京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？

７３２さんへ。

　誤記ではありません。
　事業計画書には複数のチェックが入り、行政のチェックもあるのですよ。

No.739さん

その上で、やはり誤記でしたということもあるのではないですか？

No.739さん

事業主が誤記でしたと言えば、いくら行政のチェックが入った後でも誤記ですよね。誤記かどうかは事業主に確認されてはいかがですか。事業計画書を手元に持っておられるようですので。

７４０、７４１さんへ

　事業計画書以外の文書にも「公開空地」の文言を使っていますので今更誤記でしたとはいえません。

私たちは、入居説明会や内覧会で事業主と行政との取り決めの概要の説明を受けています。
その内容からすると一人訴訟さんは、ご自身の誤解を根拠として主張されいるようです。事業主に直接お聞きになったほうが良いのではないですか。

７４３さんへ


　京阪も行政も説明が二転三転していてまだ合理的な説明ができないようです。
　事業計画書から言えばスクエアの中庭は明らかに公開空地です。

まあ、事業計画書が全てですけど、
スクエアの中庭が公開空地かどうかということと、あゆみヶ丘の日照とに直接の関係はないですね。

じゃあ中庭が一般の人に開放されたら満足なの？それが目的？それとも正義感きどって世の中の不正を正したいの？
仮に本当に官民一体の悪事あったとしてそれが発覚しマスコミが取り上げ京阪が倒産しマンション管理も出来なくなり事業主のいなくなったローズタウン全体まで衰退し中古の買い手もつかずに一生ゴーストタウンで生活する事になるのが最終的なゴールなの？
違うでしょ？最終的には金でしょ？早く京阪から金もらって出ていけ。

７４４さんへ

　事業計画書に、法的に矛盾点がなくスクエアの中庭が公開空地になっているのであれば、京阪があゆみヶ丘との信義則を守る限り問題はありません。
　法的に実現不可能な事業計画書が認定されていることを問題視しているのです。街区公園の設置を取り止める合理的な理由がなく、街区公園が設置されていたら日照阻害の問題は起こらなかったのですから、こういう意味において公開空地とあゆみヶ丘の日照とは関係があるのです。

No.746さん

東ローズタウンのような大きな開発では、行政は事業主に融通をきかせることが多いようです。融通といってもあくまでも法律の範囲内ですけどね。

行政にとっては大規模開発で人口が増え、税収の増加を見込むことができるのですから、事業主をサポートしようと考えてもおかしくないはずです。

ですから、法律の範囲内で色々と融通していることはあると思います。一人訴訟さんは、言っても仕方がないようなことを知っただけなのに、事業主の弱みを握ったと思い込んで深みにはまっていらっしゃるのです。

掲示板への書き込みくらいで喜んでいるのですから、いいんじゃないですか？ここの書き込みだけを契約の判断材料にする人がいるとは思えませんしね。

それにしても全く役に立たない掲示板になってしまいましたね。

７４５さんへ

　最悪のシナリオを考えられているようですね。京阪はこのようなこと位で倒産はしません。
　私達は、あゆみヶ丘弁護士から京阪弁護士への書簡にある「最も日照被害の甚大な住戸の人々に対して、永住に相応しい、日当たりのいい暮らしが出来ると言えるのかという当方の問いに対し、まともに答えられておられません。企業側の金儲けからの視点しかないと言っても過言ではないと存じます。数百の内、何分の１の戸数を削らないといけなくなるというのなら、その度合いによっては、まだ話し合いの余地はありますが、たった８戸で精一杯というは論外と存じます。」の通り、部会としては、あくまで京阪に企業の説明責任を果たさせることを第一の目的としています。あゆみヶ丘の資産価値を奪っておいて京阪が儲けるということに対して泣き寝入りすることはありません。

今日、中庭の樹に小鳥が一羽とっまていました。しばらくいてから、Ｂ棟の上空へ飛び去っていきました。それから十分ほどしてから、四五羽の群れがエントランスの方向から中庭に入ってきて、中庭お横切って、ウエストの工事現場の方へ行き、工事の音に驚いたのか、飛び去っていきました。年末には鉄骨の工事も終わると思うので、来年の正月ごろから小鳥たちも、中庭に住み着いてくれるかも知れません。千の風でわありませんが、小鳥の鳴き声で、目覚めたいものです。

「数百の内、何分の１の戸数を削らないといけなくなるというのなら、その度合いによっては、まだ話し合いの余地はありますが、たった８戸で精一杯というは論外と存じます。」

ということでしたら、何戸削るかということが問題になっているのですね。やはりというか、常識的にはそれしか問題にならないですよね。

事業計画の変更が適法だとか、違法だとか言うのは、No.749さんが付け加えたスパイスだったのですね。日照の問題でこんなこと言い出す弁護士なんてまさか居ないですよね。

７５０さん、すばらしい。

７５１さんへ

　弁護士の書簡の引用は、京阪はあゆみヶ丘の説明要請にまともに答えていないことを示し、部会としては、あくまで京阪に企業の説明責任を果たさせることを第一の目的としていることをご説明したのです。

　事業計画書に関しては、平成9年の事業計画通り、街区公園を設置していたら５８０戸程度しか建てられなかったものを、不正な手段を用いて建設戸数を６３０戸に増やしたことによりこの問題が生じたことをご説明したのです。
　実際に冬場の状態を見て、最も日照阻害・眺望阻害を受ける住戸の人達から人格権が侵害されているという訴えがあれば、人格権が侵害されない程度まで削ってもらう要求をすることになります。

７５３さん

引用を読む限り確かに、京阪はあゆみヶ丘の説明要請にまともに答えていないことを主張していますが、答えることを更には要求していません。

それよりも、「削る度合いによっては、話し合いの余地はある」と、主張の中心が話し合いの条件に移っています。京阪に企業の説明責任を果たさせることを目的としたというより、条件によっては話し合いますよ、というあゆみヶ丘が譲歩した内容になっています。

説明責任を果たさせることを第一の目的としているとすれば、この書簡は目的から外れている上に譲歩までしており、決して出すべきではない書簡ではないでしょうか。

「最も日照阻害・眺望阻害を受ける住戸の人達から人格権が侵害されているという訴えがあれば、人格権が侵害されない程度まで削ってもらう要求をすることになります。」とおっしゃっているように、やはりこの問題は、最初から何戸削るかという話を出ないものですね。

７５４さんへ


　あの書簡は、平成19年11月時点での、京阪の８戸以上は削らないとの回答に対する書簡であります。平成20年4月に事業計画書が入手でき、京阪が街区公園の設置を取止めた理由や何を画策していたかがこの時点で判明したのです。
　ですから、部会としての現在の要求は、京阪に対して事実に基づいた説明をし直してもらい、その説明に応じた対処を求めるということです。最も被害に遭う住戸の方は１年間の日照状態を確認して態度を決めるということですので、その住戸の方が耐えられないという結論を出された場合は、建ってからでも人格権が侵害されないまで削ることを要求することになります。
　スクエアにおかれましては、スクエア南東に建つ高層集合住宅による日照阻害・眺望阻害による資産価値の低下は避けられないと思いますので、被害の可能性のある住戸の方はどのような対処をしてくれるのかの言質を取っておくべきと思います。
　あゆみヶ丘を買う時には皆、京阪を信用していましたので、まさかこのような仕打ちをするとは思わなくて無防備であったことは事実です。No.７３０さんのご意見では、隠しマイクでも仕込んで説明を受けていればよかったということですね。皆様方はこれからですので気を付けてください。

