プラウド仙台榴ヶ岡ってどうですか？

　しっかりしているかどうかは、これからでしょ。

　高くて手が出ないよ。強気も強気・・・。

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プラウドの仕様を考えるると、あの価格では無駄金注ぎ込むようなもんですね。

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プラウドは最近人気だから価格は妥当なんじゃない？中古の相場見てるとブランドは大事みたいだし。安くても買った後に倒産したら価格なんてかなり下がっちゃうしね。日本人はブランドが好きだから。

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モデルルームに行って話しを聞いてきました。
担当の方は、この物件は人気が高くて抽選になるかもと話してました。そして、値引きなど一切考えられないという感じで、価格に対しても超強気。
ただ冷静に考えれば皆さんが言うとおり、私も非常に割高に感じる。
首都圏から見学に来る人にとっては、そこそこの価格と感じるかもしれないが、土地の価格を見ても仙台市内の他のプラウド物件（上杉山、勾当台、八乙女など）と比較しても、この物件の価格設定は強気すぎる。
担当の方は、土地の値段だけではないと説明していたが、固定資産税も銀行の審査も、基本的には路線価で評価するはず。建物だって他の物件と同程度だと思うし、眺望も良いとは言えない。
きれいなモデルルームやCMなどを見ると勘違いするかもしれないが、実態の資産価格を検討すべき。
まあ、この物件が本当に人気あるのなら、この価格で売ればよいこと。個人的にはこの販売価格で急いで買う程の物件ではないと思う。

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じゃあ買わなきゃいいんしゃない？

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まだMR行ってないんですが、そんなに高いんですか…。

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実際いくらなんですか？

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実際に購入を検討してます。
対称としている物件は１Ｆです。まず、間取りについては今までのプラウドと比べてどの間取りも収納を増やしているようです。ＭＲも見ましたが、仕様も良さそうでしたよ。
１Ｆを検討している理由は、専用駐車場ですね。個人的に重要視しているので。
中心部と比べても坪単価は抑えられていると思います。（角部屋は高いかな？）
ちなみに１Ｆは２Ｆよりも１００万高で設定されていますね。

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　２階より高いとは言え、まさか３０００万中盤なんてないよね？

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>>20
全国ネットのＣＭ料は，半端無く高いですよ。
その上，ネット検索でもプラウドが一番上にきますよね，
この宣伝費も高額です。
プラウドはＣＭ戦略でブランド化を図りたいんだと思いますが，
物件は至って普通。
それと野村さんは土地を高く買うと聞きました。
他社と競合しても高く買うと。
で建物にお金をかけないのかまでは不明ですが，
あるプラウドで「免震とかしないんですか」と聞いたら，
営業さんが「免震なんて元が取れないのでやりませんよ」
とあからさまに話していましたよ（笑）。
全部価格に反映されていると思います。ブランド戦略も含めて。

またあるプラウドで話を聞くと，
東京で不動産物件価格が上がっているので，
仙台でも上げるとか。

お金がある人は買えばいいと思いますが，
たぶん上杉山のように残ると思いますので，
どこの部屋でもいいなら竣工前くらいに行ったらいいと思います。

私もＭＲ行きましたけれど，
相当前から埋めていましたよ。抽選にならないようにしますので・・といって。
今でもお部屋空いているんですか？

財閥系と比べると，いろんなところで差がありますね。
いろいろ見て回って感じました。

ちなみに私ならば１階は買いません。
理由はお話できませんが。

まあ，人それぞれ感じるところは違うと思いますので，
ここが気に入ったのであれば，良い物件なのだと思います。

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なるほど。
皆さんの書き込みを見ると、販売価格高い理由が分かるような気がします。

この物件（榴ヶ岡）と上杉山の路線価を比較すると、榴ヶ岡のほうが3割以上劣りますよね。
駅の近さや建物の構造などは大差ないように感じますが、実際の販売価格は上杉山より榴ヶ岡のほうが高い気がする。上杉山も真剣に検討していたので、どうしても上杉山と比較してしまいますが、、、

