エクラスタワー武蔵小杉 part2

坪280でお上品？
280なんて平均レベルでしょ。
どう考えたらそんなとこに上品な人が集まるんだよ。
むしろ誰でも買える価格帯で乱立により膨大な住民が流れてくるんだから
品のない方向にいくのが当然

しかも世田谷区を敵視しすぎ。
コンプレックス丸出しでこっちが恥ずかしくなる。
本当に好きな地域ならわざわざ他と比較しない。
本当はあっちが良かったけど買えなかったから、ムサコが正しい選択だったんだって自分に言い聞かせてるだけでしょ？

との値下がり地区住民のご高説があり

品がないなー

ムサコ住民って痛い。
まぁウメタテーゼよかましだけど。

などと意味のわからないことを言っており

ライバルは豊洲だな。

武蔵小杉はこれからもいろんな開発があるのだろうね。そうなると物件相場っていうのはどんどん上がっていったりするのかな。上がるならエクラスを今購入するのは高騰前だから相当お得だよね。しかも駅直結物件。

高騰前ってのは＠２２０までの時代。
＠２８０～は、高値掴みの時代・・・

商業施設出来た豊洲@280万〜
商業施設出来てない武蔵小杉@280万〜

商業施設出来た武蔵小杉@何万？

＞45
何もない埋め立て地の再開発の方が、民度の低い旧住民が居るところよりよっぽどまし！

豊洲に都営住宅沢山あるんだけどね、今もあるけどそういう住民がいるの再開発がすすむと忘れられちゃうのがよくわかるね。

＞５０
小杉は昔から出来上がってた東横線沿線の便利な街。
だからこそ、ＪＲ新駅というきっかけで急に高くなった。
商業施設オープンは、ラゾーナのようなそれまでと劇的な変化をもたらすものではないし、織り込み
済みなのでたいした上乗せにならない。

豊洲は、築浅のタワー中古価格が、東雲の新築とのバランスでまもなく＠２５０程度に落ち着いていく。
川崎ラゾーナ側は、材料出尽くしで、ほぼ２４０～５０で安定した。

小杉は、東横線なので、タワー中古は少し高い＠２６０あたりで安定できる。
新築の平均坪単価は、おそらく次の三井が最高になるだろうけど、それでも平均で＠３００を超える
ことはない。２０１１年は新築販売ラッシュだし、購入可能な層がどんどん縮小してきている。

豊洲も川崎も商業施設が出来てから世間的にまともな街と認知された

ここのパンフが届くたびに全体的に安っぽいかんじでがっかりする。
でも経験上免震で坪300以下で便利な地域はほとんど出なかったんで
恐らく300は超えるんだろうと感じてるけどパンフの
内容どおりだったら駅直結と言えど買う気がうせる。。。

早くMRが見たい。

これから都心の不動産価格下がりそうな中で坪300万円超えなら正直なところ買いたくない。
坪300万円超えるんなら自分は横浜駅タワマンの中古か、
最悪マンション諦めて元住吉あたりの戸建てあたりを検討したいところ。

でも東急は安くは出さないデベだし、
プライドもあるだろうから坪300万円は普通に超えてくると思うけどね。

懸念事項としては銀行のローン付け大丈夫なんかな～。
退職時点の残債が基準になって厳しくなってるっていうし。
それがあるから近隣住宅地の転売でキャッシュ買いできそうな層向けの部屋を充実させたんだろうけど。

埋立地で電車の便が悪い豊洲と比べては武蔵小杉が可哀想！

先発組がMR見られるのって１２月だっけ？

モデルルームを見る前からかなり壮大な計画であるという印象を持っている方は多いですよね。期待を寄せられている物件ですので、MRの公開は本当に一同待ち遠しいです。想像に足る内容だといいですね。

事前案内会は12月11日からだったと思います。

電車の便しか言うことないのかね・・・

不動産から電車の利便性の話を取ると、意外に話題がない。

他の要素はプラスアルファだからね。
(一部の高級住宅街を除く)

