シティタワー有明　【契約者・入居者限定】その4

日本のショッピングセンター一覧です。表形式でその規模が一目瞭然に分かります。
ららぽーと豊洲は全体の中でもTOP２０に入る規模です。
ご参考までに。＾＾

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%82%B7%E3%8...

バークレイズは坪250万と観測している模様です。
他の機関（GS、モルガン、野村など）がどう試算しているかはまだ分かりませんが、
少なくとも投資後の利益回収という面からみると、決して有明ガーデンシティのマンションの分譲価格が安く出ることはないということですね。

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12月16日、東京都は都市再生機構(UR)と共同公募を実施していた臨海副都心の有明に所有する土地を、住友不動産に売却すると正式発表したことが手がかり材料に。4月30日以来、約8カ月ぶりに年初来高値を更新している。バークレイズ・キャピタル証券では、投資判断「オーバーウエイト」と目標株価2,400円を継続。同社では、臨海都市有明の土地(約11万平方メートル)に総事業費で複合施設を建設予定。証券側試算(マンション占有坪単価250万円、商業施設賃料1万8千円と想定)によれば、総事業費(約1,000億円)に対するリターンは3割程度と高いものが見込まれる。本格的な業績へのインパクトは2015年以降になると考えられるが、中長期的な収益に寄与する投資としてポジティブ。今回、同社が大型不動産投資に踏み切ったことから、足元の不動産投資マーケットが買いの好機にあることを示唆していると証券側では判断している。

主要記事 [2010-12-17]
住友不が複合開発/臨海副都心・有明北3-1地区/東京都　東京都は16日、都市再生機構と共同で公募していた江東区有明2丁目にある臨海副都心「有明北3−1地区」約11haの進出事業予定者を住友不動産に決定した。同社は総延べ19万6276㎡の住宅や延べ5万7599㎡の商業施設のほか業務、イベントホールなどの施設を核に複合的に開発する方針だ。予定事業費は約1028億円。このうち用地費は416億円（都369億円、都市再生機構47億円）となっている。事業開始は2015年1月を予定。10年度中に土地の売買契約を締結する。
　対象地は、有明北3−1地区（11街区）の11万0188㎡。都港湾局が7万4038㎡、都都市整備局が2万4885㎡、都市機構が1万1265㎡をそれぞれ所有している。
　用途地域は第一種住居地域、建ぺい率60％、容積率300％。
　事業予定者として決定した住友不動産は、事業コンセプトとして、住・商・業・文化が複合したまちづくりを提案。地下1階地上32階建て2棟総延べ19万6276㎡の住宅や地上4階建て延べ5万7599㎡の大型ショッピングセンター、地下1階地上7階建て延べ1万3013㎡の賃貸オフィスのほか、地上1階建て1万8919㎡のイベントホールなどの施設を整備する。
　事業計画によると、都会的な生活を送れる生活拠点として整備する住宅には、地域ニーズにも対応する保育所の設置などを盛り込んでいる。また、生活利便性を向上させる商業施設は教育、文化、スポーツなど多様な機能を備えた総合的なライフサポートスクエアとして整備する考えだ。
　このほか、都心部や羽田空港へのアクセスの良さを生かすビジネス機能の導入や、地域イベントや国際的なイベントまで幅広く対応するイベントホールの整備などを打ち出している。
　同地は、08年5月に公募したものの応募者がなく、09年3月に再公募。09年10月末の応募受け付けを10年3月末までに延長したが、結果的に応募がなく、今回再々公募していた。..

広さより質だと思うんですけど。

結局ららぽやイオンレベルかな？
ラゾーナ川崎レベルは、有明じゃ無理ですか…

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おおそうじ

浴室のステンレス周りのカルキはどうやったらとれますか；；

いつの間にか周辺の電柱が全部無くなったね。その代わりに街燈が立ってる。この辺は学校などが出来て大きく変わってるな。

２２５さん、私も悩んでいるのですが、ディノスの業務用洗剤を試してみるつもりです。

それでも落ちなかったら来年にプロの方に頼んでみます；

225さん
浴室用クレンザーで磨くと大分輝きが戻りますよ。
あまり力を込めずに、柔らかいスポンジで数回に分けて洗うとキズが付かずに済みます。

我が家では「お風呂のルック　磨き洗い」を使ってます（特売で安かったので…）

225さん
レンジ周りの金のブラシでできますよ。
100均で売ってます。
傷つきやすいのでそ～っとで。

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２２７、２２８、２２９さんありがとうございます！

入居済の皆様

最近めっきり寒くなりましたが
床暖房だけで過ごされていますか？

うちは全然、温まらないようで・・・
みなさんのお宅はいかかですか？

うちは床暖房はダイニングで食事するときだけですね。
普段はエアコンで暖めてから、オイルヒーターで凌いでます。
景色見るのにカーテン開けっ放しだから、かなり冷えます。。苦笑

