23区内の新築マンション価格動向（その53）

>>588
計算したら
世田谷区の余剰率が２４％
中央区の余剰率が２１％だったよ。
だれか全部出してみてよ。

話題の江東区は余剰率１４％、
余っている感じじゃないね。

港区２２％、大田区２５％、新宿区２５％、板橋区２６％、
都心が取り立てて余っているわけじゃないね。
逆に少ない方では？

いわゆる中央線沿線の人口減少区はやっぱ他と比べて余り方が尋常じゃないな

中野区　３４％
杉並区　３１％

この数字って使えそうだな。

意味不明なネガツイートが突然なくなって、価格動向スレらしくなってきましたね（笑）

都心部ネガが吹聴していたこととまるっきり逆の数字ですね。

江東区がダントツに良好だし、中央区、港区も余剰率が低いｗ

都心部志向が根強い証拠だな。
少々の供給増は簡単に吸収しているようだ。

こうやって見ると、割高外周区として揶揄されている世田谷区も決して悪くないな。

割高外周区でも世田谷区はちょっと別格みたいだね。
懐が深いみたい。

世田谷区は値段を下げながら余剰を吸収している。

でも、人気が無いと値段を下げても人は集まらないから、
別格と言えば別格ですな。

計算したら練馬区もひどくて３１％だよ。

余剰率なんて、適当な数値を作って、無理やりこじつけても意味ないんじゃない。

>計算したら
>世田谷区の余剰率が２４％
>中央区の余剰率が２１％だったよ。
>だれか全部出してみてよ。

２４％なんて数値、ＢをＡで割っても出ないでしょ。
２４％なんて数値がどうやったら出るのか、具体的に式を言ってみてよ。

>マンションストック数はこちらＡ
>http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/62karitsu-stock.pdf
>中古マンション在庫数はこちらＢ
>http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&pf=...
>ＢをＡで割れば余剰率がでます。

統計とか分析の話でしょ。

>都心部ネガが吹聴していたこととまるっきり逆の数字ですね。
>
>江東区がダントツに良好だし、中央区、港区も余剰率が低いｗ
>
>都心部志向が根強い証拠だな。
>少々の供給増は簡単に吸収しているようだ。

はいはい、しょーもない数字遊びで納得しても仕方がないと思いますよ。

簡単に吸収している、って、無理やりこじつけの結論出しても、
現実は違うんだから。

簡単に吸収できているんだったら、こんなに毎月毎月在庫が急激に増え続けないでしょ。

家づくりノウハウ/資金・税金ガイド｜ハウジングナビ
http://www.housingnavi.jp/edit/g/g7_2_06.html

記事より
・その6：住宅ローンは借りられる額ではなく、返せる額で考えよう。
返済額は手取収入の25％まで、理想は20％まで
・借りていい額の目安は年収の4倍


借りていい額の目安は年収の4倍までだそうです。
これはあくまで戸建の話しなので、管理費や修繕積立金などが多くかかるマンションの場合、
住宅ローンの額をもっと下げたほうがいいでしょう。

>>600
賃貸の余剰も加えて計算だよ。

>マンションストック数はこちらＡ
>http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/62karitsu-stock.pdf
>中古マンション在庫数はこちらＢ
>http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&pf=...
マンション賃貸余剰はこちらＣ
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/
ＢとＣを足してをＡで割れば余剰率がでます。

２３区全部計算してランキングお願いします。

脳内でいくら考えても想像にすぎないけど、

数字は信用できるからなあ。

都心部ネガが言ってたことが嘘ばっかりだったのがよ~く分かりました。

都心部のマンションを検討します。

数字は騙すのも簡単だよ。

「数字なら確実」って思い込んじゃう人も多いから。
根拠と数字を出すプロセスが一番大事なんだけどね。

で、その数字は信憑性あるの？

数字の信ぴょう性はありますから
みなさんだまって計算してみましょうｗ

江東区がダントツに良いのは分かったけど、
危険レベルは何％からだろう？

江東区が１４％だから、２５％以上は危険レベルじゃない？

４軒に1軒が余剰って計算になるからね。
まあ、重複されて数えられているから、それより低いでしょうが目安にはなるかも。

重複されて数えられているのは、どの区も同じ条件だから、
ランキングを出してあまり具合を比較するのは意味がある。

嘘数値に騙される。

まずは数値の出し方から検証したら？その数値正しい？

＞695の賃貸総数は「駅から徒歩10分以内」の物件の数だから、
賃貸総数とするにはちょっと微妙な数字じゃないかな
当然重複もあるし、今出てるデータで計算しても実際の数字は出ないと思う