高級仕様で販売するのかと思ったが、安物仕様で驚き。
この時期のパンフレットでセレクトプランが売りって・・・。

角部屋も普通っぽいな。細長い部屋が並ぶだけの間取りはつまらない。

小杉のマンションで内装が都心仕様だったのは、結局シティハウスだけだったか。

もし電車の利便性が最重要なんだったら、東京駅や新宿駅が最高の住宅立地ってことになるのか？
なんという視野の狭さ。勘違い。
電車の利便性は要素の一つに過ぎないって当たり前の話。
もっと良いとこ見つけてやれよ。コスミン可哀想に・・・

品川駅直結だったら需要ある、というかかなり高くても確実に売れる。ただそんな場所を売りに出さないだけ。

半永久的に稼げるプレミアムな土地を分割して売らないでしょ普通。

利便性で価格が決まります。それは当たり前でしょ。
利便性以外で価格が２倍・３倍になる要素はない。

２次元視野では「利便性」やレイアウトが確かに重要。
でも３次元視野なら階層、ペアガラス、内装、天井高。
４次元視野なら武蔵小杉の将来性、耐震性、全仕様の
先進性、・・・etc.　夫々の価値観の違いで価格への
評価がばらつくのも当たり前ではないでしょうか？

NO.68です。
投稿し終えて大切なことに気づきました。
価格に織り込めない異次元？要素、それは
このマンションの近未来居住者の「民度」。
これを先読みするのは難易度が高いですよ。

ペアガラスや制振で３割４割価格がかわることないでしょ。同じ駅で。微々たるものです。

＞６７
利便性だけで価格が２倍・３倍になる要素もないよ。
原野に新線開発したわけじゃあるまいし、詭弁。

小杉は、再開発前と比べて現状大体３割から４割ぐらい高くなってる。
でも、その中には、以前の小杉と違う購買層にアピールするための、そもそもの規格・仕様のレベルアップによる原価自体の上昇、横須賀線新駅開業による地価評価アップ、再開発の進捗による評価アップ、今後のさらなる期待のプレミアムが含まれているし、そもそも再開発前がマンション市況の底だったいう要素もある。それだけで小杉に限らず１割５分アップしてるから、実質的には評価アップによる上昇分は１割５分から２割５分程度。
そうしてみると、利便性だけを過大に評価することが、いかに現実離れしているかわかる。
それに最大のリスク、「民度」の問題もある。
というか「利便性で価格が決まるのは当たり前」とか、「利便性で価格が２倍・３倍になる」というようなことを何の疑問もなく言えちゃう人間が住んでるということ自体「知能」面でとても心配。

「自分は高くても買うよ！」って言う人の意見がとんと見当たらないように思うが？
少なくとも自分は、＠３００万を超すようなマンションとして販売されたら、原則買わない。
小杉でそんな値段では、すぐに含み損必死だと思うから。それだけのこと。
ただ、部屋によって割安なものがあれば別。

含み益増期待の地元民じゃなくて、ほんとにこれから買う気で検討してる人、意見書き込んでください。

東急駅構内に設けられたＭＲの入り口。駅直結を演出するということなんだろうが、
実は駅の外側を見せないため？と思ったり。

300を無理して買うくらいなら諦めたほうがいいでしょ。

＞７６は購入検討者なの？
住民の意見なら無意味だね。

>71

小杉の半分以下の坪単価なんていくらでもあるじゃん。辺鄙なところなら。

>>77
そういう自分は何様のつもり？

街のブランド力とか住環境の総合評価とか、頭の良さそうな言い方はかっこいいけど・・・・

実際は路線の人気度と都心までの距離、駅に近いだけで価格はほとんど決まってしまう。
仕様とか、線路脇とか、公園とか、そういうのって2割も変わらないのが現実。

容積率はかなり影響する。

>>79
購入検討者様。

＞８０
「路線の人気度と都心までの距離、駅に近いだけで価格はほとんど決まってしまう。」のなら、
なぜ東横線でも小杉は再開発前まで安かったの？
再開発してなくても、横須賀線新駅さえできれば今の値段になってたの？
矛盾してない？

小杉は特急停車駅だからもともと安くなかった。自由が丘や田園調布と比べるから異常に安く感じただけ。
目黒線が来た頃から地味に上昇し、横須賀線の駅が決まった2005年あたりから強気一辺倒ですな。
東横特急が出来る前は知りませんが。