床暖房は、オイルヒーターと同じく輻射熱で温めるので足を温めるだけじゃなく壁や天井など部屋全体を温めます。
室温を上げるから、居ない場所でも付けておくといいし、床暖房は温まるのに時間がかかるから、ご飯食べるときだけダイニング部分を付けても、あんまり床暖房の恩恵がなさそう。

あと、オイルヒーターは、窓の前に置かないと反射熱が窓にもっていかれて非効率になりますよん。

>232さん　>233さん

ご返信ありがとうございます。231です。
うちもカーテン開けているので余計に寒いのかもしれません。

床暖房初めて使ったので機能不良なのか？こんなものなのか？
どんなモノなのか基準がわからなくて・・・
（部屋が暖まるまでは結構、時間かかりそうですね）

カーテンを閉めて暖まり具合をみてみようと思います。

http://www.jiji.com/jc/zc?k=201012/2010121600915

これオリゾンの前の土地の話かな？住友不動産って、、、

235さん、そうですよ！有明ガーデンシティスレもあります！

みなさんのご意見をお聞かせ下さい。

今回3-1がすみふに決まったことを知って、第一印象は、やられたと思いました。
理由は、ガーデンシティが地域№1マンションになってしまうと思ったからです。

私はCTA住民ですが、先日まではBMAが有明地域№1マンションだと思っていました。
地域№1物件は、恒久的に価値が落ちにくいと言われていることは周知のことですが、
CTAはガラスカーテンウォールという、無二の付加価値があるため、特異性があると考えて購入しました。

しかし、同じすみふでさらにガラスカーテンウォールのマンションが2棟も建ったら、
それこそCTAの優位性が薄れてしまうことを懸念しています。

ただ、高速道路のすぐ北側に建てるようですので、もしかしたらDWではないかもしれません。
加えて、同じすみふがCTAの価値を下げるようなことをするとは考えにくいとも思っています。
しかしながら、すみふブランドの代表作品であるDWを採用しない物件になるとも考えにくいし…

有明地域が発展することにより、CTAの価値は上がるとは言わなくても、下がり幅は小さいのではないかと考えていますのでとても楽しみなのですが、どうしてもすみふが落札したことが気になっています。

みなさんはどのようにお考えですか？

すみふが落札して良い、悪いという議論は今更不毛かもしれませんが、
私はすみふで良かったと思いますよ。

あの場所に建つマンションは、有明で最大規模である、という前提が購入前から認識がありました。
駅からも近く、商業施設が出来る事も入札要綱を見て予想はしていました。
きっとゼネコンも、竹中、清水、鹿島、大成あたりかと思います。

今から建設を進めていくわけで、全く同時期に分譲するマンションではないので、
同じ企画のＤＷであったり、仕様を上げてくる事も考えられますし、
共用施設もワールドシティタワーズ超えを起こすかもしれません。

おそらく、他の大方の方も同じ考えかと思いますが、
有明の発展＝ＣＴＡの利便性向上ですよね。

ＣＴＡの得意性、優位性は、感じ方次第かと思いますが、
Ａriake Garden City (TOWERS)=略してAGCT？？
は企画が違うので比べようが無いのではないか、と思うわけです。

もっと言えば、ＡＧＣＴがＣＴＡと同じ坪単価で売りに出されたとしても、
文句言える立場でもない。だけど、ＡＧＣＴがもっと高く売り出されたら、
ＣＴＡの買い替えを希望する人たちは、数年後に売りやすくなるでしょうね。

話がまとまらなかった・・・
噂ですが、住友が有明で他の開発も計画していると聞いた事があります。
今は資産価値を考えてもなす術はないので、ゆったり構えていればいいと思います。

