千都の杜（鶴川 小田急線）

>>413
438です、ライフプランナーさんは、同じ土地を〜４１５０万円なんですね。
場所は「みなかげの泉」隣接地〜最もイトーピアに近い高台の台形の土地です。
南北両面公道で、柿生へ１３分、鶴川１４分という立地をどう見るか・・・

いろいろ検討しているうちに売れてしまったかも！

＞４３７
パーク＆ライド良いアイデアですねぇ。坂がちな千都の杜のデメリットをカバーできそうです。

鶴川駅の急行停車については、今年の３月に町田市が小田急に申し入れしたそうですし、
それで即停車駅になる訳じゃないでしょうけど、あとは乗降客数次第ですね。
すでに急行の止まらない駅の中では１番の乗降客数になってますし、いくつかの急行
停車駅も抜いています。
鶴川団地は結構環境のいいところなのであまり空き室も無いようですし、周辺の開発は
相変わらず活発。いつかは急行が止まるかもしれませんね。

442さん

いくつかの急行停車駅を乗降客数でぬいているってどこの駅がぬかれたのですか？
興味あります。

＞443
ここを参照してください。
http://www.odakyu-co.com/company/jyokou.html

乗降客が多くなったからといって即急行停車は無理でしょうね。
現状でも向ヶ丘遊園、経堂は飛ばしてもいい水準だと思うし。

しかし、町田までの小田急の駅の名前で、
登戸、生田、柿生、鶴川ってすごく田舎臭くないか？
もっと洗礼された駅名つけると人気出ると思うが。

登戸→多摩中央
生田→専大前
柿生→南百合ヶ丘
鶴川→千都
とか？

>>446
そう？
鶴川ってきれいな名前だと思うけど。

ツルピカはげ丸って感じ。

三輪緑山が綺麗でいいと思う。

緑山といえば東急こどもの国線が延伸してくれないかな。
以前に話があったんだけど立ち消えになってしまったのかな？
採算は取れそうな気がしますが・・・・・。

425さん、
>鶴川駅前の公共施設用地には大蔵小の近くにある「鶴川支所」と鶴川団地内商店街にある「鶴川図書館」が
>引っ越してくるようです。図書館は町田駅前レベルには及ばないもののかなり充実する予定とのこと。
の情報ソースを教えてください。本当だったら、とてもうれしいです。

ガーデニング小物は主に通販でそろえてますが、苗は鶴川郵便局裏隣の
園芸店がお気に入りです。用土類はビーバートザンに買出しに行きます。
古淵は遠いけど、マリポサって楽しそうですね。知らなかった。

>>450
三輪緑山は確かに綺麗な町ですね。最近元テニスコートの場所を造成していますが、あれは緑山に入るのでしょうか？
駅前までの拡張工事はいつになるのか知りたいです。
千都の杜より早く完了すれば緑山に住みたいと思っていましたが、どうなることやら・・・
町の中に郵便局、スーパーがあるので便利だとは思います。
>>452
公共施設の件は、町田市役所の人に聞きました。
支所に関してはほぼ決定で、図書館に関してはサービス内容をどこまで充実させるか検討中だそうです。
子供向けの読み聞かせや映画会は、ぜひやってほしいと思っています。
いつ完成するかは未定だそうですが、駅前の整備が完成する頃にはできるでしょう。

ビーバートザンは、たびたび他の板でも目にするので今度行ってみますね。
郵便局裏隣の園芸屋さんは、能ヶ谷あたりの地主さんの庭のお手入れもしている老舗だと聞いたことがあります。
千都のふもとにある花屋さんはどうなんでしょう？

>446
>447

確かにわかるけど、登戸、生田、柿生は古い町だから
変わらないだろうな。

千都の話からはズレるけど、、、
特に柿生はずいぶん昔から再開発話があるけど、まったく進んでいなくて、
登戸も快速急行が通過になってからやっと動き出したし。
鶴川のことはよく知らないけど、柿生、生田、登戸に比べたら、
発展する可能性を秘めているようなきがします。
ちなみに某掲示板でかつて、柿生のことを「レトロな感じがいけてる」といった
書き込みを見たことがあります。

良い板になってきましたね。

今後の少子化→人口減少のことを考えると、
より都心で、利便性の高い地域以外は、資産としての下落率の拡大、過疎化が懸念される。
鶴川に限ったことではないが各駅停車駅は少々懸念される。さらに駅からバス便で結構な
時間がかかってしまう地域。

同じコミュニティ内に板があるのでご参考に。
ttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6021/

