なぜハウスメーカーを選ばれたのですか？

んで、そいつが病気で入院したら工事はストップ
受け手が見つからないまま現場は雨ざらし、、、

現場は一人で進んでるわけではないだろうから、誰かしら代わりの業者を立てる事になるね
いずれにしてもすんなりとは行かないかもしれませんね。

様々な所にリスクは存在します
そう、もし建築中、ローン実行前に施主が死んでしまったら・・・
これはおおよそ見当がつかない、考えるのも嫌ですね。

考えるのがいやだったら無理に出てこなくていい
相当いい加減なヤツだわ
零細工務店の面汚しってとこだ
いや、零細ってどこもこんなもんだな

＞253のような自己中のクレイマーは社会の害悪、住宅業界に限らず迷惑な存在。
大手ハウスメーカーの営業か？、悪質極まりないアラシ。

253は、営業マンかもね
大手は高いから、工務店に仕事取られるのは珍しくないでしょう

>>255
高機能高性能な家を建てようとすると、地元工務店の方が高いからなぁ・・・

大手は大量購入だったり自社生産で建材関係の仕入れコストも違うし、組み立ても大部分を海外の工場で行って人件費も削減している。
根本的な建設コストが違いすぎる。

253だけど
クレイマーとか営業とか病気じゃないの?
まるで庭の手入れを頼まれたみたいな軽口を叱咤したんだよ
建築を依頼するときの施主の不安な気持ちを考えたことあるかい?
安心してもらうのが第一じゃないのかい?
客にもリスクを負ってもらうとかさ
頭おかしくね？
もっとまともなプロ意識持てよ

>>257
全面的に同意

クレーマー連呼してる人はネット上だけじゃなくて普段からこいつはクレーマー、あいつはクレーマーって誰でもクレーマー扱いなのかね。どんな立場かは知らないけど、ずさんな工事ばっかりしてて是正要求（クレーム）が多い工務店なの？クレーム言われたら即それがクレーマーってわけじゃないのが分からないのかな？

>>256
大手より高い工務店の家ってどんな家だよw

亡くなってしまうという、非常に大きくあっても稀なケースを持ち出すなら
施主自身も相手に対し、同じリスクを抱えている事を忘れてはいけませんよ。
しかも施主側の方が代替えの利かない、金銭的リスクがありますから。

分が悪いので意図的に稀なケースを持ち出したのでしょうが
人が亡くなった場合の業務リスクは金銭で代替え、回避可能なのですが
金銭支払いのリスク（ローン実行前の中継ぎ融資）は、残された家族にとって
実は最も難しい問題です。

ただ一般的には非常にレアケースなので、誰もそんな話は持ち出さないだけです。
当然そこにリスクがない訳ではありませんが。

詭弁をたれても誰も耳を傾けない
工務店の無責任な体質は260の詭弁に象徴されているのかもね
住宅完成保証制度に加入している工務店なんて皆無に近い一方で
自分で加入したら？だもんな
ハウスメーカーが選ばれて当然ですよ
最後までしっかりと家を造ってくれるからな

>>259
Q値、C値共に0.5
全館床暖房（玄関、和室、トイレ、洗面含む）
全館調湿空調（ダイキン デシカホームエア）
床材ライブナチュラルプレミアム
外壁全面タイル
太陽光10kW

某大手なら、このスペックで建物本体+付帯工事+各種申請で35坪2700万円で作ってくる。
地元工務店でこの値段で作れる所はないと思うぞ。

一条工務店?