＜参考：路線価（国税庁HP）＞
榴ヶ岡の接面道路：94,000円（平成22年度）、99,000円（平成21年度）
上杉山の接面道路：145,000円（平成22年度）、150,000円（平成21年度）

まあ、販売前で建物もまだ立ってない段階で価格を下げる必要は無いかもしれませんが、販売当初の価格設定があまりにも高すぎるのでは。この事実を覆すほどの付加価値を感じることができれば買ってもいいと思いますが。
まずは、抽選会にどれだけ集まるのか見てみないと分かりませんね。

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買わない買えないのに抽選会は参加されるんですね。売れ残りを期待してるようであれば、ミットプレイスを検討されたらいかがですか？路線価でマンションを買う人がいることにびっくりです。多少高くてもここの立地を気に入って買うつもりですので、買わない方に色々言われたくないですね。
私の検討してる部屋もかなり人気ですって言われました。抽選にならずに無事買えればいいんですが。

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でも，どのタイプかわかりませんが，もし抽選をするなら，
最初に事前説明会で先に押さえた方の立場が無いですよね。
抽選にならないようににしますからと説明されているわけですから。
早くもオーダーメイドの相談とかもしていましたし。
それでハズレにされた日には，
早期で要望書出した方は不愉快になると思いますよ。
早期申し込みの方だけが当たりになったりして･･。
それだとフルオープンになってからの方に失礼ですよね。
私は理由あってここをやめたので，
皆さんの希望がかなえばいいなあと思っています。

ミッドプレイスは高すぎます。中古物件なのに。
設備も今作っているマンションと比べて古いと思います。
売れないのはそれなりに理由があるのでしょう。

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販売前からオーダーメイドの相談？当選したときに備えて検討ですかね。でも、抽選にならないようにしているとしたら、販売前から、販売しているのと、同じような気がします。他社も同じように、販売前に要望して希望部屋を押さえることをしているんですか？

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1Fは角を除いて2750万を上限かな。
私はあえて1Fを事前申込みしています。それ以外であれば上層階です。途中の階にはあまり興味が無いので・・・
ここの物件は立地が高台ではないので、上層階に眺望はあまり期待できないと判断しました。
あとは、ベランダの広さも気にしているので、余り狭いといやですね。ここは他と比べても広いと思います。
前面も半透明のガラス張りなので、日も通すから開放感はあるでしょう。

オーダーメイドについて知っている方がいたら教えてください。
収納部分の間仕切りを変えた場合に、間仕切りの数量が減った場合でもお金は掛かるんでしょうか？
材料費、施工費は下がるので、直接工事費が下がれば減額は無理にしても増額は無しでいけるのでしょうか？

営業担当者は非常に丁寧ですね。ちょっと固いところがありますが。皆さんが言うほどプライドが高いとは感じません。もう少しフレンドリーに接してもらった方が私としてはありがたいです。今までもいろいろな営業の方と話をしたけど、高飛車だったのは一人かな。

価格については立地、環境、現状の付加価値、ブランドそれに将来性の資産価値を見てみればまあまあ妥当ではないでしょうか？と僕は思います。学区にしてもこのあたりは決して学力が低いところではありません。むしろ平均よりは高いはずです。

実はここの前にミッドプレイスを検討しました。タワー棟は正直言って北側の部屋はうるさいです。
レジデンス棟で最上階の東南角が中古で出た物件も検討したが、高かったのでやめました。（もう売れましたが）
それに、固定資産税も高いし。
でも、第一印象として住民の方は皆さんとても好印象でしたよ。
これは行ってみた人しかわかりません。これってとても大切なことだと思います。
あっ、営業担当はイマイチでした。

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なんか変にざわざわしてない？ここ。

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東華中ってどうなんですか？
仙台の友人に聞くとみんな良くないって（やめておけといわれる）言われるんですけど。
営業担当に聞いてもぼやかされた答えしか言わないし。

