オーベルグランディオ千住大橋(（仮称）千住大橋プロジェクト)

千住大橋駅周辺再開発のＨＰを見てみると
284さんのおっしゃっている辺りは特になにも書かれていないんですよね。。。
どうなるのでしょうか？
でもここだと４号沿いになってしまうのかな？

この物件は日影規制、日照権は対象でしょうか？分かる方いますか？

工場跡地の再開発ではピカ一でしょ。
ハートアイランドとか豊洲、南千住より将来有望。

>288殿

そっとしておいて下さい
ネガな書き込みで安心しておりましたのに。

お願い申し上げます。

＞287
日影規制についてありがとうございます。
全く日が当たらないという訳ではないのはよく判りました。
あとはどの時間帯に当たるかですよね。
洗濯物が乾いて欲しいので、午後にちょっと当たるくらいだと困るかな…。

＞287さん

ありがとうございます。
このマンションは商業地域ではなく、第一種住居地域だそうです。

5時間/3時間という規制、は太陽が昇って、5分の3が日影になるということですか？
それとも5分の3は陽が当たるということですか？

なかなか、理解出来ずに申し訳ないです。

このマンションに、多くを求めてもだめだよ。
東京23区で、駅近、マンション周辺の道路がキレイ。
これだけであとは、捨てる覚悟で購入しないと。
眺望や、日当たりを求めるなら、フロントコートの、10～15階以上を買えばいいんじゃない？？
東側にマンションが建っても30mでしょ？
朝日は入るから十分だと思うよ。
南側を購入した後に日影規制とか言っても無理だと思うよ。
>287
さんの言ってるように、はじめからツインタワーが建つ可能性があることは分かっている物件だしね。
夏至と冬至では大きく話が違ってくるから。
それに業者相手に、日影規制で勝ち取るだけの労力をする人なら、その分働いてツインタワー購入できると思うよ。

だから、3200万～で購入できる適正価格だと思うけどね。
ツインタワーの建設中は騒音と土埃を我慢すれば大丈夫。

でも私は、このマンションの完売前に残りの建設予定マンションの詳細が出てくるようなウルトラCを少し期待してるんだけどね。
そして、売れ残りの部屋がもっとお手ごろ価格になってくれるとうれしいですね。

あと、モデルルームオープン時よりは、販売予定戸数を増やしているようですが、本当に超人気マンションでは、第1期で完売しますから。
たしか以前みたニュースでは、東横線の武蔵小杉のマンションは即日完売したそうでよ。（今回のマンションとは条件が違うので何とも言えませんが）
おそらく、売り方が旨かったのでしょう。

このマンションも、更なる営業努力を期待したいものですね。
部屋の内装変更は、第2期まですべて無料とか・・・・
有料オプションも50万まで融資してくれるとか。
まずは、第1期の販売動向をみて判断したいねすね。我が家は。

私は日当たりを結構重視しているので
気になります。
まったくあたらないのではなくて安心しましたが
日の光いっぱいの環境ではやはりないんですよね。

ツインタワーは多分だけど賃貸物件。
どうして環境良い方が賃貸で、ローンで動けなくなるほうが環境悪いのかね。
開発プランがそもそもおかしいワケで。

マンション玄関の高さは川の水面とほぼ同じで、

将来タワーマンションはスーパー堤防の上に立つと、玄関はこっちより高くなりませんか？

心配はいらないでしょう？

>293
真南のマンションによって日影になる時間が5時間以内でも、南東、南西のマンションによって日影になる時間は他に5時間ずつありますね。
日影規制は自分の建物によって他の建物を影にしない為の規制であり、自分のマンションの最低日照時間を保障するものじゃないんですよね。
つまり、日当たりを少しでも重視する方が買うマンションじゃないということです。292さんの言うように、東向きの上層以外は。
日当たりを気にしない方にはいいと思いますね。
仕様はオプションでなんとかなるものが多いしなにしろこの価格ですからね。

タワーは当分後の建築開始になると思います。
日照を気にするならば、完全な運任せになりますね。

駐車場は100％ではありませんが（6割くらい？）抽選になりそうですかね。

駐車場料金が安いこともあり、購入検討中なので気になります。

ちなみにブリリア辰巳では角住戸等、高い部屋から優先権がありました。
（料金3000円～）

武蔵小杉のブリリアは複数のタワマンの陰になるのに即完しましたよね。
駅に近いのと価格のせいだったかと。
だからこっちも利便性と価格重視の需要で…

No.299 さん残念だけど、
＞だからこっちも利便性と価格重視の需要で…

だぶん同じにはならないよ。
武蔵小杉と千住大橋は全く違うから。
同じ駅近と言っても、規模が比べ物にならないくらい違いますから。
武蔵小杉は、移動手段も、買い物もすべてがそろってますよ。このあともさらに開発が進んで、人口規模は１万５０００人規模の開発予定だったと思います。（六本木ヒルズを上回る規模です。）
むさい小杉のマンション物件は、住んだその日から快適なのです。
オーベルグランディオ千住大橋は、４～６年後に快適に成る予定なのです。（予定）

