エクラスタワー武蔵小杉 part2

>114なるほど。>115同感。

この物件は子供のいる家族向きではないよ。
高齢者が住むにはいいと思う。

皆さんまったく武蔵小杉の特異性を理解してないです、まず東横線って都心じゃ一番古い郊外型私鉄なので渋谷から横浜に至るまでほとんどどの駅も５０年前と変わらぬ街並みです。
唯一戦前開発型の都市計画があったのがサラリーマン向け田園調布の放射状街並み、同じ放射線状の街作りを真似したけど金をケチって失敗した日吉。　
昔のサラリーマンは一種のエリートでしたがそれでも松濤あたりからは相手にされない程度のエリートの街。
それ以外は所謂下町のごちゃごちゃした街並みばかりです。
もちろん代官山のほんの一部とか大倉山の山の上とかほんの一部は例外ですが。
ためしに渋谷から外を眺めながら横浜まで行ってください、目黒、世田谷でも細い道に小さなウサギ小屋ばかりです。
ちなみにその頃まだ野山だったタマプラーザあたりと比べたらずいぶんみすぼらしい街並みです。
人間って面白いものです、生まれ育った土地を離れられない、または愛着あるんですね。
東横線って歴史的にみると所謂よき時代の中産階級を集めた（田舎から来た人から見ると典型的都会のエリート集団）戦前からのベッドたタウンなんです。
東横線ってもはや開発する余地のない路線だったんですね。
はたから見ると高級路線の最右翼なんです。
そこに昔から住んでる人は狭くってごちゃごちゃしててもやはり東横沿線って愛着あるんです。
そこで唯一出てきたのが武蔵小杉の工場跡地の大量のまとまった土地なんです。
まずこの客層のｍａｉｎは土地勘のある人東横線沿線の人が一番購入動機が強い。
所謂エリートサラリーマンの２代目３代目の古い家を処分してガラッと変わった駅近マンションがいいという人です。
そんな人にとりこの武蔵小杉は絶対のねらい目になります。
おまけに歴史のある東横線の中ではもはや絶対出てこない立地ですから。
そのほかどの駅見ても駅のそばは細かな街並みで地権者が多く開発できない東横線の唯一の最後の開発です。

力説、感服いたします。
購買層の一翼のニーズとして今後の
参考とさせて頂きます。

126に座布団3枚

ブランド路線の奇跡的開発は工場跡地という武蔵小杉の東横線では唯一の後進性がもたらしたものです。
将来は奇跡の街となるでしょう。

>>126
あと、放射線状の街を計画して、元駅候補地に放射線状の駅前取得用地の名残だけ残っている菊名
も加えてくれ。

目黒区在住だが、やっぱり小杉は嫌だ。
多摩川越えるなら日吉より向こうに行きたい・・・
偽らざる気持ち。

＞１２６は、線路際の小さな家しか見たことないんだろうね。
例えば、柿の木坂あたりとかの、駅から少し離れた「東急コーチ」がめぐってるあたりを一度歩いてみれば？
代官山だ、田園調布、大倉山だの、いかにもネットだけの知識だってすぐわかる。
それ以外にも、いくらでも、絶対に小杉にはないような瀟洒な住宅街がたくさんあるよ。
どさくさまぎれに一緒にしようとしても、知識のない人しか騙せない。

＞１３１だからその考え方が不動産買うとき失敗するんだよ、街の評価なんて１０－１５年たつとコロッと変わる。
確かに東急沿線住人だったら１３１の感じ分かるけど、古くから沿線住んでる人なら知ってるけど昔二子玉川なんて何にもなかったじゃない、それが今じゃブランドの街なんて言われてるんだよ。
昔は二子新地、溝の口とほとんど変わりなかった。
むしろ日吉や菊名あたりから見るとすごく田舎の街って感じでしたよ。
いわんやタマプラだって山でしたよ。
時間はその頃よりはるかに早く流れるし都市開発もデザイインも格段の相違だし、ｄｏｇ　ｙｅａｒで変わります、その例が川崎がラゾーナで短時間に一変しました。
なぜこんな自明の理が分からないのでしょう、私なんか小杉の開発計画子細に調べれたので、今の姿は武蔵小杉の完成した時の姿とまだほど遠い。
５０％にも行ってないでしょう、この辺の計画を見てビジュアルに想像力の働く人だけが得するのでしょう。
勝ち組より。

