農地転用に詳しい方にお伺いします

うちは契約後ＨＭで手続きしてもらいました。

私の地域では農転委員会に間取りや見積書を提出しましたよ。

1さん

間取りは必要だと行政書士さんもハウスメーカーも言ってました。

でも行政書士さんはハウスメーカーが決まってない状態なら焦ってメーカーを決めて失敗しないようにこうすればいいといい、たまたま見学したハウスメーカーではうちで建てなくても良いしお金もとらない。その行政書士の言うとおりにしたら後で変更がきかなくて困ることになる…と言うのです。

ハウスメーカーが営業トークなのか？行政書士の考えが甘いのか？
どちらを信じたらいいのか素人には(?_?)となってしまって相談しました。

早くメーカーを決めればいいのは判ってるのですがまだ他のメーカー回りもしてみたいのです。

１です。
何か宅地に変更を急ぐ必要があるのですか？
急がないのであれば、ＨＭなり工務店が決まってから転用手続きをしてはいかがですか？

地域よって違いがあるようですがうちの方では農業委員による会議にかける必要がありました。いつかは家を建てる予定だけでは許可はおりず、その時に間取り見積書とうちは現金一括でしたので、その金額に見合った残高証明などを提出する必要がありました。
ローンの場合は銀行の融資の書類？

なので何も決まっていない段階で転用だけするのではなく、ある程度決まった時点で手続きをする方がいいのかなと思います。

現在子供が年中なのですが小学校に入学前に引っ越したいと思いまして。
できればその前からでも地域に慣れた方がいいのかと考えています。

やはり先に決めないといけないのかなぁ…。

1です。
地域によって手続きが違うようですので、行政書士に聞くのが一番かと思います。
お役にたてずにすみません。

1さん

いえいえ、ありがとうございます。
迅速に相談にのって貰えて嬉しかったです。

うちも１さんと同じで契約後、ＨＭさんで手続きしてもらいました。
不動産屋さんから購入した、市街化調整区域の畑です。
農家ではありませんでしたが、昔の既存宅地に該当するということで
購入できました。

ＨＭさんなら、是が非でも建てたいので、手続きほとんどやってくれると思いますよ。
（もちろんうちも協力しましたが）
不動産屋さんはあまり頼りになりませんでした。

横浜市ですが、農転委員会に間取りや見積書を提出しました。

ＨＭさんを決めてから農地転用の手続きをしても大丈夫だと思いますよ。
うちは土地を見つけてから、ＨＭを決めて、
農地転用などの手続きを経て着工にいたるまで３ヶ月弱でした。

ただ、このスケジュールは3月に完成させたいからという期限があったためで、
間取りやインテリア（壁紙など）をゆっくり考えている時間があまりありませんでした。

時間に余裕があれば、ＨＭさんとの契約やその後のインテリアの打ち合わせには
時間をかけて、満足のいくものを建てるといいと思います。

契約済みさん

やはりメーカーを先に決めるのが一般的なんですね。
農地転用には半年～１年見ておいてと言われたので、届けの下準備を進めてその間に余裕を持ってメーカーを探したかったのですが…。

７です。

うちは畑の部分が長年放置されていたらしく、（たけが生えていた）
その部分を売主さんがまず更地にして砂利を敷いて、
農地としてはすでに使えないという体裁にしてくれていたので、
非農地証明というのを出してもらって農地転用しました。

もう畑には戻せないのでってことですね。

農地転用の手続きだけなら2ヶ月かからなかったと思います。

ただ、主人とＨＭの営業さんがやっていたので、私は具体的な事が
よくわかっていないのですが、もし建築予定の農地が長らく畑として
使われていなかったのでしたら、行政書士さんに非農地証明が使えるかどうか
聞いてみてはいかがでしょうか。

もちろん、地域によって色々違うとは思いますが。

７です。補足です。

ＨＭを決めるのが一般的というより、農地委員会に農地転用を届け出る際、
建築計画がきちんとあるのかどうかを確認するために、間取り、見積もりが
求められたので、先に決めるほうがすんなり行くんだと思います。

