ザ・レジデンス千歳船橋ってどうですか？PART2

新たなライバル賃貸仕様のエルデンシアといい勝負ですね

こりゃザ・レジデンス千歳船橋という名の漫才だ。
漫才マンション万歳。

こんな胡散臭い不動産投資家さんが推奨する物件は避けた方が無難ですね。

エルデンシアでさえ二重床なのに....

大事なのは、LHとLLなの。　　何度言うても理解できんようやな.．．．。
ホンマ、頭悪すぎるわ．．．。　

素人はんは、多少お金かかっても、プロの内覧業者に同行させて、
ちゃんと確認した方がええで。　　

それではこの物件のLHとLLの値を教えていただけませんか？

本当にこの物件を検討しているなら、MRに行って、自分で数値を確認して下さい。
LH、LLともに等級１です。　　興味本位で聞かれても、お答えする義務はありません。

長谷工技術研究所のデータでは、直床の方が二重床よりも、LH、LLともに高くて
遮音性に優れるというデータが出ています。

まあ、私はあくまでも”長谷工データ”で、割り引いて見てますけどね（笑）。

長谷工は直床よりも遮音性能がいい二重床を開発して自社ブランドのブランシエラシリーズで採用中。
自称マンション投資家さんがいってる等級1はどこのマンションも等級1。ここだけが特別なわけじゃない。

そしてカタログ上のLL値やLH値を議論しても無駄。
今時の分譲マンションのフローリング床は9割以上がLL45で、残りがLL40。
でも実際に施工するとその数値より遮音性能は悪くなる。だからスラブ厚はなるべく厚い方が良い。
長谷工の普通のマンションは小梁ありのスラブ200ミリ直床で、間口が狭いからまずまずの遮音性能。それでも上階の人次第で騒音問題は起きるけどね。
ここは小梁のないアンボンドで200ミリ直床だから、間口は狭いけどどうだろう。

あとペアガラスでも結露するっていうけど、結露するのはサッシのアルミ枠部分。ここはどうしても熱損失が大きいから、樹脂サッシにしない限り結露を防ぐことは難しい。でもペアならガラス面はほとんど結露しないよ。
ペアガラスが結露する環境なら、シングルの場合ガラス面も結露でびっしょり。ここ、北側の部屋はかなりの確率で結露しそうだね。

長谷工って時点で低仕様は明らかでしょ？
長谷工自身、内心では認めてるんじゃないですか？
インフレームの方が高級だ、っていう理論も、全くもってよくわからないし。

>>675
>>677

私も知人の建築士に相談しましたがお薦めできないとアドバイスされました。

北側の部屋なんてないでしょ？

>688さん
>長谷工は直床よりも遮音性能がいい二重床を開発して自社ブランドのブランシエラシリーズで採用中。
長谷工イコール直床という認識がありましたが、二重床を開発していたんですか。
ブランシエラシリーズは価格が高くなっていますが、その分構造がしっかりしていて
長く住む事をコンセプトにしているようですね。

長谷工で二重床やっているのは私も知りませんでした。
ここも二重床にしてくれれば良かったのに。

前のレスでＢＯＰという言葉が出てきてよく意味が判らなかったので検索してみたのですが
すばらしいですね。
学童の子とそうでない子も放課後は遊べるのかしら？

船小BOPは地域住民に開かれていますから、大丈夫ですよ。

船小ー＞船中ー＞都立西ー＞東大　　これが一番安上がりでお薦めの進学コースです（笑）。

お金の問題で中学から私立を考えていたので、小学校がいいのは大歓迎です！

ＢＯＰは船橋小に限らず、世田谷区内６４全ての小学校にありますよ。

不動産投資家さんはここには住まないんですよね？
低仕様だけど低価格だから賃貸にすれば利回りがいい、そういうことですよね？

なるほど。よくわかりました。
この物件は、低仕様、低価格、なので購入して賃貸にするのがよい、ということですね。
ありがとうございました。

こんばんは。なんかここ面白いですね。インチキ不動産投資家だの、色々な人参加しててステキ。

物件もとても素敵ですよ。ＭＲに行って見てください。私もたちまちファンになりました。
なんでこんな面白いもの作っちゃったんだろう！って感じです(笑)

いや～、ファンが増えて何か嬉しいですね✾。　明石屋さんまになった気分です❀。

いや、明石屋さんま、というよりは、できる人研究家、じゃないかと…

お元気様です！

700;