特急停車なんてつい最近の事を指して、「元々」って何なのかね。

特急と目蒲線→目黒線って同じくらいだった気が・・・
ここ10年位の話だよね。

横浜駅の場所なんかいまだに慣れない。たまにしかいかないというのもあるけど。

老人にとりこんな素晴らしい環境はないと感じます。
私も前は都内都立大からバス１０分徒歩７分の閑静な住宅街に住んでてそう感じます。
生活の質が変わりました。
前はうちの中にこもり気味でしたが今は毎日好きなところに出歩き老後を楽しんでます。
老人にとっては有料老人ホーム入るより絶対武蔵小杉です。
１０歳は若返ります。
毎日コナミで泳いで、ｗｉｆｅはフーディアムで買い物食事作る必要ない。
こんな恵まれた環境はありません。
エクラスは駅直結だし、パチンコあり飲み屋あり図書館あり、電車座ってればどこでも瞬時に移動できるし、老人にとり体よく高級老人ホームなど放り込まれるよりはるかに刺激的で、しかも隣が聖マリアンナだし、もはやこんな恵まれた環境はありません。
それに何かあれば救急連絡も整備されており実際問題有料老人ホームがなぜはやるのか分かりません、あんなとこ行くより武蔵小杉のエクラスなんてもっともねらい目、しかも将来資産として売れるて、子供にも喜ばれるし。
昨日は天気がいいのでｗｉｆｅと新駅から鎌倉行ってきました、紅葉がすごく綺麗。
鎌倉でも本当にちょっとそこまでという感覚。
もちろん六本木や渋谷、横浜、東京など前庭感覚です。
こんな生活ができるのは絶対武蔵小杉以外ありません。

何で小杉のスレはこんなに気持ち悪いんだろう
長文を書き込む”老人”もいるし

もうここまでくると、ポジを装ったネガだな

あら気付きました？

昔の小杉のマンションチラシが出てきたんでちょっと紹介。13年前大手分譲、ヒ ◯ ズ武蔵小杉 、駅7分、71〜76m2で最多価格帯5500万。既にバブル後だがこんな感じ。。。

今ほどじゃないにしてもやっぱり、昔から高かったですよね小杉。ある程度の広さが欲しかったら、川崎と言えど小杉や元住吉は手が出ませんでした(一般的なサラリーマン世帯で、大手デベ分譲限定で探した者です)。

で老人は今どこに住んでるの？
まさかエクラスに住んでる夢でも見たか？
ボケ過ぎなの？

>>93,94
綱島から妙蓮寺あたりの駅に比べると、賃貸だって昔から高めだよね。
横須賀線の新駅が決まる前から交通利便性は認められていたってことを
忘れちゃいけない。

ぶっちゃけ駅直結って希少価値だけなんだよなぁ。
実際のところ駅直結であることのメリットは雨に濡れないという意外はないと思う。

＞９３
首都圏のマンションは２００４年販売までひたすら下がり続けた。１９９７年はまだぜんぜん高値圏。
従ってそもそも説明材料として適切でないが、「当時から高かった」って言いたいんだとすると、逆に「１３年経ってもそれほど上がってないじゃん」てことになっちゃうが、それでいいのか？

＞９６
なぜ日吉や菊名に触れず、わざわざ最弱マイナー駅を持ち出す？
交通利便性ですべてが決まるっていうなら、なぜ日吉より安い？
得急停車で高騰したってなら、なぜ菊名が全く変わらない？

市川駅直結のタワーに住む友達の家に行ってきました。
「雨にぬれなくていいよ」という以上の感想はないとのことでした。
坪＠２７０ぐらいらしいのですが、市川では、徒歩９分のところにあるパークシティ市川も、築９年ですが人気があり＠２２０ぐらいするそうです。
築１年の駅直結が＠２７０、徒歩９分の築９年が＠２２０って、差が小さいというか、むしろ築年考えると逆転してるような気もします。全体計画とか環境とかに対する評価の差なんでしょうかね。
パークシティ武蔵小杉はタワーなんで敷地計画は今ひとつな感じですよね。駅に近すぎる気もします。
場所的には、リエトあたりに高規格、高仕様のマンションが建ってたら最高だったたのにと思います。

