千都の杜（鶴川 小田急線）

バス道路沿いには某社の「入居者募集中」の大きな垂れ幕が...
千都の杜は野村不動産の単独開発ではないので、やむを得ないのでしょうが...

結局「千都の杜」の７３０区画の中で、計画的に？開発されているのは野村の３３９区画だけなのですね。
競売物件もどうなるか分からないし、私が夢見ていたような街にはならないかも知れません。
値段的に見ても割高なのですから、もう少ししっかりした開発プランがあるのかと思っていたのですが。
・・・・残念！

関東財務局の一般競争入札物件に、千都の杜の国有財産土地がたくさん出ました。
最低落札価格は、203.69m2で ２４００万円から。平均３０００万円台。やはりうまく落札
できれば、外断熱のハイグレードの建物を建てて、外溝工事など４０００万円くらいかけて
も安普請の○○不動産より、安くて良い家が建てられそうです。

財務省のHPは下記です。野村じゃなくってこっちで買ったほうがお買い得だねー。44件もあるよ。
http://202.213.251.17/mof-kantou/8036/tochi/list.asp

野村の住戸仕様は地元工務店で２０００万円でおつりがくるよ。
７０００万円は高ーい！１０００万円はボッてるね。

財務省から3000万で土地を買って、2000万で家を建てれば5000万でOKですね。

関東財務局の一般競争入札物件を見ていて「おっ！この土地いいな」と思うと４０００万円台。
それでも野村の建売よりは安くできる計算になります。
しかしこれは、落札最低価格なので実際にはもう少し高くなるのかな？
そのあたりのこと詳しい方がいらしたら教えてください。

鶴川の立地で、仮に土地代４０００万円で建売住宅を分譲しても業者としては
売れ残りリスクがでかいので手を出しません。
業者にとっていい土地は、３５坪くらいに分割できて、４５００万円代の価格帯で
建売分譲することです。価格が安いので力ずくで売り切ってしまいます。
よって、広いため高額にならざるを得ない一戸建て専用の土地の落札価格は低調と聞きます。

利益率は１５％は適正。分譲価格7000万円だと1050万円の利益。
それぐらい儲けないとやってられないよ。

財務局のは、保証金５％の、落札後２０日以内に全額支払いとかいった条件じゃなかったでしたっけ？
期間に余裕が無いのと、落札できても不動産会社等との契約では無いので、住宅用途であることを
示すのが難しいので、住宅ローンを利用するのは無理でしょうから、3000万とか4000万とかの現金を
用意できないとダメということになるかと。
ハァ〜、個人で応札できるのはリッチな方のみ、持てる者がより得をするのですね。
登記は国がやってくれるのは、うれしいけど(笑)

現金で4-5千万用意できる人(社長、医師等)が、鶴川ような田舎を落札するでしょうか。
入札に参加するのは大半が業者です。私も割安な土地、建物は転売目的で購入しますが、
手持ち現金だけで１億円以上用意できます。

ってことは、ミニコ街になっちゃうんですかね？
野村も罪だなー。自分で買い取らないと、売ったお客さんに申し訳が立たないと思うんだけどな。

本日の朝刊に広告が入っていました。第１期〜第７期まで即日完売とのことでしたが、一方で
家具付きモデルルームを特別販売しているのですから何なんでしょうね？

土地を安価に買った人と野村経由で高額の支払をする人。
人生色々だなー。

>172
入札前にローンを事前打診掛けておいて、落札できれば正式申し込みすれば時間的に
なんとかなるのではないでしょうか。

この競争入札の土地ってイトーピア分譲地側のいちばん端のところでしょ？
野村の分譲地よりもずいぶん遠くにありますね。
駅から徒歩17分、しかも坂道の場所で最低落札価格坪19万とはなかなか強気ですよね。

>>173
あんな高低差のあるひな壇で、それだけの開発行為やるだけの資力のある不動産会社はそもそも
ミニコなんか作らないと思います。

打診する時は建物の見積もりつけて総額の資金計画もお忘れなく

>178
千都の杜、幹線通り沿いの平坦宅地や、オリックスリアルエステイトが分譲した建築条件付き土地
と同じ場所の宅地など立地が好条件の土地もたくさんあります。駅からの距離も柿生から徒歩１３分
くらいの場所や、鶴川駅から１４分くらいの場所も。かなりの場所が入札に出ています。調査すれば
本当にすばらしい場所もありますよ。