全く違いますね。
一からマンションを勉強し直して下さい。

>706
不動産投資家はそう言ってますよ。
仕様は低いけど、価格も低いからバランスがいいと。
インフレームでも広い方がいいし、直床・単ガラスでも、対して性能に差がないのだから、価格が低い方が総合的によいと。
不動産投資家さんの書き込みをよく読んでみてください。
言い方はきついけど、理は通っていますよ。

ちょっと違うな。
もう一編読んでみて。

マンションは立地条件が一番なんや。

仕様が低いなんて一度も言うてへんで。

読解力不足で60点です。

いや、そう言ってます。

単ガラスは良くない。けどそれほど悪くないから、安い方がいい。

広いインフレームの方が、狭いアウトフレームより良い。

直床でも、二重床とほぼ同じ性能なので、安い方が良い。

結露として不動産投資家さんの主張は、この物件は仕様は低めだけど、それ以上に価格が安いので、総合力が高い。
加えて賃貸によい物件である。

何でワシがわざわざ小学校の話題や、駅からの徒歩時間などに何度も触れてるとことを意図的に無視するねん？。

総合力の意味全然解っとらん。

55点にしといたる。

不動産投資家さん・・・お暇なのですね

そう言うあなたは有閑マダム?。

HPに世田谷の緑化計画の事も記載されていますが、
世田谷区は2032年までに区の面積の1/3を緑にする計画があるんですね。
その為屋上・壁面緑化などには助成制度も行われているようです。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00007924.html

うーん、そうなるとたとえば緑地帯をギリギリまで削って駐輪場にするというのは厳しい話になってくるんだろうか？

ところでここから比較的近くにあるケネディステーキって評判はどうですか？
前を通る度に気になっていて今度はいろうかなとおもっています。

いろんなとこに店ありますけど、おいしいですよ。
入居後は結構行くことになると思っています。

屋上緑化・壁面緑化っていいですよね。コンクリートの熱を下げる効果があるそうで、
真夏の暑さも多少違うのかな～なんて期待しちゃいます。見た目も涼しげに感じますし。

ケネディステーキってハンバーグも全部国産牛かと思ってましたが、違うんですね。
オージービーフを使っているにしては高くないですか？

ここには千本以上植林されます。

有隣病院に隣接する広場にはソメイヨシノが植えられますので近隣住民の憩いの場になりそうです。

不動産投資家さんは、うまく論点をずらしているけれど、ここの仕様が低いということは、認めてる。

仕様は低い。
けど安いので、また立地と環境がよいので総合的にはよい。
賃貸によい。

あんたもしつこいね。　　人のマンションのことはほっといて（苦笑）。

何度でも言うけど、ここは低仕様ではない。
今年の1-11月で、首都圏で分譲されたマンションは3万7,714戸。　

当局の認定で、4項目中3項目で三ツ星のこのマンションを低仕様と
分類してしまっては、3万7,714戸の2万5000戸以上が低仕様になってしまう。

エコやカーシェアリングへのチャレンジや、24時間換気システム（結露対策
バッチリ）、リモコンでゲートを開閉する高級感ある駐車場、素敵なゲストハウス
も評価してあげなきゃ、フェアーじゃないでしょ（笑）。

低価格マンションというのは、3000～4000万円のマンション。
平均6000万円以上するこのマンションを低価格とは呼ばない。

マンションを買って１～２年で海外転勤になる商社マンや銀行マンも多い。
このマンションが賃貸に出しやすいことは事実。

家賃の１０％程度の高いコストはかかるが、三菱ダイヤモンドビルテックなどの
信頼できる管理会社に頼んで、信頼できる借り手を見つけてもらって、毎月部屋の
状況をチェックしてレポートをもらうことが好ましい。

ここは元ＮＴＴの社宅だったが、2007年をピークに地価は下がってきているものの、
恐らく今年が底。　駅8分で資産価値は15年経ってもあまり落ちない。

まあ、これ位にしといたるわ（笑）。

苦しいですね。
まあいいです。これくらいにしましょうか(笑)

ケネディおいしくないですよ 安くみせてますがすじが多くて何回か行って懲りました。
このあたりにはあまり良い飲食店はないですね。
祖師谷あたりまでいくほうがいいかもしれません。

駅８分で決して近くないよね、あと千歳船橋は供給過剰で売るとき苦労すると思います。
そもそも資産価値を気にして買うエリアでもないしね。
住み倒すのならいいかもしれない