ちなみに、農業委員会に提出した間取り図はのちのち変更もあって
かなり変わってしまいましたが、それは問題ないようです。

＞営業さんからそれは一昔前の話で変更なんて壁一つ、
＞窓一つでも動かせないので契約は結ばなくても良いから書かせてくれと言われました

これは恐らく役所の建築確認申請の事を言っていると思います
そして役所の確認申請では、申請図面と施工された家での相違は確かにダメです。

ただ面倒な問題が起こらないとも限りませんので、家を建てる事を決め
施工業者を確定してからの手続きの方が間違いありません。
（施工はしないけど、取り合えずコノ会社で申請しとくか？）みたいな考えはＮＧですよ。

１です。
主さんの半年〜１年の期間というのは農振除外申請もされるからではないですか？
現在田畑として使用されているなら除外申請→農地転用となるので時間がかかるようです。

農業委員会は普通月１で開かれるのに対し、農振の受付は年に１〜４回と地域によって差があるみたいです。

●契約済みさん

畑として使用していたのは５年程前までで現在切り株になって放置されています。
近い内に更地、盛り土をする予定です。

非農地証明について行政書士さんに聞いてみます。

見積もりも必要となるとやはり先にメーカー決めないとどうしようもなさそうですね。

●１１さん

行政書士さんからは先に自分達の図面でおこして仮申請を出すことを勧められたのですが…確かに後々面倒でも困りますよね。
皆さんの話を聞いてホームメーカーを先に決定したほうが良いと思えてきました。

１１さんの忠告に従い、とりあえず図面だけ引いて貰っとこう的な考えはやめて確定したところにしておきます。
ありがとう。


●１さん
行政書士さんには実際に土地を見てもらったのでいろいろな書類が必要と感じたのかもしれません。
確かこちらの地域では会議が年に３回と言っていたのでそれを見越して申請期間を長めに言われたのかな、

私の場合は農地を特例（条件付）で購入し、その後住宅メーカーを決めて建てました。
農地転用、開発許可申請、建築確認申請とあわただしくてよく覚えていませんが
たしかに申請には土地のどこにどのような家を作るのか添付しました。
その時に間取りや延べ床面積などは変更しても問題ないが、建てる位置と盛土する高さと
排水経路は変えられないといわれました、実際に間取りは全然違う物になりましたよ。
気をつけることは農地転用の許可と開発許可が出る前に土地の盛土などをしないことです。
それと行政書士の方や測量士さんは価格に差があるだけではなく、申請にも弱い強いがあるようです。
ある方に聞くと「無理だ、出来ても時間が掛かる」といわれましたが別の方では「大丈夫ですよ」と言われ
言葉どおりに許可が下りました。
それと、役所でお子さんの通学予定の学校区に入っているかもう一度確認してみてはどうでしよう。

某メーカーを見学した際に不信感を持たれたのなら、他のメーカーにもいってみた方がいいですよ。
メーカーによって対応の違いが分かると思います。

どのメーカーでも契約前に図面を書きますし、書かせて下さいというのが普通です。

●１５さん

間取りはいじれるんですか。
ではハウスメーカーが大げさに言ったのかな。

どちらにせよ排水が変更効かないとなるとハウスメーカーの確定は行った方がよいという事ですよね。

土地については元の持ち主（実家になるんですが）が整地から盛り土まで同行政書士さん指導のもと、紹介業者に依頼し行ってくれるそうです。
（ありがたい限りです）
役所から依頼されて測量等もやってるそうなので多分大丈夫だとは思いますが整地時期の確認はしておきますね。
ありがとうございます。
学校の件は考えていた学校区内でした。


●１６さん

契約前に書く事自体は普通の事なんですね。

双方で違う事を言うし、素人なので騙されてるのでは？と不安になってしまって…。
中立な第三者の意見が聞けて良かったです。
ありがとうございます。

某メーカーの営業さん、他社をかなり扱き下ろしていたので（本当の事なのかもしれないけど）逆に引いてしまって信用出来なくなったというか…他の気になったメーカーさんにも同じ話して様子みてみますね。