>>180
鶴川から１４分の場所はやっぱり最低落札価格の坪単価は高いですけどね。
というか、それでもあそこで距離だけで１４分というと実際には高低があるし
やっぱり遠い方ですよ。

安いには安いなりの訳がある訳で。

けど野村から買うよりははるかに安い。

>>182
はるかにというほど安くは無いわけで。
だいたい、条件が違うものを値段だけで比較するのはどうかと思いますが。
出てる物件、一番駅に近いもので「柿生駅」から徒歩13分ですし。鶴川駅からだと19分のまさに分譲地の端ですよ。

そうしたところでも、最低落札価格が4000万台。
(3000万台はもっと遠い)
本気で落札するなら4500万位で応札。
上物が2000万。これで6500万。
結局千都の一番不便な場所にある物件と変わらない価格になるわけですな。

どうしても安く買いたければなにも千都にこだわらずに大蔵とか金井とか広袴にもっと
手ごろな物件たくさんあるのだからそちらを買えばいいのに。

>182さん
ということは土地の最低落札価格が高すぎるということですね。

柿生駅、相当寂れていて秋や冬にはどうしようもなく寂しい駅ですが、千都の杜に通じる坂道は鶴川のそれよりはるかに上りやすいです。暗かったのですが、街灯が新しくなり大分明るくなりました。
歩いたり坂登るのが嫌な人は、鶴川駅から30分おきにバスが出てます。平日の最終は、21:30出発です。
本気で検討されている方のご参考まで。

第8期の16邸をいくつか見てきました。個人的には13-1か20−13が気に入りました。
他に見に行った方、いらしたら感想を聞かせてくださいませんか？
価格発表は来週のようですが北側6千万円台、南側7千万円台、角地で8千万円前後かな？
以前の売れ残りもありそうなので少しは値下げしてくるのかな？

２月頃の掲示版に、売れ残り物件のことが出ていましたが、野村不動産のどのＨＰにこの情報が
出ていたのでしょうか。
また、今でも出ているのでしょうか。教えて下さい。

＞187さん
残念ながら現在のＨＰには記載されていません（3月後半から削除されました）
ですが、明らかに売れ残り物件と思われるものは幾つかあります。
野村不動産に単刀直入に相談すれば見せてもらえると思います。

本日、新橋駅前でチラシ配りしてました。
小田急沿線の物件を新橋でチラシまくなんて、ちょっと考えられない。
ティッシュ欲しさにもらったんだけど、配布チラシは千都のみでした。
よっぽど売れてないのかな〜って思っちゃった。

本日、第８期の価格表をもらってきました。小田急五月台うららの街と
比べて10％程度割高だと感じましたが皆さんいかがでしょうか。

野村不動産の販売で千都の杜敷地内に5980万円で2軒広告が入ってました。
柿生駅まで10分（ちょっと無理があるような・・・・）と立地条件は悪くない感じ。
まだ建物は未完だけど、比べると他の野村販売分は高すぎるんじゃないか。

5980万円。価格だけをみるとなんとなくリーゾナブルと思われます。道路付けや
広さ、場所はどうなっているのでしょうか。
また、２件の広告はどこに掲載されているのでしょうか。

>192
場所は藤の木の交差点からしばらく上ってきた所の右側角地とその奥の2軒です。
道路から玄関までは階段で登らなければならないけど、眺望・日当たりを考慮すれば
条件は悪くないと思う。しかも南と東が道路の角地だし。
広さは土地が53坪と59坪、建物は36坪と35.5坪で販売は野村不動産アーバンネット。
広告は新聞の折込で先週末に入っていました。
17日に通ったときは足場とネットが張ってあったからすぐにわかりましたよ。

>192
野村不動産アーバンネットから買うと仲介手数料はどうなんでしょう。
建ててる成建からは買えないのかな。
http://www.seiken-grp.co.jp/sell/catalog.cgi?MODE_2&HOUSE_NO=00000...

