エクラスタワー武蔵小杉 part2

>>337

あなた、分かってて言ってるでしょ。

ついに明日からか。まともな情報を提供してくれる奇特な人はいるかな。

>>337
博物館とか文化系の施設が本当に好きなら、市民ミュージアムはいかが。
http://www.kawasaki-museum.jp/

内外廊下の予測

半竹輪:確率50%
竹輪:40%
内廊下:10%

明日誰か答え書いてください

東急ハンズが武蔵小杉に進出します。

それが本当なら家族皆熱烈歓迎！

さすが東急さん、合せ技一本って感じですね。

関係者から聞きましたがハンズ出す予定あるそうですね！

半ちくわってどんなの？コスタみたいに下半分がタワー駐車場か何かでふさがっているってこと？

今日12月4日からモデルルームの内覧会ですね！
私は坪あたり280万円で高層階は330万になると思います。

武蔵小杉駅直結の価値はあります。
37階を購入しますよ！

私は月曜日見てきます。

>>344
モデルルームでもらえるパンフレットでも分かる通り、竹輪状の外廊下です。

>>349
半竹輪ってのは多分上が塞がっている（雨が滴らない）状態を言いたいのでしょう。

上昇気流で気球が飛ばせると思ったのに〜

>>353さん
吹きましたw

もうすぐ見学者のカキコミ始まるねー。
買えない人達のうんちく合戦かー
駅直結複合は最強なんで文句言っちゃう人のコメントは見物だわぁー
楽・し・み・

No.350

あなたの予想なんぞ聞きたくない。見学してきて聞いた結果を書いてくれ。
予定価格は教えてくれるらしいから。

確かに最強の竹輪タワーと言っても過言ではない。

MSTの距離で東横の発射ベル音が相当うるさいのに、それより駅近で外廊下にするとは。まあうれるだろうけど。

書き込みがなかったところを見ると高すぎず安すぎず普通の価格だったのかな～。

ビンゴ

つーことは売れるな。
ブリリアも概ね予想通りでほぼ即完したから。

ここ買う人って、やっぱり頭金は３千ぐらい用意してるんですか？
もうちょっと上澄みしたいんだけど、含み損抱えてる金融商品、解約しにくくて。。。

価格情報です。
■2LDK
南側
7F　65.09㎡ 5,600万台
23F 54.41㎡ 4,800万台
27F 54.41㎡ 4,900万台
31F 54.41㎡ 4,900万台
37F 54.41㎡ 5,000万台
38F 54.41㎡ 5,200万台

西側
8F 62.42㎡ 5,000万円
13F 62.42㎡ 5,100万円
17F　62.42㎡ 5,200万円
19F　58.58㎡ 4,800万円
24F 58.58㎡ 4,900万円
　61.38㎡ 5,100万円
27F 61.38㎡ 5,200万円
33F 54.57㎡ 4,700万円
37F 54.57㎡ 4,800万円
38F 54.57㎡ 5,000万円

北西側
11F　64.39㎡ 5,200万円
13F 64.39㎡ 5,300万円
18F 64.39㎡ 5,300万円
23F 64.39㎡ 5,400万円

東側
24F 54.57㎡ 4,600万円
27F 54.57㎡ 4,700万円

■3LDK
南側
7F　75.78㎡ 6,900万台
　　 74.13㎡ 6,700万台
8F 74.54㎡ 6,700万台
13F 79.30㎡ 7,200万台
74.54㎡ 6,800万台
17F 79.30㎡ 7,300万台
74.54㎡ 6,900万台
18F 70.92㎡ 6,200万台
19F 80.95㎡ 7,500万台
23F 80.95㎡ 7,500万台
25F 70.92㎡ 6,300万台
27F 80.95㎡ 7,600万台
27F 70.92㎡ 6,400万台
28F 82.00㎡ 7,700万台
31F 70.92㎡ 6,400万台
34F 82.00㎡ 7,800万台
37F 70.92㎡ 6,500万台
37F 82.00㎡ 7,900万台