農家は居住用として認められるから、土地販売者に建築申請をしてもらって、建築後に建売として購入する。

１１さんの書いている通り、ハウスメーカーの言う、変更が出来ないというのは
建築確認申請のことを言っていると思います。

おおげさに言ったのではなく、ハウスメーカーの営業さんが建築確認申請と
農地転用の際に必要な間取りの意味を取り違えたのでは。

ハウスメーカーによっては（というより地域性？）、農地転用の
経験がないところもあるのではないかと思います。

うちも見積もりだした５社とも経験がなくて、契約にいたらなかったメーカーの
営業さんから、無事着工になった暁には、そこまでどんな手順で進んだのか教えてくださいと
言われました。

それと、うちも農地転用に出したほうの間取りは、後でまったく違うものに変更になりましたが
問題なしでした。

そのかわり建築確認申請は設計図面のはんこを押す段になって、見積もりと間取りに相違がある事が見つかり
確認申請出しなおしになりました。（軽微な変更ではすまない部分らしい）

↑ちなみに２週間の着工の遅れと、出しなおしの確認申請料２０万だそうです。

ＨＭに依頼しても結局はＨＭと契約している行政書士が行うのだから、行政書士に聞くのが一番ですよ。

●１８さん

自分の説明が悪かったですね、すみません。
売り主が親と書いたのですが、厳密に言うと相続で既に自分名義になってます。
その土地に分家で建てようとしているので実質的な売買にはなっていなくて…。

要領を得ない説明なのにコメントしてくれてありがとうございます。


●１９さん

行政書士さんが言われたのが農地転用の為の図面、ハウスメーカーが言ってるのが建築確認の図面という事ですね。
双方が違う事を言うのは全く違う図面の話をしているからなんですね。

やっとスッキリ理解してきました！
というか自分の頭が悪すぎなのか…。

見捨てないでコメントしてくれる皆さん、ありがとう。(T_T)


●契約済みさん

自分の説明が悪かったせいで営業さんも訳が判らなくなったのかな。
でも契約済みさんが言われる地域差もあるかもしれません。
確かにそのハウスメーカーは最近他県から勢力を伸ばしてきたところではあるんです。

建築確認の図面は変更できなかったり申請し直しになるんですね。
具体例でわかりやすいです。
そのあたり気をつけて話を詰めるようにします。

●２２さん

確か年に３回と言っていたと思います。
多分行政書士さんが言うのが２２さんのケースですよね。

その流れで行けたら一番いいんですが。
今から書類揃えから始まる話なので…希望の入学前はキツいかなぁ。

だから行政書士さんも農地転用の図面を先に出して待ち時間を有効に使えるようにと考えてくれたのかな。


●２３さん

そうですね。
地域差もあるようですし、地元行政書士さんの方がその土地の事を判ってますかね。

●２２さん

確か年に３回と言っていたと思います。
多分行政書士さんが言うのが２２さんのケースですよね。

その流れで行けたら一番いいんですが。
今から書類揃えから始まる話なので…希望の入学前はキツいかなぁ。

だから行政書士さんも農地転用の図面を先に出して待ち時間を有効に使えるようにと考えてくれたのかな。


●２３さん

そうですね。
地域差もあるようですし、地元行政書士さんの方がその土地の事を判ってますかね。

↑すみません。
ダブってしまいました

＞営業さんからそれは一昔前の話で変更なんて壁一つ、窓一つでも動かせないので契約は結ばなくても良いから書かせてくれと言われました。
＞うちで建てなくても良いしお金もとらない。

第一に変更は利く。
第二に利益にならないことをメーカーが労務するはずがない。

要するに弊社にも計画を練らしてくれと正直に伝えればいいだけの話ですな。他社を伏せもせず名指しで扱き下ろすトークを未だに使っているメーカーは、例え良い家を建てようとも信頼は置けませんよ。

