程度なリアクションだが、、、、

例のオリゾン狙いの人ですね(笑)

オリゾンはほどよい共有施設と駅近の利便性もあり、良いマンションだと思いますよ。

レインズを先週見て見ましたが、相場はさほど崩れてないようですし、お得にでてきた物件は数週間で成約してましたよ。

今だと22階の部屋が超お買い得かと。おそらく直ぐに買い付け入るのではないかな。

もし興味があればマーレも見学されてくださいな。

以前も22階の別の部屋が安くでて瞬間蒸発してたね。

グレード感もあるし、買っておいても損はなささう。
数年後には有明の大規模開発も控えてるわけだしね。

俺の興味は北西向きなんだが、北西向きはあまり安く手放す人がいないんだよな。

でもオリは
・駐車場が何年待っても回ってこない
・修繕一時金が３ケタ
・南はＡＧＣで恐らく眺望なくなる
がある。これを苦にしない人ならいいと思う。

一時金は10年目に50万程度でした。

プロパストファン。同感です。

肩の力を抜いてオリありかもです。

オリの目の前のタイムズって、AGCの敷地内でしょ？
開発始まったら、駐車場も無くなるのでは。

22階の部屋、期待して見てみたけど、１部屋が窓なし納戸部屋じゃない。。
ディンクスプランだよ。
そんなに超お買い得とまではいかないんじゃない。

私も不動産屋から目の前の駐車場は先々無くなると聞いた。
ＭＳ内駐車場は、まず回ってこないのが弱点とはっきり言われた。
一時金もそんなに安くなかったし、プラス月々の積立金も相当
上がっていくのを提示されたけど・・・
（私はネガでは無く、むしろ好きで検討していた者です）

BASの駐車場借りてくれ。

ＢＡＳさん
貸してください！お願いします！
１万多く払っても殺到すると思いますよ！
マジでそういう検討を街区内でやらないのかな？？

オリゾンマーレはどうなんですか？
安いけど

あっ間違えた(苦笑)
ガレリアグランデってどうなんですか？

折損マーレなんて、やめておいた方がいいぞ。
倒産会社物件だからな。
管理も大変らしいぞ。
有明では新築物件にした方がいいのでは。

立地　　折>ガレ
環境　　折≧ガレ
広さ　　折＜ガレ
維持費　折＞＞ガレ
駐車場　折＜ガレ
内装　　折＜ガレ
演出　　折＜ガレ
眺望　　折＞ガレ

どちらもまずまずと思うが、
ウイークポイントは
折　　駐車場極少、高い積立金＆狭い住戸が大半。
ガレ　高速＆ＣＴＡに挟まれた無計画？立地。

22階の部屋は明らかにお買い得。

タワーライフのオリゾンのページ見てごらん

おそらく最安値。もしくは2番目。

買えるんだったらスカイタワーを新築で買うのが一番満足度高いと思うよ。

俺の好みはガレリアだけどね。有明で最もホテルライクで、バランスも見事。グレード感も高い。

ガレリアみた後だと、オリゾンは安っぽい。

ありがとうございます。
とてもわかりやすいです。
ただ、ネットで検索しても月極駐車場ってぜんぜんないですね。
プールとか施設重視ですので安くて魅力的なんですが、車が使えないと。。。
ＢＭＡしかないかな

こりゃ安いね
豊洲検討するのが馬鹿らしくなる

５９４へ
そうかな？
もしかして住民さん？
悪態でも何でもなく客観的に参考になっているけど。
あなたのコメントの方がいやらしい感じがするが。

593
２２階の部屋を必死に薦めてるけど何だろ？
５９７さんの言う通り。
子持ちじゃ住めないよ。

全然安くないですね、今なら３０００万円でも高いかと・・・
築年数経った中古ですからね。まだ最初に買ったときより、かなり高いんじゃないかい。
儲けがかなりあるのでは。
３６００万出すのならスタイリッシュなＣＴＡ、団地仕様のＢＡＳの方がまだ良いのでは。