だから、現段階で武蔵小杉と千住大橋を比べるのは、無理がありすぎですね。
比べるなら、せめて千住大橋の最後に建つマンションが格安だったら、同じように即日完売かもしれませんね。

オーベルグランディオ千住大橋は、キチンとタワマンの存在を考えた上で購入することが大切な気がしますね。。。
モデルルームに行けば、日が当たらないこともキチンと説明してくれますよ。

駅から近い物件だったので、近所と言う事もあり見学に行ってきました。
日当たりの部分と、今後周りの建設が進む時の騒音等々・・・
全てが、想像での話だったので、即決！という事は難しいのかなというのが正直な感想です。
でも、あの辺はとても住みやすいですし、もう少し様子をみて前向きに検討したい物件ではありますね。

確かにこれからの建築ラッシュの騒音、砂ぼこり、粉塵のことを考えるのは大事だと思います。
スーパー堤防の工事、タワマン建築工事、さらにその他のマンション建築工事、、、、

確かにこれからの建築ラッシュの騒音、砂ぼこり、粉塵のことを考えるのは大事だと思います。
スーパー堤防の工事、タワマン建築工事、さらにその他のマンション建築工事、、、、

千住大橋が北千住並みの地価になれば、このマンションの価値もあがるたろうけど。
購入するには勇気がいるね。

現地見学しました。
警備員が主要な場所に立っていて奥にはいけませんでした。

残念ながらタワマンやその他のマンションができていくほどに、一番条件の悪いこのマンションは資産価値が下がっていきそうな気がしました。
先に誰かが書いてましたが、街が有望だとしても、だとしたら後からできるタワマンやその他マンションなどの日当たりや眺望の良いマンションが価値がありそうで、一番最初に作って売らないと条件が悪すぎて売れないこのマンションは相当疑問に思えます。
営業さんもその辺りのマイナス要素は何とか曖昧にして、とにかく急いで売りたい様子でしたので、尚更不安になります。
それから、商業施設が比較的に小規模になりそうだということなのですが、それもできるのはタワマンなどにあわせてだとしたら、かなり微妙な気がしました…

今手を出すのはギャンブルに近い。マンション買うのを一か八かにしていいのか…家族の生活かかってるのに。
とにかく一番条件が悪くなりそうな物件なので、慎重にならざるを得ないと思っています。
たしかに、ここに沢山の選択肢ができたら、一番条件の悪いここは相当微妙なことになりそうな気がします。
あとは、自分が予想していた以上に低仕様のコストダウンマンションになってしまっただけに、かなり残念です。

なぜかネガレスは長文。

タワーマンションは賃貸だって噂だけど、そんなに借り手いるのかな。
150㍍級のタワーマンション2塔も。

南千住のララの横にある何棟かの高層も賃貸です。
分譲であってほしい物件の多くはナゼか賃貸。
そして一生ローンの分譲や戸建てを容赦なく日陰で包み込みます。

千住大橋近辺の都市計画が完了し、
街が見違えてきてからの購入でも遅くはないと思います。
土地の値段上がってからでは遅いように思われますが、今はまだ早すぎるんです。
早いにも程があります。

土地の価格上がらないよ。上がっても一時的なもの。
最近の再開発エリアも一瞬上がったところも、その後軒並み下がってる。
っていうかむしろここは大して上がらないよ。

何で賃貸なんだろう。そんな巨大タワー賃貸収益で維持管理やっていける？
資産としてキープしておきたい政治的な（税金ジャブジャブの天下り法人みたいなの）何かが絡んでる？？？？

>>313
推測ですが、
タワーは土地所有者であるニッピの物になるのでは？
本業以外の安定収入源と目論んでいるのだと。

何もかも早いんです。
隅田川スーパー堤防、
南側タワマン150Mが2棟90Mも2棟に
リブレ？アリオ？イオン？な施設が完成し

駅前のロータリーも出来上がり、街も道も整備されてから考えます。

その頃は完売かな？

12〜15年後位が程よく出来上がっている感じではないでしょうか。
それだけ年数も経過すれば、同時に北千住も今以上に発展してるでしょうから、
見比べてみた時の発展の仕方は、現在と感覚的にはさほど変わらないんではないかと思います。