建築屋から

市街化調整区域内に分家で家を立てる 農地転用申請をする為の

建設の図面ですから　大体でOKです。変更は可能ですし後々特に申請不要です。

ただ転用目的が全く自宅とは違う倉庫とか作業所とか共同住宅にすれば問題になります。

一般的には分家住宅では県への申請ですから目的の図面、給排水計画・雨水の勾配処理

資金計画（３００万以上なら）融資証明が必要です。水利の同意や近隣農地の同意もあります。

某メーカー営業マンは勉強不足ですが　私の会社の社員で無い事を望みますがホンマに　では

●２８さん

そうですね。
この値段でこの構造なら、と思えただけに残念です。

いろいろな考え方があるでしょうが、自分は（大手中小とかという訳ではなく）家を建ててからも付き合っていきたいと思えるメーカーが良かったので…営業さんだけで判断してはいけないけれど正直このメーカーさんはナシかな、と考えるようになりました。

図面の取り違えは自分の説明力のなさかもしれないんですけどね。


●建設屋からさん

建築業者の立場からの意見ありがとうございます。

建てるのは自宅としてです。
元の持ち主である実家が近隣への根回しをしてくれるそうで、書面がある程度揃ったら行政書士さん立ち会いのもと近隣の人と挨拶、話し合いを行う予定です。

水利関係の話し合いとかもあるんですね。
行政書士さんに頼んだ時に正直、結構お金かかるなぁ、と思ってしまったのですが…こうして皆さんや専門家の話を聞くとその金額も納得です。

某メーカーの営業さんも他のメーカーさんを悪く言うより、誠実に自社の良さを説明してくれたら良かったのになぁ。

>営業さんだけで判断してはいけないけれど
営業さんの言葉一つ一つが即ちその会社のコンセプトなんですよ。
営業はその会社が言いたい事をそのまま言ってる訳なんですね。社員に対しどんな指導をしているかが判りやすいんですわ。
なので客がその会社を知るには営業さんを観察すれば全て見えてくるんです。

●３１さん

なる程。
営業さんは良くも悪くも会社の顔、という訳ですね。
これからの参考にさせてもらいます。

今回は家ですがどんな事や物にしろ客からすれば一番接する機会の多い人が営業さんなんですよね。
難しい仕事だな。

　仮の見取り図を描いて申請しました。建築科の学生にでもアルバイトで描いてもらえばいいとアドバイスをしてくれたのは，まだ決定もしていなかったＨＭの営業の人でした。
　専門家である行政書士の先生が言っているのですから，大丈夫なんではないでしょうか。
ちなみに，私は知り合いの建築家の学生など知らないので，申請の窓口で見本を見せてもらって，パソコンのフリーソフトを使って，間取りと配置図を自分で描きました。それでも，通ったんですから……。ただ，付近の農地との排水や日照のトラブル防止の意味合いがあるようなので，建物の高さや大きさ，境界からの距離は大きく変わらないようにしておいたほうがいいと思います。
　申請受け付けも常時ではなく，申請してからも許可が下りるまでに２カ月くらいかかったので，急ぐのであれば書士の方の言うとおりに早めに申請しておいたほうがいいですが，時間をかけてもいいのなら，ＨＭがきまってからでいいと思います。農振除外してなければもっとかかるので，どれくらいかかるか確認しておいたほうがいいでしょう。

転用ついでで、申し訳ありません。

５階程度のｒｃアパ－トのある住居区域にある古いＲＣ造のアパートの日当たりの悪い階を倉庫に転用しようと考えています。
１区画（部屋）当たり30ｍ2程で9区画ト－タルで270ｍ2を倉庫に使用する予定です。
1区画当たり１００ｍ２未満となるので、転用の許可は必要ないと思いますがいかがでしょうか？
模様替えはせずにそのまま倉庫にする予定です。
倉庫の上階は、賃貸とします。