>>749
あんたらも最悪の結末しか話さないの一緒だろ？>>719　>>720で最悪のシナリオ平然と語ってるのは気のせいか？
あゆみが丘の中庭にはいつからセキュリティが付いたの？他の新築マンションで建物以外にまでオーロックのセキュリティが付いてるマンションなんてどれ程あるの？教えてくれ。
もし中庭に外部の人間が入れるという理由だけで荒れ放題になるのならセキュリティの低そうなあゆみが丘の庭は当然そうとう荒れてるんだよな？
しかもそれをマンションの管理費で修繕して加害者は無罪放免なんだな？一般の公園でも器物破損になるのにあゆみが丘の庭では何してもＯＫとは知らなかったよ。
今度みんなでバーベキューしに行こう。当然後片付けもゴミもそのままで帰るけど。酔っ払って庭の植栽折ったり、踏み潰しても、犬にその辺でうん○させても大丈夫なんだよな。
あんた達の主張だとこうなるが間違いないか？それともやっぱり最悪のシナリオでただ不安を煽って喜んでるだけか？
それでもまだ同じ主張するなら24時間有人で管理されてて、中庭の左右をエントランスで囲まれたスクエアの庭が荒れ放題になる根拠を示せ。出来なきゃそれはあんた達の希望か、庭を荒らす犯人があんた達という事になる。

>>755
＞スクエアにおかれましては、スクエア南東に建つ高層集合住宅による日照阻害・眺望阻害による資産価値の低下は避けられないと思いますので、被害の可能性のある住戸の方・・・

あたま大丈夫？全員建設の話を聞いてるし資産価値ももともと建つこと前提なの。それをわかって上で納得して購入してるんだからあんたに心配してもらう必要なんか全くないし将来その件で話合う事もないの。わかる？
法律で定められた日照時間以上の日照権は主張できないんだよ？ただのわがまま。偽善者ぶるなよ自己中人間のくせに。

７５６さんへ

　スクエアにもあなたのようなガラの悪い人もおられるのですね。
　以前にもありましたが買い替え検討中さんが逃げていくのが分かりませんか？
　No.６９９の書き込みは当たっているかも。

夕方になると中庭の芝生の上を子供たちが走り回っていますが
もう柵内に入ってもいいのでしょうか？？
それにしてもほんとに住むほどにいいマンションです。
このマンションの将来性も気になりますが自分が納得して購入した
ので悔いはありません。

>>757さん
相変わらず論点のすり替えと人格批判が好きですね。結局いつも自分の都合が悪い質問にはその作戦ですね。今回も答えないのですか？>>756さんは書き方は乱暴ですが何も間違った事言ってないと思いますよ。間違っているのはあなた方です。だから答えられなくて人格批判するしかないんでしょ？
あなたの戦法はいつもワンパターンです。なんの罪もない住人をさんざん煽って怒らせた挙句に揚げ足取って、まるで悪徳弁護士が使う手口のようですね。


>>758さん
まだ養生の中にはいっちゃだめと思いますよ。完全に芝が根付いてからでないとすぐに芝がはげるのではないのでしょうか？親御さんはきっちり注意していただきたいですね。

７５８さんへ
中庭の芝生に柵があるそうですが、多分、入らないで下さいというメッセージだと思います。
芝生も植える時期によりますが、この時期だと植えてから３〜４ヶ月程度の養生期間が必要です。
芝生は、ブロック状の苗を敷き詰めるのですが、この、ブロック状の苗から、下の土に根を張れば入っても良い状態になります。
６月の終わり頃、入居の話がレスでありましたので、９月には芝生に入れると思います。
部外者なので、どのような柵かは分かりませんが、多分、木の杭にロープをくくりつけた程度の簡単な物であれば、撤去された時が入っても良いというメッセージなのかと思います。
詳しくは管理員さんにお聞き下さい。
植栽には、余り強くないのでこの程度しか書けませんが、参考になれば幸いです。

No.760 by デベにお勤めさん　のおっしゃる通りのことを引渡しのときに聞きました。

小さなお子様のいらっしゃるご家庭はどうぞご注意ください。ですね。

No.755さん

建ってからでも人格権が侵害されないまで削ることを要求することになります。

とおっしゃいますが、実現は限りなく不可能に近いと思います。事業主が金銭的解決を望めば、賠償額以上の費用が生じる建物の改造を裁判所も命令することはできないと思います。あと数ヶ月で建ってしまいますが、そうなればNo.755さんの選択肢は残り少なくなるのではないでしょうか。時すでに遅しといったところでしょうか。

７６２さんへ

　部会としては「すべての家族が納得するまで抗議を続ける」というのが方針ですので「１年間、日照状態を確認し、態度を決める」とのお考えの住民がおられましたら、その方が納得するよう動きます。もし、実際にこの冬を経験して人格権の侵害で訴えるとのことであれば、人格権の侵害をされないまで削るよう要求するのが筋です。冬至においてベランダの中心部に陽が当たる時間が３時間１２分でリビングからの眺望のほとんどが京阪が建てたビルの壁という条件の中で、人がどのような心理状態になり、どのような暮らしになるかは誰も分かりません。変な妥協をして裁判権を放棄しないということです。冬場の状態を見てみないと実際のところは分かりませんので、時すでに遅しとは思いません。

おいおい。いい加減７５６の質問に答えたら？嘘つきさん。

７６４さんへ

　
　京阪が１マンションのトラブルで倒産することなど考えられません。但し、信義則を守らなければ金儲け本意の企業のレッテルを貼られることになるでしょう。

　あゆみヶ丘には中庭はありません。スクエアの中庭と同様誰でも入れますが、多数の監視カメラが２４時間作動していますのであなたが変なことをすればパトカーが直ぐにスクエアに急行することになります。

　あゆみヶ丘の例を参考にしてお話しますが、スクエアの南東に建つ高層集合住宅による日照阻害・眺望阻害で被害がある住戸はない住戸と比較すると５〜１０％位資産価値が低下すると思われます。（正確には不動産鑑定士に鑑定してもらってください）被害が予測される住戸はこれくらい安くなっているのですか？

765
昨日ゼファーも倒産しましたね。前期の決算であれほど黒字を出していたのに。何故京阪にはないといいきれるのか不思議です。スクエア程の大規模物件が失敗して大量の在庫を抱えたらすぐに数百億の損失が出ますよ。

中庭はなくても自由に出入り出来て変な事をすればパトカーが来るのはスクエアも同じなのに何故荒れ放題になるという大嘘をついたのかな？
もしあゆみが丘は中庭でなくスクエアは中庭だというなら理由にならないですよ。ファインパークにも立派な中庭があり、24時間誰でも入れるのにまったく荒れてないですね。
結局自分達が一番有利と思っている情報が実は特に実害のないものとわかった上でなんとか販売妨害したくて嘘ばかりついてるだけでしょ。
反論あるならどうぞ。無ければ嘘を認めたということです。

ちなみに私は756ではまりませんよ嘘つきさん。

７６６さんへ

　ゼファーは中堅不動産会社のようですが、京阪は多角経営の企業であり、不動産の業界は不振であるといっても京阪が倒産するかも知れないと考えている人はいないと思います。杞憂です。
　京阪があゆみヶ丘に対しての信義則を守り、京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書(変更）の不備を直し、健全な市街地の造成に邁進されることを希望します。そうしないと第４地区（スクエア）だけでなく第６地区もゴタゴタすることになると思います。