情報が少なすぎだな。
タワーマンションの隣のマンションの方が気になる。

ギャンブルだね。
物件としての価値は再開発のマンションの中では一番低いのは確実。
後は商業施設と医療機関の規模によって、地価があがるかだな。
マンション建てすぎによる供給過剰にならなきゃいいけど。

この再開発の西側エリアに工場が残留しているのは何故？
その先の西側地域も中小零細の町工場エリア？

新田、西新井、千住地区で新築、中古マンションがだぶつくこの不況下なのに、
本当にタワマンが建つのか？疑問だ？

タワマン計画が頓挫し、レインボーの南側が太陽燦々ビュー最高！とならないかなだろうか？
あり得ないか？
妄想してみる。

タワーマンションが頓挫したら、商業施設の誘致も頓挫するかも。
ただ、賃貸のタワーマンション2棟は調子のり過ぎだと思う。
家賃下げたら入局するだろうが、周りの賃貸マンションは大迷惑だろうな。

商業施設が、南千住のララテラス位の規模だったら、悲しすぎる。

>315 その頃に売られるマンションは買えなくなっているんですよ。
大規模再開発系は、その成否が確定してから買ったのでは遅い部分が
あるからギャンブルっちゃそうだけど、誰もがいいねと思いだしてからでは
資金に余裕のある人以外は間に合わない。

ララテラスより確実に小規模。
タワマンなどの計画は頓挫する可能性あるね。そしたらここの再開発は全く盛り上らずに終わり。
逆に大規模のタワマン２棟その他ができた場合、明らかに供給過剰で、その中で仕様や条件の最も良くないここは苦しくなる。
いずれにしてもリスクがあるように思えるよ。
止めといた方がいいではなく、もう少し色々な事実が明らかになるのを待つ方が賢明ではないかと思う。

正直なところ全く日が差さないってのは有り得ないと思う。
ただし建物単位での日照確保だと思うから
そこそこ陽があたる物件と日影ばかりの物件に明暗が分かれてしまいそう。

タワーの位置・高さが決まった段階で全てが分かるから完全なギャンブルになりそう。

駅近の魅力があるから、昼間家にいない共働き層はいいかもね。
子育ての世帯にはむかない気がする。
工事の音や埃もあるし、昼間に部屋が暗いのは子供も暗くなりそう。

購入は簡単にできるけど、何か事情ができた時に中古として売りにくいだろうな

既にこのエリアの物件は再販価格がだいぶ微妙な物件が多い。
供給過剰が現実なものになると益々苦しいだろうね

自分が住むのに、売ることばかり考えて住んでいる人って何だろう？
もしそうだととしても、一般的には住宅ローンを長く組んで、そこでの生活設計を考えている訳でしょ？

別に投資用のマンションでもあるまいし、そんなことばかりをケチつける人って、実際検討している人なんですか？

２０年後にいくらになっているかとか、そんなことよりも、気に入ってそこに住んでいる現実の生活のほうが
重要だと思う。

もちろん現実の生活が大事なのは当然。
だけどマンションは資産としての側面もあるから、資産価値が落ちにくい物件にこした事はない。
豊洲のように開発が進み生活利便性が上がれば、マンションの資産価値は上がる。
購入検討段階では、厳しい目で見るのは当然じゃない？

>>328

ＭＲの資料では、資産性はかなり強調されてますよ

錦糸町は66.6％...西新井再開発で30％上昇

千住大橋は駅力が弱過ぎるので、
駅前の商業施設に何が出来るのか次第では
上昇する可能性にみちておりますが、
この先を考えても総合的に北千住を追い越すことは絶対に無理でしょう。

購入する方が住みやすい街であれば何も言うことはありませんが、
北千住を生活の面で利用する頻度が高いと思われますので、
何十年後になるか解りませんが、駅前の再開発に期待するしかありません。

近くの梅島駅力よりも弱いかも....