仕事柄，宮城野の中学校が荒れ気味だというのは知っているんですけどね。
具体的な情報が無いんですよね。

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>>38
学校なんてどこも一緒

学校云々よりも家でのしつけが大切かと

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>35 固定資産税に拘りすぎでは？

営業担当がイマイチですか？
私には意味がよくわかりませんが、ミッドプレイスのＭＲを見学に伺った際、販売員の方はとても感じが良かったですよ。

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>>34
>他社も同じように、販売前に要望して希望部屋を押さえることをしているんですか？

あなたはモデルルームに行って担当者と話をする という事をしたことが無いのでしょう。
最近の大手は正式販売前に希望部屋を押さえることができます。
その場合、押さえられた部屋を別の人が希望する際、営業マンが違う部屋にするように勧めます。

とは言っても最終的には抽選だし、要望書にも必ず確保できるわけでは無い旨の但し書きがあります。
あくまでも、早期から話しをつけてくれる客に対するサービスの一環です。

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>>38
長いものには巻かれるんですって。
少年なんて環境にすぐ左右されるんですから。

家でのしつけは大切ですが，
そのしつけすらできていないご家庭が増えているので，
社会性が未熟な子が最近は多いです。

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>>35さんも書き込んでますが、このあたりは決して学力が低いところではありません。平均より高いはずだと僕も思います。

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いやいやいやいや、学力高くはない。

宮城県全体が…

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宮城県は全国的に見て学力がかなり劣ってます｡学力重視なら宮城県で子育てをしないで、学力の高い地域にて子育てするべきでは？

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とは言っても、最終的には宮城からも国公立大学だの有名私立だの入る方もおられますでしょう。
東華中は昔から市立中学の中でも進学高へ進学しているお子さまはけっこういらっしゃると思います。何も学区学区といわゆる五橋などの文教区へこだわる必要はないでしょう。

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学力については確かに宮城県で見ると全国的に低いことは全国学力テストで明らかになっていますが、たとえば、上杉山通小学校なんかは、はるかに全国平均よりも高い結果を出しています。そういった点もあってか現在、上杉学区は非常に人気が高く、小学校では教室が不足している状態です。中学校もレベルは高いですね。
東華中を低いというなら、頑張って二華中にでも申し込んでみてはどうでしょうか？
宮城県が低いといっても46さんが言うように、国公立大に進学している人もいるわけですから、あとは本人の頑張り次第でしょう。
マンションとは関係ない話題になってますね。

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そうですね。
どうしても学区を気にされる方は、ファミリーに一番人気の上杉付近で探されたら如何でしょうか？
きっと御座いますよ。

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上杉は首都圏等からの転勤者が多いからでは？
そりゃ一部の生徒は素晴らしいでしょうけど、全国的に見てそういう優れた子供は非常に少ない｡子育てを真剣に考えるなら宮城県や東北は避けるべき問題ですよ。
プラウドの板で教育を語るものじゃないんで、マンションの話題に切り替えませんか？

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ここは桜美邸と比べても，高い。
桜美邸の３ＬＤＫであれば１０階くらいで
たしか２５００万くらいだったはず。

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№４９　もう残り少ないでしょうが、プラウドにも上杉。北四番丁駅近くのプラウド上杉山ありますよ。確か。

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　この物件は高額だよ。
　それでも良い間取りはすでに埋まっているのかな？
　それぞれのタイミングや価値観だから、一概に金額で云々言えないけどね。
　購入者が満足すればそれでＯＫと感じます。理想を求めるといつまでも・・・。
　実は本気で桜美邸考えていたけど、タイミングを逃し、この物件にも興味がなく。
　榴ヶ岡で絞っているけど、「次、次」って思って踏み出せないのよ・・・。

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桜美邸は，埋まっているようで埋まっていなかったりします。
でもこれは営業さんと仲良くしていない方には伝わりません。