　入居済み住民さんのNo.７１５さんは「もし汚したり、植栽を折れば当然その人が弁償です。そんな事社会の常識です。管理費で修繕なんかあり得ません。」との書き込みに対して、買い替え検討中さんのNo.７１９さんは「もし何かあれば犯人が捕まらない限り全て管理費で修繕する事になります。それで無ければ荒れ放題になります。皆さん少し甘く考えてますね。」と書き込まれているのです。犯人が捕まらなかったら管理費で修繕するしかないと言われているのであり、そのまま放置すれば荒れ放題になると言われているのですからこの論理は間違っていないと思いますが。
　あゆみヶ丘でも、監視カメラで犯人が特定できれば警察に通報すると共に弁償してもらいますし、特定できなければ管理費で直しますので荒れ放題になることはありません。

京阪本体の倒産はなくてもマンションバブル崩壊で他のマンションも軒並み売れ行き不調な中、完成後に削るとかスクエアの計画変更になれば入居者や購入者への損害賠償も発生し、その上に大量在庫を抱え回収が出来なくなります。

しかも社運をかけた中之島再開発等に失敗したりしたら本当に不動産部門からの撤退は考えられます。その程度の事はこの掲示板を見てるだけでも想像できます。


スクエアもエントランスのカメラと管理人、警備員が絶えず監視しています。条件は一緒なのに荒れ放題などと有り得ない事を言ってるのは事実です。
それともあゆみが丘では外部の人間が入る事によって植裁などの修繕費が掛かり困るような事態でも起きてるのですか？
もし無いなら何故スクエアの中庭だけそのような状態になるか説明お願いします。

No.７６８さんへ

　船場吉兆の例でも分かるように、企業が信義則に反することをし、そのことが世間に知れたら企業がおかしくなるのは事実です。例えおかしくなっても企業内で自浄作用が働けばまた回復できると思います。

　７１９さんの書き込みに対する質問は７１９さんが答えればよいことですが、あゆみヶ丘に関していいますと、ボール遊びが禁止のセンターガーデンで子供達がボール遊びをして植え込みを傷めることがあります。このような時は管理費から出していると思います。
７１９さんの言われているのは、犯人が特定できなかった場合、７１４さんの書き込みの「もし汚したり、植栽を折れば当然その人が弁償です。そんな事社会の常識です。管理費で修繕なんかあり得ません。」に反応して、犯人が特定できない場合、管理費で修繕しないで放っておいたらいずれ荒れ放題になると言われているのだと思います。
　現実的には、いくらセキュリテーが万全でも子供達が遊んでいる最中に植栽を傷めることもあるでしょうし、このような場合はスクエアも管理費で修繕されると思います。ですから、一般的なマンションと同様、荒れ放題にはならないと思います。

わかりました。そのような認識されているなら結構です。
この問題の当初から中庭開放＝おかしな人が来て住民が困る。といった不要な心配を煽る悪意的な書き込みが目立ち非常に不愉快でした。
しかしそのような事は起こらないと間違いを認める解答で納得しました。

先日、黒くて美しい昆虫が北側の廊下を這っていました。崖下の田んぼから遊びに来ていると思って、ほっておきました。翌日外出するとき玄関を出ると、その昆虫は死んでいました。遊びに来ていたのではなく、道に迷ってマンションにたどり着いたのだと思います。そうと判っていたら、百円ショップで買ったばかりの箒とちりとりで取って、中庭の芝生の上に放してやったらよっかったと思いました。

No.771 by 入居済み住民さん の書き込みが、一服の清涼剤のような役割を果たしていますね。

小鳥は、スクエアにもあゆみヶ丘にも等しくやってきてはさえずります。木陰を求めてやってきます（日陰か？？）。

そういえば、スクエアの中庭には木陰がないですね。美濃山第４地区の事業計画が変更されて中庭の木陰がなくなっていたとすると、私たちも事業主に説明責任を果たしてもらわなくてはなりません。な〜んて冗談です。

丸一日、音沙汰なし

皆さん夏バテ？

日陰の中庭でリフレッシュして

またがんばりましょう！

今日初めて中庭から、かすかですが、蝉らしき鳴き声が聞こえてきました。一匹か多くても三匹ぐらいです。この庭は確かかぎ引き渡しの直前に完成したはずですから、一ヶ月経過したぐらいでしょうか。何処からか飛んできて、住み着こうとしているのでしょうか。弱弱しく聞こえたので、蝉ではなく、他の虫かもわかりません。

スクエアの他のサイトの物件概要は更新されているのに、公式サイトの
物件概要は６月１３日から更新されていないのはどうしてでしょうか？

いつも色々な意味で楽しくこの掲示板を読ませていただいています。
私どもはＡ棟を購入し、これからの入居を予定しています。

あゆみヶ丘にお住まいでスクエアに対して訴えを起こされ、この掲示板にも再三書き込みをされている方にどうしても伺いたいことがあり、初めて書き込みをさせていただきます。

●日照時間の減少により資産価値が低下すると主張されていることに対して
　
　確かに日照時間はないがしろに出来ることではないと思います。しかしながら、もともとあゆみヶ丘は資産価値が高いマンションなのでしょうか。（大変失礼だと思いますが率直に意見を述べさせていただきます。申し訳ありません。）
　元々、松井山手自体は一軒屋でこそ価値がある地域だと思われます。しかしながら、どうしても手が届かない人（私どもも含め）で、この閑静な地域に住みたい人がマンションを購入していると思います。
　そしてマンションに求める用件として駅から徒歩１０分以内ということがあると思います。特に中古マンションとなるとなおさらです。
　また、京田辺市ではなく八幡市だということも考えなくてはいけないと思います。

つまりあゆみヶ丘は
①一軒屋ではなくマンションだ。
②駅から徒歩１０分以上だ。
③京田辺市ではなく八幡市だ。

という、建てられた当初からの資産価値が低くなる原因についてはどうお考えでしょうか？

スクエアについても①と③は同じです。
私どもは今北摂に住んでおり、スクエアの値段では到底買えないマンションのチラシばかり目にしてきました。ですから、スクエアが資産価値があるとはもともと思いません。
ただ、子供を育てていく上で閑静な松井山手で育てたいという気持ちと、購入出来る金額のマンションだということと、設備・構造的にも納得できるマンションだということで購入したのであって、将来的な転売目的の為に購入したのではありません。

●日照権の裁判について

　先日、住友不動産販売の営業マンから「裁判は棄却された。」と伺いましたが、あなたが負けた原因は何だったと思われますでしょうか？
　また、上告されるおつもりでしょうか？

●私たち購入者、購入検討者についての発言について

　あなたが京阪不動産に不信感を抱かれるのはあなたの自由です。あなたが「私達のように騙されない為に真実を伝えたい！！」という気持ちはとても正義感にあふれていると思います。
　しかしながら私達購入者は本当の背景を知らないので、あなたの肩を持つことも京阪の肩を持つことも出来ません。それ以上にあなたの行き過ぎた正義感をうっとうしくさえ思っていることにお気づきいただくことは難しいでしょうか？
京阪・市に対しての苦情をこちらに言われても、私達はどうしようもありません。

法律的なことに対して元々詳しくいらっしゃったのか、今回お勉強なされたのか存知あげませんがあなたが正当だとおっしゃられる主義主張は裁判で行っていただき、結果を出されることを願います。


