東京サウスゲート計画＜6＞

駅前の更地にポンポンとビルが建ったり
ラーメンテーマパークができたり共通点は多いね

高輪再開発とか新駅付近を合わせて面的に広がらないと
巨大な新横浜になっちゃうのか…

新横浜は普通の特急が停まらない
成田ＥＸや踊り子号が停まる品川と大違い

駅じゃなくて街の話をしてるんだけど？

巨大な乗換駅になっても住民にはあまり関係ない
増えるのはコンビニと居酒屋ばかり───と嘆いているわけ

新横浜かあ。魅力ないな。
しかし回避策もなさそう。

銀座や渋谷に近過ぎるから、物販店舗が出来るためには、一度に、数十店舗がオープンして、ウインドウショッピングが出来る位でないと無理。品川の物販で成功したのはアトレのシャツ屋位で、ここは同店の東京駅店を抜いた。
アトレは5階にもｴｽｶﾚｰﾀｰが付いており、700坪の物販店を入れる事が可能だが、現状は従業員ﾛｯｶｰﾙｰﾑになっている。
失礼な言い方だが、元々、港南3-4丁目は倉庫街で、あそこに超高層マンションが建つ予定はなかった。出来ると聞いて、Vﾀﾜｰ並みのものを想像したが、それより遥かに庶民的なものが出来てしまった。平均年収も2000万円にもならないのではないかと思う。売れ残りは多くの賃貸にもなってしまった。これでは、やはり二十万人のサラリーマンを相手に商売した方が良いから、イイ店が出来てこない。
東京新聞もｵｰﾅｰの大島一族のジュニアが指揮を執ったから、一万円以上の店を希望したが、そうはならなかった。ツタヤは出店を渋ったが、地元の希望が多いので港区を通じて誘致したが、今一つ規模が小さかった。
マンション群から自転車専用道の計画があるが、地元にとってはあまり大きなお客でないマンション群のために、荷降ろしの便が悪くなるので好ましく思ってはいない。

３～４丁目は安いから入ってきた普通の人の街だもの（天守閣部分をのぞく）
まあ一定のローンが組めたんだから（減少しつつある）「中流層」ってところ
おそらく20万の昼間人口層と同じような生活レベルでしょう
お昼は屋台で500円のお弁当～せいぜい1,000円のランチ食べて
仕事が引ければ安い居酒屋で軽く飲んで買えるのがせいぜい…まさに港南の店舗群と一致

それでも自分のベッドタウンに帰れば気の利いた雑貨屋や
カワイイ店員さんのいるお花屋さんがあったりして生活に潤いを与えてくれる
───こういうのが港南にはない
昼間人口「プラス」定住人口がいるんだから商業が充実してもおかしくないはずだけど
都市型の物販は有楽町でもデパートが潰れたりしてるので
港南がどうこう以前に業界・ビジネスモデルとしてダメなんでしょう

要するに「隣の芝生は青く見える」のかも

だから、そんな収益性が悪い店は出来ないですよ。
駅前の路面店なら坪４－５万円以上なんだから。
昼飯はせいぜい800円でしょう。こんなのはサービスでやるだけで、何の儲けにもならない。だけどお酒が出れば儲けは跳ね上がる。だから夕方からしかやらない店が多い。
それでも飲食店やコンビニなら来店すればほぼ１００％何か買っていく、食べて行く。
でも物販店に入ったからといって、銀座でも、渋谷でも必ずお金を落とす事はないでしょう？
そういうお店は、品川駅前程度のヒトの流れでは無理です。

またあるいは、もっと住む人の所得が高ければやれます。成城学園は街中にフランス料理屋とか懐石が、住宅街と一緒にあり、洒落た小物屋もあちこちにありました。そんな高級料理店が常連客でいっぱいで、、みんな知り合いだったりしました。
あるいは下北沢みたいに家賃が安ければ成り立ちます。
「昼間人口「プラス」定住人口がいるんだから」は勘違いです。港南は飲食店経営なら十分だけど、洋服とか雑貨でやっていけるほどの人数ではありません。
例外としてエキナカには39店舗がオープンし、スイーツ関係が充実するほか、小さなユニクロとかが出来ますけどね。