>>616
中古マンションの在庫をマンションストックで割って余剰率出しました。
余剰感の少ない順です。
1位　江戸川区　０．９５％、2位　江東区　０．９８％、3位　墨田区　１．１５％、
4位　大田区　１．１６％、5位　葛飾区　１．１８％、6位　北区　１．２０％、
7位　足立区　１．３４％、8位　品川区　１．３６％、9位　文京区　１．４１％、
10位　台東区　１．４１％、11位　板橋区　１．４６％、12位　豊島区　１．４７％、
13位　杉並区　１．４８％、14位　目黒区　１．６２％、15位　練馬区　１．６４％、
16位　世田谷区　１．６７％、17位　中央区　１．７９％、18位　新宿区　１．７９％、
19位　中野区　１．８３％、20位　渋谷区　２．１７％、21位　港区　２．５０％

江戸川区、江東区、墨田区のエリアが人気で、在庫が少ない事が判明しました。　　

江東区で不人気は新興団地だけです

東京駅周辺にオフィースビルが集中していく傾向が強まって、
その中で、同地域への利便性に優れ、価格も割安な江戸川区、江東区、墨田区が人気になっているものと思われます。
スカイツリー効果もあるのかもしれません。

オフィス街埋まるといいね。
一番余ってるの江東区みたいだけど。

世田谷は道も狭くてうんざりだけど
>>619のように何年も必死な教授も哀しいものがある

歩いている人種が違う

主要都市の地価に“底打ち”の兆し、４２％が上昇・横ばい　国交省調査
産経新聞 11月26日(金)15時0分配信

　国土交通省が２６日発表した２０１０年１０月１日時点の主要都市の地価は、観測１５０地点のうち４２％の６３地点が「上昇・横ばい」となった。前回７月１日時点の調査では４５地点が上昇・横ばいだっただけに、地価下落に歯止めがかかりつつある現状が改めて浮き彫りとなった。国交省では、「住宅地でマンション販売が好調なうえ、商業地も大都市の都心部が下落から横ばいに転じた地区が増えた」と分析している。

将来性がなく在庫持ちたくない地域だからじゃない。

このあたりに問題ありそうだな。

14位　目黒区　１．６２％、15位　練馬区　１．６４％、16位　世田谷区　１．６７％、
17位　中央区　１．７９％、18位　新宿区　１．７９％、19位　中野区　１．８３％、
20位　渋谷区　２．１７％、21位　港区　２．５０％

住みたい街だね。

>>625
おもしろい事言うね。
業者ですか？

>1位　江戸川区　０．９５％、2位　江東区　０．９８％、3位　墨田区　１．１５％、
>4位　大田区　１．１６％、5位　葛飾区　１．１８％、6位　北区　１．２０％、
>7位　足立区　１．３４％、8位　品川区　１．３６％、9位　文京区　１．４１％、
>10位　台東区　１．４１％、11位　板橋区　１．４６％、12位　豊島区　１．４７％、
>13位　杉並区　１．４８％、14位　目黒区　１．６２％、15位　練馬区　１．６４％、
>16位　世田谷区　１．６７％、17位　中央区　１．７９％、18位　新宿区　１．７９％、
>19位　中野区　１．８３％、20位　渋谷区　２．１７％、21位　港区　２．５０％

２３区以外も調べてみました。

市川市　　０．８８％
松戸市　　０．９８％
八王子市　１．０８％
相模原市　１．２５％
川口市　　１．２６％


こんな数字出して、なにが言いたいだっけ！？

「年収別に安心な住宅ローン借入額は？」
http://www.housingloan-hikaku.com/risk/syunyu_gendo.html

記事より
・マンションや住宅を購入する際、当然物件の価格（住宅ローンを考慮しない表面価格）を見ますよね。一般的には、安心できるラインとして、年収の3倍程度までがその安定ゾーンであるといわれています。
営業の方などは5倍、6倍でも大丈夫です！といわれる方もいるかもしれませんが、将来的に年収が「確実に」アップするのであればともかく、そうでないのでしたらリスクのとりすぎです。