うわー、千都の杜を検討するような人は成○はやめたほうがいいよ。千都の杜が近くに
あるなら見劣りしまくりだよ。ローコスト2×4と考えた方がいいです。イメージバースが公
開されてないからなんとも言えないけど、基本的にデザインは画一的、建具は安っぽい、
電気スイッチは事務所みたいなヤツだし、3〜5年前のセンスと思った方がいいです。成○
の多くの物件がそんな感じです。そこの現場の仕様がどうなのかはわかりませんけど。
ローコスト建売住宅の比較では、堅実で良いほうだとは思いますが。。。

>>194さん
成○は売主直売はありません。物件によってはたまプラのプラザハウスという業者が売
主代理で販売してます(仲介手数料なし)。

これから第８期の販売なのに早くも第９期が建築中です。
立地からみても第９期の方が良いかと思いますがお値段かなり違うのかな？？

>196
真南向きの土地なので高くなると思われます。第6期-第7期の相場では南向きで8000万前後、
北向きで7500万前後、角地では9000万前後でした。駅から遠くなるぶん少し安めかもしれません。
日当たりは抜群のようです。

いくら日当たり抜群といっても、北向きで７５００万円ですか。。。
もう少しリーズナブルな価格設定にならないものですかね

>>198
駅から遠くなるけど、鶴川台とか、山王、薬師台を検討（土地の広さは同じ位）するとか、駅から徒歩圏
がよければ、小田急の分譲でもあたってみるとか（土地の広さは2〜3割減）して、家自体の作りが悪く無い
大手不動産会社や、小田急不動産辺りの物件に適当に追加投資（防犯ガラスに変更→全室やって100万、
セコムに入る：30万位など）をすれば、千都並の家の仕様を保ったまま5000万前後で買えます。

千都の杜は確かに高いけど、しょうがない面があって、鶴川って駅北側で南ひな壇の斜面あまり残ってないんですよね。
駅でていきなり、
南斜面の急傾斜で立ち上がってそこからなだらかな北斜面ようやく南斜面が立ち上がったらすぐに戸建て
用地が終わって団地と武相荘。団地と武相荘のあとはまた北斜面。
真光寺川沿いに平地はほとんど無いし、その川沿いの土地もほとんど分譲済み。

あれだけの広さで、あれだけの駅近の距離だと、千都の杜のあの値段は仕方ないかと。

http://www.nomura-home.co.jp/recruit/news_050421.html
う〜ん。施工は野村ホームだけじゃないけど…。

野村ホームがなくなると、西部建設と東急建設の天下！
しかし、ファインコートもリクコスも結局使っているのは上記２社が多かったような気がしますが...

販売価格がホームページで発表になりました。以下の通りです。
販売価格（万円） 6,398万円(1戸)〜8,597万円(1戸)
最多価格帯（万円） 6600万円台 7400万円台 (2戸)
７期以前に比べていかがでしょうか。思ったほど安くなっていないのでしょうか。

以前と比べてあまり安くなっていないですね。
ヒルトップスタイルという新しいシリーズになっていますが、以前の７colorsとどこが違うのかしら..
いちばん駅から遠い街区であることと敷地が南向きではないことを考えると、この価格であれば待ったほうが良いのでは？

普通、大規模分譲地は後半の方がインフラ整備が進むので売値が高くなるとされてます。
千都の場合は住宅以外の施設がほとんど無い（老人ホームだけ）ので値段が変わらないのかな？
もう少し『便利な街』になれば価値も上がるのでしょうが・・・・。

分譲地内に商業施設があればいいのになあ。
はるひ野駅前の公団の分譲地（６０坪４０００万円弱）と将来性はどちらが上でしょうか？
はるひ野は商業施設ができるそうですが。

駅近のはるひ野でしょ。
何にもないから、綺麗に整備された街になるでしょうね。
鶴川のイメージって貧乏臭いよね。

いよいよ第8期も締め切りですが、また即日完売なのでしょうか。
そろそろ野村も白旗を上げるのでは？あまり盛り上がっていないように見受けられます。
結果が楽しみですね。

野村ホームの倒産情報は結構きついかもしれませんね。
この手の大規模開発もそろそろ次の手を考えないとダメかもね。

四季の公園通りのすぐ上、野村不動産が言うには「スーパー街区（４街区になるのかな？）」
の建設が始まりそうです。ここは両面が道路で日当たりがよく、土地も広いので楽しみです。
ただし値段は高いだろうな。1億前後になるのでは？手が出る金額なら嬉しいけど。

そんなに高いわけ無いよ。
千都に無駄金捨てるなら万福寺を買いなさい。

210さん
それはそうだと思うけど、万福寺の駅近で同じ広さ（70坪位？）の真南向き両面道路で
そこそこの家を建てたら1億はかるく越えて1億2000万くらいになるんじゃないかな？
どれか1つでも妥協するなら8000〜9000万円代でも可能だろうけど。
ま、空想でものを言ってもはじまらないけどね。