港南に生活圏の町が必要かな？なんか必要なら出かければいいだけじゃん。もともと東京は江戸時代から角問屋街が発達しているのでそういうものなんじゃないかな？食器関係ならカッパ橋とか、仏壇欲しいなら上野、浅草とか、魚が欲しければ築地とか。

住人からしたら、スーパーは程ほどあるし、後は出かければいいんだよ。土日の港南は人が少なくて雰囲気が変わるところが良いんだよ。

オンとオフがはっきりしているし、町並みも平成と昭和が混ざり合っていていいしね。

欲しいものを強いてあげるなら、ひとりでふらっと寄れる飲み屋さんが欲しいよ。港南は団体さんばかりでひとりで飲めるお店がないんだよね。

>>747
＞成城学園は街中にフランス料理屋とか懐石が、住宅街と一緒にあり
＞洒落た小物屋もあちこちにありました

これはダウトだろ───
駅前ビルは３０年以上前からずっと「鳥ぎん」程度だし、街中の繁盛店は「とんかつ椿」じゃん
駅ビル（コルティ）が出来た時には、住民が行列をなしてたぞｗ
高級店（？）もあるにはあるが、それこそ品川以下のラインナップ
どれだけ成城学園に幻想をいだき、かつ住民のせいにしてるんだよ

「銀座に負ける」っていうのは
あんたが貧乏人と蔑んでいる「ここの住民が銀座に買物に行ってる」ということ
矛盾した地主の言い訳など見苦しいね

品川で業績伸ばしているのはエキュートだけですよね。
もっともあれは乗り換え客主体である品川駅ならではの商売。

>それでも自分のベッドタウンに帰れば気の利いた雑貨屋や
>カワイイ店員さんのいるお花屋さんがあったりして生活に潤いを与えてくれる

だからオフィス立地ではない吉祥寺とか中目黒の人気があるわけです。
まあこういうニーズはエキナカが吸収しているのでしょう。沿線住民も
駅からでなくていいので地元気分。

物販店に金落とさないというのはごもっとも。立ち食い蕎麦屋とか
コンビニ、ファーストフードなら１５分で５－６００円くらい使うけど
本屋に１時間滞在しても何も買わないことも多いもんね。

高輪側はそれこそ富裕層が山ほどいますが、地元客向けの商売をしている
高級店はそれなりにありますね。いずれも住宅街の中にあり、駅から遠く
一元客はほぼ来ない場所です。

まあ結局山手線駅前というのは賃料が高いので出来る商売が限られている
ってことですよね。

成城学園駅前には、今は無くなったがレンガ屋とか、オーベルジュドスズキ等のフランス料理、成城アルプスなどのケーキ屋、６丁目にかけての桜並木には懐石料理屋２－３店舗等があるけどね。昼食で６０００円レベルだったよ。
成城フルールの上の鳥ぎんとかは知っているけどね。
成城にも１５年位住んでいた。

港南の超高層マンションの住人が貧乏人なわけはないだろう？これらが出来たおかげで、港区の平均年収は１０００万円超えたくらいだから。しかし２０００万円以上は思ったより少ない。
成城石井の本店はキャビア、フォアグラ、ふぐ刺しみたいなものを普通に売っていた。品川ではこういうのは商売になっていない。
別に馬鹿にしているわけでなく、事実がそうだというだけの話。

＞＞港南に生活圏の町が必要かな？なんか必要なら出かければいいだけじゃん＜＜

それでいいんです。
地元の居酒屋街は、超高層マンション群の方々を相手に商売するより、２０万人のサラリーマンを相手にする方が遥かに儲かるから、高級店とか雑貨店なんて採算が取れず、出来ません。お酒で儲けているんです。
超高層マンション群の方々は、たまには来るかもしれないが、駅前の居酒屋街なんてあんまり来ないでしょう。
そもそも自宅のそばの居酒屋なんて行かないしね。
高級店が出来るためには、食事の前後で買い物を楽しむような物販店も揃っていないと無理。