１３２さん
駅から離れたとこに高級住宅がいくらでもあるのはよく知ってます。
そりゃ当たり前です、東急コーチなんていわれても私もしょちゅう行ってますから。
問題は駅のすぐそばに開発できる土地がありますか？
柿の木坂なんて最寄りの駅からバス。。。
そんなところに住みたくないから駅直結で「こんなとこある」って議論してるんです。

１２６ですが
誤解を生むので補足しますが東急沿線はごちゃごちゃした街並みばかりで、という表現に気を悪くした人がいるみたいですが、割と整備された街並みとして田園調布、代官山、日吉（失敗例）を例として挙げたまでで、そのほかがすべてごちゃごちゃしてるわけではありませんので、いいところはあちこちに点在してますがあげたらきりがありません。
私の言わんとしてるところは古い町は区画整理が比較的されてないので地権者が入り乱れて大型開発ができにくいということです、特に駅に近い場所は古い沿線は場所が出てこない、昔の儘でごちゃごちゃしてるということです。
柿の木坂を知らないのか....
と言われてもねちょっと議論がかみ合いません。
私も爺さんの代から東横線沿線に住んでおり学校も沿線でしたのでこの辺はよく知ってるつもりです。

バス便高級住宅地に住んでる人にとっては駅近コンパクトシティは価値観の対局にあるものだから理解できないでしょう。時代は変わり、後者の街に人がどんどん移っていくのを指くわえて見てるだけです。その間に不動産価格はぐんぐん下がることでしょう。

事前説明会までネタがないなー
そろそろ仕様を発表してくれ

価格もな。

価格は270でも350でも大荒れだな。
ここは予想通りの300－310に一票。

＞１２６、＞１３５さん
あわてて取り繕っても無駄ですよ。
「あげたらきりのない多くのいいところ」に住んでいる「古い家を処分する所謂エリートサラリーマンの
２代目３代目」が「小杉」のマンションを買うわけないじゃないですか。
そういう需要層を狙って作ったのが古くはパークハウス玉川、リバープレイス、今なら二子玉ライズです。
東横線ならどこでもいいわけじゃありません。間違っても玉川の向こう、それも川崎には行きません。
普通は代官山や目黒、恵比寿周辺に行きます。なりすましはいけません。
なんで大規模再開発じゃなくちゃいけないんですか？そんなものに特別な思いを持つのは、含み益狙いの
庶民だけですよ。金を儲ける必要はありません。でも住民の質は重要なんですから。
いい物件が出てこなければ、出てくるまで待つだけです。おそらく今なら、大橋のタワーのプレミアムに
でも行くんじゃないですかね。
「目黒、世田谷でも細い道に小さなウサギ小屋ばかりです。ちなみにその頃まだ野山だったタマプラーザ
あたりと比べたらずいぶんみすぼらしい街並みです。」って言った時点で、初めから小杉礼賛目的だって
ことがバレバレです。

↑なに、この人？
何を必死になっているの？

まあ生まれた場所を悪く言われたら気分悪いと思うのはわかる。特にブランド力ある街だとね。

でもバスに乗ったり電柱と細い道だけは勘弁、という合理的な人もまた多い。

１２６＝１３５は、爺さんの代から「ごちゃごちゃした街並みの東横線沿線」に住んでたんだろうね。
３０坪程度の土地じゃ売っても小杉くらいしか行けないだろうが、それを一般化して言われてもね・・・