西側
28F 72.22㎡ 6,000万台
34F 72.22㎡ 6,100万台
37F 72.22㎡ 6,200万台
38F 72.22㎡ 6,400万台

北西側
28F　80.10㎡ 6,800万台
33F 80.10㎡ 6,900万台
37F 80.10㎡ 7,000万台
38F 80.10㎡ 7,300万台

東側
8F 72.22㎡ 5,700万台
11F 75.31㎡ 6,000万台
13F 75.31㎡ 6,100万台
13F 72.22㎡ 5,800万台
17F 75.31㎡ 6,100万台
21F 72.22㎡ 5,900万台
27F 72.22㎡ 6,000万台
29F 77.85㎡ 6,500万台
30F 76.41㎡ 6,400万台
34F 76.41㎡ 6,500万台
35F 77.85㎡ 6,600万台

説明会に行ってきました。
この物件の長所は、
１．ペアガラス
２．タンクレストイレ
３．ディスポーザー
４．二重床二重天井(スラブ厚330mm)
５．インターネット　945円/月(100Mbps)

で、短所は
１．竹輪型(コスギタワーのように廊下で住民が騒ぐと全体に音が広がる)
２．ベランダに洗濯物、植木などを置いてはいけない。
３．キッチンからの排気が廊下側ではなくベランダ側へ排気
４．ベランダ側の隣との仕切りが賃貸並み(上部が空いている)
５．70平米の部屋の管理費と修繕費を合わせた価格が約3万円。(まだ確定ではないですが)
　　　
です。特に、短所の３と４により、隣の部屋の料理のにおい、たばこのにおいが
部屋に入ってくる懸念があります。

やはりほとんどが３００越えましたね。
それでも即日完売でしょう。

300越えてない部屋も多いと思いますが。。
少し計算しましたが２８０～３００ぐらいでしょうか？

平均はいくらなのですか？？

思ったより高くないな。
人気出るんじゃないの？

浴室の透明ガラスには
(゜∀゜;ノ)ノ

↑No.366以降を見る限り坪単価は概ね、
　　　　　　南 ＞ 南西角 ＞ 北西角
中部屋では、
　　　　　　西 ≧ 東
でしょうか！
ところで北側は？

平均坪単価は今のところ３００を少し切るくらい？

そうかー
安くないね。

コスタ
レジ
パーク

の方が圧倒的に安い。

コスタ
レジ
は駅から遠いから比較材料にはならんね。
比較するならばパークかな？
パーク安かったね。

おいおいこれじゃ瞬間蒸発間違いない。

いい値段だね、この値段なら価値あるなー！
出来上がるころは東急駅ビルもできもうとてもじゃないがこんな値段はあり得ないくらい安く感じられる場所だもん。
買い絶対です！おっと煽たらいかん。

ベランダに洗濯機を置いちゃいけないんじゃなくて
洗濯物干しちゃいけないのか！！！どうすんの？
クリーニングか浴室乾燥？

ベランダの外側壁？に布団干しちゃいけないのはよくあるけど。

平均は280万円前後かな。概ね予想通りですね。
北側はエレベーターで住戸がないのでしょうけど、
北東角の価格情報はありませんか？

コスギタワーなんかと比べてる奴は馬鹿じゃないの？
今とは状況が全く違う。
瞬間蒸発確実だね。

私も平均２８０～２９０くらいだと予想していましたが、
人気があるようだと予定価格よりも高くなることもありますよね。

>>367

エクセルで計算してみた。
上に出ているデータからは、

広さ平均 　69.54 m2
坪単価平均　289.4 万円
坪単価最高　319.9 万円 (南37F 82m2)
坪単価最低　262.7 万円 (東8F 72m2)

坪単価平均(南)　303.9 万円
坪単価平均(東)　282.0 万円
坪単価平均(西、北西)　282.3 万円

上のデータは少し上層階に偏っている(平均24＋だが理想的には23未満のはず)ので、本来の平均はもう少し低いはず。
なお、価格は「～百万円台」となっていたので一律に＋50万円加算している。