>>262
積水や住林のQ値は?(笑)

一条は前々からC、Qとかアマチュア無線じゃあるまいし、
それ以外セールスポイント無いのか？

住林や積水しか比較に出せない淋しい(笑)
地元工務店を出してみ
無理だな
倒産確率では勝るだろうが

＞261
建築業者の経営者が途中で亡くなり建築続行が困難となったとしても
支払いと建築工程が順当であれば、新たに引き継ぐ先を見つける必要はありますが
追加費用が膨大になるなどの、住宅建築そのものが困難になるといった恐れはない。

ところが施主が亡くなると、今度は改めて支払いを引き継ぐ人が必要なのです。
お金で依頼先を代えることは出来ても、お金の稼ぎ主を代えるのは容易ではない
そんなことも理解頂けないとは、非常に残念であるとしか言えません。
　
ただしプレハブ等の独自工法、独自部材を使った住宅の場合は話が別
他に引き継げる業者が限られる、もしくは無い可能性がありますので
建築途中の稀な期間を無視できたとしても、１０年単位の長期で見た場合
リフォームや修繕が難しく、長期間であるが故の非常に高いリスクがあると言えます。

>>262 名無しさん

ちなみに某大手とはどこですか？
本当に通りがかりで申し訳ないのですが…

＞262
全館空調とデシカと太陽光１０kwで５００万くらいでしょうかね？
高高で外壁タイル、３５坪２２００万なら、坪単価６０万超えますから
それでいいなら業者さんはそこそこ見つかると思いますよ。

ただどうなんです？３５坪で１０kw太陽光なんて載せると
屋根を南向き斜めに切ったような片流れ屋根にしかできませんよ。

>267
会社経営の初歩的なところで言い訳しても空しいよ。
あんたはその範囲でしか考えられないから無理しなさんなって。
平滑に言ってあげます。
中小工務店が消費者の選択肢に入らないのは信頼を置けないからだよ。
泣き言を言ってるよりHMに頭下げて仕事をもらう方が似合ってるって。

工務店が選択に入らない消費者は、少なくとも日本においてはマイノリティです
こればかりは現実を見る限り、誤魔化しようがありませんよ。
精々その言葉に騙されてしまうお客を捕まえてください。

>>270
>中小工務店が消費者の選択肢に入らないのは信頼を置けないからだよ。

あなたの願望・・・ですよね？？

＞270のような自己中のクレイマーは無視しましょう。
恐い、怖い、一番信用出来ない危険人物は大手ハウスメーカーに行ってもらいましょう。
大手も辟易するでしょうね。
大手は弁護士もクレイマー専門もいるから羨ましい。

町場の工務店を選ぶのは予算的に其しか選べないからでしょ。または木造在来で構わない施主でしょ。

注文住宅の多くがそうです。
大手ハウスメーカー、中堅のセミオーダーはまだ少数派です。
条件付きも建売に近いです。
建売はまた別です。

>>268
一条工務店でしょ。

地元工務店はコストパフォーマンスでは一条に勝てず、デザインや信頼性では積水や住林に勝てない。

＞276
空想でしょ、一条の全館調湿空調は長府製。

本来持ち家に手を出すべきでない低所得層が零細工務店、中所得層は世間体を気にするから背伸びして大手ハウスメーカー、高所得層は好き放題って感じかね

数千万の高所得ではないが中でも無い層もいますから、背伸びしなくても手は届きます。ハイ。

＞278
建売が一番安い。
真の意味で注文住宅を建てたい方が零細を選択する。

定年までの総収入が平均以下とか子沢山とかなら大手は諦めた方が老後生活考えたら無難だよ。

ココは他人の懐事情にあーだこーだチャチャ入れる場所でしたかね？
モラルやマナーは何処かに落として来たのですか？

皆がおなじ予算で検討するなら大手ハウスメーカーもしくは金持ちしか相手しない意識高い系工務店しか選ばないでしょ？

坪８０～１００万の予算が出せて意識高い系の人なら、設計事務所を探すんじゃないかな
家は四角くてどうせどれも同じ様なもの、だから手間なく素早く建てばいいならＨＭでいい

都市部だと土地のほうが高かったり、そもそも建てられる建物の大きさにも限りがあるから大手HMで建てても全体的なコストはあんまり変わらないんだよな。
そうなると、零細工務店を使うモチベーションがあんまり湧かない。

うちも土地35坪で容積率100%だから、どう頑張っても35坪までの家しか建たない。
この大きさだと、大手HMで建てても3000万円前後で建つ。
土地が5000万円弱だから、総費用で見ると大手HMで8000万円、零細工務店で7000万円で1割くらいしか変わらない。