＞まだ最初に買ったときより、かなり高いんじゃないかい。
知らないだけじゃなく、この付近の相場もわからない人？

＞３６００万出すのならスタイリッシュなＣＴＡ、団地仕様のＢＡＳの方がまだ良いのでは。
3600万の新築物件はありませんよ～～！

当時の売り出し価格は、折損㎡５０万円くらいですね。
ということは、61.06m2×５０万円＝３０，５３０，０００円位の売り出し価格と思われます。
今なら中古経年相場で２５００万円位が妥当だと思いますが。
ここら辺の値付けは明らかにおかしいですね。
新築時より高いＭＳは「ＷＣＴ」じゃあるまいし・・・・・ここは有明ですよ。
かなり割高ですよ。当時の分譲価格調べてみたら。
それからＢＡＳは結構安いよ。

６０４さん
なるほど・・理論的で分りやすい。
築古指数も換算したら１千万円以上も上乗せしてるってことか・・
確かに間取りを見て安くないと思った。（どこがお買い得なの？）
ってことは５９３は住民さんか、資産価値上げたい人だった
ってことですね。

売り出し価格は4000万越えるくらいですよ
客観的にみてもお買い得かと

近所のスカイタワーの相場みてきたら？

スカイタワー安いですよ。
庶民価格なので、お買い得だと思うけど。

オリゾン、動きがありましたね。
私が知る限りでも今月4件成約しています。

購入時期によって損切りもあるのかな？
△沿線 △最寄り駅 駅からの距離 所在 単価(万円/m²) 間取り 築年 ▽成約時期 用途地域
1 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩7分 江東区有明 52万円 2LDK 2005年から2006年 2011年8月 準工業
2 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 76万円 3LDK 2007年から2008年 2011年8月 準工業
3 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 58万円 1SLDK 2003年から2004年 2011年7月 準工業
4 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩7分 江東区有明 59万円 1SLDK 2005年から2006年 2011年7月 準工業
5 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 74万円 2LDK 2007年から2008年 2011年7月 準工業
6 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 75万円 3LDK 2007年から2008年 2011年7月 準工業
7 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 63万円 2LDK 2007年から2008年 2011年7月 -
8 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 53万円 1SLDK 2003年から2004年 2011年7月 準工業
9 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 52万円 2LDK 2003年から2004年 2011年6月 準工業
10 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 67万円 3LDK 2007年から2008年 2011年6月 準工業
11 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 72万円 2LDK 2007年から2008年 2011年5月 -
12 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 54万円 2LDK 2003年から2004年 2011年4月 準工業
13 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 62万円 1SLDK 2003年から2004年 2011年3月 準工業
14 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩7分 江東区有明 59万円 2SLDK 2005年から2006年 2011年3月 準工業

オリゾンに限らず、Wコンフォートのような優良物件は7月8月で結構売れてますね。
Wコンは、三井のリハウス豊洲店だけで8月だけで９件成約してる。

えっ。そんなに成約したんだ。
あそこは稀に見る優良物件だからなぁ。
ｷｬﾅﾙｺｰﾄ内でも一番駅に近いし、立地も良い。

そうだね。ちょっと古いけどね。

大学病院が豊洲にできるらしくて、社宅として大量に購入してるって噂は聞いてるけどね。
Wコンだけじゃなくて、オリゾンも。

2007年から2008年 って@80万はしてなかったっけ？

オリゾンは結構安定してるかな。
ダブルコンフォートは人気だったから高くなってたかも。今は結構お手頃。

豊洲のタワマンは安くならんねぇ。

羽田までは、タクシー最高です。15分～20分でへたするとつきますね。

＞大学病院が豊洲にできるらしくて、社宅として大量に購入してるって噂は聞いてるけどね。

なるほどねぇ。。色々出来る開発地域はそういう恩恵もあるんだね。
豊洲はなかなか下がらないから、東雲＆有明の物件はねらい目なんだろうなぁ。。
価格も落ち着いてきたし、環境もいいからね。

BASもいつのまにか、残り80戸になっちゃったし、焦ってる人も多いんじゃないかな。

そこまできたら、選べないし次のＭＳを待つんじゃない？
あとたぶん今の時期は晴海、東雲を見にいっているはず。

今話題の住まいサーフィンから、有明と近隣の東雲・豊洲のタワーマンションの相場を一覧にしてみました。
値段的に見ても、有明と東雲の中古マンション価格帯はほぼ同一でこうなると「どっちが好きか」の好みですね。
有明に安く住みたいならHMとGG、東雲に安く住みたいならWコンは変わらずです。
値段とグレード、共有施設と維持費のバランスからいくとWコンが最強かも。

