東急ハーベストクラブ

便乗して質問させて頂きます。

>>15193さんがリンクして下さった長期譲渡所得の解説に下記の注がありますが、この文面にある改良費や設備費には、所有期間中に支払った営繕充当金なども対象となるのでしょうか？

（注2）取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。

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皆様　詳しいお話をありがとうございます。
会員権の売却についてネットで調べてもいろんな答えがあり、どれが正解なのかわからない状況です。このために税理士に相談できないですし・・・
今週末、東急ハーベストに話を聞くことになりました。その時に買い替えの相談もしてきます。何か良い情報をもらえたら共有いたしますね。

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>>53 匿名さん

ハーベストだって、わかりませんよ。

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>>15197 匿名さん

難しいですよね。。。
いい加減なことは言えませんので、税務署に相談した方が良いかと思いますが、個人的には営繕充当金も取得費に加算できるものならしたいですね。

参考→ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm#:~:text=...,%E5%B7%AE%E3%81%97%E5%BC%95%E3%81%84%E3%81%9F%E9%87%91%E9%A1%8D%E3%81%A8%E3%81%AA%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

ところで、会員権には2種類（共有制と預託制）がありますが、共有制の場合、例えばVIALA箱根湖悠なら、価額の内訳は下記のようになっています。
これを見ると、土地建物代金が大部分を占めるので、
やはり譲渡所得なのでは…と思います。
いずれにしても、かなり大変そうなので、税理士さんか税務署に要相談ですね。

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>>15185 教えてくださいさん
私は将来反対の買い替えを考えでいます　予約が一番とれないのは伊豆山なので　箱根はいずれ相互利用でわりと楽に取れるようになると思います

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追加

＊特別縁故募集で購入後売却した場合（登記費用・仲介手数料は考慮しない）

特別縁故募集価額　　5,360,000円
内訳　
①入会金　　 945,000円
②土地権利金　 360,000円
③建物代金　　 3,255,000円
④会員資格保証金　500,000円
⑤営繕充当金　　　300,000円

現在の伊豆山の仲介価格1195万
内訳　
⑥会員権利金　　 8,486789円
⑦土地権利金　 360,000円
⑧建物代金　　 2,294,000円
⑨会員資格保証金　500,000円
?営繕充当金　　　309,211円

権利金の売却益7,541,789円＝⑥会員権利金8,486789円－①入会金945,000円
土地の売却益0円＝⑦土地権利金360,000円－②土地権利金360,000円
建物の売却損522,000円
＝建物代金⑧2,294,000円－（③建物代金3,255,000円－減価償却費439000円）

土地建物（分離課税）については売却損のため所得税はありません

会員権利金の売却益7,541,789円は特別控除額500,000円を差し引き
長期譲渡所得なので２分の１の3,520,894円が総合課税の対象になります
貴方のその他の所得（給与・年金等）と合算され課税されます
税率は課税所得金額によって異なります5％～45％

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>>15185 教えてくださいさん

追加

＊特別縁故募集で購入後売却した場合（登記費用・仲介手数料は考慮しない）

特別縁故募集価額　　5,360,000円
内訳　
①入会金　　 945,000円
②土地権利金　 360,000円
③建物代金　　 3,255,000円
④会員資格保証金　500,000円
⑤営繕充当金　　　300,000円

現在の伊豆山の仲介価格1195万
内訳　
⑥会員権利金　　 8,486789円
⑦土地権利金　 360,000円
⑧建物代金　　 2,294,000円
⑨会員資格保証金　500,000円
?営繕充当金　　　309,211円

権利金の売却益7,541,789円＝⑥会員権利金8,486789円－①入会金945,000円
土地の売却益0円＝⑦土地権利金360,000円－②土地権利金360,000円
建物の売却損522,000円
＝建物代金⑧2,294,000円－（③建物代金3,255,000円－減価償却費439000円）

土地建物（分離課税）については売却損のため所得税はありません

会員権利金の売却益7,541,789円は特別控除額500,000円を差し引き
長期譲渡所得なので２分の１の3,520,894円が総合課税の対象になります
貴方のその他の所得（給与・年金等）と合算され課税されます
税率は課税所得金額によって異なります5％～45％

