エクラスタワー武蔵小杉 part2

■1LDK
西側
9F～27F 44.98㎡ 3,800万台～4,200万台
10F～13F 46.02㎡ 3,900万台～4,000万台

ちなみに西側には野村のタワーが建つ予定とのことでした。

>>395
情報開示がなされていないのに、買う気もない客がモデルルームに来て！と陰口をたたいている営業がいるというのをどこかのスレで見て、それはどうかと思い、価格を記載しました。
ネットで情報開示すれば、購入者は予算オーバーor仕様が気に入らない物件のMRをわざわざ休日時間を割いて見に行かなくていいし、モデルルームの営業も無駄に忙しくならないからいいと思うのですが・・。

円高で鉄も安くなってるだろうし、仕様も落としているだろうし、
みんなの給料も下がってるし、それなりの価格じゃないの。
次の三井はもっと下がるぜ。

やはりおおむね想定どおりだね。
まあ眺望がほとんどダメなのに坪300はありえないのはわかってたけど。
西と東はお見合い状態で眺望最悪(角部屋のぞく）ということを考えると割高感ある部屋もあるし、
南向きも眺望いいわけでもないのに高いし、絶対額も低くないし、仕様を考えると瞬間蒸発はないと思うけど、
立地メリットでカバーして、おおむね好調になりそう。

>>389さん

事情理解しました。有難うございました。

>>390さん

フォローいただき、有難うございました。

西は野村のタワーが建つ、というコメントがあったけど
どこのタワーのことを指しているの？

最近都内でも坪300超え減ってるからこんなもんじゃないの。
ただ価格おさえるかわり共用施設はそんなにないのに管理費が高い物件が急増してる。
どうも最近はそっちで穴埋めするのが流行してるらしいのでここもそんなかんじなのかな。

デべはライバル他社に情報が漏れないようにするとともに、本当にＭＲに来てほしい
購買力のある顧客がＨＰだけの情報を見て判断するのを回避しようとしているのかも
しれませんが、逆効果ですよね。情報をもっとオープンにした方が良いと思います。

完全にスレ違いですが、情報を提供してくださるみなさん、ありがとうございます。

>>400
展望ですが、南は三井の3個目のタワーとこんにちわしそうな位置でした。展望はぎりぎりセーフでも日当たりが悪そうです。

>>402
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosugi3chome.html#chu...
です。45Fのタワーが建つとのこと。

今中原図書館が建っているところも再開発予定だが、何が建つかは未定とのこと
でした。

地図を見る限り西にタワーって、イトーヨーカドーが無くなって（大規模商業施設に移転）
その跡地にタワーが出来るぐらいしか有り得ないと思うんだが。

小杉三丁目中央地区って野村なのね。ってことはプラウドタワー小杉も出来るってことか。

眺望を優先するなら、北東ですかね。

でも、駅の騒音や振動がどうなんだろ？

>>406
西側は３丁目にもともとタワー建つのが決まってるよ。
建て壊しも始まってるのでここできてからわりとすぐ建っちゃう。

エクラスタワー
東急武蔵小杉駅東側タワー
プラウドタワー
シティタワー

5年ぐらいの間に4本も建つ
あんまり高くすると売れ残った時の被害が甚大だから
あまり高く出来なかったようだ

こんな人口急増して保育園とか確保できるのか？家族で住めない街だな。

わたしは坪単価３４０ と予想していたので
大きく外しました。

綱島プラウドといい
全体的に下がり傾向ですね

この値段ででると
多摩川テラス坪２８０万円とか
ロイヤル鶴見坪２９５万円とか
ますます売れないのでは！？

川崎のゲートタワーは少し下げたみたいですよ
２５０⇨２３５?