>>285
容積率の緩和要件とかない地域ですか？所によっては、容積率が緩和されるケースもありますよ。
35坪だと、大手は小さいから割高になりますねーとか言われそうですね。うちも、37坪前後で小さいから坪単価は高いって言われてます。まぁ納得して建ててるんでいいんですけどね。大手の中でも安めなミサワでも37坪だと全部込み込みでで3400万くらいかかりました。

>>286
地下室の緩和だけかな。
マンションみたいな大規模な建物の緩和は知ってるけど、一般住宅で容積率の緩和なんてあるの？

うちは34坪で約3200万円でしたよ。
コスパで売ってる一条なんで、準防火地域でかつ地盤改良もして、選択できるオプションをほぼ選択してもこれくらいで収まった。

＞286
安価で通ってるその会社でその費用は、何か特別な大幅費用増要因があったのでしょうか？

それと広域展開のＨＭは地域によって結構な販売価格差をつけています
小さいと割高にも見えますが、都市部の単価は高く住宅は比較的小さいので
割高に感じる。地方はその反対です。

展示場等で営業マンに聞いてみればわかりますが、一度見積もりを取った住宅を
そのまま引っ越した先でも近い費用で建てられるかといったら、それは無理だそうです。
自動車などと違って、基本部分は全国統一の価格設定というわけではないらしいです。

>>288
準防火対応、地盤改良が必要で、太陽光を含め、オプション関係を積めるだけ積んだから。
・準防火対応　+100万円
・地盤改良　+100万円
・太陽光　+300万円（10kW）
・その他オプション　+400万円（外壁タイル、天井高変更、床材変更、トイレ変更、キッチン天板変更、エコカラット施工など）

準防火対応も地盤改良も不要で、太陽光を載せず、ミニマム（展示場レベルの設備）で建てれば2500万円は切ってくる。

＞285
狭小地ならギリギリで建てるからデザインも糞もない、建売で十分だろ。

>>290
建売は何も出来ない。
高気密高断熱にしたい、全館床暖房にしたい、床材を変えたいとか、そういう要望はいくらお金を出しても一切通らないからね。

注文住宅の前は建売を探していたんだが、建てる前の建売を見つけてこういう要望を上げたが全拒否された。
少しでもこだわりがあると、建売は厳しいよ。

>>288
286ですが、2世帯にしてるので、その分が200万円弱追加されてます。あと、蔵が2つ、延べ床で18畳分あるので少しコストがかかっているかと。地域は神奈川県なので、建設費が比較的高めになるところです。ミサワの場合、IRを見てると、2015年の請負実績が130m2程度の住宅で2600万程度という事で、込み込みだと40坪弱で3000万程度になるかと思います。それを考えると、地盤改良と解体が入ってますので妥当かなと思います。

工務店でも提案受けていましたが、プランがあんまり良くなくても3000万掛かっていたので魅力的なプランを提案してくれたミサワで建てることにしました。間取りの提案からして、うちの場合はミサワが良かったです。

＞２９２
解体費など諸々、住宅建築費以外も住宅坪単価に入れちゃうと分からなくなってしまいますから
できればこの家を建てて総額幾らって数字を提示してほしいです。
３７坪で同居でなく二世帯というのも、かなり特殊な条件の建物といった雰囲気ですから
それで高額なのでしょうか。

>>293
建物のみだと、37.3坪で2600万です。蔵が2つ、18畳分等は建坪に入ってませんので、それを入れると施工坪数で47坪となっているようです。1Fが18坪、1.5Fが10坪（蔵と水回り）、2Fが19坪くらいな配分です。
2世帯用にするための費用としては、さらに200万円程（キッチン、バスなど）かかっていますが、値引きが250万程度あるので上記金額となりました。

