千都の杜（鶴川 小田急線）

良い板になってきましたね。

今後の少子化→人口減少のことを考えると、
より都心で、利便性の高い地域以外は、資産としての下落率の拡大、過疎化が懸念される。
鶴川に限ったことではないが各駅停車駅は少々懸念される。さらに駅からバス便で結構な
時間がかかってしまう地域。

同じコミュニティ内に板があるのでご参考に。
ttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6021/

>>456
まぁ、郊外といっても東側と西側では傾向が違うし、そもそも多摩地区の人口動向予測の傾向は都心部と
そんなに変わらないんですよね。
あと、ここは駅から基本的に徒歩、バスを使ってもそんなに時間がかからない。ちょっと違うと思いますよ。

というより、庭付きを堪能できる戸建を選択するとしたら、立地的にも小田急線ならおおよそ、向ヶ丘遊園から
海老名までの地域を選択するしかないわけで。
確かにバブルまでの頃は、このゆったり戸建帯が新百合ヶ丘〜新松田位まで後退していたのからみれば都心より
になってるけど、このラインもせいぜい戻って成城学園〜相模大野ラインまでしか収縮しないでしょう。
それより先は、戸建が密集してるか、そう簡単に壊せない大規模マンションで良い立地は埋まっているから
落ち着いた住環境は実現できないし。

そういう意味では将来的にみてもここらへんの地域で広めの戸建を買うというのは無難な選択だと思いますよ。
あと、町田市は最低敷地制限があるから細かく分筆することもできないし。

＞457さん
いつも感心しますが、すごい知識と情報量をお持ちですね。
鶴川周辺の古今東西の状況の把握具合には驚かされます。
仕事絡みの知識なのか趣味（失礼！）の範囲なのかは存じませんが、いつも冷静な対応をされているので
読んでいる方としても「なるほどなぁ」と納得できることが多いです。
ここを訪れる方たちの為にも、今後も様様な情報の提供をお願いします。

>>454
>登戸も快速急行が通過になってからやっと動き出したし。
快急通過 → 駅前再開発始動？んなわけない。
計画から用地確保など、かなり前からやらねばならないはず。
南武線乗換え駅にもかかわらず、快急通過は今は仮設ホーム
運用のためで、いずれ再開発が完工し、新ホーム運用になれば
停車するとの噂もあります。

快速急行の停車駅が増えたら意味ないじゃん。
新宿-代々木上原-鶴川-大和しか停まんないようにしたら、
バラけて意外といいかも知れない。

新百合から徒歩6分、万福寺で分譲が始まりますね。
http://www.fc-shinyuri.com
やっぱりこっちの方が良さそうですよ。

実際に物件見ていないので何とも言えませんが・・・
駅徒歩１０分以内、急行停車駅、新百合の今後の発展、生活の便考えたら
これで８０００万〜９０００万ぐらいなら正直安いと思う。
千都と比べる気は無いが・・・価格帯、近隣と言う観点で比べられてしまうのは
やも得ないでしょう。
まー後出しジャンケンのようなもんですがね。

いいんじゃない。
千都はもともと結構利が乗っている可能性が高いので、
定価で買ってもらえるお客には定価で、値引き交渉を上手くやるお客には
値引きで競争力を上げる。もしくは、家具付きとか。
値引きしても、もちろん利益は確保できるはずなので、イメージ崩さないように
上手くやれば問題ないと思うよ。
一番問題なのは、売れ残ってしまうこと。
イメージも悪くなるし、在庫の管理費、固定資産税等の不利益が嵩むので。
その辺は販売会社が十分に対策考えてるでしょうね。

>>462
でもその物件、区画整理事業の保留地だから。ローン組むつもりの人とかには手が出しにくいし。
保留地ローンとか使うと、利率がやっぱりそんなに優遇されないし。たとえ自分が現金を持っていた
としても、何かあって売りたいときも、登記が面倒くさいし、やっぱり買える人が限られるというデメリットも。
あと、一部１種中高層にあるようですね。戸建専用の場所じゃないところもあるみたい。
結局リスクとかを勘案したらいくら距離的に良くてもこんなものでしょう。
いい場所だけど、こういう土地の属性を考慮しないで値段だけで見るのは性急過ぎますよ。

これだけいうと新百合をけなしたと見られるのも不本意なので、フォローしときますと、問題の無い
新百合の完成した優良宅地の本来の相場はもっと高いです。そういう意味では千都の杜は所詮準急
停車駅というハンデを背負った安めの物件ですから。
結局、相対的に見れば千都の値段は立地相応の値段だと思いますよ。