港南に>>750みたいな人多いね。

サラリーマン相手の店しかないのは事実なのに。

品川駅前の居酒屋街は石畳で、電柱も地中化され、地下にはインフラが通るCCボックスが入っているけど、これは本質的には商店会住民のお金８億円で行った。
再開発にあたって迷惑料のようなものを貰える事になったので、個人でそれを受け取らず、区に入れてもらい、それで街の整備を行った。
ファッションとか雑貨屋とかが立ち並ぶような街になってくれたらと思っていたのは私たちの方だ。
しかし、これだけの人がいても、物販を成立させるには足りない事をコンサルタント等にも示されてしまった。
５万円取れる家賃を１万円でいいなら出来るかもしれないが、ちょっと土地を持っていたら固定資産税だけで１０００万円じゃ済まない。とても成り立たない。
高輪は富裕層向けの店はありますよ。
お元気な頃は高松宮殿下も一人で寿司食べたりしに来ておられた。
高輪は高級住宅地だけど、しょせん住宅だから、港南の駅前より土地も家賃も全然安い。多分自分の所有でしょう。借りてるんじゃなくて。

サラリーマン相手の店はあるのに、サラリーマン家庭向けの店がないから不思議なんだろ
坪単価が高いからだと言うけど、ほぼ全国一律料金の医者やコンビニが成り立ってるし
単に品川駅前商店街の努力が足りないだけだと思う
「自転車レーンなぞ積み下ろしの邪魔」と言い放つくらいだもの
共生していこうというつもりはないんだと分かったよ

それでも、駅前に超高層マンション住人向けにたくさんの
自転車置き場とかは作らせましたけどね。放置自転車対策ですが。これだけでも公園がなくなったりしているのに、道路まで狭くされてはかないません。
それほどのお金をおとしてくれているわけでもないのに。
コンビニと雑貨屋の経営を同じに管がたら間違いです。
コンビニは「飲食店」ですから！
品川駅前商店街の努力が足りないこともありません。
サラリーマンしか相手にする気がないだけです。
とてもあなたが思っているようなお店では成立しません。
努力のしようがありません。

コンビニや医者は住民向けというよりそれこそ港南に勤務する
サラリーマンがターゲットでは？
これらの商売は近いのが重要だから人がいれば需要がある。

物販（例えばファッションでもいいけど）なんて毎日行くもの
でもないし、近いことより選択が多いほうが重要でしょ。

あと品川駅前商店街の努力ってなに？
サラリーマンだって自分の収入を最大化させるために日々努力
しているわけでしょ？
共生ってのは聞こえがいいけど、共生するために商売やっている
わけじゃない。共生したほうが長期的に商売にとっていいと思う
からやるわけでしょ。そんなに共生したいなら銀座なんかで飲ま
ずになるべく地元で金落としてやれば。
まったくどこまでお客様なんだよ

分かったわかったｗ
住人を相手にする気がないって言う地元商店街には期待しないよ
今まで通り他の街で買い物したりエキナカを利用する

買物ならバスでイオンだな。シーサイドの。

なんか答えが出ちゃったような。

サウスゲートの着地点って「どこにでもあるチェーン店ばかりの潤いに欠ける街」？
エキナカばっかり充実しても終電には出なくちゃならないからね。
よそのターミナルには終電逃してタクシーに切り替えても飲み食いし続ける店がある。

>ひとりでふらっと寄れる飲み屋さんが欲しいよ。港南は団体さんばかりでひとりで飲めるお店がない

それとて客単価的に合わないってことでしょうね。

そうして下さい。
元々居酒屋街であり、買い物する所もありませんので、何の関係もありません。

再開発の街の宿命ですよ、大崎なんかも同じ。
１人で飲める店がいいなら大井町とかのほうがいいんじゃね？

>ひとりでふらっと寄れる飲み屋さんが欲しいよ。港南は団体さんばかりでひとりで飲めるお店がない


ありますよ。アトレ４Ｆのモンドバーあたりはお薦めです。
グラス１杯で１５００-７０００円位
だいたいおひとり５千円から１万円でしょう。
午前１１時から飲めます。

↑ね、地主は嫌味っぽいでしょ？

フロントビルの玲玲あたりはお薦めです。
まるまる太った餃子一皿で５００－６００円位
だいたいおひとり２千円から３千円でしょう。
夕食を兼ねてもおなかいっぱいです。