こないだ鈴虫寺の法話を聞いて参りました。
「いつも笑顔でいる人には福の神がやってくるけれど、不満ばかり言っている人には不幸の神しかこない。あなた達も不満ばかり聞いているとあなたまで不幸てな気分になってくるでしょう？不満を言うのは勝手ですが、聞かされる身になりましょう。」とのことです。
私達が京阪ないし住友に騙される心配をしていただけるのであれば、新しくマイホームを持つことでウキウキしている私達の気持ちに水を差す心配の方を優先していただければと思います。


最後になりましたが、住友不動産販売の方はきちんとミスやデメリットのことを伝えておられます。Ａ棟の床スラブの訂正の件、Ｅ・Ｆ棟の冬場の日のあたり具合の図面、昼間の庭の開放、将来的に横にマンションが建つことなど…。私達は素性のしれないあなたより、生身で対応してくださっている営業マンを信じています。仮に騙されていたとしたら、見抜けなかった私達が責任を感じ、納得いかなければあなたと同じように法的手段に出ればいい話だと思います。

あなたの書き込みが全て無意味だったとは言いません。むしろ、あなたの書き込みを見て購入を止められた方には有益な情報だったでしょう。しかしながら、これ以上の書き込みは必要ないと思われます。購入検討者はすべてのスレッドを読むでしょうし、購入者は明るい未来について話し合いたいのですから。

マンションコミュニティとは

「マンションコミュニティ」は、新築マンションや中古マンションなど、マンション購入検討者の皆様が自由に 情報交換できる場があればいいなとの想いから2002年から掲示板の提供を始め、現在は、掲示板が 中心のサイトになっています。
中心のコンテンツであるマンション掲示板が全体で月間投稿数6万件以上、PV数1500万PV以上、訪問者数50万人の規模を持つ「日本最大の住宅専門掲示板」(H19.6現在)です。
マンションなど不動産の購入は、とても高価な買いものであり、一生に一度のイベントであるため、比較検討にあたり経験を積むことが極めて難しいのが実情です。 しかしながら、耐震偽装問題や欠陥住宅問題、リフォーム詐欺に見られるように業界としても不透明 な商慣行が根強く、また購入側も知識の少ない人がほとんどです。 更に、身近に客観的な立場で相談できる人がいないことも問題を大きくしているようです。
実は1999年に管理人がマンションを購入したのですが、情報が少なく、失敗した経験から立ち上げた 掲示板でして、一人でも後悔の無いよう家を取得して欲しいと願って運用しております。
住宅購入を検討されているたくさんの方々に情報交換ができる場を提供することによって、 不安などが少しでも解消されたり、悔いの無い買い物ができるよう、また関連業者による不正の 抑止力を持たせるためのサイトとして、多くの方にサービスを提供しております。
皆さまがマンション購入の検討に「マンションコミュニティ」を有意義に役立てられることを切に願います。

７７６さんへ

１．資産価値に関して
　不動産鑑定士の意見書に「京都府南部地域においては、徒歩１０分を超えてマンションの市場は成立しないと考えてられている。（中略）したがって、調査マンションの敷地は、その立地条件から考えれば、本来、戸建て住宅の開発適地であったと思料される。しかし、販売業者は、戸建て住宅に比肩する居住空間の広さと環境の良さをうたい文句にして、マンションの開発に踏み切った。
　このようなコンセプトのもと建築された調査マンションにおいて、日照をはじめとする環境要因は、実際にはマンション市場が成立しない程度に駅接近性が劣るというマイナス因子を補う、価格形成上非常に大きな働きをもつ因子である。したがって環境因子が阻害されたことによる流通価格の下落の程度は、都心部のマンションや、郊外の駅接近に優れたマンションより大きくなる一般的傾向があるものと推察する。」とあります。
　要は陽当たりなど住環境を売り物にしたマンションで陽当たりが阻害されるとその資産価値の低下は大きいということです。
　因みに、スクエアも第二工区のＣ・Ｄ・Ｆ棟は駅から１０分以上あり、あゆみヶ丘と同じ条件になります。スクエアＦ棟は駅まで徒歩１３分位かかります。
　「陽当たりがいい」という謳い文句に惹かれて買ったのに、京阪は不正な手段であゆみヶ丘の販売に利用した街区公園の設置を取止め、Ｂ棟及びＣ棟に甚大な日照阻害・眺望阻害を与えようとしているのです。（詳しくはNo.７０９ご参照）被害のない住戸より５〜１０％の資産価値が低下します。（これはスクエアも同じです）例えば転勤などで住戸を売らなければならない状況になった時、陽当たりが悪いからと言う理由で買取価格を下げられても仕方がないと思われますか？
　資産価値が高い低いの問題ではなく、不当な理由で資産価値を下げられることに抗議をしているのです。

２．仮処分裁判について
　No.７０９、No.７６３でお答えしていますのでご覧ください。あゆみヶ丘には京阪関係者の方も多くおられ近所付き合いの関係など難しい面があり、被害が比較的軽微な部会の世話役が債権者となった経緯があります。裁判の過程で、京阪の土地区画整理事業の不透明な部分が浮き彫りになり、又、種々の重要な証拠も収集できました。
仮処分裁判をしなければ、「８戸減、補償金なし、説明なし」の泣き寝入りで終わっていたかも知れませんので、仮処分裁判のおかげで、種々の重要な証拠と裁判権を残したことにおいて大成果と考えています。
人格権の侵害の疑いがある住戸においては、スクエアＤ・Ｆ棟が建って、実際に日照阻害・眺望阻害の程度を詳しく観測し、人格権の侵害が明らかになれば、部会が設立した経緯からして、部会として、人格権が侵害されない程度まで削るよう要求します。

３．最期の項について
　スクエアの皆様方のウキウキした気持ちは私達の６年前と同じです。
　京阪が私達にしたことは皆様方にもすると考えて間違いないと思います。現に、中庭に一般の人が入れることを伝えていなかったことはこの掲示板を見れば分かります。業者は、買主に都合の悪いことを先々伝えることはありません。日常茶飯事に起こっている売主と買主とのトラブルを見れば分かります。売主が、買主に都合の悪いことを隠ささないようにするにも書き込みは有効と思います。
　皆様方は、よきにつけ悪しきにつけあゆみヶ丘の後を追われることになると思います。
　あゆみヶ丘ではミニショップが閉鎖されることになると思います。最初はいいと思いましたが、冷静に考えれば採算が取れるはずがありません。キッズルームも早々と閉鎖されています。
　入った当初はウキウキしていてもしばらく経てば現実が待っています。中庭だって維持管理費は皆様方の負担です。
　将来は多額の修繕費を必要としますが、その時には多額の費用が別途必要となります。今から財布の紐を締めておかれた方が良いと思います。
　ご質問がありましたら知る限りお答えしてその方の参考になればと思っています。

あの７７６さんの素晴らしい書き込みに対する回答がこれですか…！？
私には７７６さんのように、まっすぐで力強くてわかりやすく、あれほど雄弁な文章は書けません。
だから、ここに発言できることもありません。私が言いたい事は全て語られ尽しました。

しかし、あなたは７７６さんを始め、私たち全員の気持ちを汲み取ろうともしなかった。
私が悲しいのは議論が平行線をたどっていることではなく、あなたに思いが伝わらなかった事です。

本当に残念です。

最初に断っておきますが、私はNo.778さんの敵でも味方でもありません。
ただNo.778さんの書き込みに関わる多くの反論を読み、No.754などの書き込みをさせていただいた者です。