>>456
まぁ、郊外といっても東側と西側では傾向が違うし、そもそも多摩地区の人口動向予測の傾向は都心部と
そんなに変わらないんですよね。
あと、ここは駅から基本的に徒歩、バスを使ってもそんなに時間がかからない。ちょっと違うと思いますよ。

というより、庭付きを堪能できる戸建を選択するとしたら、立地的にも小田急線ならおおよそ、向ヶ丘遊園から
海老名までの地域を選択するしかないわけで。
確かにバブルまでの頃は、このゆったり戸建帯が新百合ヶ丘〜新松田位まで後退していたのからみれば都心より
になってるけど、このラインもせいぜい戻って成城学園〜相模大野ラインまでしか収縮しないでしょう。
それより先は、戸建が密集してるか、そう簡単に壊せない大規模マンションで良い立地は埋まっているから
落ち着いた住環境は実現できないし。

そういう意味では将来的にみてもここらへんの地域で広めの戸建を買うというのは無難な選択だと思いますよ。
あと、町田市は最低敷地制限があるから細かく分筆することもできないし。

＞457さん
いつも感心しますが、すごい知識と情報量をお持ちですね。
鶴川周辺の古今東西の状況の把握具合には驚かされます。
仕事絡みの知識なのか趣味（失礼！）の範囲なのかは存じませんが、いつも冷静な対応をされているので
読んでいる方としても「なるほどなぁ」と納得できることが多いです。
ここを訪れる方たちの為にも、今後も様様な情報の提供をお願いします。

>>454
>登戸も快速急行が通過になってからやっと動き出したし。
快急通過 → 駅前再開発始動？んなわけない。
計画から用地確保など、かなり前からやらねばならないはず。
南武線乗換え駅にもかかわらず、快急通過は今は仮設ホーム
運用のためで、いずれ再開発が完工し、新ホーム運用になれば
停車するとの噂もあります。

快速急行の停車駅が増えたら意味ないじゃん。
新宿-代々木上原-鶴川-大和しか停まんないようにしたら、
バラけて意外といいかも知れない。

新百合から徒歩6分、万福寺で分譲が始まりますね。
http://www.fc-shinyuri.com
やっぱりこっちの方が良さそうですよ。

実際に物件見ていないので何とも言えませんが・・・
駅徒歩１０分以内、急行停車駅、新百合の今後の発展、生活の便考えたら
これで８０００万〜９０００万ぐらいなら正直安いと思う。
千都と比べる気は無いが・・・価格帯、近隣と言う観点で比べられてしまうのは
やも得ないでしょう。
まー後出しジャンケンのようなもんですがね。

いいんじゃない。
千都はもともと結構利が乗っている可能性が高いので、
定価で買ってもらえるお客には定価で、値引き交渉を上手くやるお客には
値引きで競争力を上げる。もしくは、家具付きとか。
値引きしても、もちろん利益は確保できるはずなので、イメージ崩さないように
上手くやれば問題ないと思うよ。
一番問題なのは、売れ残ってしまうこと。
イメージも悪くなるし、在庫の管理費、固定資産税等の不利益が嵩むので。
その辺は販売会社が十分に対策考えてるでしょうね。

>>462
でもその物件、区画整理事業の保留地だから。ローン組むつもりの人とかには手が出しにくいし。
保留地ローンとか使うと、利率がやっぱりそんなに優遇されないし。たとえ自分が現金を持っていた
としても、何かあって売りたいときも、登記が面倒くさいし、やっぱり買える人が限られるというデメリットも。
あと、一部１種中高層にあるようですね。戸建専用の場所じゃないところもあるみたい。
結局リスクとかを勘案したらいくら距離的に良くてもこんなものでしょう。
いい場所だけど、こういう土地の属性を考慮しないで値段だけで見るのは性急過ぎますよ。

これだけいうと新百合をけなしたと見られるのも不本意なので、フォローしときますと、問題の無い
新百合の完成した優良宅地の本来の相場はもっと高いです。そういう意味では千都の杜は所詮準急
停車駅というハンデを背負った安めの物件ですから。
結局、相対的に見れば千都の値段は立地相応の値段だと思いますよ。

>>463
利が乗ってる云々は大手不動産会社なら似たようなものです。
安い物件買いたければ地元不動産直売の物件を買われるといいと思います。

もっとも、今鶴川・新百合ヶ丘などの小田急沿線はいろんな価格帯の物件があるので、地元不動産会社でも、
値切りだすと安い物件を新たに紹介されるだけだったりしますが。

ただ、家具つきにしてもらうとか、エアコン、照明つけてもらうなんてのはいい攻め口ですね。
不動産業者は一般とは違うルートで仕入れるので、お互いにとって受け入れやすいですし。