この値段だったらかなりの人気になりそうだな
眺望が大丈夫な部屋が限られてるし、そういう部屋は高倍率の抽選になりそう。

ブリリア武蔵小杉の用地は17億円。容積率400%で土地坪200万円だった。ここは転売されてないから更に土地が安い。坪290万円でも十分に儲かるから外廊下タワーにしてとっとと売ることにしたんだろう。

これはさすがに安すぎる。東急は値付け失敗したかな。
ラゾーナレジデンスとかナビューレ並の超転売物件確実。

東京機械跡地のマンション用地を住友が高価買収したことで
武蔵小杉タワマンの将来の更なる高騰は確実

その武蔵小杉の中でも立地的に駅直結のここを超える所は無い
居住目的の人だけじゃなくて投資家も大挙して買いに走るだろうから
大争奪戦になりそうな予感

今でもすぐ転売利益が出そうな値段だね、たぶんすごい抽選になりそう。
でも宝くじより効率好いかも、当たれば２－３００万の利益はすぐ出るね。

駅の再開発もあるからいつまでもモデルルームを置いたままにしておくわけにもいかないし
いい値付けじゃね。即完でさらに勢いもつくというものだな。

ここが完成する直前に東急東横線が副都心線と直結で
渋谷･新宿まで東急で行けるんでしょ
新駅効果で人気沸騰したブリリアの再来かも 値段も割安だし

坪350ぐらいでも買うつもりだったし予想外の安値だけど
逆にあんまり人気が集まると、抽選が厳しそうで嫌だなｗ
誰かどんどんネガして欲しいぐらい

モデルルーム行ってきた。

・予想より1000万円安い
・パチンコ屋はエントランスと離れているので別建物のよう
・一億円超える部屋はなく、みんな普通
・角部屋も普通すぎ。角に柱あり。

外廊下の廉価なタワーマンションという印象。でも駅と商業施設直結にしては安い

現在の社会情勢を考えれば、妥当な価格レンジじゃないでしょうか。

駅直結を売りに、下の商業施設テナントからの家賃収入でランニングコストは
ペイ出来る計算がたっているんでしょうし、総額を抑えて手に届く購買層を
増やすという方向は予想通りだと思います。

条件のよい特定の部屋は、確かにお買い得感があるように感じますね。

＞駅直結を売りに、下の商業施設テナントからの家賃収入でランニングコストは
＞ペイ出来る計算がたっているんでしょうし

これって物件価格に関係あるのでしょうか？
よくわからないけどランニングコストはペイできるって
何のランニングコストでしょうか？

くわしい解説よろしくおねがいします！

財産のある奴からすれば安いかもしれないが、何十年も住宅ローン組む奴からすれば決して安くないだろう。
給料は下がってるし、お先も真っ暗だし。今後も何棟もマンションを建つこと考えると妥当な価格だと思う。

決して割安感はない。かなり妥当な価格設定だと思う。
タワーなのに眺望が期待できないのは致命的で
仕様も安っぽいので、完成後だとむしろ価値は下がりそう。
買ってすぐ転売ではまず利益は出ないよ。手数料分まるまる赤字でしょう。
ローン付けは厳しくなる一方だし、頭金２割以上は結構壁になる。
坪260万円だったら瞬殺だったろうけど。

やすい理由は、

・外廊下による効率的な間取り配置
・杭を打たない基礎
・商業施設併設による安価な土地入手
・低い天井、柱が建物の角に配置するなど、安価な基礎構造。その代わり設備は悪くない
・ライズの反省

こんな所でしょうか。

てめー明日ＭＲ飛び込むぞ！
抽選なんてさせねーからな！

妥当な価格設定というところは４２５さん４２６さんに
同意です。

小杉はバブルっぽかったですよね。

タワーなのに眺望が期待できないのは致命的とのことですが
みなとみらいとか、眺望ないのに価格維持しているところが
あるのでいちがいにはいえないとおもいます。

あと私も買ってすぐ転売ではまず利益は出ないと思います。
ラゾーナとかナビューレとは違う！！

瞬間蒸発器

中目黒の物件も価格が下がっているし、今まで高すぎた価格が標準にもどったということでしょうか。
自分は適正価格だと思いますが、事前案内が思ったより好評で、予定価格から値が上がりそう。

そうですね。新築時の諸経費5%+売却時の3%の合計8%経費がかかりますから、
転売では利益は出ても微々たるものだと思います。

管理費＋修繕費のランニングコストが他と比べて1万くらい高いね

俺は買うぜ！
30年賃貸に出して
タダ買いや。

普通に考えれば投資するなら都内物件でしょ。素人さんよ。

６０００万円の物件を
２６万円でかせることが目安。

↓が２６万で賃貸できるのしょうか？

武蔵小杉の賃貸相場くわしいひとおしえて

東側
27F 72.22㎡ 6,000万台

武蔵小杉駅直結がこの値段なら抽選になる可能性が高いだろう。

>>436
リエトコートでこんな感じ
http://www.premium-shibuheya.com/chintai/lietcourt_musashikosugi_east_...