ワイドスパンの一番大きい部屋は、いくらなんでしょう？
他にも価格未発表の部屋があるのかな？

これはお買い得だな、よし申し込もう！
東横線じゃもう出ないもん。

なんだこの値段は鶴見タワーで坪３００だよ絶対買いだね！

この価格で本決まりなら大抽選会だ。
争奪戦だから買えた人はラッキーだな。

>>385
他にも、1LDKや、4LDKの部屋がありましたが、データを打ち込むのに疲れたので、
あきらめました。。。
あと、このデータって書いていいもんなんでしょうか？
今朝、パークホームズ武蔵小杉今井南町に販売価格を書いてくれてた人が
居たので真似して書いてみたのですが、そこは、昼過ぎには価格が削除されていました。

>>375
北側には角部屋が2部屋しかなく、その間にエレベータが設置されます。
>>385
ワイドスパンの一番広い部屋は、
南側
4LDK
12F 99.27㎡ 8,600万円
13F 99.27㎡ 8,700万円
17F 99.27㎡ 8,800万円
の3つだけです。
あとは、広くても、92.08㎡ですべて南向きで、8,500～8,800万台でした。

坪350ぐらいだと思ってたけどあんまり高く出すと
売れないと思ったのか、意外に安く出してきたね。

プチバブル期に出したライズの失敗を反省しての値付けっぽい。

>>389
価格情報を書いてはいけない、というようなことは無い
（それだったら価格表貼ってる人の投稿も削除させるはず）
たぶん、それ以外の書き込みの部分がNGだったのかと

エクラスでこんな安いのか･･。鶴見とか買った人、本当に意味不明だわな。

>>392
そうですか。Excelまで作ってる人がいるみたいなので、続きを。。
■3LDK
東側
37F 77.85㎡ 6,700万台
38F 76.41㎡ 6,800万台
　　78.32㎡ 6,900万台

北東側
10F 80.10㎡ 6,500万台
13F 80.10㎡ 6,600万台
16F 80.10㎡ 6,600万台
22F 80.10㎡ 6,700万台
27F 80.10㎡ 6,800万台
31F 80.10㎡ 6,800万台
34F 80.10㎡ 6,900万台

この業界の体質は改善してほしいよね。販売戦略というのはあるのかもしれないけど、
ＭＲに行かないと価格や仕様などの必要な情報がほとんど得られないところがほとんど。
そういう情報をＨＰなどでオープンにしているところは好感が持てます。

■1LDK
西側
9F～27F 44.98㎡ 3,800万台～4,200万台
10F～13F 46.02㎡ 3,900万台～4,000万台

ちなみに西側には野村のタワーが建つ予定とのことでした。

>>395
情報開示がなされていないのに、買う気もない客がモデルルームに来て！と陰口をたたいている営業がいるというのをどこかのスレで見て、それはどうかと思い、価格を記載しました。
ネットで情報開示すれば、購入者は予算オーバーor仕様が気に入らない物件のMRをわざわざ休日時間を割いて見に行かなくていいし、モデルルームの営業も無駄に忙しくならないからいいと思うのですが・・。

円高で鉄も安くなってるだろうし、仕様も落としているだろうし、
みんなの給料も下がってるし、それなりの価格じゃないの。
次の三井はもっと下がるぜ。

やはりおおむね想定どおりだね。
まあ眺望がほとんどダメなのに坪300はありえないのはわかってたけど。
西と東はお見合い状態で眺望最悪(角部屋のぞく）ということを考えると割高感ある部屋もあるし、
南向きも眺望いいわけでもないのに高いし、絶対額も低くないし、仕様を考えると瞬間蒸発はないと思うけど、
立地メリットでカバーして、おおむね好調になりそう。