140さん説得力あるね。なるほどです。
小杉の再開発はちぐはぐで全体の統一感がありませんね。将来的には一体感が出てくるのでしょうか。

説得力なんか別にないよ。くどい。なんでここに出てきて、必死に議論してんのかわからん。小杉が嫌ならほかへ行けばいいだけ。

＞１４０
あれだけ大量在庫のライズを買う人いないでしょう、あの値段じゃ売れない結局その程度の場所なんです。
人のこととやかく言うよりもう少し冷静になった方がいいですよ。

二子玉川ライズよりも坪単価高いと思う。
だって利便性が違いすぎる。

二子玉川ライズなんて駅から遠すぎです。
タワーマンションなのに郊外のマンション状態だね。

ここは駅からゼロ分。
すごいね。

ライズは東急の増収増益に貢献した好調な物件。
リーマンショック跡で9割売り切ってるから大したもん。
ここも高くなるんじゃないかな。
坪300ぐらい？

ライズはタワマンとしての要件を満たしてないでしょう、駅から７－８分だとやはり一戸建てです。
タワマンはやはり都市型、ホテルﾗｲｸの生活が目的ですから利便性がよく、雨に濡れないでどこへでも行けるエクラスのほうが上だと思います。

ライズも検討したがあれはちょっと値段の割に安ぽ過ぎてやめました。
東急もちょっとやりすぎだよ。
エクラスもその点東急だから儲け第一主義じゃないかと心配です。
私は三井ができてから検討します。

Yahoo!不動産ではここエクラスのアクセスランキングは現在3位、相当注目されている。武蔵小杉自体が現在注目されているだけに、駅直結のエクラスはまず最初にチェックする人多いみたいね。住居エリアの下は商業施設や市立図書館。新しい楽しみが増える。

仕様まだー

これだけの物件坪３００だったら間違いなく即日完売だと思います。

いいこと教えてやろう。

今までスレの予測額より安かったためしがない。

へー、また東急儲かっちゃうね。

安かった例なんてたくさんあるんだがｗ
スレの無駄だからROMってな

＠３００なら即完だって言ってる人～
あなた買うんですか～？
自分がいくらなら買うのか言ってねぇ～
私は＠３００超なら買いませ～ん　買えますけど～

シティハウス多摩川テラスは280予想を下回った例？

多摩川テラスは価格設定が完全に裏目に出て売れてない。
あの環境と仕様で280なんてふざけてるにもほどがある。
武蔵小杉ブログ見てたらブリリアタワーの予定地が住友不動産に売却されたらしい。
また住友特有の高値になるだろうし、ますますエクラスの人気が上がりそうだな。

私は３２０ぐらいまでは買いますよ。

ブログによると、東京機械第二工場跡地は東京建物じゃなくて住友不動産に譲渡だって。
しかも来年３月みたいだから、当初より予定が早まるかも。
そうなるとエクラスタワーに意外なライバルが出現することになる。
ブリリアタワーのはずが、シティタワー武蔵小杉？

１５９とかぶちゃった。

住友だと下の商業施設が不安ですね

東京建物はSC建てる旨みなくなったんじゃないか？
SC一体開発マンションとして付加価値つけて売りたかっただろうに。

なんか嫌な予感してきた・・・。

160億円ww
東京機械は坪350万以上確定

これでイーストタワーも安くできなくなったよね。

シティハウス多摩川が270なのか謎だったが、ようやく解けましたね。エクラスが300以下なのを祈りましょう。

なんだか嫌なニュースだな
よりによってすみふとは

嫌だって言ってる人の理由は？

未だに未練がましいエクラスが３００以下で出るわけがないでしょう。
東横線で駅直結で２９５なんて数字が出たら瞬間蒸発しますよ。
ブリリア２７０で即日完売したのですよ、７５ｍ２にしたら車（２００万）一台分の差なら車我慢しても、エクラス買います。
エクラスなら車なんていらないもん。
あのブリリアが２７０で即日完売ですよ、普通に考えても３００以下で出るわけないです。