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ここで桜美庭、ライオンズの話しなくても。
ライオンは一度、産業再生機構に取り込まれて事実上、倒産した会社だそうです。今でも供給はしてますがほそぼそと。

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プラウドは完成してしまうと売れなくなってしまう感じがします？
値引きもするし。
イメージ先行で売り切らないといけないのかな…

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プラウドはあくまでも竣工前に売る考えですからね。残った物件はどこでも値引きしてます。
先行予約をして値引き無しで購入する方と、値引き後にお得感を得て購入する方等々、さまざまですが、先に買う方にとってはその物件でお気に入りを優先的に選ぶことが出来て、場合によってはオーダーを掛けて間取りを直してと、いろいろな付加価値があるわけですから、定価でも仕方がないと思います。私も現在検討中の物件が竣工まで残っているかはわからないので申し込みはしてますけどね。

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地盤は大丈夫でしょうか？
活断層直下と聞きますが。
近くの地主さんに聞きましたら、あまりイメージが良くないそうです。
どなたかご回答お願いいたします。

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地盤については仙台市のHPで防災マップを見ていただくと、すぐ西側に長町利府断層があります。一概には言えませんが、宮城県は34年前の宮城県沖地震の発生率が非常に高いです。これに連動して断層が動くかどうかは専門家じゃないのでわかりませんが、断層が単独で活動する確立はかなり低いみたいです。なので、あとは各々が地震についてどのように捉えるかでしょう。
ちなみに宮城県沖地震による被害は東側に行くほど大きくなるので、このあたりはまあまあ大丈夫じゃないでしょうか？なんともいえませんが・・・

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>>57
この場所は５８さんが書かれている通り，すぐ東側を長町利府断層が南北に走っています。
また，一高の真下から北へ向けて，大年寺山断層が走っています。
住友のツインタワーのすぐ近くです。

宮城県の方は宮城県沖地震を気にされますので，
阪神大震災のような断層地震を心配される方はあまり多くないのかもしれませんが，
仙台市では長町利府断層についてハザードマップを作成しています。

仮に断層地震が起きた場合は，宮城野は地盤があまりよくない上，断層のそばですから，
倒壊危険性は黄色とかオレンジ色，赤になっています。
ただ，断層地震なんて，起こるかどうかなど全く予想不可能ですけれどね。

地盤を気にする方は，東口方面や長町方面は購入しないと思います。

地盤の悪さを気にされないのであれば，
立地が気に入っているのであれば購入を検討されたらよろしいかと思います。

私も近隣の方に聞いて調査しました。
聞く範囲では，確かにプラウドの敷地や近辺は地盤が弱いといわれました。
大雨が降ると１メートル近く陥没したり，
建設中のプラウドの１階前にある電信柱も，
位置を変えたら，ドカンと陥没したようです。
南側の電信柱付近を見ると，実際に縁石が斜めになっています。
プラウド敷地の北側は昔ドブ川だったそうです。
なので，砂の地層なのでしょうね。
陥没もそれに関係するのかはわかりませんが・・・。

と，いろいろ書きましたが，
地盤を気にするかしないかは人それぞれですので，
気にしないのであれば購入検討したらよろしいかと思います。

ちなみに，住友のツインタワー販売時は，
重要事項説明書にきちんと「〇〇断層が東側何メートルの位置にあります」
と不利益な情報は全て書いてあるそうです。
地盤も悪かったので安く販売したのだとか。
野村さんは書くのかどうかはわかりません。

ただ，地盤を気にされるのであれば，
心配を抱えてまで住むのも嫌でしょうし，他を検討されるほうが良いでしょう。
地盤と方角はあとで変えられませんからね。
間取りはリフォームで変えることができますが。
何千万もの買い物ですから，良くお考えになって検討してください。

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榴ヶ岡の営業で最悪な人がいた。無理矢理押し付ける。人気だから今すぐ要望書に記入しろ。完全な上から目線。あんな営業がいるなんて、野村不動産もおちたもんだね。ただ売れればいいという感じ。お客様の気持ちは完全に無視してる。あんな営業からは絶対に買わない。信頼関係のかけらもない。