年収の３倍程度までが安定ゾーンだそうです。
営業の言葉や、不動産会社が主催する住宅ローンセミナーを鵜呑みしないほうがよさそうですね。
自分の身は自分で守りましょう。

とりあえず、２０年後は↓こんな感じみたいですが、
マンション買うのに借金しても、大丈夫なのでしょうか。

NHKで日本終了のお知らせ
http://zarutoro.livedoor.biz/archives/51274352.html


こんな人口ピラミッドでは、年金制度はどうなっているんでしょうか？
消費税も上がっているかも？
退職金が思ったよりも少ないかも？

たった２０年後にはこうなっちゃうなんて、怖すぎですね。
自分の身は自分で守りましょう。

９カ月連続供給増、価格は８カ月ぶりに下落　首都圏・新築マンション
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201011150005.html

首都圏マンション販売に変調の兆し　都区部３カ月ぶりマイナス
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/101115/biz1011151416008-n1.h...

記事より
・１戸当たりの平均価格は２・３％減と、８カ月ぶりにマイナスとなるなど、好調を続けてきた首都圏のマンション販売に変調の兆しも出てきた。
・首都圏のエリア別の販売戸数は都区部が３・４％減少となったほか、神奈川県も１４・６％のマイナスに転じた。

また、不動産経済研究所の資料「首都圏のマンション市場動向（２０１０年１０月度）」より
・１０月の１戸当り平均価格、１平方メートル当たり単価は、４，５１２万円、６６，３万円である。
２０１０年９月は５，０２４万円、７０，９万円であったので、前月比総額では５１２万円（１０．２％）のダウン、１平方メートル当たり単価は４．６万円（６．５％）ダウンしている


前月比総額で５１２万円（１０．２％）のダウン、１平方メートル当たり単価は４．６万円（６．５％）ダウンはすごいですね。

新築も中古も下り坂のようです。
それにしても、１ヶ月で５００万円以上下がるのはすごい。

>>627も必死だね
何と戦っているのｗ

23区以外で余剰率が低いところを必死で探したんだろうなｗ

住みやすいところは中古があまり出てこないんじゃない？

郊外は地元の人が買うし、
都心部はいろいろそろって住みやすいところは人気だけど、
コンクリートジャングルみたいなところは駄目って感じだよな。

江東区と江戸川区は区民一人あたりの公園面積が広いところですよね？

>632
>23区以外で余剰率が低いところを必死で探したんだろうなｗ

すぐ見つかったよ、本当に。
ランキングの上から、順に計算していけば、すぐに見つかる。

それより、↓に答えてよ、早く。

>こんな数字出して、なにが言いたいだっけ！？

確かに両区は23区で極端に余剰率が低いよな。

中古が余ってるところは将来値下がりするのでしょうか？

不安です。

中古マンションの在庫をマンションストックで割って余剰率出しました。
余剰感の少ない順です。
1位　江戸川区　０．９５％、2位　江東区　０．９８％、3位　墨田区　１．１５％、
4位　大田区　１．１６％、5位　葛飾区　１．１８％、6位　北区　１．２０％、
7位　足立区　１．３４％、8位　品川区　１．３６％、9位　文京区　１．４１％、
10位　台東区　１．４１％、11位　板橋区　１．４６％、12位　豊島区　１．４７％、
13位　杉並区　１．４８％、14位　目黒区　１．６２％、15位　練馬区　１．６４％、
16位　世田谷区　１．６７％、17位　中央区　１．７９％、18位　新宿区　１．７９％、
19位　中野区　１．８３％、20位　渋谷区　２．１７％、21位　港区　２．５０％

中古がいっぱい出ているところは、
住みたくない、引っ越したいと思っている人が多いのでしょうか？

イメージと現実は違うんだなあ。

勉強になりました。

もう止めよう、この数字になんの意味もないんだし。

誰もこの数字の意味合いをきちんと説明できないじゃん。

おそらく江戸川区か江東区の買い煽りが、数字が少ないのがうれしいらしく、
アピールしてるんだけど、
そもそもこの数字になんの意味もないから、
全くなにを伝えたいんだか、さっぱり分からんし。