通勤通学時、あまりにも駅に近いと自分の住んでいる街の変化に気づかない。なんてことない？

>>99
武蔵小杉の駅直結は話が違うでしょう。
自分のうちのドアからホームまで5分となれば、
渋谷でもドアから渋谷駅まで掛け値なしの20分以内になるし。
学芸大学あたりの徒歩15分とかに勝ってしまう。
おそるべき近さとなってしまう。

>>９８
もちろん菊名、大倉山も含めての話。誰も除くとは言っていない。日吉も駅近は高いから除外。

>>99
タワーマンションで駅から遠かったら意味ないよ。
駅から5分以上歩くタワマンなんて価値なし。

東急小杉駅はそんなに広くないからターミナル駅特有のストレスもないし、
他のマンションでも十分に駅近いから、冷静に考えれば
小杉の他の駅近マンションと比較してそこまでいいものでもないと思う。

事前予約をしようとしたら希望日がもう一杯で・・・
さすがと思うとともに凄いガッカリ！知り合いの不動産友達に話したら直結などの人気物件は近くに住んでいるマンションの人達が購入しないのに冷やかしに来る人が沢山いたり、参考にレベルの人も多くて営業マンは大変だって言ってた。。
忙しい時の一人がそんな人に当たった営業マンはやり切れないとのこと。
そんな話しを聞いてしまったら購入する気持ちのない人は見学するのは後からにしてほしいと思ってしまう今日この頃です。
本気で考えている人達にも、営業さんにも迷惑です！！

私は無事予約とれましたが、弟が不動産やっていて↑さんのおっしゃられるとうり近くに住んでて住み替える希望もないのに自分のマンションと比較してあーだこーだケチつける人が多くてかなりウゼーとか聞いたことある(･_･､)
たしかに決まった人数しか予約とれないのにのように真剣に考えている人には迷惑な話しでしょー
営業マンさんの成績にも影響がでるでしょうね

もちろん冷やかしも多いと思うけど、ここは価格次第で買い替えや投資で買いたいって人が特に多いと思う。
自分は本気で検討してるけど何が何でも買うぞってかんじではない。正直価格次第。

当然、価格次第だが数あるタワマンのなかで直結は最強！！
多少高くても無理してでも買えれば欲しいなー
価格はあまり期待してません。
ムサコで一番高くなってもしょうがないし

大崎の駅直結のほうが山手線だし資産価値、利便性含め高いのでは？

自分は直結のメリットなんて価格が最強になるくらいならいらないな。
通勤時間が5分か10分かわるけど騒音とか犠牲にするものも多いし。
というか小杉のタワマンを無理してでも買いたいとは思わない。

大崎は直結とはいえ間にソニーのビル入ってるでしょ。ここは駅一体というだけあって本当に直結だよね。

そんなに価格押し上げるほど駅直結っていいか？
他地域見てると駅直結(ただし駅一体型はほとんどない）で
他に駅近くの競合物件がある場合近隣相場と比較してそこまで割高になってるとこないよ。

事前予約に乗り遅れたのを人のせいにしちゃいかんよ。
本気で考えているならDMが来た瞬間MRに電話すべし。

と言うだけでは可哀想だから、
こちらに質問書いてくれれば事前案内の時に担当に聞いてきてあげるよ。

>>１０２
除外してないのはわかったから、日吉より安い理由を説明して。菊名が値上がりしない理由を説明して。
できるわけないけどね。不動産の評価には、交通利便性以外の要素が占める割合が大きいということを認めない限り。
要は、「他の要素が同じなら」交通利便性の順に値段が決まるってだけのこと。
小杉でいい面は、何も無いところからの再開発ではないから、インフラ面で高いところからスタートできたこと。
逆に致命的なのもその部分。住民の質は、総取っ替えってわけにもいかないからどうしようもない。
交通利便を重視して駅近タワーを買っても、日用品の買物以外なるべく地元とかかわらないで暮らそうとする。楽しむためのショッピングは絶対に都内か横浜へ行く。小杉の街歩きなんてしてみたいとも思わない。子供は私立に通わせる。
ただ寝に帰るだけの街。それが自分の評価。
でも存在価値を否定してるわけじゃない。根拠薄弱な礼賛コメントが多過ぎると思うだけ。
だから平均＠２８０なら買う、＠３００超なら買わない、その間なら迷う。それが自分の評価。あとは東急が決めること。
ちなみに、購入済みの地元民のコメントは一切不要。だって「検討者」スレなんだから。ただし、「住んでみてここが良かった、ここは良くなかった」っていう感想なら大歓迎。