嫌味っぽいというか…単価上げる（払う）努力しないと、結局チェーンしか入らないってのは正論だよ。

銀行だらけだった丸の内仲通は高級ブティックが軒を連ねるように
なった。でもいくら客単価が高くてもそんなに客が買い物している
ようには思えないんだけどどうなっとるのかね。
三菱地所が１Ｆ店舗のグレードそろえるため賃料家賃優遇でも
してんだろうか？

>>758
結局、そういう事です。
ご理解いただき有難うございます。
「買い物ならバスでイオンだな」と書かれている方もいますが、実際にこのために、駅前のアトレの伊勢丹は相当苦しいことになってます。成城学園にあった伊勢丹はあっさり店をやめてしまったのを見ていますので、品川も撤退がないわけではありません。大井町の阪急がかなり良いですし、こちらも客を取っていくかもしれません。
超高層マンション群の方々は、イオンや近隣のｽｰﾊﾟｰに行ってしまっているでしょう？駅前の居酒屋もサラリーマン向けだから行かないでしょう。私も銀座や高輪のホテルに行ってしまうもの。
運河を挟んで、お互い関係なくなってしまっているんです。そしてお金も落とさないのに、自転車専用道なんて話があります。私たちにとっては店の前にクルマがつけられなくなったりして不便この上ない。しかもお金を落としてくれるお客さんのためならともかく、そうではないから馬鹿らしくなるんです。
またサラリーマン相手で十分に経営が成り立つから尚更です。
特に今回の震災では、サラリーマンが我を争って電車に乗りたいために帰宅しました。
お客が激減しましたが、それで、本当に超高層マンション群の方々がお客として来てくれていない事がよりはっきりしました。
幸い、少し戻り始め、金曜日には満席になりましたが、やはり大企業城下町なんです。

あの手の商業施設は賃料ダンピングの嵐でしょう。両ヒルズ然り。

ひと頃もてはやされた紀尾井町なんかもシャッター通りだよ。
おしゃれな街並みを目指しても実需が追いついてない。銀座見てても明快。

嫌みではなく、これ位のお金が取れないと、洒落た店は港南では無理だと言う事です。
こういうお店は、通っていると常連客同士で話すようになり、倶楽部のようになっていきます。
昔はチェーンの居酒屋なんてなくて、普通の飲み屋でもそういう付き合いが出来たけど、今はそんなのは難しい。

＞＞銀行だらけだった丸の内仲通は高級ブティックが軒を連ねるように＜＜

坪10万円以上で入ってます。
売る気はない。ステータスとか、ショールーム的な意味が高い。
そこに店を出しているというだけで、テナントが来ると言うブランド立地という事です。
銀座もそうだったけど、今は崩れてきています。
あんな安物の洋服屋がいっぱい出来るとは嘆かわしい限りです。これではブランド地ではなくなってしまいます。

今や都内全域、同じ現象（問題）を抱えていますね。

地上げで大金もらったら商売をやめてしまう個人商店も多い。
いざ再開を希望されても、今度は採算etc.が合わない。

チェーンばかりのどこかで見たような小綺麗な街並みをよしとするか、
不揃いだけど面白い店の集積をよしとするか。品川は前者？

単価上げる（払う）努力しないと、結局チェーンしか入らない

品川駅前にビル持ってたら、軽く年数百万円の固定資産税が掛ります。
だから家賃も上げないとならない。
個人のお店なんて入れない値段になる。
大手でないと無理ですね。

＞＞フロントビルの玲玲あたりはお薦めです。
まるまる太った餃子一皿で５００－６００円位 ＜＜

こんな料理でいいなら、駅前でも幾らでもあると思いますがどうでしょう？
これが洒落ているんですか？
私はデートに使える位の店を基準に考えていた。

＞＞地上げで大金もらったら商売をやめてしまう個人商店も多い＜＜

ちょっと違いますね。
チェーン店と個人営業の店では、仕入れコストが違い過ぎるのです。
大手スーパーと個人商店と同じ事。
その割には港南はチェーン店と張り合っている方でしょう。
余り店がコロコロ変わらないでしょう。潰れもしないし。
チェーンはビルが出来るたびに入るだけで、既存店を潰して出来ているわけでは、この辺りに限ってはないですよ。