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>>15203 RVさん

細かい数字まで出していただき本当にありがとうございます。
3,520,894円が総合課税の対象とのこと。例えば所得税が30%だとしたら100万ちょっとですね。

箱根が気になるのはやまやまですが、やはり一番大事なのは資金繰りです

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>>15201 匿名さん
最初からビアラ伊豆山を買っておけば良かったな～と思ってます。
買った時は（今よりは）まだ若かったしHVCでも満足だったのですが・・・

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ビアラの味を知ってしまうと、ハーベストにはもどれないです。ビアラでもハーベストには泊まれるので、ケースバイケースで、やりくりしながらハーベストも楽しんでます。

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>>15204 教えてくださいさん

仮に譲渡所得320万円と他の所得が500万円あったとします
課税対象金額は820万円で税率23%になります
所得税は
8,200,000円×0.23-控除額636,000=1,250,000円

詳細はリンク先で計算して下さい

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2015/taxanswer/s...

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>>15206 匿名さん
ですよね～　最近VIALAが増えてきたので、いろいろなところに行く楽しみもできました。
先日は鬼怒川のVIALAにも行ってきたところです。

確かVIALA伊豆山は特別縁故会員募集の時1000万台前半くらいだった気がする。
箱根は2000万＋ですので悩みますね～
夫と私で1000万ずつ出すなんていうことも可能なのかな。それとも名義人は1人だけなのかな。そんなこと考えてるだけでも楽しいです♪

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ぐぐってみたらVIALA伊豆山は特別縁故会員募集、815万だったんですね！
うわー　買えば良かった

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同じ時期に、もっと高かったRT社の箱根離宮を購入しましたが、最近は２５０万円くらいで売買されています（泣）

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うわー。RT社の会員権はなぜこんなに下がってしまうのでしょうね・・・

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>>15211 教えてくださいさん

要は両社の仲介譲渡に対する考え方の違いでしょう。

東急は大半の仲介売買まで仕切ることで、需給関係なども調整しながら価格を維持、できれば上昇するようコントロールしています。だから売却には好都合ですが、買う時は不人気施設でも結構しますけど。

ＲＴ会員権は継続保有か会員権切替か解約かで、売却という概念は元々ないんです。譲渡も相続と同じ名義変更の一種で、仲介売買には介入せず市場原理に任せてます。売却前提なら仲介で買うのがお勧め。

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>>15206 匿名さん

当方はHVCと VIALAの2個持ちですが、どちらもうまく使っていますよ。伊豆山は他に行くとこがなくお籠り専門ですから VIALA。軽井沢は行く所がたくさんあって朝早く出て夜帰ってくることが多いのでHVC。渓翠は前者、京都は後者ですね。元箱根はどちらでしょうか？どちらも楽しんでいます。

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鬼怒川渓翠、デラックス洋室に宿泊して参りました。

・お部屋、水回り、大浴場
最上階(5階)のリクエストも通り、お部屋の露天風呂からきらきらと輝く鬼怒川、山の稜線、快晴の空を愛でるのは最高でした。
たまたまかもしれませんが、部屋の露天風呂、半身浴用？の段差が浴槽の三分の一を閉めており、V伊豆山や箱根翡翠の露天と比べるとかなり狭かったです。小学生の子供と入るのもちょっと厳しいかも。
一方で、シャワールームは広めに作られているので子供と一緒でも楽々。水圧はもう少し強いと良いなという印象でした。
大浴場・共用露天風呂・サウナは、自室の利用だけで良いかな、という感想でした。

水回りの照明、リビングの照明がシーン別に5段階で切り替えできるのですが、これがとても雰囲気良かったです。

バルコニーのデイベッドは寒すぎて5分くらいしか利用していませんが、露天風呂同様眺め最高。

バルミューダのBluetoothスピーカー、BOSEなどと比べてしまうと音質はかなりイマイチですが、リズムに合わせて温かい光が点滅する見た目は素敵でした。

ミニバーにはエビスが良心的な価格で2本配備してありましたが、それでは足りなかったため、お隣のハーヴェスト売店に遠征しました。

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渓翠レポ その2
・アメニティ
かなり簡素です。
シャンプーコンディショナーボディソープは、ロクシタンの量産ライン。こだわりのある方は持ち込みが良いでしょう。