>>389さん

事情理解しました。有難うございました。

>>390さん

フォローいただき、有難うございました。

西は野村のタワーが建つ、というコメントがあったけど
どこのタワーのことを指しているの？

最近都内でも坪300超え減ってるからこんなもんじゃないの。
ただ価格おさえるかわり共用施設はそんなにないのに管理費が高い物件が急増してる。
どうも最近はそっちで穴埋めするのが流行してるらしいのでここもそんなかんじなのかな。

デべはライバル他社に情報が漏れないようにするとともに、本当にＭＲに来てほしい
購買力のある顧客がＨＰだけの情報を見て判断するのを回避しようとしているのかも
しれませんが、逆効果ですよね。情報をもっとオープンにした方が良いと思います。

完全にスレ違いですが、情報を提供してくださるみなさん、ありがとうございます。

>>400
展望ですが、南は三井の3個目のタワーとこんにちわしそうな位置でした。展望はぎりぎりセーフでも日当たりが悪そうです。

>>402
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosugi3chome.html#chu...
です。45Fのタワーが建つとのこと。

今中原図書館が建っているところも再開発予定だが、何が建つかは未定とのこと
でした。

地図を見る限り西にタワーって、イトーヨーカドーが無くなって（大規模商業施設に移転）
その跡地にタワーが出来るぐらいしか有り得ないと思うんだが。

小杉三丁目中央地区って野村なのね。ってことはプラウドタワー小杉も出来るってことか。

眺望を優先するなら、北東ですかね。

でも、駅の騒音や振動がどうなんだろ？

>>406
西側は３丁目にもともとタワー建つのが決まってるよ。
建て壊しも始まってるのでここできてからわりとすぐ建っちゃう。

エクラスタワー
東急武蔵小杉駅東側タワー
プラウドタワー
シティタワー

5年ぐらいの間に4本も建つ
あんまり高くすると売れ残った時の被害が甚大だから
あまり高く出来なかったようだ

こんな人口急増して保育園とか確保できるのか？家族で住めない街だな。

わたしは坪単価３４０ と予想していたので
大きく外しました。

綱島プラウドといい
全体的に下がり傾向ですね

この値段ででると
多摩川テラス坪２８０万円とか
ロイヤル鶴見坪２９５万円とか
ますます売れないのでは！？

川崎のゲートタワーは少し下げたみたいですよ
２５０⇨２３５?

この値段だったらかなりの人気になりそうだな
眺望が大丈夫な部屋が限られてるし、そういう部屋は高倍率の抽選になりそう。

ブリリア武蔵小杉の用地は17億円。容積率400%で土地坪200万円だった。ここは転売されてないから更に土地が安い。坪290万円でも十分に儲かるから外廊下タワーにしてとっとと売ることにしたんだろう。

これはさすがに安すぎる。東急は値付け失敗したかな。
ラゾーナレジデンスとかナビューレ並の超転売物件確実。

東京機械跡地のマンション用地を住友が高価買収したことで
武蔵小杉タワマンの将来の更なる高騰は確実

その武蔵小杉の中でも立地的に駅直結のここを超える所は無い
居住目的の人だけじゃなくて投資家も大挙して買いに走るだろうから
大争奪戦になりそうな予感

今でもすぐ転売利益が出そうな値段だね、たぶんすごい抽選になりそう。
でも宝くじより効率好いかも、当たれば２－３００万の利益はすぐ出るね。

駅の再開発もあるからいつまでもモデルルームを置いたままにしておくわけにもいかないし
いい値付けじゃね。即完でさらに勢いもつくというものだな。

ここが完成する直前に東急東横線が副都心線と直結で
渋谷･新宿まで東急で行けるんでしょ
新駅効果で人気沸騰したブリリアの再来かも 値段も割安だし

坪350ぐらいでも買うつもりだったし予想外の安値だけど
逆にあんまり人気が集まると、抽選が厳しそうで嫌だなｗ
誰かどんどんネガして欲しいぐらい

モデルルーム行ってきた。

・予想より1000万円安い
・パチンコ屋はエントランスと離れているので別建物のよう
・一億円超える部屋はなく、みんな普通
・角部屋も普通すぎ。角に柱あり。

外廊下の廉価なタワーマンションという印象。でも駅と商業施設直結にしては安い

現在の社会情勢を考えれば、妥当な価格レンジじゃないでしょうか。

駅直結を売りに、下の商業施設テナントからの家賃収入でランニングコストは
ペイ出来る計算がたっているんでしょうし、総額を抑えて手に届く購買層を
増やすという方向は予想通りだと思います。