ここ我慢系が多いね、一生の買い物なのに

共働き層なら、こともできるまでここより賃貸がお得ですね

完全に現在ゼロスタートなので、相当我慢せざるを得ない状況でしょう。

駅力は完全に今後の開発次第ですよね。
大きいショッピングモールが出来れば万々歳ですけど、、、
北千住（マルイ・ルミネ）と南千住（ララテラス）に挟まれている立地で
出店する企業があれば良いですね。
あとは子育て系（保育園や子育て支援センター）・病院ですかね。

イオンかアリオがいいな。
タワーマンションも1階には商業施設入れて欲しい。
計画少しは小出しでもいいから出してくれないと、この物件に夢が持てない。
眺望と日当たりは期待できないなら、少しは明るい材料ないと。

＞３３６

ここの商業施設は徒歩圏内住民対象のもの以外あり得ないでしょう。
千住大橋に他から電車に乗って（または車で）買い物に来るなんて想定不能。
そもそも商業施設じゃなくて「生活利便施設」になってるし。

食品スーパーと小さなクリニックモール、
それとTSUTAYAかゲオでもできれば御の字だと思います。
自分が住むと想定してもその程度で充分だし。

確か今週末は、第一期販売の正式価格発表ですね。
値段がどうなるのか楽しみですね。

販売予定価格と変わらない、普通な金額表示で終わってしまいそうですけどね、、、、

確かに開発が進んでもMAXの街人口が容易に想像できる。
そのため、余剰、過剰な施設は出来ないと思う。
最低限のスーパーくらいはできると思うけど。

新築に憧れていたけれど、購入までに周囲の状況がはっきりしそうにないし、築浅の中古も視野にいれてみようかな。。

夢はショッピングモール！・・・ですが、実際は食品スーパーですね・・・。
ララテラスもマルイもルミネも商圏にあるので
なかなか難しいでしょうね。
自分としては食べるお店がもう少し増えてくれると良いのですが。

新築のマンション購入が一番の目的なのに、
再開発がどう転ぶのかも考えなくてはならないとは、
非常に酷な物件ですね。

千住大橋近辺に思い入れが強くないとそうそう購入に踏み切れません。

東向きなら日陰にならないのかなと思ったのですが、どうでしょう？

私もこの物件で選ぶなら一番東側の角、東南の角が良いと思いました。

空いてますかね？

3月12日位に第一次の申込み締切なのでまだ空いてますよ。

購入検討中なのですが、日当たりや周辺環境を考えると悩みます。
「未定なので周りの事はわからない」と私を担当している営業マンは可能性さえ伝えてくれません・・・。こちらの口コミをみるときちんと日照権や工事による粉塵の説明を受けてる方もいて自分の担当営業マンに不信感が・・・。
ローンや契約金をいつまでに振込みして下さいという話だけはきちんとして下さるのですが・・

我が家担当者は
きちんと説明していただきましたし、ぐるりとマンション現場周囲も同行していただきました。

不信感は無いです

再開発の今後がやはり不安かな。スーパーくらい早く決まらないと…。

計画内にある戸建て等の回収も出来ていない土地に企業は入ってきません

現在URも募集しているにも関わらず

手を上げる企業もいないのが現状です。

皆さんが思い描いている街並みは

おおよそ１０年は先くらいで考えておかないと

実際入居する平成24年3月下旬時点で周りにスーパーがある可能性は少ないですよね。
自分が京成利用の通勤なので駅近は魅力なのですが
嫁さんの普段の買い物が不便かな。
基本、車利用になるのかなと思っています。