東京建物の方が良かったな

また買いあおりか

言い方はどうかと思うけどまあ内容には概ね同意。
280とか言ってる人は夢見てるとかしか思えない。
そういう人がシティハウスを安く感じて買っちゃうのかしら。

確かにセントスクエアーでさえあの時期に２７０とか２８０で売り切ったのですから。
今なら３５０の声聞いてもおかしくない。

>>169
狙ってた地域の相場をことごとく上げ（たまに失敗することはある）、
庶民の手に届かない地域にすることに長けているからではないでしょうか？

ムサコはもはや底なしのバブル。

子供がいなくて多少狭くても平気ならエクラスでしょう。
駅近はたくさんありすぎて将来的に売るのも難しいかもしれないけど
直結なら間違いなく買い手や借り手は現れる。

>>１７５
なるほど。あとから参入すると、そうなっちゃうんですかね。

だから地元民の皆さんの願望価格や、「あそこがいくらだったからここはいくらのはずだ」とか、意味無いんですよ。環境はめまぐるしく動いているんだから。
これから買う人が、ニュートラルな気持ちで、都内や横浜とも比較しつつそれだけの価値があるかどうか冷静に判断するだけ。
新駅開業にあおられて高値で買っちゃったことを無理に合理化しようとしても、結局市場が真実を知らせてくれます。
２０１１年度はマンション大量供給です。またいつか来た道。ゆめゆめ忘れないように。

＞１７７
「買い手や借り手は現れる」＝ 高値　か？　違うだろ？
ちょっと歩くだけで、環境が良くて安い物件があると聞けば、普通そっちへ行くでしょ。
中古や賃貸を求める層ならなおさら。

一期と二期それぞれ即日完売だからそう間違ってると思えないけど。
二期は6戸のみだし、だらだら売って完売させたのとは違うよね。

パークシティの外観のように変なものにならなければいいな
←東京機械跡地

↑
相当嫉妬心強い人、ずーと張り付いてるねあんた。
そろそろ捜査しようかな。
前のも含めて。
ライターとヤニさんへ。

駅直結＝高くなるは幻想。徒歩4～5分と徒歩1分で大きく価格が変わるということはない。
どちらかといえば仕様や周辺の雰囲気のほうが価格差を生みやすいから
ここの場合は駅直結よりも商業施設と図書館があることのほうがプラスに働く。

ここはファミリー向けだから相対的に坪単価はは抑えられるから平均で300だと結構苦しいね。
坪300でも買いたいという人は大勢いるが、その価格帯となってまで
ここを買う層狙いだと坪単価抑えて絶対額を高くする路線だと思うが。

コスギタワーとかリエトを散々荒らしてきたパークの人が
ここでも書きこみしているようですね

駅直結とはいえ高すぎると勝どきみたいに売れ残るから、
仕様を抑えて売りやすいようにするんじゃない？
仕様が良ければHPにアップして客寄せに利用させるだろうし。

パークシティ？
エクラスの相手にならないでしょ。あんなおんぼろマンション。

↑
パークに憧れてるのね。

住友が東京機械跡地高層マンション　Ｂ地区　坪単価６００万で合計１６０億で買った。
武蔵小杉土地暴騰。

↑もはやエクラス坪３００なんてもんじゃないと思う。

固定資産税が上がって大変そうですね

異常なバブルです、もはや世田谷も真っ青。
都心と変わらなくなってきた。

4LDKの間取りの部屋の横並びが何気にツボ。随分シンプルだなって思った。どこからでもバルコニーに繋がってるのはいいな。バルコニーのワイドスパン12.4mも最高。これぐらいあったほうがいい。

パークの悪口言われると、即座に反応するヤツいるね。やっぱり小杉全体の板にべったりはりついてるのがいるな。キモい。

パークの話なんてどうでもいいっす。
ただのスレオタ。

パークのデベか仲介会社の人、売主とかでしょうね
どこのスレでも反応早くて引く

東京機械跡地の土地160億
総戸数800戸くらいでしょうから
一戸あたり2000万円くらい？

>>199
土地だけで2000万行くから、仕様を落として坪300万ぐらいで出して来そうな感じですね。
販売価格は6000万中心かな。

総戸数770戸みたいですよ。
http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1011250004/
ブリリアタワーには興味あったけどすみふならエクラスの方がよさそう。

