リライズガーデン西新井３

デベからは下記の説明を受けています。

計画道路はたしかに存在する。
ただ、足立区を南北に通す大規模なものであり、都市計画としてはあるが実現性は低い。
その道路がスカイ・フロント間のスペースにできる「可能性がある」ということですな。

出来たとしたら、超微妙な物件になりますね。

都内全域、南北の線は弱いから、ここに限った話でもないし。
周辺地図をGoogle Mapで見たけど、用地取得にもハードルが高いでしょう。

そして足立区も劇的な発展はしていかないという悪寒・・＞＜
あんな区役所作る前に保育園作れーー！！（怒）

粘着さんに憑かれてますね。
そのうち｢２割も値引きしてもらいました！住民さん、お気の毒！｣なんて煽りも出てきそう。
掲示板なんてあることないこと書けちゃいますからねー。

>>443
自己紹介乙

値引き情報は検討板ではOK、ここではNG。
検討者（未購入者）と、購入済みの人で書き込む場所が違うんですから。
代わりに当然こっちでの価格書き込み。売れ行き書き込みはスルーして
削除依頼でしょう。簡単な話です。　

逆に検討板まで出張して反論書き込みするのも
痛々しいとみられるだけなのでやめたほうがよいかと。

>>445
ここ、検討板ですよ。

もう恥ずかしいからこのスレ削除してもらおうよ

>>445
誰に頼まれて仕切っているのかと。

しかも、板間違えてるし（笑）

関係ないですけど、なんでマンションが雁行型というか段々としたデザインなのかなと思っていたら、前に現地を見学させてもらった時にマンションの影を見て気が付いたんですけど、マンションの影が東武線の線路を越えないようにデザインされているのかな？と思いました。(冬場は多少厳しいかもしれませんが)

確かに南北線出来ちゃったら微妙ですけど、実現は難しそうですね。

単に日影規制と容積率の問題でしょ

＞雁行型
建築用語的には建物を平面的に見た時に言うのですが。
立面的に見た形状から雁行型というのは面白いですね。

450､451さん。

よくわかっていないもので、すみませんでした。
教えていただいてありがとうございました。

＞453

都市計画は決定にも至ってないので「予定がある以上」とか表現するのはどうなんだろうね？
攪乱目的か。

道路用地になる場所は戸建も入り組んでるし、そう簡単に買収出来るとも思えんが。

ちゃんと現地見た？

勿論ＭＲで説明は受けてますよ。

南北線はあくまで「構想」であって、当該道路に係る都市計画はまだ計画決定に至ってないと思うんですが。

区役所のＨＰ見ても計画道路とは表示を分けて、（構想）などと表示しています。

計画決定してるならともかく、それ以前の段階で「リスクが高すぎる」という表現が気になっただけです。

認識違ってたらすみませんが。

分断って、もとからスカイとフロントに分断されてるじゃん。
スカイとフロントの間の計画道路がもしも完成したら、かえって便利になるんじゃない？

そもそもスカイとフロントでそんなに頻繁に行き来しないだろ。
それにできるのは道だ。壁ができたら行き来もできないが、道なら行き来は変わらずできる。

30年前の構想って聞きました。 人や車が増えていくことが前提の都市計画時代だから減っている現在では計画倒れでしょう

計画が立てられると
新規には建物立てられなくなるのかな。
実現しない場合は中途半端で困りますね。

６３．４万引きでなしに
６３４万引きなら買いだろう。

リライズって結構資産価値がある物件にあてはまっているのに何でうれのこるんでしょうかね？？

こじき多いの？

資産価値の根拠はなんですか？

駅近くのマンションで、スーパーマーケット近くにある、学校近くにある、大規模マンション、等悪いマンションではないので、資産価値が下がりににくいと思われます。

駅に近く、ショッピングも不自由しないという点では満足です。マック、ケンタッキー、ミスド、銀だこもすぐ。
仮に転勤になっても借り手はすぐ見つかると思います
マンション敷地内もゆったりしていて気分がよい。ちょっと歩けば飲食店も多いし、庶民的な商店街もあります。
以上が、購入の決め手です。