私はガーデンに建つマンションは間違いなくＣＴＡより高いと思います。
もし同じくらいならＤＷはしないと思います。
場所も駅近、ガーデンの中に建つ。しかしタワマンがブリのように２つ並んで建つし
ツインだと日照もあるし、建ってる場所がＣＴＡの方が東京湾一望できます。
花火も打ち上げから見れる、等利点もあると思うのです。

ガーデンの中が良いと思う人も居ると思いますが、高速に近く騒音も考えられます。
高さは３２階のようで東京湾から夜景は間違いなくＣＴＡのほうが良いと思います。

ＣＴＡだってガーデンまで２～３分で行けるし私は値崩れはそんなにないと思います。

豊洲ツインが商業施設が目の前で私は余り好きになれませんでしたので・・・・・
これも人によりますよね。　

＞＞２３７さん
私はＢＭＡが有明で１番とは思えませんでした。物の割に高いなあと思いました。
管理費も高い、ＣＴＡのほうがスッキリして良いと思いました。
私がシンプルなのが好みなのかもしれませんが(笑)

だからガーデンにも近いし、友人で商業施設が近いマンション住んでますが
外がきらきらしてうるさいと言ってました。

おそらくガーデンシティのマンションは、すみふ得意の、大崎みたいに駅直結のツインタワーになるのではないでしょうか？
しかしそうであれば、価格が必ず高くなるはずです。
ＣＴＡの優位性は、運河に近く眺望が抜けています。
大規模商業施設が近くにできて、かなりの恩恵も預かれます。
資産価値としては値崩れすることはないと思います。
ＣＴＡがガラスカーテンではなく普通のタワーでしたら、ともかく。

ＤＷはいわば流行りだから５年後にまだ流行ってればＤＷかもしれないし、ブームが過ぎていればバルコニータイプになるかもしれません。
実際にＤＷよりバルコニーの方が人気あるのも事実だし。

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私は、むしろ、こんな時期に住友さん落札してくれてありがとう。．．．．という感じです。
当分３－１は無理かなと思ってましたので。
まさか、すみふが開発するとは思いませんでした。
ついでにＣＴＡの価値も上げて下さるなんて。
ガーデンＣＴは間違いなく、有明ＮＯ１タワーになるので、
余裕があれば買い換えればいいんじゃないの。
親水公園ができたらＣＴＡも運河直結でいいんじゃないですか？
私はすみふ開発に期待します。

ガーデンシティは埋め立て地の中のオアシスで、かなりの人気出るでしょうね。
緑の中に住めるって羨ましいです。

ここを投資で買われた方は売りにくくなるかもしれませんが、ずっと住むなら便利になるので良かったかな。

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投資で買った人は、むしろラッキーですよ。
今より高く売れますよ。
すでに１ＬＤＫ中古がでてますが高騰してますよ。

なんだか、ＡＧＣＴのお陰で、他のスレ見ても有明祭りになってますね。（苦笑）

豊洲は三井、有明は住友でいいのでは。
住友始まって以来の大規模開発、会社の威信をかけてやるはずです。
すでにあちこちで注目されてますので、下手な開発はできないでしょう。

>>245 最低販売価格とほぼ同じ値段で売りに出ているわけですから、諸経費引いたらマイナスですよね。

値崩れする前の売り逃げですかね？

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私も住友が落札してくれて良かったです。敷地の半分近くは緑化で、この部分は利益がない
のですから資金力あるんだなあと思いましたよ。

ＣＴＡは親水公園も繋がり、ガーデンも近いし今より値崩れはないと思います。

↑
初期の頃は、１ＬＤＫかなり安かったですよ。
自分もセカンドですが、安く購入できましたよ。
その頃動いて良かった。

今分譲中の事業者協力住居１ＬＤＫが３９８０万円ででてますね。
初期は全然安かったですからね。

私も第一期で、値段聞いた時「安い！」と思って買いました。
今は北側売り切れです。

事業者協力住居２ＬＤＫも全然安かったと思いますよ。

私は経費引いても損しなければ良いと思っています。
マンションで１０年後そうなれば価値は上がってること同じですからね。

>>２４８

住民じゃない人は、お断り。

冬は空気が澄んでるので景色が素晴らしいです、ガラスが大きい分寒いですが床暖とエアコン
ですぐ暖まりますので、マンションは密封性が良いなあと思いました。
今年は３－１が住友に決まり良い年になりました。