おそらく住不は、南が開いていて駅からの距離も適度、新しい商業施設も間近という小杉最高の立地を利用して、
別格のマンションを建てようとしているのでしょう。
それこそ「都内東横線沿線富裕層が安心して移ってこれる、唯一のマンション」として。
購買層は、これまでの新規流入者や旧住民とは全く違うはず。
ここで書き込みやってるような人間は、私も含めて、候補から外しておいた方が賢明かな。
打ちのめされそうだから・・・

一部で出ていた東京機械タワーの図面はすみふのなのかな。明らかに外廊下だったよね。

建物の規模的には豊洲や大崎の1本分と同じ感じだが、ああいった近未来的なデザインで来ないのかな。

東京機械跡地が地域1番物件になると思っていたけど、微妙になってきた感じ。
大崎のようなDWを多様したタワーは間取りが変になるんだよね。
外観もオフィスビルのような黒は勘弁。
武蔵小杉は青と赤でお腹一杯。

１２月下旬から事前案内か、価格の情報も出てくるのかな？

上旬じゃなかったっけ？

事前案内でおおよその価格帯はわかりますね。
ここには書いてくれなさそうですが。

すみふのマンションでいいと思ったこと一度もないんだけど。どうせただのビルだか何だかわからんような大雑把で殺風景な建物作るんだろ。せめてパークよりは邪魔にならない建物を望む。

スミフお得意のDW多様したオフィスみたいな外観は止めてほしいね。
あれって間取り悪くなるから住む人にとっても不便になるし。

事前案内は上旬でも下旬でもなく、まさかの中旬。

下旬は年末だからどこも忙しいんだよ。

今日関係者内覧やってました。

事前案内、12/4からです。12/4,12/5はすぐにいっぱいになったので、12中旬スタートで案内を出しただけだと思います。私は12/5に行ってきます。

関係者だけの内覧会でしたね。
パンフレットだけ貰ってきました。
屋上の形状から察して外廊下かも。
角３LDKは希望者に無償で２LDK＋
マルチに変更できますね。
人気はやはり全室南向きの高層４LDK、
ワイドスパンの99.27㎡かも。
私は北西角の２LDKか、図面の出てない
南西角？LDKかなあ～。

NO.214です。
PASMO搭載カードセキュリテｲでの
実質3重ロックは東急ならでは～。

やっぱり上旬からだったか。ちょうど一週間後だね。

事前案内で予想以上の高値ならお祭り騒ぎだろうけど
案外安値だったらライバル減らすために書込みがないと思う。
高値かどうかの目安は坪300超えかな。

間取り見ると廊下側に窓がないので、内廊下かもしれませんね。
角部屋の間取りは二つ公開されていますが、どちらもイマイチですね。
リビングの窓台カウンターで部屋が狭くなるし、洋室のクローゼットの配置が。。。
洋室を潰してリビングを広げようにもバルコニーが中途半端なので窓側に変な凹凸ができますし。
44㎡の間取りは優秀だと思います。
あ、あとアルコープが付いているのはいいですね。

みなさん、間取りはどう思います？

安値だったらネガで溢れるかもしれませんね（笑

確かにパンフにある間取りや仕様はかなりイマイチな印象。廊下とりすぎで窓位置も悪い。
仕切り方も悪いので実際の平米数より狭く感じる可能性が高い。
まあ小杉の物件はどこもそんなかんじだけど。
仕様や間取りはガマンしてとにかく駅直結をって人向けってところかな。

ここは外廊下でしょ？パンフの画像じゃ真ん中が吹き抜けになってるし。
ここは外廊下が正解だと思う。
仕様が低いマンションで内廊下はろくなことないから。

吹き抜けに壁を作って内廊下というタワーは結構あるからそれかもしれませんね。
吹き抜け部分の低層中層はタワー式駐車場というパターン。
あとは低層は内廊下、高層は外廊下というグローブタワーのようなパターンもあるけど稀だね。

>>217,219

たぶんそうなるだろうね。