一連の書き込み内容の良し悪しは別にして、販売主の説明が必ずしも十分ではないと感じていることがあります。

特にNo.778さんが指摘している中庭の件が該当します。
昼は開放し、夜はロックする　ということは初めてマンションギャラリーに行ったときに説明を受けました。そのときはそんなものかと、あまり気に留めておりませんでした。
しかし、入居説明会で入居予定者全員に、中庭の開放時間を決定し行政との間で確認したとの報告があったと思います。そして、この決定した開放時間を管理組合に引き継ぎますとも説明されました。さらに、将来開放時間を変更する必要が生じたときは管理組合が行政と話合ってくださいとのことでした。
でも、行政と話し合ったり、確認したりしなくてはならない理由の説明はありませんでした。その場で質問すればよかったのですが、失念しておりました。
その理由は、No.778さんが以前より指摘する美濃山第４地区の計画変更に関係があるのかもしれません。正確な理由をご存知の方がいらっしゃれば、ここに開示してくださればありがたいのですが、少なくともスクエアの管理組合はこの事柄、事情を含めて正確に把握しておかなければならないと思っています。

No.781です。
No.754での私の書き込みは「購入検討中さん」になっていますが間違いです。すみません訂正いたします。

781さんへ
私も同感です。なぜ管理組合が京都府と中庭の使用方法について将来協議する必要が生じる場合があるのか十分理解できません。重要事項説明書には一応、例示として、防犯、清掃美化と記載されていますが。
あゆみが丘さんが常に主張される日照権、眺望権、人格権については京阪との裁判で争って下さい。また、東南に建設されるかもしれないマンションについては、わたしは了解済みです。

No.778 by 匿名さん

裁判で判決を取るにしても、和解するにしても、解決案の選択肢は多に越したことはないと思います。まず第１に削ることを要求されるにしても、次善の策を用意されてはいかがでしょう。

日照被害の大きい部屋の方は、いっそのことスクエアに越してこられてはいかがですか。もちろん費用一切は事業主の負担で。真南向きの部屋とはいきませんが、仮に補償金を受け取って日照被害を受け続けるよりは、いいのではないかと思います。

こんな案は、交渉するに値しませんかね？

７８４さんへ

　ユニークなご提案ありがとうございます。
　同感です。
　いずれにしましても、この冬の暮らしがどうなるかです。
　対象住戸の住人が「受忍限度を超える」と判断されれば、人格権は基本的人権の１種
ですので、人権を金銭に代える訳にはいきません。この冬次第です。

７７６であゆみヶ丘さんに質問させていただいたものです。

あゆみヶ丘さん、私の不躾な質問にもご丁寧にかつ迅速にお答え頂き有難うございます。

あゆみヶ丘さんのことを直接は存知上げませんが、誰かに危害を加えたりスクエアに対して嫌がらせをするような方ではなさそうだなと、なんとなくですがご返答を拝見していて感じました。

●不当な理由による資産価値の低下について
　
　あゆみヶ丘さんがマンションを購入される時、日当たりがいいという謳い文句を最重要視されていたのであればスクエアの建設予定の計画を知った時、私どもには到底理解できないくらい怒りを覚えられたことでしょう。
　しかしながら、そこまで日当たりを気にされていたのであれば何故いち営業マンの口約束で終らせてしまったのでしょう？
　仕事においても口約束というのは長年お取引がある人としか信用しないもので、あとは言った言わないにならないように一筆残しておくことを取ると思います。
　現に私どもは引越しの際も何人で引越しし、何台で運ぶ。女性スタッフに食器を梱包してもらうなど細かく契約書に記載してもらっています。そこまで細かいことを書かせるなんて…と思われるかもしれませんが、私どもの引越しを気持ちよく円滑に進めるために書いていただいています。

　マンションでもアパレルでもなんでも売る側は必死です。似合ってもいないのに似合っていますね〜と言いますよね。どのセールスマンもノルマを抱え生活に必死の為、いいことばかり言って売ろうとしてきます。心得のないセールスマンは嘘を言っているかもしれません。
　だからこそ購入者はデメリットを自分から見つける努力をし、片っ端から営業マンに聞こうとする努力が必要ではないでしょうか？リスクヘッジは社会の常識ですよね。

　また、冬場の日照時間が３時間程度しかなくなり、精神的苦痛になるとおっしゃっていますが、一日家にいらっしゃるのですか…？それはそれで精神的におかしくなりますよね。
　それに、そのようなマンションは北摂にはいっぱいありますし…スクエアのＥ棟Ｆ棟の低層階も同じですよね。日照時間が少なくなることは確かに問題がありますが、精神的にどうこうなるというのはどうなんでしょうか…
　これも個人差があると思うので、私はやっぱり嫌なんだ！となれば、京阪さんに頂く保証金でお引越しされたらいいと思います。（言うのは簡単ですが…）
　でも、誰かを恨みながら生活していくよりはよっぽど精神的にいいと思いますよ！！その為にも、あなたの主義主張を京阪に対してしっかりされ十分な補償をしていただけるようこれからも頑張ってください。

●中庭の昼間においての開放について

　きちんとパンフレットかつインターネット上でも説明されています。聞き逃した、見逃したことを説明していないのと一緒にしてはいけないと思います。

●維持管理費について

　この点においては是非これからもアドバイスしていただきたいです。まだ全棟が完成していないので管理組合が発足していませんが、３つの修繕プランの１つに１０年後約５０万の修繕費徴収とありました。これも「知らなかった！！、聞いてない！！」と後から言う人はどこのマンションでもいらっしゃいますが、知らなかったのではなく確認不足なだけです。。。
　これに対して住民がどう対応して行くかは、これから発足される管理組合の人達が話し合って決めていかなければなりません。管理会社を変えることでコストダウンするのであれば、多数決を取って変えることも必要になってくると思います。

　中庭の管理は住民がしないといけないですよ！！との忠告ですが…住民以外の方が用もないのに入り、荒らすということは松井山手にお住まいの方でそのような非常識な行動をとられるような方は見ている限りいらっしゃらないような気がします。仮にそのような方がいらっしゃったら警察に通報するなど対処すればいいのではないのでしょうか？
　私達住民の多くは中庭が気にいって購入に踏み切り、その管理費が含まれていることも了承済みだと思われます。一軒屋の桜を通りすがりの人にも見てもらいたいという人がいるように、私達も心が狭くはないので、近くの親子連れが季節のお花を良識的に見ていただく分には構わないと思っていると思います。ですが…スクエアの中庭は昼間入れることは入れるけれど、あの入りにくい雰囲気でいったいどのくらいの部外者が入ってこられるのですかね…。こればかりはわかりませんね。
　修繕費や管理費はどのマンションにおいても永遠の課題かもしれませんね。一軒屋ならそんな心配しなくてもいいんですけどね…。


　京阪が私達を騙したように、あなたを間違いなく騙しますよとおっしゃっていますが、犯罪を一回起こした人は絶対に再度犯罪を犯しますよ！！というのと一緒ではないですか？
　確かに騙す確率は高いかもしれませんが、間違いなく！！という偏った表現はいかがなものでしょうか。
　それから京阪と住友の力関係はご存知だと思います。今回、このスクエアにおいても京阪がこのレベルでマンションを設計すると住友に報告したところ、それでは住友の名が傷つくということでワンランクあげられたくらいです。
　あゆみヶ丘は京阪さん単独の販売だったかどうか存じ上げませんが、今回スクエアに関しては住友が絡んでいるので全く同じようになるとは限らないと思います。

　管理人さんがおっしゃるようにここは自由に情報交換できる場です。ただ、主義主張だけされるのではなく、私達のことを本当に思ってくださっているのであれば、同じ徹を踏まないようにこうしましょう、あぁしましょうとご提案された方が受けいれられると思いますよ。
　日照権等の訴えについては十分わかりましたので、これからはここではなく京阪・市に対して行っていただければ気持ちのいい掲示板になるのになと思います。