外観が団地のようで貧相ですね。白単色にしたのがまずかったのでは。ポスターのパースは夜景だったりするので分かりずらいですが。
共用廊下の手摺り等も設計VEで落としたのか、団地みたいな仕様です。
住戸単価はそれなりにするのにこの外装は残念ですね。コストを掛けなくても、もう少し高級感が出せたはずです。

購入検討してましたよ。
免震だし利便性は良かったのですが購入は止めました。
施工は大手で安心ですが、設計が残念ですね。

掲示板
買えないやつでも評論家

475さん

設計が残念ってどういうことでしょうか？？
購入かんがえているので知りたいです。。。

473で書いた通りです。

プランがどうこうより外装にもう少し気を使うべきだったと思います。

遠目で見ると、白単色だとタイル貼りの部分も吹付タイルの部分も大差なく見えてしまいます。

また共用廊下の壁はたいていコンクリート立ち上げですが、こちらは縦格子の手摺りになっていて高級感がありません。これもコストダウンの手法です。
大規模マンションなのでこれだけでも大きいですね。

あとVEしやすいところとしてはEVホ−ル等の開口部を無くすこととか、色々。
この程度の高さのマンションで免震なのは評価出来ますが、それも積層ゴムなどのメンテ費用は修繕費に乗ってきます。

もっと高級感を出せたはずなのに残念なところでVEしてるなという印象です。それもオ−ナ−と設計者の意思なのですが。

建築に従事してるので気になってしまったのですが、設計ミスがあるとかいう類ではないので、そういう所を気にしなければ快適に住めるのではないでしょうか。

どんな高級なところに住んでいるんですかねぇ

>>478

参考になりました。
外観をあまり気にしないのであれば設備としては十分て事ですかね？
確かに修繕費は気になりますが…。

タレント使ってスポットＣＭや中吊なんかやってないで、その分値引きして早く売り切ってほしいですね。定価で購入した人も２割引きで販売されても文句言わないでしょ。あらしがいなくなるのであれば。

外観だけで購入する人はいないでしょ。中身に全く触れていないのは単なる中傷する業者かオーチャードの購入者でしょ。

481さん。
設備は十分だと思います。標準ということですが。パスモもオ−ル電化も特に利点とは思いませんが免震は評価出来ます。

少し前になりますが、私は東向きの高層住戸を検討していたのですが、電車の音が上がってくるので止めました。サッシの性能が良いので窓を閉めれば勿論静かですが開ければ電車の騒音が気になります。中間期には開けておきたくなりますので。
外装については共用廊下の手摺りはコンクリートに比べ何年後かには再塗装が必要です。ALCについては目地のコーキングが劣化して割れてくるのでコーキング打替えが必要です。コーキングは修繕計画表の項目に無かったと思います。
大規模なのでこれだけでも結構あると思いますが、デベは予備費でみてると言うでしょう。

ここは住民板ではなく、検討板ですよね。
検討板である以上、プラスの意見もマイナスの意見もあって良いのではないですか？
少し前になりますが、私も紛れもなく検討していましたよ。

修繕費は中長期計画表を見ても分かるように数年を節目に上がっていきます。
しかし、ALCのコーキング打替費用は項目として計上されてる訳ではなく、その他の項目（全体の数％とされている）に含まれるとしてる、とデベは言うかも知れません。
でもそれは修繕全体の予備費としてみてるものなので、ALC部分が多ければ多いほど予算が食いつぶされていくことになります。
それを含めても十分な修繕費の計画になっているのかどうか。ちなみにALC板よりコーキングの方がはるかに早く劣化します。