今は環境性能表示は５項目に変更になってますよ

家の義理の両親はここに住み倒します。

駅の南側のスーパーオーゼキの奥にある、お好み焼き屋セピア亭はお勧めですよ。

直床なら天井高は当然それなりの高さが確保されてるのでしょうか？
最低でも270～280位は欲しいです

賃貸には確かにいいかもしれない。
借りて住んでいる場合、細かいことは余り気にならない。
多少結露があるとか、少し梁がでてるとか、ほんのわずかだけ音がするとか、駐輪が守られていないとか。
住むには全く問題ない。しかし買ったとなると気になる。
そういう物件だと思います。

ここって平均￥6000万の物件ですか？
値引きの電話ががんがんかかってきてちょっと怖いです。

ディスポやＩＨなど見栄えは良いのですが、生活のしやすさについて余りにも考えていない物件という気がしました。
細かい数値や仕様はともかく、素直に生活しやすくつくるという思想がないように思えます。
最初はともかく購入検討段階に入ると細かく見るので、上辺だけ揃えても中々売れないと思います。

買う気の無い奴に値引きの電話なんか来ないよ。

皆さん それぞれ視点が違うのですね。勉強になります。

やっぱり大きな買い物ですものね。
家はローンも組まなかったので、えいやで決めてしまいました。

でも満足しています。

売れようが、売れまいが、どうでもいいですね。

商談ならともかく、電話で値引きの話なんか来るかよ（笑）

買う気のない人間を買う気にさせるようもっていくのが営業電話。
売れ行き厳しければ「お値段はご相談に乗りますよ」くらいなことは言うだろう。
ここがどうかはしらないけど。

別の者ですが、ＭＲに行ったせいかよく電話がきますよ。
値引きとは言わないけど、よく｢新価格｣とか言ってますね、

値引きでない新価格て、どういうこと？。

最近ここのチラシが来なくなったな。

新価格＝値引き

>716
お値打ちサーロインステーキは比較的安価になってますよ。
本格穀物飼育牛は高いけど、それ以外はごくフツーの価格です。

飲食店以外はそしがや温泉が気になるわ。
お湯の色が黒いんですってねぇ。

コンセプトはすばらしい。

737様

祖師谷温泉も良いですが、環八の向かい側のユニクロの二階にあるスパ成城もお湯が黒くて良いですよ。

７２４さん
セピア亭は私もよくいきます。
ここは生地に山芋が入っているのでふわふわしているそうです。
お勧めはベーコンとエッグチーズが入ったせぴあ天です。

＞695
やっぱり二重床のほうがいんですかね。二重床は音の跳ね返りがあってむしろ響くと聞いたことがあるんですが、真実は如何に。ちなみにうちは二重床ではありません。構造に関する情報を調べる限りではすごくいいように思うし、二重床のほうがいいって言う人も多いですよね。

>728
ディスポーザーやIHがあることって見栄えなのでしょうか？見栄えで装備する類のものとは違うような気がするのですが…。キッチンに立つ者としてディスポーザーってあるととても便利なものです。生活のしやすさというものをどこに要点を持ってくるのかは、人それぞれかと思いますが。

742様
全く同感です。
家もここのデｨスポーザーやIHが気に入りました。

ＭＲでキッチン周りの実演をしてくれたお姉さんも綺麗でした☆。

IHなんて電圧とかの問題クリアしてるなら後付けの方が確実に安いと思うけど
デｨスポーザーは後付け出来ないからいいかもね

>>743さん
そうですよねー！
非常に美人でした。それは間違いない。
今も実演あるみたいですが同じ人なのかな？

同じお姉さんのようです。

ピーマンと牛肉のメニューは変わりませんでしたが☆。

セピア亭の手前にあるインド料理も狭いけど美味しいよ。

＞742・743さん

IHとディスポーザーのコンビは魅力的ですね。
両方とも一度使うと手放せませんよ。
キッチンの後片付けが楽チンで。

セピア亭気になりますね～。検索してみたらよい評判ばかりなので今度行ってみます。

>742
ディスポーザーは見栄えも何もないと思います。
シンクをよく見ないと分からないですから。

IHは、カウンター型のキッチンだったら見栄えすると思います。
というか、普通のガスのものと比べてめちゃくちゃスッキリしますよ。

>742様
728です。

なんというか、うまく伝える自信もないし、742様の言うとおりでもいいとも思うのですが、敢えて言えば次の通りです。
ディスポはとてもいいです。ただ、なんていうか基礎的な仕様を削ってディスポをつけるのが違和感を感じます。
優先順位は人それぞれ、と言えばそれまでですが。
私の勝手なイメージでは、学校サボって塾に行ってるイメージです。
学校より塾の方が役に立つ、と言われればそれまでですが。
まあでも、気に入ってるならいいと思いますよ。