こういう奴って、リアルでは絶対に関わりたくないよね。

114は結構的を得ていると思う。

○　的を射ている
○　当を得ている

×　的を得ている

坪300超でもグロスのボリュームゾーンが6000万以下くらいなら速攻で完売すると思うけど。

１１４さんに座布団３枚☆☆☆

114に同感

＠３００超えちゃうと、６０００万で６３平米ぐらいだから２ＬＤＫにしかできない。
どうしても家族で暮らすには７５平米は必要だから、そうすると７０００万前後主体になっちゃうから、
ちょっと厳しいんじゃないか？

＞114　正論ですね。同意します。

>114なるほど。>115同感。

この物件は子供のいる家族向きではないよ。
高齢者が住むにはいいと思う。

皆さんまったく武蔵小杉の特異性を理解してないです、まず東横線って都心じゃ一番古い郊外型私鉄なので渋谷から横浜に至るまでほとんどどの駅も５０年前と変わらぬ街並みです。
唯一戦前開発型の都市計画があったのがサラリーマン向け田園調布の放射状街並み、同じ放射線状の街作りを真似したけど金をケチって失敗した日吉。　
昔のサラリーマンは一種のエリートでしたがそれでも松濤あたりからは相手にされない程度のエリートの街。
それ以外は所謂下町のごちゃごちゃした街並みばかりです。
もちろん代官山のほんの一部とか大倉山の山の上とかほんの一部は例外ですが。
ためしに渋谷から外を眺めながら横浜まで行ってください、目黒、世田谷でも細い道に小さなウサギ小屋ばかりです。
ちなみにその頃まだ野山だったタマプラーザあたりと比べたらずいぶんみすぼらしい街並みです。
人間って面白いものです、生まれ育った土地を離れられない、または愛着あるんですね。
東横線って歴史的にみると所謂よき時代の中産階級を集めた（田舎から来た人から見ると典型的都会のエリート集団）戦前からのベッドたタウンなんです。
東横線ってもはや開発する余地のない路線だったんですね。
はたから見ると高級路線の最右翼なんです。
そこに昔から住んでる人は狭くってごちゃごちゃしててもやはり東横沿線って愛着あるんです。
そこで唯一出てきたのが武蔵小杉の工場跡地の大量のまとまった土地なんです。
まずこの客層のｍａｉｎは土地勘のある人東横線沿線の人が一番購入動機が強い。
所謂エリートサラリーマンの２代目３代目の古い家を処分してガラッと変わった駅近マンションがいいという人です。
そんな人にとりこの武蔵小杉は絶対のねらい目になります。
おまけに歴史のある東横線の中ではもはや絶対出てこない立地ですから。
そのほかどの駅見ても駅のそばは細かな街並みで地権者が多く開発できない東横線の唯一の最後の開発です。

力説、感服いたします。
購買層の一翼のニーズとして今後の
参考とさせて頂きます。

126に座布団3枚

ブランド路線の奇跡的開発は工場跡地という武蔵小杉の東横線では唯一の後進性がもたらしたものです。
将来は奇跡の街となるでしょう。

>>126
あと、放射線状の街を計画して、元駅候補地に放射線状の駅前取得用地の名残だけ残っている菊名
も加えてくれ。

目黒区在住だが、やっぱり小杉は嫌だ。
多摩川越えるなら日吉より向こうに行きたい・・・
偽らざる気持ち。

＞１２６は、線路際の小さな家しか見たことないんだろうね。
例えば、柿の木坂あたりとかの、駅から少し離れた「東急コーチ」がめぐってるあたりを一度歩いてみれば？
代官山だ、田園調布、大倉山だの、いかにもネットだけの知識だってすぐわかる。
それ以外にも、いくらでも、絶対に小杉にはないような瀟洒な住宅街がたくさんあるよ。
どさくさまぎれに一緒にしようとしても、知識のない人しか騙せない。