それに、水道・電気・ガスの配管費用、設計料や小口運搬費等で200万円程度の別途工事費がかかっています。消費税と合わせて3200万円弱が請負金額となってます。

＞建物のみだと、37.3坪で2600万

坪６９.７位ですよね、どうしてこんなに安いのでしょうか？
今春に見積もりを頂いたら、同じくらいの大きさ蔵なしで坪８１でしたので、速攻で断ってしまいました。
断ったときにMJウッドを勧められたのですけど、正直悲しかったです。

>>295
外壁にタイル使ってないでサイディングだったり、設備の仕様（ベスト仕様）が低いからじゃないかな？センチュリーで契約しているはずなのに、契約物件名はスマートスタイル自由設計っていう仕様だったので。

あと、営業さんが言うにはちゃんと積算して見積もり出しているから値引きが厳しいって言うことを言ってましたので、もしかしたら当たりの営業さんだったかもしれません。嘘かもしれないけどね・・・。

今年からまた更にミサワの部材は値上がりしているそうなので、前と比べるとミサワも高くなってるとは思いますよ。

スマートスタイルなら、ありかもです。

ウチの場合、注文での自由設計で最低のグレードでの値段とは言われました。
やはりスマスタと注文とは全然値段設定が違うようですね。

２９５さん、スマスタの蔵付きでその値段でしたら良かったのでは？

追加です。ウチの場合、最初はスマスタで検討していたのですがどうしても一箇所変えたいとお願いしたところ、それでは注文住宅扱いになりますとのことで坪単価がいきなり上がりました。他の箇所は全く変えずに、たった一箇所です。

２９５さんは二世帯仕様にしたり、多分色々と変えているようですがそのままスマスタの値段プラスで引き受けてもらえたのではないかと思います。

もしかしたらそれも営業マン次第で、やってもらえたのかと想像していますが、結果的に良かったですね。羨ましいです。きっと施主さん思いの営業さんに当たったのだと思います。ウチは《はずれ》だったのですね。

私もスレ主さんと同じく、施主さんはハウスメーカーに専任の建築職人がいるわけじゃなく、何故ハウスメーカーを選ばれたのか？疑問を感じます。
ハウスメーカーで建てる場合、そのエリアの地元の工務店が施工しますよね？
それなりにハウスメーカー側は、工務店を厳格に選出して依頼されているはずなのにトラブルが多いのか？
知名度が高いハウスメーカーなら、悪評は知れ渡っているはずにも関わらず、施主がハウスメーカーを選ぶにはどうしてですかね？
確かにハウスメーカーで建てなくても、地元工務店でもトラブルは有りますが…。

地元工務店で建築した知人数人から不評を聞いていたので。

要望通りに設計されない、手直しが多い、言った言わないが多く逆ギレする、着工から１年経っても工事中等。
酷いものは最終的に裁判を起こした人もいます。
メンテナンス等も不安がありますし。

要望通りに設計されないのに、それでもそのまま依頼している施主なんて
普通の人から見たら、だいぶ悠長なのかちょっと頭弱い人なのかって話ですよ。
業者に言われるとネット端末無いのに光回線申し込んだり
新築なのに訪問販売でリフォームされたりしそうですね。
お知り合いならこんな所に書き込むより、日頃の生活支援やアドバイスして
差し上げたら如何でしょう。
　

↑ 普通の俺らから見れば、事実を正しく認識できない頭の悪い地元工務店員にか見えない。地元工務店っていつもこんな調子なわけね

＞要望通りに設計されない、手直しが多い、言った言わないが多く
注文住宅は売買契約ではなく請負契約です。
施主が仕様書を作り、業者（工務店）に建てさせます。
仕様書や図面が完成していて見積額をお互いに納得して契約します。
仕様書内容の変更時はお互いに納得の上、文書にするべきです。

現実には多いようですが仕様書も図面も無いのに契約するのは異常です。
契約した時点で大手ハウスメーカーも含め、業者に騙されています。
大手ハウスメーカーは異常な事を承知の上、悪用してます。