共用部の手摺にしても、同じくらいの販売額のマンションが竪格子になっているか。それがどのマンションにも付きもののリスクと言えるでしょうか。

コストダウンする時はELVホールなどの共用部の開口を減らすとか、排煙などに影響がなければよくしますが、共用部の手摺は大規模なのでコストダウンの幅は大きいけど、再塗装や錆びた時の取替えなど後々修繕費が余計に掛ってきたり、あまり見栄えが良くないので躊躇します。
免震などマンションの売りとなるようなものにはコストを掛ける反面、そういったところでコストダウンも図っているということを理解して購入するのと知らないでするのとでは違うと思います。

何を取り入れて何を妥協するか、バランス良く考えて購入を決めるかが大切で、それには色々な情報を知っておく方が良いと思います。

ＡＬＣがどうのこうのという話ですが、そもそもこの物件って外壁にＡＬＣ使っているの？
ＡＬＣ使っているマンションって長谷工くらいしか見たことないんですが。

確かにどこにALC 板使っているんですかね。一般的には3階建の建物がせいぜいでしょ。
ずいぶん前に検討して購入しないって結論出した方が何でこの検討板に戻って来るんですかね。
さぞかし、ご納得のマンションを購入されたんでしょうね。

>ずいぶん前に検討して購入しないって結論出した方が
>何でこの検討板に戻って来るんですかね。

評論家気取りで長文書きたいからに決まってるじゃ～んｗ

長谷工とかだと共用廊下側の外壁にＡＬＣ使ってコストダウンしているけどね。
でもここは外壁の仕様見てもＡＬＣなんて書いてないよね。

ＡＬＣ使ってないのにＡＬＣコーキング打換費用を計上するわけないよね。
逆にそんなもん計上していたらおかしいわなｗ

>488の理想のマンション　＝　ＡＬＣ修繕費用を計上した長谷工マンション

No.488さんは、結局どんなところにを選んだの？

488さんは、ただ単にからかいたいだけで、持ち合わせている知識を総動員したんじゃないのかな。
個人的には、鉄骨階段じゃなくRC階段だと言う事もポイント高いと思うけどな。

488です。

ＡＬＣのコーキング打替え修繕費などはその時デベに指摘した事項で、アドバイスという意味で書きました。

書き込みを読んでると、ＡＬＣ板の使用箇所や外部仕上表の表記についても間違った解釈をされている方がいるようですが、疑問であれば営業から東武の設計担当に聞くのが確実です。ご指摘の通り長くなるので説明は止めます。

私はこの物件を含め12件ほど比較検討しました。
各々プラスマイナスポイントや価格、向きなどを比較一覧表にしてみると妥協点が見えて来ますよ。
マンション購入はなるべく多くの情報を収集して妥協点を見つけ、自分が納得した上で決めることが一番だと思います。

こちらは検討板なのですから、496さんの言うようなプラスより気づかないマイナスポイントを知ることの方が重要なのではないかと思い書き込みました。
しかし、共用廊下の手摺りや外観については率直に書き過ぎたという反省はあります。

488さん、私は購入検討者ですが参考になりました。
色々なご意見あるみたいですが、マイナス面もかかれてよいと思います。

文章が長い、分かりにくい、評論家気取り等おっしゃってる方のご意見も是非お伺いしたいです。

で、何件売れ残ってるの？
このままだと管理費や修繕費やばくない？

>497さん
貴重なご意見、ありがとうございました。なかなか修繕費まで気が付かないので、参考になりました。

早く売り切ってくれー
北千住駅改札近くで通行人に踏まれる広告と部屋の実寸図
今日も通勤電車には過剰な広告

まだ売れ残りがあって過剰な広告費をかけてるのを見ると住んでて鬱になります。

完売前ですがそろそろ中古物件が売りに出されますかね？
いくらで売買成立するか興味深いです。

この物件の場合、いつから新古扱いになるか教えて頂けますでしょうか？

当初売り出し価格からみると価格改定にはじまって、売れ残り、新古、管理費・修繕費の上昇など、
他の物件に比べてどんどん資産価値が下落するイメージが強いですね。

>>488>>497さん

ありがとうございました。

おっしゃる通りです。検討者からすれば
デべからも教えてくれない、聞くべき知り合いがいない、
という意味ではマンコミュでネガティブポイントを拾える（万全でないにしろ）
のは助かります。