＞１３１だからその考え方が不動産買うとき失敗するんだよ、街の評価なんて１０－１５年たつとコロッと変わる。
確かに東急沿線住人だったら１３１の感じ分かるけど、古くから沿線住んでる人なら知ってるけど昔二子玉川なんて何にもなかったじゃない、それが今じゃブランドの街なんて言われてるんだよ。
昔は二子新地、溝の口とほとんど変わりなかった。
むしろ日吉や菊名あたりから見るとすごく田舎の街って感じでしたよ。
いわんやタマプラだって山でしたよ。
時間はその頃よりはるかに早く流れるし都市開発もデザイインも格段の相違だし、ｄｏｇ　ｙｅａｒで変わります、その例が川崎がラゾーナで短時間に一変しました。
なぜこんな自明の理が分からないのでしょう、私なんか小杉の開発計画子細に調べれたので、今の姿は武蔵小杉の完成した時の姿とまだほど遠い。
５０％にも行ってないでしょう、この辺の計画を見てビジュアルに想像力の働く人だけが得するのでしょう。
勝ち組より。

１３２さん
駅から離れたとこに高級住宅がいくらでもあるのはよく知ってます。
そりゃ当たり前です、東急コーチなんていわれても私もしょちゅう行ってますから。
問題は駅のすぐそばに開発できる土地がありますか？
柿の木坂なんて最寄りの駅からバス。。。
そんなところに住みたくないから駅直結で「こんなとこある」って議論してるんです。

１２６ですが
誤解を生むので補足しますが東急沿線はごちゃごちゃした街並みばかりで、という表現に気を悪くした人がいるみたいですが、割と整備された街並みとして田園調布、代官山、日吉（失敗例）を例として挙げたまでで、そのほかがすべてごちゃごちゃしてるわけではありませんので、いいところはあちこちに点在してますがあげたらきりがありません。
私の言わんとしてるところは古い町は区画整理が比較的されてないので地権者が入り乱れて大型開発ができにくいということです、特に駅に近い場所は古い沿線は場所が出てこない、昔の儘でごちゃごちゃしてるということです。
柿の木坂を知らないのか....
と言われてもねちょっと議論がかみ合いません。
私も爺さんの代から東横線沿線に住んでおり学校も沿線でしたのでこの辺はよく知ってるつもりです。

バス便高級住宅地に住んでる人にとっては駅近コンパクトシティは価値観の対局にあるものだから理解できないでしょう。時代は変わり、後者の街に人がどんどん移っていくのを指くわえて見てるだけです。その間に不動産価格はぐんぐん下がることでしょう。

事前説明会までネタがないなー
そろそろ仕様を発表してくれ

価格もな。

価格は270でも350でも大荒れだな。
ここは予想通りの300－310に一票。

＞１２６、＞１３５さん
あわてて取り繕っても無駄ですよ。
「あげたらきりのない多くのいいところ」に住んでいる「古い家を処分する所謂エリートサラリーマンの
２代目３代目」が「小杉」のマンションを買うわけないじゃないですか。
そういう需要層を狙って作ったのが古くはパークハウス玉川、リバープレイス、今なら二子玉ライズです。
東横線ならどこでもいいわけじゃありません。間違っても玉川の向こう、それも川崎には行きません。
普通は代官山や目黒、恵比寿周辺に行きます。なりすましはいけません。
なんで大規模再開発じゃなくちゃいけないんですか？そんなものに特別な思いを持つのは、含み益狙いの
庶民だけですよ。金を儲ける必要はありません。でも住民の質は重要なんですから。
いい物件が出てこなければ、出てくるまで待つだけです。おそらく今なら、大橋のタワーのプレミアムに
でも行くんじゃないですかね。
「目黒、世田谷でも細い道に小さなウサギ小屋ばかりです。ちなみにその頃まだ野山だったタマプラーザ
あたりと比べたらずいぶんみすぼらしい街並みです。」って言った時点で、初めから小杉礼賛目的だって
ことがバレバレです。