>>463
利が乗ってる云々は大手不動産会社なら似たようなものです。
安い物件買いたければ地元不動産直売の物件を買われるといいと思います。

もっとも、今鶴川・新百合ヶ丘などの小田急沿線はいろんな価格帯の物件があるので、地元不動産会社でも、
値切りだすと安い物件を新たに紹介されるだけだったりしますが。

ただ、家具つきにしてもらうとか、エアコン、照明つけてもらうなんてのはいい攻め口ですね。
不動産業者は一般とは違うルートで仕入れるので、お互いにとって受け入れやすいですし。

＞＞４６４さん
教えて君ですいません。あまり下記のこと詳しくないので、よろしかったら
もう少し解説いただいてよいですか？どこか参考になるURLでも構いません。
よろしくお願いします。
＞区画整理事業の保留地だから。ローン組むつもりの人とかには手が出しにくいし。
＞保留地ローンとか使うと、利率がやっぱりそんなに優遇されないし。たとえ自分が現金を持っていた
＞としても、何かあって売りたいときも、登記が面倒くさいし

>>466
同じ万福寺の小田急新百合山手邸宅地のスレの24から26位のところに書かれています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/11692/

あ、そのものずばりのスレがありました。
「保留地購入のかたはローンどうしています？ 」
http://e-mansion.co.jp/bbs/thread/32006/

あとは、「保留地ローン」
http://www.city.fukui.fukui.jp/siyakusy/kukaku/horyuuti/setumei/roon.h...

>>452
図書館の件
町田市ホームページ「主要な実施計画事業（2004~2006年度）」の
「鶴川図書館駅前分館整備事業」をご覧下さい

はるひ野の公団分譲地も保留地でしたが、
みずほ銀行で普通にローン組めましたよ。
建前は制限あるようですが、銀行も商売なので要は借主の信用次第。
８０００万円の買物する人たちは、自己資金の割合多くて、
しょぼいローンがつかないとか貧乏臭いこと言わないよ。

保留地だから安いなんて新百合山手に関してはナンセンス。

ローンは、東三菱,みずほ、三井住友でできるようです。

４７２ですが、できるかもしれませんの間違いでした。

>469
該当のホームページ見てみたら鶴川駅東口の改良工事も計画されているのですね。
人が渡っているのを見たことが無い歩道橋も含めて、人にも車にも便利な交差点になればいいのですが。
2004年度も2005年度も「用地買収」になっているので、まだ先の話かもしれませんが。
気長にまつことにしましょう。

>>471
換地処分されてないところが相場より安いのは当たり前だと思いますけどね。
普通の新百合ケ丘はもっと高いですよ。

>>470
客相手というけど、規定とかもあるからね。
優遇が受けられないなんてケースもあるし。

まぁ、いずれにしてもこんな心配は千都の杜には関係ないので後はしかるべき
スレでつづけるべきでしょう。

今分譲中の千都の杜第９期は値段がいくら位なのか分かる人いますか？
野村不動産に聞くとしつこく勧誘されそうなので、ためらっています。
アバウトでもいいので教えてください。

＞＞野村不動産に聞くとしつこく勧誘されそうなので
私も同じ経験があります（笑）

＞＞４７５
＞客相手というけど、規定とかもあるからね。
＞優遇が受けられないなんてケースもあるし。

これはもちろん理解していますが、最終的には借りる側の
　年収、年齢、勤務先（職業）、物件価値
特に勤務先（職業）は大きいですね。
もちろんこれも社内規定でランクが決められていますがね。

＞＞まぁ、いずれにしてもこんな心配は千都の杜には関係ないので後はしかるべき
＞＞スレでつづけるべきでしょう。
関係は無くもないと思いますよ。
自分の意図しない内容の議論が始まると排除しようとする姿勢はあまり関心できませんね。
千都を検討している人にとっては、新しい選択肢ができたので有益な情報と思いますよ。

新百合山手は坪85万ほどの家だそうですが、千都はもっと高いのでしょうね。
ベルサイユ宮殿のような感じでしたから。門周りとか

ロートアイアンの門扉は実は安い。中国で作ってるから。
さすが野村だね。いい趣味してます。

>>477
たしかに、大手はどこもそうですよね。
うちも、M井不動産とか、H田工務店とか、いまだに元の住所宛に送ってきます（笑

>>478
うーん、どうでしょう？
千都の比較対象はどちらかといえば五月台や栗平では？
新百合ヶ丘はまともなところは高すぎてちょっと購入者の層のランクが高い気がします。
逆に新百合ヶ丘は安いところはそれなりに訳があるわけで、千都を買うような人はそういう
ものは買わない気がします。

千都を買う人は安物買いの銭失いってこと？

家の価値が０になる２０年後、つまり将来の土地資産価値観点からすると
新百合山手より、鶴川の方がリスクが大きいのは否めないと思う。
ただし、２０年後何が起きているかわからないので断言はできない。