駅前のロータリーの開発が終わらないと生活便利区も決まらないのでは？
十年くらい先ですかねえ。

確かに。十年は厳しいですね。残念な場所ですね。

逆に言えば南向きの家は10年は日当たりが保証されるわけですかね。
割り切ったらありですかね．

日当りが良ければ何も入りませんと言う方には、
良いのではないでしょうか。
約10年限定ではありますが。

周りが常に工事している風景で、
何十年も暮らすのは正直自分的には耐えられません。
購入金額が今の金額よりも半分の値段ならまだ割り切れるかな〜という感じです。

騒音・粉塵・将来の日照問題、栄えるまでの日々の買い物・・・
たぶん短気な自分には無理。

この変の地盤はどうなんだろ。
誰かボーリング調査の結果聞いた人いますか？
液状化リスクとかも川側だから心配。

皆さん約10年は〜という意見が多いのですが、そんなにかかるものなんでしょうか？

十年は大袈裟ですかね。

液状化の可能性はあります。調べればわかりますし、公的文書にも記載されてました。

ＮＺ震災の例もありますが、土壌汚染や液状化な地質はマンション営業マンからきちんと説明を受けるべきですね。


まあ、心配してたら何処にも住めまへんな。

スーパー堤防になるから災害関係は安心かな…とも思っていたのですが
確かに液状化もあるよね
スーパー堤防はあくまでも洪水に対してですものね

うーん、せめて周りの状況がはっきりすれば判断材料が増えるのに…

駅前のロータリー以外は何も決まっておらず、他の要因はかなり景気や財政政策に左右されている中で、
将来の発展だけ楽観的に考えるには辛いか。。

不動産関係者か建設関係者意外の余程の知識？
想像力？が有る人でなければ、この再開発の完成形は解らないと思います。

ネガティブなご意見ばかりですが、南千住白髭再開発地区よりも緑豊かでコンパクトにいい感じになりそうな予感がしますがね。

対岸のアクロ方向に、橋でも掛かれば、ライフも近いですし。

完成形が10年後は無いですよ、長くて５年でしょう。駅前の用地収用も強制執行も有りますしね。

民間のマンション屋さんの開発では無いですから。早い者勝ちとは言いませんがね。
このエリアは良くなりますよ。

五年の根拠を教えてください。また強制執行でとなりに越してきた人達との付き合い方を教えてください。
財政難なのに橋の少ない隅田川に橋がかかる理由は？

関係者の方でしょうが安心させてください。

>>360
>>完成形が10年後は無いですよ、長くて５年でしょう。駅前の用地収用も強制執行も有りますしね。

情報ソースはどちらからでしょうか？　是非ご教示いただきたくお願いします。
５年という具体的な期間まで把握されているということは、今後建築される物に関しても情報把握されていらっしゃいますか？
できればツインタワー情報などもお願い致します。

長周期地震が問題になってるのに、150mのタワーマンションなんて建てられるのかよ。

５年も１０年もない。駅前自体が何年も野原であり続ける訳ないじゃないですか。
田舎の駅であるまいし。常識で考えてみたらどうでしょうか？

普段の買い物も、４号沿いのおっかさんまでそんなに遠いとは、思わないんですけど・・・。

３６４

おっかさんまで行くなら橋渡って南千住のライフに行くわ

両方ＯＫだってことだね。

>364
>５年も１０年もない。駅前自体が何年も野原であり続ける訳ないじゃないですか。
>田舎の駅であるまいし。常識で考えてみたらどうでしょうか？
↑
田舎とか都会とか、そういう個人的なフィーリングの話はどうでもいいです。
５年も１０年もないっていう根拠が知りたいです。情報ソースの提示をお願いします。

全く再開発読めないな。
生活利便性施設と病院だけは外せないな。
頼むから早く決めてくれ。
再開発に夢が見れない。

騒音・粉塵の可能性、将来の日照問題がおこる可能性、栄えるまでの日々の買い物・・・
たぶん短気な自分には無理。

>369さん

>354でも
騒音・粉塵・将来の日照問題、栄えるまでの日々の買い物・・・
たぶん短気な自分には無理。

って書いてますね。
同じこと繰り返し書くくらい、
「どうにもこうにも誰が何と言おうが、ぜ～ったい無理！」なら、
掲示板、見に来なけりゃいいんじゃないですかね…？

予定価格より安くなりましたねぇ～

皆さんのお陰で

ポンテグランデ東京のページが見られなくなっていませんか？

昨日の地震で、現地になにかしらダメージがあったのでしょうか？

ご近所さんの現地の情報もほしいです。

特に問題無いみたいですよ。通常通り営業しているみたいです。

地震の時、津波が心配だね。
荒川と隅田川が溢れるかも。

民主党の事業仕分けによってスーパー堤防の予算削れていませんでしたか？
コンクリートから人とかいって。。

防災に関する予算は削っては駄目だよね。
子供手当て削っても、今回の地震への復興費にあてるべき。
そして防波堤やｽｰﾊﾟｰ堤防に水門などに金をまわすべき。

地震の影響も少なからずあると思いますが、
ここの若い営業スタッフさんの対応はとても素晴らしいと思います。

営業乙。

低地のマンションは売り残り確定だよ。
オール電化も計画停電の世の中ではマイナス。
時期が悪かったね。
値下げして完売目指すか、引き渡し遅らせて塩漬けにするか。
契約者はヤキモキするだろうな。

大手各社は分譲販売を延期にしていますが？
何故ですか？

契約記念にマンションの模型が欲しいって言ったら、貰えるもんなんですかね？
模型好きなので♪

　自分も分譲販売を延長しているのは気になりました。販売業者にとってどのような意味があるのでしょうかね？

今売っても安くしないと売れないと判断したんでしょ。
検討者との駆け引きだよ。
一番イライラするのは契約者だよね。

どちらにしても今回はデべが駆け引きしたところで、簡単にマンション売れるようになる問題じゃない。

当たり前ですが、
優先順位は東北及び関東の被災エリア震災復旧復興が最優先です。

現在はまだ準備中だと思われますが、年内夏過ぎ以降より、
進行中の新築マンションにも、建築資材の不足や資材の高騰、職人さん不足による工費の高騰による大幅なコスト増加が予測されます。

大丈夫なのでしょうか？見えないところで、手を抜かれても、完成したらサッパリわかりません。