条件のよい特定の部屋は、確かにお買い得感があるように感じますね。

＞駅直結を売りに、下の商業施設テナントからの家賃収入でランニングコストは
＞ペイ出来る計算がたっているんでしょうし

これって物件価格に関係あるのでしょうか？
よくわからないけどランニングコストはペイできるって
何のランニングコストでしょうか？

くわしい解説よろしくおねがいします！

財産のある奴からすれば安いかもしれないが、何十年も住宅ローン組む奴からすれば決して安くないだろう。
給料は下がってるし、お先も真っ暗だし。今後も何棟もマンションを建つこと考えると妥当な価格だと思う。

決して割安感はない。かなり妥当な価格設定だと思う。
タワーなのに眺望が期待できないのは致命的で
仕様も安っぽいので、完成後だとむしろ価値は下がりそう。
買ってすぐ転売ではまず利益は出ないよ。手数料分まるまる赤字でしょう。
ローン付けは厳しくなる一方だし、頭金２割以上は結構壁になる。
坪260万円だったら瞬殺だったろうけど。

やすい理由は、

・外廊下による効率的な間取り配置
・杭を打たない基礎
・商業施設併設による安価な土地入手
・低い天井、柱が建物の角に配置するなど、安価な基礎構造。その代わり設備は悪くない
・ライズの反省

こんな所でしょうか。

てめー明日ＭＲ飛び込むぞ！
抽選なんてさせねーからな！

妥当な価格設定というところは４２５さん４２６さんに
同意です。

小杉はバブルっぽかったですよね。

タワーなのに眺望が期待できないのは致命的とのことですが
みなとみらいとか、眺望ないのに価格維持しているところが
あるのでいちがいにはいえないとおもいます。

あと私も買ってすぐ転売ではまず利益は出ないと思います。
ラゾーナとかナビューレとは違う！！

瞬間蒸発器

中目黒の物件も価格が下がっているし、今まで高すぎた価格が標準にもどったということでしょうか。
自分は適正価格だと思いますが、事前案内が思ったより好評で、予定価格から値が上がりそう。

そうですね。新築時の諸経費5%+売却時の3%の合計8%経費がかかりますから、
転売では利益は出ても微々たるものだと思います。

管理費＋修繕費のランニングコストが他と比べて1万くらい高いね

俺は買うぜ！
30年賃貸に出して
タダ買いや。

普通に考えれば投資するなら都内物件でしょ。素人さんよ。

６０００万円の物件を
２６万円でかせることが目安。

↓が２６万で賃貸できるのしょうか？

武蔵小杉の賃貸相場くわしいひとおしえて

東側
27F 72.22㎡ 6,000万台

武蔵小杉駅直結がこの値段なら抽選になる可能性が高いだろう。

>>436
リエトコートでこんな感じ
http://www.premium-shibuheya.com/chintai/lietcourt_musashikosugi_east_...

ここはもっと駅近だし十分行けると思う

これだけ賃貸物件がだぶついてるってことじゃないの。これからもっと供給過剰になる訳だし。

この掲示板の特徴、

「買い煽りのほとんどは、既に近辺のマンションを購入している住民」

なので「坪350ぐらいでも買うつもりだったし予想外の安値だけど・・・」
なんて、買い煽りたいだけの意味のないコメントで、全く当てにならないでしょう。

真に受けて、高い価格つけても、こういう人たちは買ってくれないだろうからね。