ただ、家は資産価値だけで判断するものではないので、千都を選択する
人がいてもいいと思う

>>483
？？
リスクが大きいもなにも、その分現に千都の杜の方が新百合ヶ丘の物件よりも安いですよね？
逆に、新百合ヶ丘で安いところはその程度のリスクを抱えてると見たほうがいいです。

ずばり、千都は価格ほどの価値は無い。
例えば同じ８０００万なら、新百合山手の方がお値打ち。

＞＞４８５
それは少々言い過ぎかもしれんが、
同じ程度の土地面積、条件で考えた時に千都は少々お高いと思う。
土地という資産価値をどの程度重視するかですけどね。この辺は個人の自由。

前レスで、路線価、公示価格から考えれば千都はいかに雰囲気代を取っているかがわかる。
まー雰囲気代をポンと払える人には関係ないですがね。

千都をけなすつもりは全く無いが、購入に当たっては十分に地価と発展性を考慮し、
自分の納得いくものであったら購入をお勧めしますね。
坂、買い物の便、各駅（準急）停車も含め、街の雰囲気、建物等のいいところを総合的に
考えての購入になりますね。

>>485
所詮どこも価格なりの場所ですよ。

新百合山手が新百合の中で安めなのもそれなりの理由があると思われてるからでしょ。
関東マンション板の「新・新百合ヶ丘大規模マンションPROJECT〈三井・三菱・小田急）」
スレ↓では北口の評判さんざんだし。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41178/

>>486
そりゃ高いですよ。隣接地で地元業者の建てた物件なら1割は安い。
でも、大手業者が高めなんてのは新百合ヶ丘だろうが、五月台だろうが、栗平だろうが同じこと。

まぁ、発展性で行けば川崎市の中でも完全に道路整備が放置され気味な北部地域である麻生区と、予算は
厳しいながらも、市境付近の整備を怠らない町田市のどちらに住むかという問題もありますね。
周囲の幹線道路などの都市計画道路の整備具合を見ても、町田市の方が着々と進めている感じです。

ちなみに、町田市は最低敷地面積制限(120平米)があるので、細切れになって狭小住宅が立ち並ぶ心配は
ありません。

＞＞４８７
いまざっと一通り、記載の板を流し読みしたが・・・
＞北口の評判さんざんだし
と言うほどの印象は受けませんでしたよ。
未発展なんで・・・と言う感じでしょうか。私が思うに、戸建住宅は成熟してしまった
地域よりも、今後発展すると思われる地域に購入した方が資産価値観点で言えばメリットは
あると考えます（万一の時の売却のリスクヘッジ、子供への遺産等）。
そういう観点では、北口も全く悪いどころかこれから楽しみかと思います。また、逆に商業地である
駅南から少々離れている分譲地内の区画なら閑静な住環境と、利便性の両方を手に入れられると
考えますがいかがでしょうか。
そういう意味で、千都に関しても新百合ほどでは無いがそれなりに楽しみな地区ではあるかも
しれないですね。

>>489
> 逆に商業地である駅南から少々離れている分譲地内の区画なら

世田谷道の交通量を知っていればこんなお気楽な発言できないと思います。
新百合ヶ丘の南側が発展しているのは、やっぱり小田急線により、世田谷道の猥雑さから隔離されているから
な訳で。

あと、万が一の売却が、換地処分の終わる２年以内にこないともいえないわけで。
そういう意味では売りにくい期間が存在する以上、やっぱりお買い得って訳ではないですよ。

大体、キャッシュフロー重視のパワービルダーならいざ知らず、大手不動産会社ってのは、売れ残りよりも
実際には倍率の高い即時完売は嫌っているそうです。
とある不動産会社の担当の人が教えてくれましたが、何人も客がついて倍率の高い即時完売というのをやら
かすと、実際には担当者は値付けが甘いと上司から叱責されるとのこと。

そういう意味で、千都の杜も、新百合山手も、しっかりとその地域の需給バランスを見て値付けが決められて
いると考えるべきで、お買い得度に違いなんかありませんよ。

実際には、大規模分譲地であればあるほど、そういう計算は複数人でしっかりされているわけで、大手不動産
会社のうっかり安くつけすぎちゃったお得な値付け物件を探そうと思ったら、ぽんと街中の空き地を整地した
ような１０棟前後の小〜中規模分譲をあたったほうが良いです。

そういう意味では、千都も、新百合山手もそんなお買い得値付けは出にくいので過剰な期待は禁物です。

＞４８７
そのスレでは北口の評判が悪いというよりも、先住民（といっても、新百合の駅が
できて宅地化されてから入ったような人たち）が後から入るマンション住民の人と
かに、注文をつけているのが気になる。

このスレで千都の住民が周辺住民に対して優越感持ってるんじゃないの？って
話題で荒れたけど、そういうのが気になる人はそれとは比較にならないほど大規模
にそういうのが行われているおそれのある新百合ヶ丘は避けたほうがいいと思う。