どの物件でもそうですが、いいところと悪いところがあります。（仮にいいとこだらけの物件なら価格がとても高くなるし）
いいかわるいかよりも、どういう傾向の物件かを知ることが大切かと思います。
私が個人的に思ったことは“この物件はオフェンス１０だな”と、思いました。

そうなんですよね。
一長一短、どうしても゛青い鳥症候群゛となってなかなかマンションを決めることができません。

私はもう二年以上、゛森゛の中をさまよっています。

最後は直感とタイミング！
とは言っても、大きな買い物だから慎重になりますよね。

うちはいろいろさまよった後、
ここいいかなぁ～と見に行った翌週に契約しちゃいました。
今でも後悔なしです。

予算という決められた枠は変わらないんだから、ともかくそのロケーションから何もかもをイメージすること。
(イメージするということはその人の能力）

そのイメージが固まれば即断即決、誰が何と言おうがその決断には自信を持つこと。
ここで能書きたれてる奴らの過半は、もっとも肝心なそのイメージを持てぬ無能力者ばかりだから耳を貸す要なし。

じっくり考えたら買える物件ではないわな。
とにかくオフェンス、ディフェンス一切なし。
物件も契約者も、我が道を突き進むタイプですね。

考えるだけ考えて一生ネガってろ！

このマンションと比較対象になってきた、ベリスタ千歳船橋が残り３戸となりました。
そこで、契約者にこの物件を選んだ理由を一つ挙げてもらった所、結果は以下の通りとなりました。

１．「烏山緑道」に隣接した心地よい立地条件　　　４３．８％

２．分譲価格　　　　　　　　　　　　　　　　　　３４．４％

３．間取り、設備・仕様の良さ　　　　　　　　　　１５．６％

４．徒歩５分圏内に利便施設が集積する住環境　　　　６．３％

仕様の良さで選ぶ人は非常に少数で、大半の方が、立地・住環境で選んでいます。

ベリは残り３戸を４，５５８～５，２３８万円で売り出していますので、レジより
１０００万円程度割安で、駅から１４分と遠いので、価格で選んだ方が多いですが、
レジは、立地・住環境で選ぶ人の割合が更に高くなると思われます。

マンションはやはり、立地・住環境です。

仕様は後から「いくらでも仕様がある」ですが、立地は「どう仕様もありません」（笑）。

その物件について熟考するという事とイメージを温めるということ、これは根本的に違う。
熟考したって決断なんか出来んよ、もっとも冷やかしで元々家など買う資力気力知恵などありはしないんだろうが。
なっ！７５６よ。そろそろ看板を下ろしなよ、目障りだ。

756です
私は以前この物件のＭＲに行きました。感想は今まで書いてきた通り。
その後いくつかのＭＲを周り、結局、某財閥系の物件を購入しました。
私はここの物件の全てが悪いとは思いませんが、直床が二重床より優れているとか、単ガラスでもペアと同じとか、駐輪場は一台で足りるとかいう意見については、反論せざるを得ません。
知らないで買う人がいないとも限りませんし。

>758
一部賛成ですが一部反対です。
マンションは仕様より立地、というのは投資家さんの言うとおりだと思います。
ただ、さらに言えば“価格”です。
価格が同じなら、ベリよりレジの方がいいでしょう。
しかし実際には価格が違います。なので総合的にはベリの方がいいと思います。（イヤな言い方すれば、実際にも売れてますよね）

近隣マンションと比べて、積極的にここを選ぶためのアドバンテージがほとんどない。
売れ行きがすべてを物語っています。

>>762
あるよ。
立地。

>>750さん
IHはカウンター式ならめちゃスッキリ…なるほど！
ガス式のコンロは掃除が大変ですよね。
ガスでもピピッとコンロは五徳が外せて掃除もラクにできるようですが、
その五徳の掃除が大変なのよね。

760さんはちょっと極端ですね。
ここをサポートする書き込みでも、
・直床＞二重床
・単ガラス=ペアガラス
って書いている人は誰もいないでしょう。買う人はネガは認めつつ価値を認めて買うんでしょうね。
・自転車1台で十分
っていうのはまあ人それぞれで、そういう人もいるでしょうが。