もちろん最終判断は自分でします。

ここであなたを非難しているのが「入居者」「契約済み」「デベ」のいずれかの
属性であることを断言します。

ね、皆さん、わかり易いね。

ま、こういうID制でもない匿名可の掲示板は誰でも何でも書けるしね。
マッチポンプも自作自演もやり放題（笑）

ここも本当は2～3人しかいなかったりして。

間違いなく自作自演でしょ？
こんな真昼間から、これだけたくさんの検討者が書き込みできるわけがない。
しかも２分差で投稿とかフツーに考えておかしいでしょ。
あまりにも自分の意見をフォローしすぎようとして、かえってバレバレ。

＞＞515
あなたこそ（笑）

もうなんでもいいから検討者は無理して買っちゃえよ
こうなったら一蓮托生だ（笑）

今から買うとなると、他の住民には絶対内緒ですよって
念書でも書かされて大幅値引きで買えそうな気がする～。

強気で価格交渉しようかな

そろそろ煽りレスにも飽きた。

買いたくて買えるやつは買え。
煽りたいだけのやつはわかりやすく名前「煽り」とでも書いてくれ。

ぐだぐだやかましい。買って後悔した人でも探して講演会でも頼んだら。
行動しない人は一生悔やんでいれば。

まあまあ、ここは検討板なのだし、買う人がいても買わない人がいても良いじゃない。
マイナス面を知らずに買うのと、知らないで買って後から知るのだと気持ちも違うし。

私は契約済みですが、携帯の電波状況を調べるのを忘れてました…。
(住民板でその話題が出ていたので気がついた)

足立区に納めた税金はそのまま生活保護に充てられる。

>>517
管理費は、わからんが、
修繕積立金は駐車場収入が想定より低くなりそうだから
上がる可能性大。
ただ、管理組合があまり機能していないので、
管理会社にボラれて、上がる可能性は否定しない。

488です。

駐車場ですがこれだけ駅近で利便が良ければ、駐車場は6、70％が良心的だと思います。

契約数が規定値を満たさない場合は管理費を上げてそのメンテナンス費用をまかなわなくてはいけません。

規定値に満たない場合、車を持たない世帯も使わない駐車場の為に高い管理費を払わなくてはいけない危険性があります。

うちの様に特に車が必要でなく、最初はローン支払いの様子を見ながら車を検討する自由が欲しい世帯にとってはあまり具合が良くない、ということです。

各世帯の事情によるのでマイナスポイントとは言えませんが、これだけ駅近であるなら100%である必要は無かったのかなと思います。
自走式なのでまだ良かったとは言えますが。。

電車の中吊り広告から抜粋。
『当物件完成予想ＣＧ及び東京スカイツリー完成予想ＣＧは…形状、色等は実際とは異なります。』



まるで未完成・新築物件の広告。

何か荒れてますね。しかしステレオタイプな足立区民以上にガラの悪いのが現れましたな。
さんざんコケにしている足立区のマンションの検討スレを熟読って…分裂症ですか？

>>530
お前の言い分は、ネガティブな意見の存在は甘んじて認めなくてはならないが、それに対する排斥、反論は許さない、って事だよな。
ならお前も同類だ。ぶっ壊れてんだよお前も。
自分の書き込み読み返せ。
ガラ悪いだろ？頭悪いだろ？お前はお前の言う足立区民そのものだ。

昔、足立区に住んでました。

足立区住まいの人には悪いけど、
足立区で子育てして永住は考えられないな。

駅近で商業施設もあるので、興味をもったけど、
やっぱり足立区でマンション買うのは無理だわ。

足立区も広いですよ。

のんびりするところもあって住環境としては私は良いと思います。