ここはもっと駅近だし十分行けると思う

これだけ賃貸物件がだぶついてるってことじゃないの。これからもっと供給過剰になる訳だし。

この掲示板の特徴、

「買い煽りのほとんどは、既に近辺のマンションを購入している住民」

なので「坪350ぐらいでも買うつもりだったし予想外の安値だけど・・・」
なんて、買い煽りたいだけの意味のないコメントで、全く当てにならないでしょう。

真に受けて、高い価格つけても、こういう人たちは買ってくれないだろうからね。

ブリリア武蔵小杉を考えるともっと高く出してくると思ったが
意外に安く出してきた。武蔵小杉駅直結という条件は、そうそう無いレベルだと思う。

>>440
別に近隣住民の買い煽りだと思って疑ってても構わないけど
第一期の状況見たら、それが買い煽りじゃないことが証明されると思うよ。

確かに第１期は好評になるのは間違いない。
割安感のある部屋に申し込みが集中するし、
注目度の高いタワーの第１期はどこもそうだから。
実際にこの物件の人気度がわかるのは正式価格発表時と２期以降だね。
自分の予想では南向きで眺望悪い部屋と西向き・東向きの高層、
特に7000万円台は売れ行きが悪いけどそれ以外の部屋はおおむね好調かなと思う。

賃貸に出すなら北西か西向きかな。南は採算合わないし、
東もいいけど54平米は部屋の広さが微妙なライン。まあ間取り次第ではあり。
東に57平米があれば間違いなく投資用に買いだったんだけどな～。

駅直結イコール買いだとか高くてもいいと思ってる人はもう少し他の物件見たほうがいいと思う。
地下鉄なら別だけど電車の騒音はデメリットになるし、
徒歩数分の違いだけで坪単価が数十万円も違ったら普通は安いほうを選ぶよ。

先日知り合った人にどこに住んでいるのかたずねたら「ムサコ」と一言、嬉しそうに答えてくれました。ムサコはいい街なんですか？話題になってはいるようですが。

ムサコは武蔵小山です。ここはコスギです。

乗用エレベーターが3台しかないのは驚き。

川崎市の住所で誰がそんな高い金だすかよ（笑）

ちょっと高くない？
坪２５０万円が限界。

>>451
坪250で限界な人は武蔵小杉に住むのは諦めてください。
どこも買えません。

駅近中古タワーなら
買えるよ

>>440
私もまったく同じことを考えてました。
いくら駅直結でもこんな値段＆日当たり＆管理費(他より1万ぐらい高い)で
6000万以上出さないでしょう。6000万以上出せる人はもっと条件のいい
都内の物件を買うと思いました。大井町のラビアンタワーだと周りに
タワーが1つもなく、タワーを建てる計画もなく、洗濯物もベランダに
干せ、商業施設も小杉よりたくさんあり、値段もこことそんなに変わり
ませんでした・・・。他にももっといい都内の物件はあると思います。。