・その他
アルコールの自販機なし、ショップでの販売なし、は、個人的にかなり惜しい点でしたが、持ち込めば良いですもんね。
PayPayで宿泊料金やショップの支払いが出来たのは地味に有り難かったです。
共用部分のゆったりさは素晴らしいし、駅から実に近いし、また近々訪問したいと思います。

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箱根湖悠の件いろいろ聞いてきました。
まだ募集が始まったばかりでナイーブなところもありますので
聞いた話の一部だけ公開させていただきますね。

・公共交通機関は小田原駅もしくは箱根湯本から路線バス。バス停はホテルの前。
・芦ノ湖があまり見えない部屋もある。
・レストランはコース料理のひとつのみ
・プールは伊豆山よりもちょっと狭いくらい

一番気になったのはサウナ（水着着用）が男女共用なところ。
夫婦利用を念頭に置いているみたいでですね。
世の中いろんな人がいますし、女性だけで入るのはちょっと不安があります。
プールならともかく、サウナは狭いし暗いですから。
間違えて裸で入って来る方もいるかもしれないですし。
そのような声はだいぶ上がっているみたいで、専用の服を用意する等いろいろ考えているそうです。

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売却に関する税金についてですが、東急ハーベストに聞いてみたところ
>>15203 RVさん の書かれた計算の通りでした！！！
永久保存に匹敵する書き込みを本当にありがとうございます。
すごく助かりました！

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サウナが流行してますけど、どうせ一過性だし、そんなに力を入れてもモッタイナイのではと思うのですが。
昔、ホームサウナ、流行りましたよねぇ。
既存施設のサウナは、どこもスカスカですし。
ほんとにニーズがあるのかと思います。

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そうですね。VIALAの主な購買層である高齢者にサウナの需要ってそんなにあるのかな？
今までのように男女別の大浴場にそれぞれサウナがついてるのが良かったです。
露天風呂の代わりとなる立ち湯もいらないかな～
従来通り、温泉大浴場＋露天風呂が一番いいのになと思います。
ジュニアスイートの部屋の中にあるバイブラバスも不評みたい。
そんなの喜ぶの若いカップルくらいですよね・・・
プールはもう少し広いと良かったなぁ。
箱根湖悠ならではの独自色を出したいのでしょうが、高齢者はあまり奇をてらうのは好まないのに。
否定的なこと書いてしまいましたが、箱根湖悠、大人気みたいです！

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パンフではわからないのですが、箱根湖悠にオーナーズラウンジはありそうですか？

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ハンドルネーム変えました。

レストランの一部をオーナーズラウンジとして使うそうです。
つまり伊豆山や鬼怒川にあるような独立したラウンジはありません。

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>>15221 匿名さん

建築費高騰の影響かと思いますが、間取りや仕様にコストカットが浸透してきましたね。良く言えばシンプル、ですが。最近の新築マンションは酷いですし、やむを得ない時代の流れかと。

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>>15221 さん

独立ラウンジないのは、せっかく買う方は？微妙に感じませんかね？
熱海のラウンジ最高！

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詳しいことは知りませんが箱根離宮の書き込みがある度になんか騙されてる気分になります　行き帰りに離宮の前を通りますが場所もいいし建物立派だし　ハーベストの値段利用実感からするとあまりに高い気がします　ドカンと下がったらイヤだな

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>>15224 匿名さん
VIALAの場合、所有しているだけで毎年20万円程度の負担があるわけですから、この先値崩れする可能性が高いと思いますよ。少なくとも20％～30%くらいは下がるんじゃないかな。

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15224さん
　おっしゃる意味が今一つわかりませんが、エクシブ箱根離宮をお買いになって
　損をされているという意味でしょうか。

　どなたかがハーヴェストは仲介価格をコントロールしているからだと
　書かれました。
　その要因は少しあるかもしれませんが、エクシブとハーヴェストの大きな違いは
　エクシブの直販価格を良くみればわかりますが、箱根離宮のどのバージョンでも　
　販売価格の約半分が登録価格とされています。
　この登録価格というのは実体がなく、全部RTの販売利益です。
　そしてエクシブが設定する土地価格と建物価格も、その固定資産税評価額と
　比較すると高いです。
　これらが５年後に中古販売されれば、実際の土地建物価格にサービス価格を
　足して評価されますので、直販価格の半額から３分の１の価格になってしまうのは
　しょうがないと思います。