ループだけど飲食はあるよ、飲食は
数百円でオナカいっぱいの店から、デートでも使える店まで
接待向けは限られてるけど、全く無いわけじゃない

無いのは物販

>坪10万円以上で入ってます。

マジですか？
まあ広告費みたいなもんですね。しかし不況になると
最初にカットされるのは広告費。この震災で撤退するところも多いでしょう。

クイーンズ伊勢丹の件私も心配です。開店当初と比べると品揃えが相当
変化してきています。弁当や惣菜コーナーを充実させてサラリーマンの
弁当需要にシフトしているのでしょう。
私高輪側住民でありまして、成城石井、カルディ、ウイングデリで大体
用は済んでしまうので、最近クイーンズまで行く機会があまりないです。
こないだ行ったらまた改装されていてしょぼさに悲しくなりました。

港南は大体判りました。
芝浦はどんな感じでしょうか?

クイーンズ伊勢丹はだめだろう…
港南に２つあるマルエツと同じモノ（文字通り全く同じモノ）を
数割増しの値段で売ってたりするんだから家賃が高いと言ってもヒドイ
わざわざ持ち歩く理由もなく、マンションの下にあるスーパーで買うのが当然

>>港南に２つあるマルエツと同じモノ（文字通り全く同じモノ）を数割増しの値段で売ってたりするんだから<<

だからね、高級品が売れるような購買層がいないのが問題なんですよ。帝国ホテルのお惣菜屋のカルガンチュアみたいな値段でも、美味しければ喜んで買っていくような、Ｖタワー級のマンションがたくさんあるのでないとダメ！
ステーキ4000円、ﾌｶﾋﾚ2600円、ｴﾋﾞﾁﾘ2000円、ﾁﾝｼﾞｬｵﾛｰｽ2000円、ﾎﾟﾃﾄｻﾗﾀﾞ1500円位。
そういう方向に行くようにさんざん言ってたけど、サラリーマン向けの弁当みたいのばかりになってしまった。
前の店長は、ニューヨークスタイルとか言って、目指したけど、今の店長は対症療法的でビジョンはない。
銀座三越だと、フカヒレ弁当は2500円位、ペキンダック弁当も同じ位、すき焼き弁当2300円位、懐石弁当3000円位と言ったものがたくさん売れている。
こういうのが飛ぶように売れるような店でないとな。
マルエツみたいな大衆ｽｰﾊﾟｰと区別されるような路線を行かないと難しい。しかし購買層が弱い。

確かにねぇ・・
年収１０００万クラスって所詮サラリーマンだから、マンションとか
車とか大物はともかく、食べているものや日常買うものに関しては
年収１０００万も年収５００万も大差ないからね。

でも年収２０００万超は最初からサラリーマンじゃないから
ライフスタイルが大きく異なる。年収１０００万とは住む世界が
異なるのでしょう。

もっと言えば品川シーサイドのイオンだって地下の食品売り場の
レベル低下にも唖然としますよ。開店当初はワインの品揃えも
それなりに良かったし、肉も魚もまあまあだった。
今やどこの激安スーパーですか？という感じじゃない？
駐車場見ても乗ってる車は立派だけど日々の食生活のレベルは
あまり高くない。美味しいことより安いことが重要。そんな感じ
でしょうか。

別に悪口ではないです。事実を書いてます。

銀座松坂屋だと
黒毛和牛すき重５２５円

>>780
否定のための否定になってるんだよ
銀座三越でフカヒレ弁当を買っているのは
わざわざお銀座にいらしたマダームで
銀座・日本橋の地域住民でも、京橋のサラリーマンでもないでしょ
（ゼロじゃないだろうけど）