長々と失礼致しました。

７６８さんへ

　今まではよかれと思った情報提供にも誹謗中傷の嵐でしたので、あなたの書き込みに接し感銘を覚えました。
　このサイトへの書き込みは「マンションコミュニティ」の趣旨に則って行っているつもりです。このサイトは「購入検討者が不安などが少しでも解消されたり、悔いの無い買い物ができるよう、また関連業者による不正の 抑止力を持たせるためのサイト」であり、皆様方が購入検討者であられる時から私が知り得た情報を提供しています。私がご提供した情報が役立っていることを感じる書き込みも見られます。入居済みの方々が不快な思いをされるているのも分かります。しかし、購入検討者の方々が悔いのない買い物をされるために、どのような情報でも提供し、参考にしてもらえば良いのではと思っています。
　あなたのご意見に一言コメントさせて頂きます。

●不当な理由による資産価値の低下について
　私が言っているのは、言った言わないの問題ではなく、あゆみヶ丘の販売時の謳い文句とスクエ アを建てる段になってからの説明が大きく異なるということです。あゆみヶ丘の弁護士の１０通の説明要請にも、はぐらかし、嘘、無回答を繰り返しているのです。「２０年、３０年先も、すべての家族が満足して暮らせる。」「陽当たりのいい暮らしのために」の謳い文句で販売しておいて、人格権の侵害の疑いのあるほどの、多額の資産価値が低下するほどの、日照阻害・眺望阻害を与えようとしており、それでいて逃げようとするのは許されないことです。

●中庭の昼間においての開放について
最初にはっきりと説明がされていなかったように思われます。

●維持管理費について
　あゆみヶ丘は７年目に入りましたが、将来、管理費だけでは不足するようで別途徴収があるようです。種々の経費節減策を検討中です。

　京阪に対しては、今、行政に対して、京阪の不正と思われる行為の調査を依頼しているところです。このようなことをせずとも、京阪が自発的に疑惑について説明をして欲しいものと思っています。

　スクエアにはしっかりとしたお考えをお持ちの方がおられて安心しました。がんばってください。

やっと引越ししました。
前の賃貸に比べると広いし涼しいし快適です。
住民の方もいい人ばかりで挨拶も気持ちよくしてくれます。
このスレッドがなぜ荒れてるのか不思議です。
地域的にも落ち着いててウォーキングするのがたのしみですし
、近所のスーパーも物価が安いし生活しやすいです。
地元ではないのでよい情報があれば教えてください♪

エントランスのそばに噴水があるの知ってますか？
あの噴水って中庭にむかって川のように流れるんですよね？
噴水から水が出てるけれど流れていかないし気になります。
皆さん気づいてましたか？

入居して一ヶ月久々にスレを開ければ、まだやってる！！

検討中の皆様へ
私はＥ棟の下階ですが駐車場の不便さを除けば快適です。
日照権も駐車場も修繕費の事も山手南、ちとせ丘の一軒屋が購入できない私どもにはこの金額では承知の事。
京田辺で同じような金額なら新築で一軒屋、日当たり良好、駐車場２台なら同志社山手があります。Ａヶ丘の方もそちらで検討されればいかがでしょうか？

ずいぶん前にも言いましたがこのスレはあゆみヶ丘のスレではないので初期の購入者が引越しなどで相手にしていなかったら、また新しい検討者に相手にしてもって、皆さんスルーしてください。

789さん
パンフレットではたしか水は流れないと書いていましたよ。てっきり川に見立てた道なのかと思ってたのですが、実物は川のようで歩けないし何のためにあるのかな？と私も思ってました。もしかしたら第2工区完成後に流すのかも？個人的には水が流れてると管理費もかかるのでいりませんが。

初めまして。
このマンションの購入を検討しています。
入居された方々の書き込みを拝見しますと、快適な暮らしを楽しまれているようで何よりです。

つきましては、第二京阪脇の空き地に高層マンションが建つかもしれないということですが、
これは本当に建つのか? 建つとしたら何時ごろ建てる予定か?
京阪からお聞きの情報があれば教えてくださいませんでしょうか?

どうぞよろしくお願いします。

本マンション東側隣接地[京田辺市]は、地区計画上「高層集合住宅地区。最高高さ６０m」であり、将来中高層住宅他が建設される予定です。
以上、重要事項説明書より抜粋しました。
モデルルームに電話して確認してください。

No.792さん

その空き地は、京阪の土地ではないという説明をうけた覚えがあります。

２０階建ての集合住宅を建てることができる土地ですが、京阪は何の話も聞かされていないので、集合住宅を建てる予定があるのかどうかもわからない。もし２０階建ての集合住宅ができれば、スクエアは日照の影響を受けるだろうが、建物の配置すらわからないので何も確定的なことを言うことはできない。とのことでした。

現在どのように状況が変化しているのかは知りませんが、私の知りうる全てです。

No.794です。訂正します。

「集合住宅を建てる予定があるのかどうかもわからない。」ではありません。


「集合住宅を建てる計画が進んでいるのかどうかもわからない。」です。

792です。
皆さん、高層マンションについての情報、ありがとうございます。

そうですか、京阪の土地ではないのですね。
何時　建つのかもまだわからないようで・・
でも、あの駅よりの土地を遊ばせておくわけはないでしょうから、
いずれ建つと考えたほうが自然でしょうか。

ファインガーデンスクウェアはリーズナブルな価格だと思っています。
多分、購入することになるかと。

モデルルームに行って京阪の担当者の案内で、中庭の西隅まで案内してもらったらどうですか。そこから東方を眺めて、該当場所にご自分で約１９階建ての建物が建っていると想定して検討されたらどうですか。手前にＡ棟が１４階建で建っているので、想定しやすいですよ。

Ｎｏ７７７さんより
掲示板管理人もマンション購入で失敗した経験があり、購入前の情報の大切さを訴えています。

　　＜＜　掲示板の趣旨として　＞＞
・住宅購入を検討されているたくさんの方々に情報交換ができる場を提供することによって、
　不安などが少しでも解消されたり、悔いの無い買い物ができるように。
・関連業者による不正の抑止力を持たせるため掲示板で、一人でも後悔の無いよう家を取得
　して欲しい。

京阪の不正行為をよくご存知の匿名さんには頑張ってもらって今後もたくさん投函してください。
スクエア購入検討者があゆみヶ丘と同じように騙されないためにもお願いします。

この掲示板はあくまでもマンション購入検討者のための情報交換の場です。

＊＊＊入居済み住民さんへ＊＊＊
スクエア住民同士のやりとりは［住民版］でやってください！

Ｎｏ．７９４さんへ

京阪から説明をうけたのはいつ頃ですか

ひょっとして京阪に騙されているかも

第二京阪脇の空き地の中高層ビル予定地は京阪のものですよ
（但し４月以降に他社へ売却されたならあしからず）

現時点でご存知の方教えてくださいませんでしょうか?