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>>59
仙台市の地震ハザードマップによると
〔参考資料〕長町－利府断層による地震：想定した地震の規模：マグニチュード7.5
仙台市から利府町にかけて、ほぼ南北に延びる長さ約40ｋｍの活断層です。この断層は、
約3000年に一度程度の割合で地震が発生していると考えられ、予想される地震の規模は
M7.0からM7.5程度で、今後30年以内に発生する確率は1％以下と考えられています。

長町利府断層は3000年に一度ですよ。3000年前は、義経も政宗もまだ。人間は土器を
使い洞穴で暮してました。マンション寿命は一般に35年から40年と言われていますが、
それに匹敵する30年間でも長町利府断層で地震の発生する確率は僅か1％以下。
私はそんなに怯えて生活する必要は無いと思います。気にいった場所で楽しく生きる、
人間の一生はそれほど長くありませんからね。

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最悪な営業いますね。
たぶんあの人。わたしも同じような気持ちになり、購入を躊躇しました。物件はよかったんですけどね…。

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私も同感です。非常に不愉快でした。

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正月明け連休に見に行ったら、もう7割〜8割に要望書が出ていました。営業さんは『要望書を出してくれたら守ります』とか言ってくれました。強引な感じもしましたけど、そうやって見込み客を離さないやりかたが野村不動産じゃないんですか？一般公開の時にはほとんど残っていないと思います。
ただ、上にあるような営業の対応ならキャンセルする人も多いでしょう。

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活断層地震の確率なんてあてになりませんよ。
阪神大震災の活断層は全くノーマークの活断層だったのですから。
だから起こってもいいと想定して買うかどうかを決めることが普通だと思います。
気にならなければ買えばいいんです。
気になるならやめればいいだけ。

ちなみの野村さんの営業は私も最低だと思います。
あちこちのプラウド見ましたが，
そうですね，４人の方と関わりましたが３人はハズレ，
１人はゴリ押ししなかっただけましといった感じですね。
他のデベを見ていれば，営業さんの質の悪さなんて明白だと思うんですけどね。
買ったあとが大変ですよ。
マンションはアフターが大事ですから。

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>>58と>>61はどうも営業くさいですね。

政宗だの土器を使っていただの，
いつこの活断層地震があったかなんてわかるんですか？
やたら細かく「この土地は大丈夫」的な擁護していますけど，
そんな大昔の話を持ち出すあたりが一般人ではないと思う。

断層地震を気にしない人が購入していれば
いちいちここに擁護する書き込みなんてしないよね。
好き好きにすればと思うはずだもの。

ちなみに，要望の入っているお部屋でも希望すれば抽選に持ち込めますよ。
要望は確約じゃありませんから。
でも野村さんは非公開抽選だと思うので，当たらないかもしれませんけれど。

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非公開なんですか？野村不動産の営業なら、いかさま抽選が横行してそう。

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盛り上がってきたね。

営業さんちゃんと見てる？

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私が購入したプラウドは、抽選はなかったものの、抽選になったら、公開抽選だったはずですよ。非公開は駐車場の抽選。それは、いかさまがありそう………

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私も要望書を書いてもらえれば、できる限り守ると言われました。今のところは抽選になっていないみたいなのですが、本当かどうか？抽選方法については、よく商店街でやるような「ガラガラ」と回すものらしい。非公開ではないみたいです。
ちなみに私は断層があるのは知っているが、買うことを決心して要望書を書きました。来週、申込書を書きに行きます。地震については起こったらその時はその時。天災なんていつ起こるかわからんもの。宮城県沖地震についても同じ。近いうちに起こるかも知れないが、それをためらって買うのをやめたら、次にいつ良い物件に出会えるかわからないから。抽選にならないように願っています。
　それと、私の営業マンは腰が低く、丁寧ですよ。対応が万全かというと、ちょっと物足りないですが・・・

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