有明内で見わたすと、CTAのサンプル数が少ないので参考値とみなしても、各マンションの値付けは
(CTA≧)BMA＞＞HM≧GGの順になっており、Yahooの不動産価格をざっと見ても不自然ではないですね。
今後入ってくるBASはBMAとイコールになるのか、下になるのか、はてまた上の評価（厳しいか??）になるのか注目です。
現在のBMA想定坪単価は241万円。これはBASでいうと20～25Fくらいの値段ですか。
あと、お台場近くに建つ東建＆住友はどうなるんでしょうか・・・そろそろ詳報が出てもいいころです。AGCも。

最近の有明トピックとしては
・HMの東側に新しく賃貸マンションができたことにより、HMは東西を賃貸マンションで挟まれる形となりました。
　（しかしあの新しいマンション、誰が住むんだろう？）ただどちらも低いので障害にはなりませんし、
　CTAとGGのように隣接タワマンができる可能性がなくなったので朗報といえるかもしれません。
・有明5マンションの管理組合から共同で土日のみ運行の丸の内南口行き都バスの
　平日運行＆増便＆経路変更のお願いが出されました。
　個人的には平日運行や増便はともかく、経路変更はできるのかな～。。。
　あの経路は完全に豊洲新市場が前提の経路だし。
・本日豊洲新市場の土壌浄化作業の説明会が催された模様。
　仕事で行けなかったのですがどなたか詳細知りませんか？

>>630
とっても内容あるレポート、すばらしいです。
ですが、もしかしてサンプル数は同一部屋の複数仲介をｗカウントしてませんか？
ＨＭとＷコンのサンプル数が、居室数からすると異常な値な気がします。
逆にＧＧなどは拾いきれてないかなっという感じ。

いろいろ新鮮な情報、ありがとうございました。

630さん
このﾚﾎﾟｰﾄすごい！有難うございます！

賃貸マンションは1Kがほとんどで、武蔵野大学生向けではないですかね。
昨日の内容は工事連絡とトラック経路の話でした。近々、ホームページも開設するとのこと。
有明でも説明会を検討しましとのことです。

12月から毎週花火が上がるようですね。
楽しみだね。

>>631
ぱっとデータをみた感じではそんなにダブりはないように感じます。あっても１０件とか。
ということは、ＨＭやＷコンはかなり住み替えが多かったことを表しています。
というのも当たり前で、Ｗコンは分譲時より価格が大幅にあがっていますから売れば儲かる。
だから住民の入れ替えが進む。分譲時より価格が上がったといえば、震災前のＨＭもそうでした。

この２マンションは分譲時価格が地区で一番安かったので、価格交渉もし易いかと思います。
といいますのもマイナスのマンションは、売ったら損が確定しますし、交渉でまけたら
更に損益悪化しますので人間心理的にプラス評価のマンションより値引きが渋いと考えられます。

有明地区ミクロでみてもＨＭはいいマンションです。
コンパクトですがプール・ジム・バーはすべてそろっていますし、テニスの森駅近くでもあります。
売りが多い南東向きは現状日当たり抜群ですが、将来的にＡＧＣとお見合いになるのは避けられず、
そこをどう評価するか。さすがに日当たりに影響が出る位置に住友は建てないと思いますが
眺望阻害はそれなりにあるでしょうね。
低層でしたら現状そこまでたいした景色でもないのでＡＧＣのショッピングセンターすぐを評価して
ＡＧＣとお見合いでもプラマイ０と考えてもよろしいかと。
もちろん、私が狙うなら北西向きにしますけどね。ええ、私はＨＭの住人ではありません。

今後の晴海も似たような歴史を作るんでしょうね。

オリゾンは古さ感じないよね。洒落たＭＳ。逆に周辺の新しいＭＳが良すぎてるのも
オリゾンのお陰かな。
Ｗコンは質実剛健って感じ。周りに新しいのが建っても存在価値が不動のポジション。
両方売れている理由がわかる。