開き直っちゃったｗ

この数字を出してる御仁は
スカイツリーが全ての希望な
城東の自称大学教授です

役所の糞プランを絶対視し
自分に都合のいい数字を捻り出すのが日課です
東京駅5kmと念仏唱えてるのもこの人です
おもちゃにする程度で遊びましょう

中古マンションは売れないと賃貸に回るから賃貸も入れて計算すべきでは？
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/

割高なところを割高で維持したいのが業者ですから、購入者は自分でいろいろ調べて、自分で判断しましょう。

>>645
あんたのは理詰めじゃ無いからw
高卒だっけ？放送大学卒業だっけ？

この時間帯

買っちまったオッチョコと未だに売ってる業者と

冷やかししかいない

ww

住宅ローンは年収の何倍まで借りてもいいの？ - コラム・事例 [All About プロファイル]
http://profile.allabout.co.jp/w/c-45401/

・夫婦2人世帯の場合・・・年収の5倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども1人の場合・・・年収の4倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども2人の場合・・・年収の3倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。


子供が2人いたら、住宅ローンは年収の3倍以内に収めないといけないそうです。
また、子供の教育にお金をかけようと思っている人は、その分を考慮して、
住宅ローンの額をもっと下げたほうがいいでしょう。

中古マンションを買えと言いたい？

日本政府「年金を支払う財源がなくなりました」

年金財源見当たらず　２３年度予算編成作業入りも課題山積
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/101126/fnc1011262131017-n1.ht...

記事より
・もう一つの焦点は基礎年金の国庫負担の財源。国庫負担割合を５０％に維持するために活用してきた特別会計の「埋蔵金」は２２年度でほぼ枯渇し、「５０％維持」には別に２兆５千億円が必要だ。国庫負担割合を維持し続けるには、結局のところ財政健全化計画のタガをはずす国債増発か、消費税の税率引き上げかの選択を迫られることになる。

相続税の課税がかなり強化されそうだね。

数字なんて基準の取り方次第でいくらでも自分の都合のいいデータが作れますが、埋立地の業者はそれでは飽き足らず時々統計の捏造までやりますね。
ランキングとかでは豊洲なんか本当のデータにはどにも入ってないのに一位に豊洲を入れたり。
いくら売れないからって人としての尊厳をなくしたらお終いですよ。

相続税を年金の原資にするのは、理屈にかなっているな。
人生をまっとうしたお年寄りが、次に続くお年寄りのためにお金を残す。
美しい日本ですな。

人口減少社会だと、
いずれ、お亡くなりになる人が残る人より多くなるから、
財源不足の心配もない。

消費税は上げると消費を冷やすけど
相続税は課税強化すると高齢者の消費が増える。
相続できる限度額をめちゃくちゃ減らせば、すごい経済効果が出るんじゃない？

高齢者が郊外の戸建てを売って、都心部のコンパクトな中古マンションに引っ越して、差額を使いまくってもらうと、日本の景気はうなぎ登りに良くなるだろうな。

657 658
それは逆だよ。
今のお年寄りは、節約は美徳の世代だから。
税金をたくさん取ると言われたら、逆に使わないで節約するだけ。

今の年寄りは節約を美徳とし、蓄えてきたから日本はこんなボロボロになっても破綻しないんだよ。
今の30代以下のように親にタカって家を買ってもらおうなんていうダメ人間ばかりになったら資産もない日本は間違いなく破綻するな。

>>661
親にタカられるのがﾃﾞﾌｫの城東さんは大変でつね

>>659
蓄えた人の子孫にがっぽり相続税をかけて回収して年金の原資にしますから
どんどん蓄えてもらえばよろしいです。

早いか遅いかの違いだけで、
子孫に財産が残せない仕組みにすれば、すべて解決しちゃう。

>>660さん
この件ですか？
中古マンションの在庫をマンションストックで割って余剰率出しました。
余剰感の少ない順です。
1位　江戸川区　０．９５％、2位　江東区　０．９８％、3位　墨田区　１．１５％、
4位　大田区　１．１６％、5位　葛飾区　１．１８％、6位　北区　１．２０％、
7位　足立区　１．３４％、8位　品川区　１．３６％、9位　文京区　１．４１％、
10位　台東区　１．４１％、11位　板橋区　１．４６％、12位　豊島区　１．４７％、
13位　杉並区　１．４８％、14位　目黒区　１．６２％、15位　練馬区　１．６４％、
16位　世田谷区　１．６７％、17位　中央区　１．７９％、18位　新宿区　１．７９％、
19位　中野区　１．８３％、20位　渋谷区　２．１７％、21位　港区　２．５０％