大井町？
？？？

チョットチョットー。
大井町と武蔵小杉を比較してどうするの？

私もどちらか選べと言われたら大井町です！ 川崎在住10年ですが、実家のある23区と比べて行政サービスがしょぼ過ぎます。

大井町は坪330、ここは坪280
ほぼ変わらないって大分差があるよ。

そうそう。
大井町は結構高いよ？

エレベーターは3台ということですが、
普通のエレベーター2台、非常用エレベーター1台ということでしょうか？

大井町が330万なら、ここの280万は妥当な額ですね。

エクラスは旧市街と呼ばれる街の西側だからね。安くて当たり前。それを差し引いても290ってのは安いけどね。

この路線や界隈で暮らしてきた人にとって、大井町なんて知らないって。まるっきり選択肢にない。

>>463
前から駅前は西側の方が高いよ

いそがなきゃ

急がなくても大丈夫でしょ

もともと小杉周辺で検討してるのに大井町って…
みんながみんな都内に通勤する人ばかりじゃないんだしさあ
都落ちした人でもないかぎり眼中にありません

都心勤務なら大井町は検討材料になるでしょう。
価格が出てきたにも関わらずポジが多いですね。

大崎ならまだしも大井町とは・・・

通勤する場所にも拠ると思うが、自分だったら武蔵小杉駅直結≧大井町5分だと思うので
お互いにこのままの予定価格で比較して購入するとしたら、こっちだろうな。

大井町は街がゴミゴミしてるし、武蔵小杉は再開発でその辺がかなり良くなるので
眺望の問題があっても街自体の評価は五分五分ぐらいだと思う。

平均坪単価約280万円

（長所）
・東横線の駅直結
・武蔵小杉駅の交通利便性
・免震構造（短所にも）
・オール電化（短所にも）
・アルコープあり
・周りで再開発が続く
・ペアガラス、タンクレストイレ
・スラブ厚330mm

（短所）
・間取りが悪い
・管理が東急コミュニティー
・住所が神奈川県川崎市
・車が川崎ナンバー
・地震の時に揺れやすい地域
（http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/kanagawa.pdf）
・多摩川浸水想定区域内
（http://www.city.kawasaki.jp/53/53kasen/home/hazado/hazado.htm）
・駅西側に風俗店あり
・待機児童が多い
・外廊下
・ベランダに洗濯物を干せない
・70㎡の管理費＋修繕積立金が約3万
・エレベーター3基

勝どきに坪360とか鶴見に坪300とか払うぐらいなら
武蔵小杉直結坪280の方がマシ

駅直結 or 駅激近マンションはどこも人気だから
その中でもここの期待する意見が多いのは、当然だと思うけど

言われたそばから出てきましたね。

買いだよ買い！
サラリーマン最後の楽園じゃ！
行け行け行け！

これで内廊下なら躊躇なく買ってた

475さん
鶴見タワーは駅近物件だけに二重サッシを使ってます。
ペアガラスに防音効果なんて期待できないですよ。
でも、利便性は…

内廊下じゃないの？

立地だけがいい安仕様が残念

その分安いから仕方ないか

内廊下か外廊下か確認された方いませんか？

ここは買ってはいけない部屋と買ってもいい部屋が明確に分かれそうだ。

南西か北西がいいかな。
他は眺望は期待できそうもないですね。

坪300万円出せば目黒区に買えるからね。(タワーじゃないやつ）
自分も坪300万円超えだったら検討からはずしてた。
また来年から銀行審査基準が厳しくなるから、不動産はもう少し下がりそうだし
後は小杉がどれだけ踏みとどまれるかだな～。

眺望が将来的にも期待できるのは南西と北東の
中高層じゃないかなあ！
詳しい方がいたら教えてください。

坪300出せば、鶴見にも買えますよ

454です。
大井町とほとんど変わらないとは言いすぎました。ただ、大井町の平均坪単価は、
330万ではなく、316万です。(実際に大井町のMRで聞きました。)
なので部屋によっては、あまり変わらないと思いました。

>>482
外廊下です。全レス表示にすれば、過去のコメントも見れますよ。

>>488
坪30以上違ったら全然別の物件だと思うけど。
逆に、大井町買う人が大崎やグラスカや勝どき買う？

大井町
勝どき
グラスカ

全部ベクトル違い過ぎて比較要素なし！

一種の価格破壊でしょう。
しかし、破壊されたあと駅直のここだけは
価格相応の価値を残す。

まるで東急の捨て身の一太刀が
すみふやパーク、リエトを襲う。

恐るべし東急。

最近、駅8分の
プラウド坪260がほぼ即日完売したからね

駅1分で坪280は安いから即日完売に近いのでは？

予定価格から見直しが入って、正式な価格が上昇するパターンかな。

>>493
新しく出るパークホームズなんかここと同じぐらいの値段じゃなかったっけ？
業者もここは高く出してくると思って、肩透かし食らったんだろうな