免震は大きな地震経験しないと売りにならないから。関東も今後は一気に増えるでしょ

割とまとまってる。
http://www.perrier-japan.com/area?aid=6

640さん
どれも人気ありますね。参考になります。有難うございました。

オリゾン前、電線地中化と歩道整備工事が始まりましたね。

あのあたり地中化されるとスッキリしますからね。早くして欲しいな

3月に工事完了するみたいですよ。

じゃあＡＧＣはその後、着工ってことかな。

普通に考えると来年中に何らかの動きある程度かな。
まだまだ計画は先ですからね。

630です。
なかなか寝付けなかったので、議論の肥やしにでもなれば、と有明地区ＭＳ比較表を作ってみました。
もし「これは違うぞ！」「この項目もあったらいいんじゃない？」というのがありましたら
ご指摘いただければ修正いたします。僕が有明ＭＳ探していた時期から少し経っているんで
最新データでない＆勘違いしている点があると思います。
ちなみに業者ではありません。不動産とまったく関係ない業界の普通のサラリーマンです。

>>649さん
すばらしいです。
多くの人が同じような比較表作るのを試みたと思いますが、
提示できるまで完遂したひとがいない(^^;
あれ？と思う箇所あるので明日手持ち資料みてみます。

>649
・廊下の記述間違ってる。
・駅距離、隣接しているガレリアとCTAの3分の差は何？

650です。
・廊下記述を修正
・ショップ情報を追加
・物件メリットデメリット部分を追記

駅距離ですが、作っていてこちらもあれ？とは思いました。
CTA公式サイト（http://www.ct-ariake.com/index.html）に
ゆりかもめ「有明テニスの森」駅から徒歩10分
東京臨海高速鉄道りんかい線「東雲」駅から徒歩12分
東京臨海高速鉄道りんかい線「国際展示場」駅から徒歩15分と書いてます。

ガレリアグランデは、公式サイトが消滅していますが
http://www.axel-home.com/000264.html
http://mansion-pedia.jp/mansion/%E3%82%AC%E3%83%AC%E3%83%AA%E3%82%A2%E...
どちらのサイトもテニスの森7分表示です。
Yahoo不動産も同じ表記なので、これでよいかと思います。

充実してきましたね

ガレリアはにぎわいロードが出来たときの時間かな

＞６５２
なかなか良いね。後、スラブも入れた方がよいな。ＣＴＡは中空ボイド220mmとかね、
それと、ＣＴＡはプレミアム以外は天空埋め込み式ではないから正しくは△だな。
殆どの住戸はないからＸでも良いぞ。

↑名前あらためたら？
GG住民って。笑

アクセス禁止だからって他に書かなくても

652さん
上手にまとめて頂き有難うございます。
早速出力させていただきました。
こうしてみると一長一短がわかりますね。
まだ全部は視てないので、全ＭＳを早く見学しようと思ってます。

652です。
・プールを修正
・その他共有施設を追加
スラブ厚はＧＧ・ＨＭがわからなかったので項に入れていません。どなたかご存知でしたら教えてください。

>>658
有明ＭＳはすべて個性的なので、新築だけで探すのは損です。
また、同じマンション内でも方角によりだいぶ眺望、ひいては価値が違います。
既存マンションも含めて比べて総合的にここがいい、って物件が見つかるといいですね。

確かに一長一短ですね。修繕一時金があるマンションは本当に集まるのか不安がありますね。特に大きい金額だと。ひとまず、オリゾンマーレで問題なく徴収できるかかな。

オリゾンは管理費3割削減に成功して、余剰金を修繕積み立てしてますから、意外に一時金少ないかもしれませんね。

なるほど。
一時金徴収なしガレリアと、どっちがランニングコストはいいんですかね？
MS自体はどちらも洒落ているので、気に入ってます。

652です。

一覧を修正しました。
・BMA項にセラピールームを追加

>>666さん
一時金徴収は、「その時点の所有者が修繕一時金を払う」
修繕積立金値上げは、「毎月の所有者が積み立てる」
ですので、長期的に見た場合それほどランニングコストは変わりません。
修繕積立金値上げのほうがより平等だとは考えますけどね。
額が額だけに、一時金徴収がすべてスムーズに行くかわかりませんが、
本来ならこんな程度の金額を出し渋る人は有明のタワマンに向いていません。

長期的な修繕金ですが、
・駐車場設置率がHMより高く常に満車である。
・プールが下層階にある
の条件から若干ガレリアが有利と考えます。

ファイル添付を忘れてました。

ガレは修繕高すぎるよ！まだ一時金払いの方が売却はしやすいかもね！
庶民はちらしの管理費より修繕費みちゃうから。