不動産にはお買い得感はないが、千都はボリすぎ。
過大評価し過ぎじゃないの。

私も千都の価格設定に疑問を持っています

既出（レス３７０）を少々引用させてもらいます。
なお、下記の計算方法は私も調べましたが、概算レベルで算出するにはいい方法ですね。
その他路線価から算出する方法もありますが、ここでは引用させていただきます。

＞千都内外の格差を2万／㎡としよう。
＞前出の14.6万を採用したとして、仮の公示価格を16.6万と設定する。
＞16.6万÷0.9＝約18.4万。
＞千都の物件を200㎡、8000万として
＞　　土地代：3680万
＞建物代＝物件価格−3680＝4320万
＞大体の計算になるがどうでしょうか？

この方は千都のプレミアを＋2万積んだ形で計算しています。
あくまで概算レベルだが、建物、設備、外構でこの価格はすごいでしょ。
私は住宅の専門ではありませんが、4000万といったら結構いい注文住宅
建っちゃうんじゃないかと。う〜4000万の建物・設備には見えないが。
この辺皆さんはどう感じているのでしょうか。住人、見学者ともに
第3者の見解を是非聞いてみたい。

ただ、野村のコンセプト、建物、街づくりに賛同し、資金に余裕がある方。つまり
自分の価値観のみで判断される方にとっては悪くないと思います。

住むのは自分ですからね。他人が何と言おうが自分の価値観がしっかりしている人は
関係ないですからね。

>>493
契約をする時に土地代・建物代を分けて行います。
聞いた話では通常の野村の物件は、建物代で2500〜3000万。
外構等で200〜300万と仮定すれば、それ以外は土地代ということになります。
個人的な意見としては土地・建物ともにやや割高といったところです。
立地条件の良い場所は野村が押さえてますから、その分のプレミアを払うか否かは
それこそ個人の価値観の問題だと思います。

新百合山手が新百合の中でまともじゃないことは分かったけど、
鶴川でまともじゃないところってどこ？例えば緑山とか？
千都以外まともじゃないってこと？

476さん
第九期の予定価格は、6756万〜8987万の全20棟でしたよ。

>>493
そもそもその価格計算そのものがおかしいかと。
金井大蔵あたりで好立地だと120平米4000万程度の物件がよくあります。
上物1600万として、土地は2400万。
1平米20万程度が実勢価格です。
千都付近は大蔵よりも高めですから1平米23万程度として、200平米あれば
4600万。
建物も広さだけで1.4倍くらいありますから2240万。
これだけで、6800万で、これに1割乗せれば7500万。
大手分譲だし、仕様も違うからこんなものでしょう。

＞＞４９７
価格計算がおかしいと・・・。

こんな物件があります。このぐらいで販売されています。
の方が説得力乏しいと思いますよ。
概算レベルでも良いので、個人の主観が入らないように
一定基準の計算尺度で議論すべきかと思いますよ。
そのアプローチの1手法としては問題無いかと思います。
建物が４０００万かどうかは微妙です。もしかしたらそれ以上
かもしれません。

千都云々はともかく、他の分譲地と比べ割高か、割安かは
議論できると思いますが違いますか？

あと、「建物をこのぐらいの価格として」というのは一番ブレが大きい部分。
上物なんて建売だと１０００万以下〜３０００万ぐらいまで（もちろんそれ以上もある）
多種多様ですからね。

＞＞４９５

＞新百合山手が新百合の中でまともじゃないことは分かったけど、

すいませんが言っていることが理解できません。
具体的にレスしていただけますか？

千都を検討していて、新百合山手の情報が入り気になっています。
貴方の基準で結構ですので何が「まともでない」かご教授ください。

>496さん
情報ありがとうございます。
多分8000万円後半は角地かと思いますから、全体的には前の第8期より値ごろ感がありますね。
まぁ安くは無いけど、北側6000万円代なら検討の余地ありだと感じました。
家族会議で検討してみます。

age

500超えたので新スレ立てました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/13735/

駅前の渋滞の解消もしないくせに、やたら家ばかり増やして拍車をかけてんじゃねぇよって感じだね。
特に雨の日に、ろくに右折も出来ないババアが、えらそうに金持ちぶって（金持ちなら鶴川なんかに住
まねぇけどな）、ボロ車で根性無しの亭主を駅に送ってるんじゃねぇよ。みんなそうしたいけど、渋滞
を作っちゃいけないと思ってバスに乗ってるんだ。自分勝手なことして、俺達鶴川原住民に迷惑かける
な！この新参者めらが。だいいち、新宿中心にしか考えられねぇのかよ。大手町中心で考えたら、こん
なド田舎のくせに何が６千万だよ、＊＊言ってるんじゃねぇよ。４千万がいいとこだね。鶴川は田舎だから良いんだよ。中途半
端に自然破壊するな。