＞＞４６４さん
教えて君ですいません。あまり下記のこと詳しくないので、よろしかったら
もう少し解説いただいてよいですか？どこか参考になるURLでも構いません。
よろしくお願いします。
＞区画整理事業の保留地だから。ローン組むつもりの人とかには手が出しにくいし。
＞保留地ローンとか使うと、利率がやっぱりそんなに優遇されないし。たとえ自分が現金を持っていた
＞としても、何かあって売りたいときも、登記が面倒くさいし

>>466
同じ万福寺の小田急新百合山手邸宅地のスレの24から26位のところに書かれています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/11692/

あ、そのものずばりのスレがありました。
「保留地購入のかたはローンどうしています？ 」
http://e-mansion.co.jp/bbs/thread/32006/

あとは、「保留地ローン」
http://www.city.fukui.fukui.jp/siyakusy/kukaku/horyuuti/setumei/roon.h...

>>452
図書館の件
町田市ホームページ「主要な実施計画事業（2004~2006年度）」の
「鶴川図書館駅前分館整備事業」をご覧下さい

はるひ野の公団分譲地も保留地でしたが、
みずほ銀行で普通にローン組めましたよ。
建前は制限あるようですが、銀行も商売なので要は借主の信用次第。
８０００万円の買物する人たちは、自己資金の割合多くて、
しょぼいローンがつかないとか貧乏臭いこと言わないよ。

保留地だから安いなんて新百合山手に関してはナンセンス。

ローンは、東三菱,みずほ、三井住友でできるようです。

４７２ですが、できるかもしれませんの間違いでした。

>469
該当のホームページ見てみたら鶴川駅東口の改良工事も計画されているのですね。
人が渡っているのを見たことが無い歩道橋も含めて、人にも車にも便利な交差点になればいいのですが。
2004年度も2005年度も「用地買収」になっているので、まだ先の話かもしれませんが。
気長にまつことにしましょう。

>>471
換地処分されてないところが相場より安いのは当たり前だと思いますけどね。
普通の新百合ケ丘はもっと高いですよ。

>>470
客相手というけど、規定とかもあるからね。
優遇が受けられないなんてケースもあるし。

まぁ、いずれにしてもこんな心配は千都の杜には関係ないので後はしかるべき
スレでつづけるべきでしょう。

今分譲中の千都の杜第９期は値段がいくら位なのか分かる人いますか？
野村不動産に聞くとしつこく勧誘されそうなので、ためらっています。
アバウトでもいいので教えてください。

＞＞野村不動産に聞くとしつこく勧誘されそうなので
私も同じ経験があります（笑）

＞＞４７５
＞客相手というけど、規定とかもあるからね。
＞優遇が受けられないなんてケースもあるし。

これはもちろん理解していますが、最終的には借りる側の
　年収、年齢、勤務先（職業）、物件価値
特に勤務先（職業）は大きいですね。
もちろんこれも社内規定でランクが決められていますがね。

＞＞まぁ、いずれにしてもこんな心配は千都の杜には関係ないので後はしかるべき
＞＞スレでつづけるべきでしょう。
関係は無くもないと思いますよ。
自分の意図しない内容の議論が始まると排除しようとする姿勢はあまり関心できませんね。
千都を検討している人にとっては、新しい選択肢ができたので有益な情報と思いますよ。

新百合山手は坪85万ほどの家だそうですが、千都はもっと高いのでしょうね。
ベルサイユ宮殿のような感じでしたから。門周りとか

ロートアイアンの門扉は実は安い。中国で作ってるから。
さすが野村だね。いい趣味してます。

>>477
たしかに、大手はどこもそうですよね。
うちも、M井不動産とか、H田工務店とか、いまだに元の住所宛に送ってきます（笑

>>478
うーん、どうでしょう？
千都の比較対象はどちらかといえば五月台や栗平では？
新百合ヶ丘はまともなところは高すぎてちょっと購入者の層のランクが高い気がします。
逆に新百合ヶ丘は安いところはそれなりに訳があるわけで、千都を買うような人はそういう
ものは買わない気がします。

千都を買う人は安物買いの銭失いってこと？

家の価値が０になる２０年後、つまり将来の土地資産価値観点からすると
新百合山手より、鶴川の方がリスクが大きいのは否めないと思う。
ただし、２０年後何が起きているかわからないので断言はできない。