所詮マンションは価格との総合判断。
だから総合的なDAが必要なんだけど、ここのネガの人たちはDAではなく批判点への集中だけだから説得力がないんだよ。
あと、売れてない売れてないって言う書き込みも多いけど、比較対象はみな規模が違うよね？
100戸以下の物件が完売するのと、282戸売るのでは当然売り切れるスピードは違うし、もう150近く売れているわけだからベリスタ・オーク・オーベルその他単独の売上はもうとっくに超えてるわけでしょ？
定量化できないから印象で語りたがるってところがTQM的視点から見ても駄目だね。

DAとかTQMとか分かりにくいな。
他はいいこと書いてるのに残念。

>もう150近く売れているわけだからベリスタ・オーク・オーベルその他単独の売上はもうとっくに超えてるわけでしょ？

ここまでいくと単なる戯言だな

マンションなんて総合判断で決める人もいれば、一点突破で決める人もいる、
それこそ人それぞれかと思いますけど・・

さっき車で通りましたがほとんど環八沿いですね。窓開けられないですよ。

>767
全くですね。激しく同意します。

水道道路があるし、徒歩８分ですから、立地がいい、は言いすぎです。
船橋の中ではいい、か、わるくない、くらいが適当な表現です。

>>767 >>770
反論できないからまた中傷的なコメントですね。

>>766さん
よくわからない単語出してすいません。TQMはTotal Quality Managementのことで、経営戦略手法です。
DAはKT法（ケプナー・トリゴー）のDecision Analysis（決定分析）で、いろいろな施策の実行に当たっての決定方法で、
・目的の明確化：意思決定の目的を明確にする
・目標の設定：評価基準となる期待成果と制約条件を列挙し、重みづけにより意思を視覚化する
・案の発想と評価：目的を満たすための案を発想し、目標と照らして評価する
・リスク評価と最終決定：案を選択した場合のリスクを考え最終決定を下す
というステップからなります。
この決定分析はマネジメントだけではなく、「マンションを買う」というような個人の決定事項にも活用可能で、その為に定量化された個々のファクターを取り上げなければなりません。
例えばこのマンションには直床とか単ガラスというようなネガファクターがありますが、それだけを取り上げるのではなく、立地、価格、ランニングコスト、付帯設備、駐車場とかいろいろな項目を点数化し、総合的に判定を下すべきですね。（但しその点数配分は主観が入るので難しい点ではありますが）

そのような観点で議論できるのであれば、ネガもありかとは思います。

確かに千歳船橋駅まで歩いて8分（人によっては10分？）立地がいいというのは言いすぎなのかもと思う。
その上、駐輪場が少なく、1世帯に対して1台分しかない。どれだけの人が駐輪場を利用するかわかりませんが、
ファミリー層が多ければ、利用できない自転車の行方が気になるところでもありますよね。無断駐輪とか。
環八から近いですが、窓を開けられないほどでもないでしょう。窓を開けて目の前じゃああるまいし。

8分というのは「絶対的基準」ではそんなにいいものではないですが、ここらへんでの他物件での比較による「相対的基準」ではいい、というところですね（ここよりいいのは売り出し中ではシティハウスだけ？）。

グランは歩いてみて本当に8分だったから、ノーブルはもっと近いかな？

徒歩8分は間違いないだろう
経堂側に行く8分なら評価できるが、ここはね…。

掲示板を見ている限りでは、衝動買いで買っている人が多いように感じます。
また、契約者に攻撃的な人が多いと思います。
ネガはどこでも攻撃的ですが、契約者がこんなに攻撃的な掲示板ははじめて見ました。

まあ、自分が契約した物件を悪く言われるのは気分よろしくないでしょう。

価値判断は人それぞれ、ポジティブ・ネガティブな意見にいちいち反論せず、
ああ、こういう見方もあるんだな・・・と思うにとどめておくのがよろしいです。

でも度重なる販売延期、3000円ギフトカードを配らなければならないという点から判断すると
苦戦しているのは確かでしょう。

772のようなわけわかんないのも契約者だと、萎えるよね

どのマンションでも、ＭＲに行くと、デベさんにいろいろと自慢話を聴かされる。
『このマンションはいい物件ですよ…』
そうしてＭＲを巡り歩く内に、いくつかのある意味保守的な思想が形成される。

良いか悪いかは別として（私の言いたいのはそのことではないので）、ＭＲに行くたびに、このマンションは二重床です、みたいなことを聴かされ続けると、直床に対して、アレルギー思想のようなものが形成されていく。

ネガともポジとも思われたくないので、直床の善し悪しは置きますが、ここを買った人は、他のＭＲにはほとんど行かずに買った人が多いのではないかと思います。或いは逆に、マンションにとっても詳しいか。