誰も大手ハウスメーカーの話なんてしてないんだけど。
勝手に話をすりかえて言い逃れに走るのも工務店の体質だってのが手に取るようにわかるな。

こんなんだから簡単に倒産するわけだ。

理解りやすく言えば４LDKで頼んでるのに３LDLになったとか
白いもん頼んだのに赤いもんが来たとかでしょうけど
施主はその間、何やってんですかって話

お店でオーダー間違いとかあっても、全然気にならないどころが
気づきもしないお気楽な人なのでしょう。
そこに他人がケチを付けてもしようがない。

打ち合わせて間取り図をもらい、それを見て直して欲しいという。ここが打ち合わせの通りではないから直してください、大丈夫ですよね？と何度も念を押す。営業マンは大丈夫ですからとの言葉だけ。

結局は直したはずの間取り図をもらわずに、そのまま建ててしまって、引渡し後に違っていた、という結果。やったやったとの口先だけの大手HM営業マンに騙された施主も悪いとは思うけど、何度言ってもやってくれない営業マンもいます。

契約後の話し？
契約後、当然間取りとか設備の打合せが進むとは思うが、大手HMなら尚更その都度、図面とか貰いませんでした？

>>307と同じこと思ったよ。地元工務店では図面も出さずに着工することもあるのかって。

＞地元工務店で建築した知人数名から不評を聞いた

>>300がちょっと書いただけで過敏に反応するくらいだから、図星ってことだろう。地元工務店で建てるにはよほどの覚悟がいるってことだ。建築途中で倒産・廃業されたら目もあてれんしな。

＞308はスレチも分からない頭の悪さ。
頭が悪すぎるから基本を教えた。
理解したらアラシは失せろ。

>300の周囲の方々は皆さん工務店で建てているらしいですから
その中には図面一つ見ない施主も居るのでしょう。
これから建てる人には教訓となる話でいいんじゃないのでしょうか。

依頼したら後は全放置でも確かに家は建つかもしれませんが
高額なんですからそれなりに逐次確認はしたいもの
そこは仕事だって同じじゃないでしょうか。

>>309 匿名さん
工務店の話しを大手の話しにすり替えてるアラシの方がもっとタチが悪いと思うよ。

＞311は頭が悪過ぎ、大手の話だよ。
＞丸投げするハウスメーカー
上は大手ハウスメーカーのことだよ、大恥さらしたね、黙って消えろ。

少子高齢化や新興ハウスメーカーの台頭もあり、積水やダイワ、ヘーベルあたりの大手は、既に賃貸住宅にシフトしつつある。
戸建は減ってるが、賃貸はそれを補うくらい増えている。

一方で、地場工務店が得意とするローコストな木造戸建は、飯田産業グループみたいな超ローコスト住宅、
一条工務店や桧家住宅、土屋ホームみたいなミドルコスト高性能住宅の建設を得意とする大規模工務店に食われてジリ貧になるだろうね。
海外からの調達も当たり前になってきて、より規模の経済が働きやすくなった今となっては、低コスト競争で地場工務店に勝ち目はない。

新築戸建ての数は１３年間で今の約半分にまで減るらしい。人口増加が見込める大都市圏を含めても半減だ。
中小工務店の命綱となってる地方じゃつるべ落としのように減り続けるだろう。確実に生き残れるのは>>313も言ってるように大規模店だけだ。国土交通省もそのあたりは予測してるが、特別に手を打とうともしていない。中小工務店なんて会社組織として認識されてないんだろう。潰れたところで国益に何のダメージもないから。

中小工務店はもし生き残りたければ、HMに頭下げて仕事をもらって、HMに愛想尽かされないように必死に真面目にやることだよ。このスレの工務店もどきの不真面目な言い逃れとか話のすり替えしてるようじゃな、お先真っ暗だ。

俺がもしMHの施工管轄なら、そんな言い訳がましい体臭が匂う連中は速攻で切るよ。

飯田みたいな建売業者はスケールメリットもあって超安、これから伸びるんじゃないの
拡大路線で規模も単価も上昇中のタマホームとかはどうなんだろう。
このクラスが工務店と真っ向勝負価格帯になりそうなところ。