皆さん、来年もよろしくお願い致します。

住友の大規模開発良かったですね。かなり高くマンション売りたいのでしょうね。がめついとも思いますが住民にとっては最良の計画になりましたね。

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みなさん、ご意見ありがとうございました。とても参考になりました。

有明地域は再開発地域ですので、3-1が開発されれば今より利便性が向上するため、
CTAの価値は上がる、もしくは下がりにくくなる。ということはみなさんも
同じ認識であることはわかりました。

また、3-1をすみふが落札したということは、CTAや新CTAも含め、
有明地域を包括的な収入源へと発展させるために、社運をかけて取り組むと考えられるため、
CTAを考慮しない再開発にはならないと予測している。というところでしょうか。

>258さん

前半の話はうなずけますが、「CTAを考慮しない再開発にはならないと予測している」は根拠レスで楽観的でしょう。

開発が目に見える形となる頃にはCTAの販売は終了しているでしょうから、すみふの利益になるわけでもないので再開発で特に考慮する必要性はないと思います。

悪い想定で考えると、ゆりかもめ徒歩至近をアピールするために、テニスの森側に住宅棟を寄せて、それにあわせて商業施設も同じく寄せて、CTA側には（あまり生活利便性に寄与しない）ホールと業務棟を配置することもアリかと思いますよ。

それでも現在よりは充分に利便性アップになると思いますけどね＾＾；

>>259さん
私は商業施設は西の方にして駅近にする可能性もありだと思いますが、小中学校の隣は
商業施設やオフィッスなどは持ってこないと思い、公園みたいになると思います。

学校の周りはさけるのが普通ですね。でも私的にはすぐ商業施設だと便利だけどうるさそうだし
入口から緑を歩いて買い物も悪くないと思います。

皆さんにお聞きしたい事ありますが、検討板でスラブのことが話題になってます。
上に住んでる方によると思うのですが、私は聞こえませんお隣も聞こえません。
皆さんはどうですか？

スラブというのが何か分かりませんが、特に騒音で気になる事はありません。
上からの音も横からも無いですね。

＞＞２６１さん

私も上からもお隣もお子さんいらっしゃるのに、聞こえませんよ。
そんな事気にしないでマンション生活楽しみましょう～(笑)

上下左右住んでいますがまったく聞こえませんね。静かすぎて怖いくらいです。他の家はもう少し厚かったりしますが、逆に聞こえたり。
音といっても特に生活音は施行（グラスウール、防振ゴム、床材など）にも大きく左右されますので、スラブだけで語るのは素人かと。
住んでいない人の口コミなんて根拠ないのですから、気にしないで生活をエンジョイですよ。

皆さんいいですね‥。
うちは上の階がすごいうるさいです。毎日２２時ぐらいになると家具を引きずる音が。あと水道の音。
南東高層です。

概要見ると、３－１ＡＧＣＴツインタワーは高速側で、商業地は北側ということですので、
ＣＴＡからは商業地は近くなりますね。
あくまでも予定みたいですが。
おそらく、駅直結ツィンタワー（大崎）っぽい感じかと。

>>261

上下左右住んでますが
一度も気になったことありませんよ。

近隣さんに恵まれました。
人次第かなと。

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最近ウルサくなってきました。
といっても、飛び跳ねる音というか何か高いところから飛び降りる音なので、気をつけてくれれば全く問題ないのですが、一時間に一回はする。。。
防災センターに言おうか迷い中です。

私も言おうか困っています。
朝も晩も日中もドタバタやられます。
うちは初めからの入居で挨拶周りしたころには直上に居ってもインターフォンのランプすら電気が通っておらず、5月にはすでにうるさかったのに挨拶すら来ない…
こちらからも何度か行ったけど居留守なのか何の返答もないですし。

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子供のドタバタ音と大人のかかと落としに加え日曜大工みたいに何かを叩く音がします。
前住居も多少の生活音は聞こえましたが、ここまで酷くはありませんでした。
音量が1.5倍以上になった感じがします。
24時間ではないものの、家族一同かなりのショックを受けています。
床の厚さなど基準は分かりませんが、他のマンションより数割も薄いと聞き驚いています。