No.799さん

そうですか、京阪の土地なのですか。それにしては中途半端に土地を残したのですね。
スクエアと一体に開発すればよかったのに、と素人ながら思います。

不思議ですね

７９９さん、７９４です

京阪のものではないと聞いたのは、昨年の夏です。説明というほど大げさなものではなく、私が隣接地の用途を聞いたときに、担当営業がそう言ったのです。

その後京阪が買い取ったのでしょうかね？それとも私の担当営業が間違ったのでしょうかね？

スクエアの東南側の隣接地は昭和４７年からからずっと京阪の所有です。
　余程しっかりとした契約を結んでおかないと、転売され所有者が変われば建築基準法ギリギリの高層マンションを建てられても文句が言えなくなります。冬至における日照時間というのはベランダの中心部に陽が当たる時間ですので、住民の感覚からいうと相当陽当たりが悪いと感じられます。
建築基準法ギリギリのマンションが建つとＡ・Ｅ・Ｆ棟の多くの住戸で、現時点よりかなり日照や眺望が悪くなる住戸が出ることは想像するに難くありません。
　No.７８６さんの言われるように「仕事においても口約束というのは長年お取引がある人としか信用しないもので、あとは言った言わないにならないように一筆残しておく」必要があると思います。

No.802 by 匿名さん

技術的な質問があるのです。
隣接地に高層マンションが建つ可能性があることについて、「余程しっかりとした契約を結んでおかないと」と書かれていますが、いかようにも契約の結びようがないと思います。

まず、スクエアの契約に関係して、京阪に隣接地を転売しないという約束をさせることはできません。

転売した後の新たな所有者による開発行為について、京阪に責任を負わせるという契約もできません。

京阪が転売せずに自身で高層住宅を建設する場合、私の部屋の日照、眺望を一切阻害しないように建設しろ、と約束させ、阻害した場合の損害賠償の方法まで規定しての契約の仕方があるのかもしれませんが、これは非常に高度な問題で容易には実現しないように思います。むしろ私に対して、販売を拒否されるかもしれません。

結局、問題となりそうな住戸を避けるしかないように思えるのですがどうでしょうか。

８０３さんへ

　８０３さんのご心配を京阪にぶつけられ、その返答内容を責任者に一筆書いてもらわれればと思います。書けないということであれば、約束は守られない可能性が強いので「君子危うきに近寄らず」だと思います。

B棟を購入した者です。拝見させて頂き私の意見を書かせて頂きます。
当たり前ですが立地、広さ等、条件の良いマンションは高いです。分譲を購入する方は私も含め、予算からどれだけ条件の良い物を購入するか、そして何を妥協するか検討し決断しますよね？スクエアを購入した方は高層マンションが建つ話も聞き、その上で「日当たりが悪くなるかもしれないから予算は高くつくがこの棟はやめておこう。」や「日当たりが悪くなるかもしれないが、この価格でこの広さは魅力だ。」など決断を出し満足して購入していると思われます。「スクエアは価格のわりに良いマンションだ！」この言葉につきると思います。それを言葉は悪いですがお金は出さないけど条件を保てはわがままのように聞こえます。そういう可能性もあるという事から価格も算出されているものでしょう？私も、もっと良い条件の部屋を購入したかったですが、やはりそれにともない価格も高くあきらめざる終えませんでした。。そんなもんでしょう？

同感です。東南の空地に最大高さ６０メートルの建物が法律の範囲内で建てられるのを想定し、同意して購入したのですから。私もこの価格では良いマンションだと思っています。

スクエアの東南側の土地の地番は京田辺市山手西１丁目１−１です。要するに八幡市ではなく京田辺市です。No.７７６さんの挙げられた条件の２つの条件を満足しており、一ランク上の土地なのです。京阪としてはここを京田辺市のマンションとして売れば高く売れると計算していると思います。これが企業側の論理です。
　住民側の論理から言えば、そのマンションが建つことによりどの住戸がどれだけの価値が落ちるのかを検討し、その価値に見合った価格で買わないと損をするということです。価格は売主が決めるのではなく、その住戸の価値をしっかりと把握して買主が決めるものと言う考え方もできると思います。


No.800 by 入居済み住民さん　2008/07/24(木) 09:34

No.799さん

そうですか、京阪の土地なのですか。それにしては中途半端に土地を残したのですね。
スクエアと一体に開発すればよかったのに、と素人ながら思います。

不思議ですね

８０７です。
　８００さんの疑問にも答えようとスレを取り込んでいて消さずに投稿してしまいました。
　すみませんでした。

話題になっている隣接地を見てきました。

現在は、現場事務所になっている場所で間違いないと思うのですが。マンションを建てるには狭い土地にように見えますね。ここに１９階か２０階建てのマンションを建てるにしても、細長い建物になりそうです。

土地の形を見る限り、建物は土地の南半分に建つのでしょうね。高速道路寄りに建つのか、スクエア寄りに建つのか気になるところですが、あの狭い土地ですから、どちらよりでも大差ないといったところでしょうか。

土地の向きを見る限り、太陽が真南に来る頃には、高層マンションの影はスクエアにかからないようなので日照の問題は大したことなさそうです。棟ごとでは、２時間くらい影のかかる部屋があるのかなという印象です。細長い建物の美観が不安要素です。

この隣接地を街区公園にしてくれたらいいのにと思ったのですが、隣接地は京田辺市なのですね。残念。

同感です。よく調べられましたね。できれば、縦長より横長のほうがいいですね。

午前中の一部の時間Ｅ棟は高層集合住宅の影になりますね。
問題は冬場の中庭の日影だと思います。午後からはほとんどの部分がＡ・Ｂ・Ｃ・Ｄ棟の影になると思いますので、午前中も一部影になるとなると中庭の日照不足が心配ですね。

やっと購入組みがいなくなったら、静かになってしまいましたね。
公開空地の件について正しい情報をお願いします。日照権やその他のことは一切必要ありませんので。

８１２さんへ

　スクエアの書き込みの大半は「公開空地」に関連があります。
　京阪は、平成18年6月に京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書（変更）（以下本事業計画書）を京都府に申請し、認定されています。しかし、この本事業計画書は非常に不可解なものです。何故なら、公園緑地等計画の項に「集合住宅における一団地の総合的設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」とありますが、総合的設計制度（建築基準法第86条1項）では公開空地の確保はできません。公開空地を確保するには、総合設計制度（建築基準法第59条2項）の許可が必要です。京阪の思惑は、建築確認のいらない総合的設計制度による一団地認定を受けて街区公園をスクエアの敷地に取り込み、それにより公園の斜線規制と日影規制を外すことにより、580戸程度しか建てられないものを630戸建てられるように容積比率を上げる画策をしたと考えられます。（総合的設計制度の認定では市有地である街区公園を京阪の土地に戻すことは出来ないと考えています）
　本事業計画書は上記目的のために作為的に作成されたと考えるのが自然であります。認定した京都府も本事業計画書には「公開空地の確保」と記載されているものを「オープンスペースの確保」と恣意的に解釈して認定したと考えられます。この結果、スクエアの中庭は公開空地ではないのに一般の人に昼間だけ開放されるという奇妙な形になっています。
　京阪は、スクエアの街区公園をスクエアの敷地に取り込んで公園面積が不足した分は第６地区に街区公園を設置すると説明していますが、非住居系の第６地区をわざわざ一部住居系に変更してまで街区公園を設置するのも無理がありますし、そもそも第６地区は誘致距離内にきんめい公園があって街区公園を設置する必要はありません。第６地区に街区公園を設置するのであれば、スクエアの中庭を一般の人に開放する必要もなく、スクエアの住民に一般の人達が汚した分まで維持管理費を負担させるのはおかしな話です。
　要は、金儲けのために不正な手段を用いてスクエアの容積比率を上げたかっただけということになります。
　従来の計画通り街区公園が設置されれば、京阪はあゆみヶ丘に対して信義則違反を侵すことはなく、スクエアに対しても中庭の日照が改善され、Ｆ棟の日照も改善されます。
　以上のように、本事業計画書には重大な欠陥があることが指摘されたのですから、以前の事業計画で計画を進めるよう造り変えるべきと考えています。