安め独立資本のＨＭさんは、これから大手大資本系列ＨＭと
どうやって住み分けるか食い合っていくか、減少するパイの取り合いで
一番厳しい世界でしょう。
営業力と宣伝力に知名度こそが消費者の判断基準という
多大に元手も掛かる難しい世界。

無数にあるような工務店が文字通り半減して、ＨＭの規模縮小
支店営業所も半減するだろうから、まあ時代の流れで仕方がない。

その頃には大手家電量販店も、残っていたとして何か違う商売やってるだろうし
それが時代の流れってもんだ。

>>315
タマは下請けを叩きまくってコストダウンしているだけで、家自体はショボショボなのが消費者にもバレて急降下中。
注文住宅で伸びているのは一条、桧家、土屋などの高気密高断熱でちゃんとした家をそこそこのコストで作ってくる所。

零細工務店は年に0～2棟程度の施工数、高齢化で廃業が増えるから元々減少する、着工数減は関係ない。
逆に人手不足でメンテ、リフォーム相場が高騰する恐れも有る。
農業、土木等と同様にロボット大工がいないと困る？が難し過ぎる。
建売に近い中途半端な注文住宅は零細工務店の分野ではない、零細で価格が安いだけで施主が選択する訳でない。
建売を除けば着工数が減るのだから薄利多売のＨ.Ｍは苦しい経営になる。
やはり商売は目玉を作り生き残るしか方法は無い。
大手Ｈ.Ｍも成り立たないから規模縮小、撤退せざる得ない。
住宅は工場生産（合理化）すればするほど建売に近く魅力が低い代わり映えがしない家になる。
注文住宅は世の中にたった一つの家を建てること、一部の工務店の得意分野になる。

増税前に予算がある施主は建てたから、最近の着工は減っている。予算が無い施主は増税後に業者を探している。
なににつけても予算が無いほど決断が遅れ、多く払う傾向が昔から有る。

＞最近の着工は減っている。
着工数が減れば価格は下がる、増税分より下がる。
駆け込みは損と決まってる。
「慌てる乞食は貰いが少ない」

>>312
みんな工務店の話しをしてるけど。

No.300by 検討者さん　2016-11-06 23:23:10
地元工務店で建築した知人数人から不評を聞いていたので。

No.304by 匿名さん　2016-11-07 07:19:29
誰も大手ハウスメーカーの話なんてしてないんだけど。

No.310by 匿名さん　2016-11-07 17:17:48
>300の周囲の方々は皆さん工務店で建てているらしいですから

工務店の話しを大手の話しにすり替えるタチの悪いアラシは止めなよ。

スレッド全文。
＞金額の半分が粗利で、自社施工するわけでもなく地元の工務店に丸投げするハウスメーカーをなぜ選ばれたのですか？
＞321は頭が悪過ぎプラスしつこい。

>>322
物事には流れってものがあるのね。
あそこは工務店のお話し。
その最中に工務店の話しを大手の話しにすり替えるプラス流れが読めないタチの悪いアラシ止めなよ。

大手で承認図もとらなくて注文住宅を建てるところは皆無だろ。
承認図は施主のクレームを防ぐ手立て。

中小の工務店でも承認図は取ると思うけどね。
もめごとを防ぐことができる一つの方法なんだから。

承認図って知らないバカがいると思うので、どういうものか説明すると
仕様、（使用材料、外形図、間取図、設備、外壁の色他、造作物に関する
一切の仕様内容）
が記載した書類。これに施主は日付け、氏名記入、捺印したものが承認図となる。