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15226の続きです。

　では、なぜハーヴェストは高額なのか？と言われますよね。
　ビアラの第１号の箱根翡翠は１４年前に売り出されましたが、その後
　実は販売価格よりも仲介価格は値下がりしていました。
　知らない方はビックリですよね(^▽^)/

　その直後、ビアラ伊豆山が売り出され、私の記憶では、この伊豆山も
　売出のときはそんなに人気がなかったように思います。
　それが、５年か６年前くらいから、ビアラ全体が値上がりしだして
　あれっという間に箱根翡翠も伊豆山もどんどん仲介価格が値上がりしていき
　この数年は天井知らずになっていました。

　ここまで値上がりした金額は理論的な経済的価格をはるかに超えており
　ちょっと異常だなぁと思います。

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>>15221 さん

そうなんですか？
これだけビアラオーナーの皆さんが眺望の良い翡翠や伊豆山のような独立したオーナーラウンジが良いと言ってるのに、そういうのって上層部に伝わってないんですかね？アンケートととかにも散々書いてるんですが、何だか虚しくなります。2,000万円超えのビアラ単独施設で独立ラウンジ無しは残念。
あとアクセスは小田原か湯本から路線バスしかないんでしょうか。湯本からタクシーでも結構金額かさみますよね？

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私も同じことを考えていました。
VIALA伊豆山、HVC伊豆山は縁故会員価格でもなかなか売れなかったのに。
今はちょっとしたバブル状態かなと。
お金を持っている人はまだまだたくさんいるんだなとびっくりしています。

私は別荘保有を諦めたので、その代わりのVIALA購入です。
子供そして未来の孫？とお正月をVIALAで過ごせるといいなと思っています。

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>>15228 さん
ラウンジないのは残念ですよね・・・
公共交通機関が路線バスしかないのも残念です。日中は1時間に３～４本。最終バスは20時くらいだそうです。
車がないとちょっときついかな。

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>>15228 マンション検討中さん
オーナズラウンジは重要ですよね。軽井沢でラウンジ失敗したとわかってないんですかね？せっかくのV会員、vのホテルの差別化の意味を考えて、ほしいものです。
でも箱根湖悠に早く行きたいです。
鬼怒川Vで思ったのですが、チェックインの際は、vの会員も
普通会員も、同じ座ったカウンターでチェックインで、差別化がない＝これからの時代（若者）は、普通会員でVを上手利用していくのかなあととも思いました。

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VIALA伊豆山以外のVIALA会員さん　教えてください。

3ヶ月前からホーム以外のVIALAの予約ができますが、VIALA伊豆山の予約は取れますか？
土日の予約はやっぱり無理でしょうか？

VIALA伊豆山のプール付きの部屋がありますが予約できますか？
コロナ前までは時々空きがあったのに、コロナ後はまったく空きを見かけなくなりました。
HVC会員には予約できないようにしたのかなと訝しく思っています。

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15229さん
　国債を日銀が買いいれば、お札が世の中倍になりますし
　コロナで医療関係者は相当儲かったので、お金が
　行き先なくてダブついていると思います。
　でも富裕層の関心がない郊外の土地は値下がりです。

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15231さん
　私も最初ビアラ専用カウンターがないのでびっくりしました。
　でも、チェックイン機械が設置されており、いずれはエクシブのように
　スマートホンで自動チェックインができるようになると予想します。

　そうなるとビアラ会員はスマホでチェックインして、そのままスマホで
　ビアララウンジに入りウェルカムドリンクをいただいて部屋に
　入れば良いことになります。
　ビアラ専用カウンターは不要でもいいかなと考え直しました。

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カウンター分けると、人の配置も2倍かかりますしね。
削減ですね。
熱海Vの髪の毛を縛るゴムがなくなってた？これもコスト削減かと。
vが欲しい人は、ラウンジやバスがなかろうが、爆上がりしようが、手に入れたいんですよ。
それで東急は資金源を手に入れて、手の内なのでは。
でも、利用してもらい、ホテルを運営し回していくのには、誰でもお金を払って宿泊してもらえれば、v会員だろうが普通会員であろうが全くどうでもいいんじゃないですかね？
だから、v会員も普通会員も宿泊料金があまりないのかなあと。