そういう地域になるためには覚悟もリスクも必要だけど
品川駅前は目先の利益を優先して街づくりを放棄した…いや、それは言い過ぎか
仕方なくこうなった

とりあえず「できない」ことは分かったので
後は新駅周辺をＪＲ様がどうしてくれるつもりなのか見守るのみだわ

「目先の利益を重視」って固定資産税の支払は有無を言わせず
毎年来ちゃいますからね。
品川にマダームは来ないでしょ。理由は銀座に近すぎるから。

でも再開発前の港南に比べれば雲泥の差でしょ。
街づくりの放棄ってすごい言い草だよね。
インターシティー＆グランドコモンズは相当がんばったと思うけど。

>>781港南の超高層マンション群は絶対に貧乏人ではない。殆ど所得1000万円以上の相当に高いレベルの、成功者と言える人達が殆どだとは思ってますというより、誰も否定できない事実と思いますよ。
でも私が期待したのは、もっと上なんだ。
スーパーも自分で袋詰めするようじゃダメ。
クルマも「鍵つけたまま置いておいて下さい」と言われて、躊躇なくそれが出来る位でなければダメ。
安売りのチラシを出すようなｽｰﾊﾟｰじゃダメ。
それ位のお客が集まれば、自然と、洋服とか雑貨とかを売る店が出来ます。
そうでないのに、そんな店を出したら潰れるだけで、地元の購買力を無視した店づくりも街づくりも出来ません。
>>783「わざわざお銀座にいらしたマダーム」が大事なんだよ。「わざわざ来てくれる」までにするのがどんなに大変かわからない。
目先の利益を追求と批判するが、勘違いも甚だしい。
確実に家賃が貰える店しか入れないのは当たり前の話です。私だけで固定資産税だけで３０００万円超えてますよ。空室になっても減らないし、家賃滞納になった場合も、裁判などをやって、勝訴して、損金が確定しないと、滞納家賃も入った物として所得税住民税も取られるのを知ってますか？
実際、1000万円位滞納されて裁判やった事もあります。
それは面白い企画だと言って、変わった店なんか入れられないよ。
品川にマダムみたいのを来させるためには、銀座や渋谷と勝負しないとならないんだよ。
しかも食い物だけでなく、マダムが喜びそうな複とかアクセサリーとかの店も何件も揃わないと来てはくれない。あなたは商売のイロハも分かってないと思う。

＞＞インターシティー＆グランドコモンズは相当がんばったと思うけど。 ＜＜

三菱商事が、自分のために東京会館を連れて来たんです。
撤退とともに一緒に連れて帰ってしまいました。
豆腐料理の「ゆいあん」は東京会館でないけど、これも撤退、その前の中華は同じ中華だけど、すっかり安い店に入れ替わり。高級店アロマクラシコは残ってくれたけど、隣は250円居酒屋。
グランドコモンズの中央の庭園に面して、ファッションとか雑貨とかをウインドウショッピング出来るようにつくってくれないかと申し入れもしたけど、三菱商事は自分の社員食堂になる店しか入れないと言って断ってきた。
確かにあそこでは回遊性がない。行ったら、戻って来ないとならない。銀座は新橋で降りてから歩き始めたら、有楽町でまた電車に乗れる。こういう回遊性がないと物販はうまくいかない。
お台場でも両端に駅があるでしょう。こういう構造が大事なのです。
わざわざインターシティの奥のマクドナルドに行きますか？それならまだ他に買い物が出来る西口のマクドナルドに行くでしょう？

西口のマクドは混んでるから、インターシティのマクドのほうが好き。

私は島津山のフランクリンが好きです

今後、可能性があるのはアトレの5階です。
5階までエスカレーターがあるのに、一般客は4階までしかいけない。5階はロッカールームになっているだけなのに、エスカレーターがあるんです。
ここに物販を入れられるように作ってはあるんだけど、700坪の半分に無印良品、半分にユニクロを入れられたらなとアトレに提案してはいます。
京急ウイングのように、小さな婦人用の店を多数入れる方が華やかかもしれないけど、無印、ユニクロの方がＪＲ東日本企画としては恵比寿や大森で実績がありますから。
インターシティが出来た時は、港南口に女子高生がいっぱい来たんです。でも、女子高生がたむろしたファミレスはあっと言う間に潰れてしまった。
お酒が出ないお店は難しいんです。