承認図も出さないところとは契約しないことだ。
口約束程、怖いものはない。

詳細は後で詰めると顧客をだまして大手ハウスメーカーは契約をさせてる。
口約束より酷い、詐欺に近い。

糞の応酬レスでわけわからんが＞３００の知人は工務店で建てた人ばかりだってのは本当なんだろ？
それとも空絵話で貶めるつもりが、例え方を間違ってしまったのだろうか

実際に契約してから詳細を詰めるだろ。
詳細を詰めて気に入らなければ解約すればいい。

昔は手付を全額没収とかやってたが、それだと裁判で負けるから、今では実費分しか請求してこない。

人口が減っているが、アパートの着工戸数は増えている。

相続税払いたくない、３０年一括借り上げの言葉に夢を
見て、地主が億のローン組む（自分で住む家じゃないから
率が高い）。

大東建託、東建コーポレーション、レオパレスが儲かっているのを
見て、積水ハウス、ダイワハウス、住友林業の大手も乗り込んだ。

最初は新築だから入居率がよいが10年も経てば入居率が悪くなり
一括借り上げの見直しが入って管理料10％が20％となり家賃収入
が減る。
その内、ローンの支払いと家賃収入の逆転がおきてアパートを手放す。

結局世間知らずの地主は、相続税+αのお金と＋土地を失う。

>>331 匿名さん
何としても契約欲しい営業が必死だな
解約にいくら請求されるかわからないのに適当な契約する奴はバカだろ

某HMで建てたが、まずは10万円で設計契約を結んだぞ。
設計もしてないのに、詳細な見積が出てくるほうが不思議だが・・・

2016年9月30日
空室率悪化 泣くオーナー
　人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。
　「空室リスクは覚悟していたけど、こんなにも早く出るなんて」。千葉県白井市の男性公務員は肩を落とす。相続した土地にアパートを12年に建設した。2階建てで総戸数は8戸。今年で築4年、最寄駅から徒歩10分と条件は悪くない。だが、今年は一時、5戸が空室になった。
　母親が亡くなるとほどなく大手の建設請負業者が訪れ、相続した土地にアパートを勧めてきた。9千万という建設費にためらったが、担当者は「当社が全室借り上げ、入居者も集めます」と提案書を差し出した。
　試算では、家賃収入は年660万円。業者の取り分を差し引いて600万円強の収入が35年間続くという。銀行からの借り入れは必要だが、資産で示された月30万円程度の返済には十分。地銀からの融資も決まり、建設に踏み切った。
　現実は甘くなかった。当初こそ業者から月50万円が振り込まれたが、今は40万円弱。家賃収入は空室率によって最低保証額まで引き下げられる契約だからだ。今後、定期的な契約更新で金額が変わる可能性も残る。
　住居人口の少ない土地でのアパート経営に無理はなかったか。オーナーの妻は後悔の念を抱きながら敷地の草むしりをする。専門業者に任せるお金はないからだ。
　国土交通省によると、7月の住宅着工の伸び率は持ち家が前年比6.0％だったのに対しアパートなど貸家は11.1％。大幅増の背景にあるのは相続税対策だ。更地にしておくより借金をしてアパートを経営した方が税金が安く済むからだ。
　その波に乗ったのがサブリースと家賃保証を売り物にするアパート建設請負業者だ。建設だけでなく、一括借り上げして入居者を集め、手数料を除いた家賃をオーナーに支払う。こんな提案で、大東建託やレオパレス21といった大手が続々とアパートを建設している。大東建託の16年3月期の売上高は8期連続で過去最高を更新した。
　業者が活況に沸く一方、トラブルが発生している。「空室を理由に提案通りの家賃が支払われていない」。不動産コンサルティングの青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員のもとには、こうした相談が月に数件寄せられる。
　国交省は9月から業者に対し契約時には、将来の家賃が変動する可能性があると説明するよう求め始めた。業者側は「契約書面ではリスク要因を強調している」（レオパレス21）、「賃料改定がある得ることを説明した上で、本人の署名捺印を頂いている」（大東建託）と適切に対応していると主張する。
　言い分が分かれる中、アパートの需給は悪化を続ける。不動産調査会社のタス（東京・中央）によると首都圏の空室率は15年ごろから急上昇。最も高い神奈川県は7月に36.66％と過去最悪を更新し、16カ月連続で悪化した。適正水準の上限30％を大幅に上回る。
　無秩序なアパート建設に行政も危機感を抱く。埼玉県羽生市では1年ほど前にアパートの建設地域を制限した。しかし、局地的に制限しても焼け石に水だ。首都圏全体でみた場合は「当面は空室率は改善しないだろう」（タスの藤井和之氏）。
　空室増のあおりを受ける不動産管理会社は対策を余儀なくされている。
　6万戸の賃貸住宅を管理する東急住宅リース（東京・新宿）。空室が増えれば収入減につながる。そこで7月からオーナーに従来より3割程度安く改修できる新提案を始めた。大学再編で居住学生が減少する相模原市の管理会社は入居者専用の食堂設置をオーナーに呼びかける。
　空室率が悪化してもなお増え続けるアパート。建設業者にとって数少ない「成長分野」を狙って、住友林業など戸建て住宅メーカーもアパート事業に力を入れる。
　相続税対策を狙うオーナー、アパートの建設代を得たい業者。空室が発生した場合、誰が責任をとるのか。直視しないまま、今もアパートは増え続ける。