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15232さん
　伊豆山以外のビアラ会員です。
　伊豆山のビアラを3ヶ月前に予約するのは土曜日でなければ
　上手くやればそんなに難しくなく取れます。確か1割オープンですよね。
　プールつきは1部屋しかオープンされてないのでラッキーでないと
　取れないかと思います。

　でも、親戚や親しい知人に伊豆山ビアラのメンバーは結構いるので
　どうしても伊豆山を取りたければ違いにホーム券を交換して
　予約します。こうやっている人は結構多いと思います。
　お互いさまですから。

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15236さん
どうもありがとうございます！
やはりビアラ会員なら予約取りやすいのですね。

伊豆山ビアラオーナーのご友人がいるのは羨ましいです♪
私が箱根湖悠の会員になれた暁にはどなたかVIALA友達になってください。。。(^^)

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先日白馬八方でのスキーの為に白馬東急ホテルに宿泊しましたが、オーセンティックバーなどもありとても満足出来ました。ハーヴェストでもバーがあれば嬉しいのですが、宿泊人数や客層の関係で難しいですかね。旧軽に存在したバーもコロナ後消滅してしまって悲しいです。

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ＧＷに、家族で利用するにはどこの施設がおすすめですか？

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＞15239
　会員でない方でしょうか。
　会員なら特定期間なので利用が極めて制限されていることを知っています。

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>>15226 購入経験者さん
うまく書けてなくてすみません　viala所有です　離宮が翡翠の8分の1の価格だと書かれてたのでハーベストの価格はなにかおかしく思えてきました　利用したいときに利用できるわけでもありませんし使い勝手は悪くなるばかりです　あの立地であの建物で250万なんだとビックリしました

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RTが安いと思われるのなら　高すぎると思われるVIALAを売られて　仲介でRTを買われれば良いのでは？　要は需給の問題で VIALAでも京都や有馬はハーベストの旧軽の値段と変わらないのですから　あとラウンジは　箱根は東急のなかでも初めての完全なVIALA単独施設ですので作る必要もないのでは？それに他施設のラウンジもオーナーラウンジではなくVIALAラウンジなのでは？

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>>15241 eマンションさん
東急が価格をコントロールしてくれているので、売却する際もそれほどの損失が出ない（場合によっては利益が出る）前提で購入される方が多いのだと思います。
逆に言えば東急の方針次第なので、方針変更などあった場合は、RTと同水準の価格まで下落する可能性を孕んでいるということだと理解しています。
私は東急の方が好きですが、経済合理性を鑑みるとRTの方がいいのかなあなんて考えたりもします（悩み中）。

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RTのほうが東急よりも法人所有比率が高いらしいのも　リセール価格の差になっているのでは
買って三分の一になるものを個人がそんなに買いますかね？

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RTと東急ビアラの2個持ちです

違いは、RTは、買う部屋のランクで、自分が買ったランクより下の部屋しか泊まれません
ですが、そのランク内なら、ホームかどうかの予約の取りやすさの差は一切ありません
どこでも一緒です

当初、何泊かの予約が振り当てられますが
その通りに泊まれるわけがないので
別の日に交換予約します

その点東急は、どんな会員権でも空いてさ入ればスイートに泊まれる可能性もあるわけですが、ホームかどうかで予約の取りやすさは激烈に違いますよね

一本にしたいんですが、一長一短で、しぼれずにいます。
　　
RTは、新しい施設ができると会員権を下取りするんですよ
中古価格でなくかなり高い価格でね
そして、買い替えるように持ってく
だから売れてる形になる
だから、どんどん新しい施設に変わってくのね

中古で買うと下取りしてくれません
昔は、したみたいですがね

わたしは、一番上のランクを買いました
だから全ての部屋に泊まれます
RTから買うと１４００
540で買いました

だけど、下取りのお誘いはありません
笑

だから、離宮が250って
一番下のランクの部屋の値段です
上は1250以上はしますよ
中古でも

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私は東急ハーベストしか知らないので大変勉強になります。
私がRT物件に興味ないのは、システムがわかりづらいから。
タイムシェアとか限られた部屋しか泊まれないとか良くわからない。
その点東急ハーベストの方が予約方法シンプルです。
売主が東急不動産というのも安心感がある。
私みたいに考えている方他にも結構いるのではと思っています。
（いつかは箱根離宮泊まってみたいですけど）

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