ただ、家は資産価値だけで判断するものではないので、千都を選択する
人がいてもいいと思う

>>483
？？
リスクが大きいもなにも、その分現に千都の杜の方が新百合ヶ丘の物件よりも安いですよね？
逆に、新百合ヶ丘で安いところはその程度のリスクを抱えてると見たほうがいいです。

ずばり、千都は価格ほどの価値は無い。
例えば同じ８０００万なら、新百合山手の方がお値打ち。

＞＞４８５
それは少々言い過ぎかもしれんが、
同じ程度の土地面積、条件で考えた時に千都は少々お高いと思う。
土地という資産価値をどの程度重視するかですけどね。この辺は個人の自由。

前レスで、路線価、公示価格から考えれば千都はいかに雰囲気代を取っているかがわかる。
まー雰囲気代をポンと払える人には関係ないですがね。

千都をけなすつもりは全く無いが、購入に当たっては十分に地価と発展性を考慮し、
自分の納得いくものであったら購入をお勧めしますね。
坂、買い物の便、各駅（準急）停車も含め、街の雰囲気、建物等のいいところを総合的に
考えての購入になりますね。

>>485
所詮どこも価格なりの場所ですよ。

新百合山手が新百合の中で安めなのもそれなりの理由があると思われてるからでしょ。
関東マンション板の「新・新百合ヶ丘大規模マンションPROJECT〈三井・三菱・小田急）」
スレ↓では北口の評判さんざんだし。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41178/

>>486
そりゃ高いですよ。隣接地で地元業者の建てた物件なら1割は安い。
でも、大手業者が高めなんてのは新百合ヶ丘だろうが、五月台だろうが、栗平だろうが同じこと。

まぁ、発展性で行けば川崎市の中でも完全に道路整備が放置され気味な北部地域である麻生区と、予算は
厳しいながらも、市境付近の整備を怠らない町田市のどちらに住むかという問題もありますね。
周囲の幹線道路などの都市計画道路の整備具合を見ても、町田市の方が着々と進めている感じです。

ちなみに、町田市は最低敷地面積制限(120平米)があるので、細切れになって狭小住宅が立ち並ぶ心配は
ありません。

＞＞４８７
いまざっと一通り、記載の板を流し読みしたが・・・
＞北口の評判さんざんだし
と言うほどの印象は受けませんでしたよ。
未発展なんで・・・と言う感じでしょうか。私が思うに、戸建住宅は成熟してしまった
地域よりも、今後発展すると思われる地域に購入した方が資産価値観点で言えばメリットは
あると考えます（万一の時の売却のリスクヘッジ、子供への遺産等）。
そういう観点では、北口も全く悪いどころかこれから楽しみかと思います。また、逆に商業地である
駅南から少々離れている分譲地内の区画なら閑静な住環境と、利便性の両方を手に入れられると
考えますがいかがでしょうか。
そういう意味で、千都に関しても新百合ほどでは無いがそれなりに楽しみな地区ではあるかも
しれないですね。

>>489
> 逆に商業地である駅南から少々離れている分譲地内の区画なら

世田谷道の交通量を知っていればこんなお気楽な発言できないと思います。
新百合ヶ丘の南側が発展しているのは、やっぱり小田急線により、世田谷道の猥雑さから隔離されているから
な訳で。

あと、万が一の売却が、換地処分の終わる２年以内にこないともいえないわけで。
そういう意味では売りにくい期間が存在する以上、やっぱりお買い得って訳ではないですよ。

大体、キャッシュフロー重視のパワービルダーならいざ知らず、大手不動産会社ってのは、売れ残りよりも
実際には倍率の高い即時完売は嫌っているそうです。
とある不動産会社の担当の人が教えてくれましたが、何人も客がついて倍率の高い即時完売というのをやら
かすと、実際には担当者は値付けが甘いと上司から叱責されるとのこと。

そういう意味で、千都の杜も、新百合山手も、しっかりとその地域の需給バランスを見て値付けが決められて
いると考えるべきで、お買い得度に違いなんかありませんよ。

実際には、大規模分譲地であればあるほど、そういう計算は複数人でしっかりされているわけで、大手不動産
会社のうっかり安くつけすぎちゃったお得な値付け物件を探そうと思ったら、ぽんと街中の空き地を整地した
ような１０棟前後の小〜中規模分譲をあたったほうが良いです。

そういう意味では、千都も、新百合山手もそんなお買い得値付けは出にくいので過剰な期待は禁物です。