　　　　　2016年9月30日　日本経済新聞

>>332 匿名さん
立地も何も考えず自分の土地にマンション建てて、管理も業者に丸投げ。
そりゃ破綻するわな。

＞334
設計事務所ですと建築費の10％前後の設計費が必要です。
規格住宅化された大手ハウスメーカでも10万円では不足です。
安易な解約を防ぐのが目的です。

>>337
安いなら、なおさらいいじゃん。
たった10万円で設計して詳細見積もりをしてくれるんだよ？

＞338はまんまと罠にかかった。
しめしめ報奨金が貰える、解約は俺のせいではない。
営業マン

>339
２，３人の営業マンを抱えた工務店のやりそうなことだな。

>320増税前が例の駆け込みとは限らないですよ。
すでに部材、人件費高騰していますよ。価格が下がるのはいつ頃でそれまで待つのかね？
また、下がらなかったらズ〜っと検討？ローン組める年齢も稼げる期間も考慮した方が良いぞ。

＞340
＞334は
＞某HMで建てた

＞341
http://www.h-yagi.jp/00/post_231371.html
もたもたしていたら他の要素が生じるから駄目。
対策前の落ち目狙い、なんでもタイミングが大事。

>342
２,３人の営業マンを抱えた工務店が『某ＨＭ』と名乗るのは自由だから。

＞334、＞338に聞いてみれば？

>345
聞くまでもないよ。こんなこと言うのは工務店の２，３人しかいない営業マンくらい。
＞しめしめ報奨金が貰える、解約は俺のせいではない。

＞344
＞名乗るのは自由
自由だから工務店ではないね。
竹中工務店と大きな工務店も有る。

>347
＞竹中工務店と大きな工務店も有る。
大きいのもあるけど、こんなこと言うのは工務店でも２、３人しかいない営業マンくらい。
＞しめしめ報奨金が貰える、解約は俺のせいではない。

３人の営業マンは相当な着工数が無いと雇えない。
零細工務店の域を超えている。
http://www.juu-tsuu.jp/topics/T0169.htm
＞今年上期に７圏域で注文住宅の建築確認を得た施工者は８０６社（前年同期比４社減）。
＞建築確認総戸数は４２０９戸で前年同期を３００戸（７・７％）上回った。約半数の３９９社が１戸のみの確認戸数。
北海道では年間着工数50戸で北海道のベスト10に入れる。
総戸数4209-零細399-ベスト10の戸数1154＝2656戸
2656戸÷806社-零細399-ベスト10社＝397社
ベスト10と零細を除いた平均の戸数は　2656戸÷397社＝6.7戸/社
営業マン一人で5～10戸くらいは最低販売しないと穀潰しだね？
過去の記憶では20戸なら北海道のＨ.Ｍのベスト20に入れる。
積水ハウスなど北海道では下の方、ショボ林もベスト10のランク外。

>>349 匿名さん
＞営業マン一人で5～10戸くらいは最低販売しないと穀潰しだね？
そういう穀潰しが２,３人揃うと、こんな事言い始めるんだな（笑）
＞しめしめ報奨金が貰える、解約は俺のせいではない。