余剰感が少ないところは新築物件があふれているからです。

実際、港区、世田谷区なんかここ１０年ほとんど供給されていません。

>実際、港区、世田谷区なんかここ１０年ほとんど供給されていません。
？？？

中央区も新築の供給が少ないから、余剰率が高いのかなあ？

まとめると、
　「眺望・海辺の湾岸地域」と「世田谷・杉並などの住宅街」しか興味がないのが都心検討者。
って事で終了ですかね。

都心検討して、城南の世田谷杉並に興味があるの？

人気地域ですからねぇ。

中古マンションの余剰率が高いところは値下げ圧力が強いのでしょうか？

余剰率はあまり関係ない。

どちらかというと、都心の高すぎる地域だけが値下がり。
今後は値上がりに転じるかもね。

################
　国土交通省が２６日発表した２０１０年１０月１日時点の主要都市の地価は、観測１５０地点のうち４２％の６３地点が「上昇・横ばい」となった。前回７月１日時点の調査では４５地点が上昇・横ばいだっただけに、地価下落に歯止めがかかりつつある現状が改めて浮き彫りとなった。国交省では、「住宅地でマンション販売が好調なうえ、商業地も大都市の都心部が下落から横ばいに転じた地区が増えた」と分析している。


　上昇は、２地点（前回は４地点）、横ばいは６１地点（同４１地点）。とくに住宅地では全４２地区のうち７９％に当たる３３地区が上昇・横ばいとなり“底打ち”傾向が鮮明になっている。一方、下落は８７地点（同１０５地点）に減少した。

　同調査は主要都市の住宅地４２地点、商業地１０８地点を対象に四半期ごとに地価動向を調査。対象地区は東京圏６５地区、大阪圏３９地区、名古屋１４地区、地方圏が３２地区となっている。

次の買い場は10年後。
その頃、息子はもう中学生か。。。ちょうどいいかもね。

>>673が意味不明なことを言い始めたｗ
余っているけど上がる？
手品か、魔法か、イルージョンか？

>>673さんは
潜在需要が高い都心部は、
中古マンションの余剰率が高くてもいずれは吸収できると言いたいのでは？

おっしゃる通り、
外周区と都心部では同じ余剰率でも違うでしょうね。

特に、東京都中央区の佃・月島地区では、３期連続で３～６％の上昇を示した。

確かに都心部は値上がり傾向ですな。

都心5区ですねw

佃・月島といっても
佃リバーシティエリアとそれ以外では
雰囲気が違うけどね。

地価に関してはまだ下がり、マンション価格はほぼ横ばいが自分の予想。

銀行の貸し出し状況を見る限り、
個人住宅に関しては審査基準がやや厳しくなったものの
融資付けが極端に厳しくなっていない印象ないので
マンション価格に関しては大幅に下がることは考えにくい。

ただ戸建や地価に関しては業者への融資状況も関係するがそれに関しては個人よりはやや厳しめ。
余裕の無い業者がまだ淘汰されきってないし、団塊世代の戸建て処分してマンションへの流れも根強い。
戸建て価格の上昇は望めないのでまだぽつぽつと安値で出てくるかなと思う。

首都圏全体で５千万円以上マンションは年間９千戸程度しか売れません。
こんな世の中ですよ。

しわよせが割高外周区に集中するから
割高外周区の販売戸数は長期低迷
中小デべがさらに淘汰されます。

割高埋立地も大変そうですね・・・

都心はもう下がらないだろうが、外周の郊外はまだ下がるよね。
そんな折り都心での再開発はより高くなるのは解るが、郊外で再開発を理由に価格をあげられている地域は微妙。
再開発中はMRを見に言っても何だか街に活気があり盛り上がっているような気がして、デベも再開発ネタがあるからより営業トークもしやすく、何となく将来発展しそうなんて期待して高値掴まされ、後々勘違いだったとわかっても既に遅いという。

ニコタマはどうなるんだろうね。

大井町駅前再開発
中野駅前再開発
これも将来どうなるか分からないですね。

二子玉川の再開発は、計画未定の地域がど真ん中にあるのが怖いな。