８１３さんへ

「公園の斜線規制と日影規制を外すことにより、580戸程度しか建てられないものを630戸建てられるように容積比率を上げる画策をしたと考えられます」については京阪の思惑として理解できますが、なぜスクエア建設地の美濃山第４地区に予定していた公園を取り止めることができたのでしょうか。ご教示ください。

No.８１４さんへ

　街区公園とは児童公園の色彩が濃い公園のことでありますので、街区公園の設置を取止めることができる条件としては、スクエアの中庭が公開空地であり、遊具や運動広場が設置されていなければならないと考えます。ですから、街区公園の設置を取止めるには、事業計画書は「総合設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」としなければならなかったと考えます。　中庭には子供達が自由に遊べる運動広場や遊具がないようにお見受けしますので、これでは街区公園の代替機能はないと考えます。
　市有地である街区公園を、スクエアの中庭を公開空地にせずに何故京阪の敷地に取り込むことが出来たのかは分かりません。

元々、八幡市の所有地であった1000㎡の街区公園が代替地としてスクエアの中庭になったにもかかわらず、どうして中庭が八幡市の所有地とならないのでしょうか。元の街区公園の場所にはすでに京阪のマンションが建っており、近隣住民の財産とも言える公園用地がなくなってしまうことになります。元の街区公園の土地代だけでも億単位くらいあると思いますが、そんなに簡単に500メートル以上も離れた非住居系の第６地区にわざわざ一部住居系に変更してまで街区公園を移動することができるのでしょうか。街区公園というのは近隣住民のためのものであって、今回のように遠く離れたところに移動してしまうと同じ納税者として不公平だと思います。どうしてスクエアの第４地区内に公園がなくなってしまったのでしょうか。

No.８１６さんへ

　素人考えですが、スクエアの中庭が街区公園の代替機能を有する公開空地であれば必ずしも八幡市の市有地でなくても良いと思います。しかし、街区公園としての代替機能がなく、公開空地でもありませんので、このような事業計画がどうして認定されたのか理解に苦しみます。
街区公園の設置を取止める理由に合理性がなく、法的に実現不可能な手段で街区公園（1000㎡）をスクエアの用地に取り込み、数字合わせのために非住居系の第６地区に街区公園(1000㎡)を設置するとしても、このような土地区画整理事業のやり方は健全な市街地の造成にはならないことは確かです。

それで私たちにできることは？
中庭の何について聞いたらいいんですか？

No.８１８さんへ

　①街区公園が従来の計画通り設置されていれば子供達も喜ぶし、Ｆ棟の陽当たりも中庭の陽当た　　りも現計画よりはよいはずなのにどうして設置を取り止めたのか？
　②事業計画書では「公開空地」のはずであるがどうして「公開空地」でないのか？
　③「公開空地」でないのであればどうして一般の人が自由に入れるようにしたのか？
　④一般の人が汚したとして、庭の維持管理費をどうして住民が負担しなければならないのか？
　　
　等について京阪に聞かれて判断されればと思います。

そして、誰もいなくなった。

No.818 by 物件比較中さん　何かレス返してあげたらどう？購入済みの人を排除してまで質問したんだから。

このままだと、No.819 by 匿名さんの　せっかくの労作が、自作自演一問一答集みたいに見えてしまうよ。

No.８２０さんへ

　あなたは購入を検討するに当たって、８１９の内容についてどう思われますか？

818です。
812〜817までの一連の問答は私のものではありません。
817さんの主張が解りにくかったから一言、聞いただけです。

820さんは819さんの主張は正当なものだと思いますか？
私にはあの問答は同じ人が書いたようにしか見えないのですけど。

余談ですがこの物件、いろいろ検討しても得る物の方が大きいので購入予定です。

No.822 by 物件比較中さん　No.820 です。

それは失礼いたしました。お許しください。

No.821 by 匿名さんにも、No.819 by 匿名さんの内容についての意見を求められていますので、書き込みさせていただきます。

まず①について、
私たちは、現計画をもとに建築が進んでいる目の前の物件しか検討の対象がないのですから、過去の計画のことを考える理由はありません。現計画の物件が気に入れば買う、気に入らなければ買わない。これだけだと思います。

②と③について、
これは合わせて１つの問題だと思っています。中庭を何故開放しなければならないのかについて、事業主に質問しなければならないと思います。中庭は全戸にかかわる共有施設なので、万が一問題が生じたとしてもこれから発足する管理組合で取り組めばいいと考えています。いずれにしても致命的な問題ではないという認識です。

④について、
問題にならないことを問題だと言っているような気がします。「一般の人が汚したとして」とありますが、通常の使用によるもので許容できる範囲は住民が負担し、許容できない部分は汚した本人に請求する。これだけのことだと思います。特定の個人が意図的に繰り返し汚したり、不特定多数の人があまりにも多く出入りすることで汚れるようならば、解決の方法は別にあります。

余談ですが、私もこのマンションを気に入っております。１年前にＢ棟の最上階の抽選にはずれてしまい、２期工事の分譲まで待つことにしました。Ｃ棟あるいはＤ棟を購入しようと考えています。

818です。
貴重なご意見、ありがとうございました。
私を含めて、ここを購入された方も概ね823さんと同じような認識ではないかと思います。

私はA棟希望なので棟は別々のようですが、入居した時はよろしくお願いします。

No.８２３さんへ

　No.８１９の主旨は、建築基準法86条1項による一団地認定では、市有地である街区公園を京阪の土地に取り込めないはずであるとの指摘です。取り込むことが出来ないのであれば、従来の事業計画通り街区公園を設置するしかないのではとの指摘です。
　街区公園が設置されれば、中庭に一般の人の立ち入りを認める必要もないし、スクエアの子供達の遊び場も確保されるし、Ｆ棟の陽当たりも改善されるのにという話です。
　現状では中庭は街区公園の代替地として位置付けられていますので、管理組合が行政と話し合っても一般開放を取り止めることはできないと思います。
　街区公園があれば、それ相応にスクエアの価値がプラスされ、スクエアの住民の皆様方にも購入検討者の方々にも良いことであると思います。

私も気になるのは「３」だけですね。中庭を開放する法的根拠がさっぱりわかりません。色々な法律を勉強すればわかるのか知れませんが、気力がありません。どなたか素人にもわかる言葉でお教えください。それから、開放時間が８時から６時、５時とゆうことに行政指導によりなったようですが、その行政指導の根拠となった法律または条例は何なんでしょうか。これも理解しやすい言葉でお願いします。

No.824 by 物件比較中さん　No.823です

無知をさらしてしまいましたが、こちらこそよろしくお願いいたします。


No.825 by 匿名さん
おっしゃることは理解しているつもりです。しかし現実には、現在の事業計画は承認されて工事は進んでいます。もうすでに入居者もいます。私が、事業計画の変更内容を気にする利益がないのです。

事業計画の内容及び行政の認定方法に疑問があるというのは、オンブズマンの関心事であって、少なくとも私の関心ごとではありません。
ましてや、スクエアにお住まいのお子さんの遊び場や、各棟の日当たりについて事業主に進言する立場にもありません。

中庭について、管理組合が一般への開放をどう考えるのかは私の知るところではありません。まず、開放しなければならない理由を正確に知ることが重要だと考えます。第三者がとやかく言うよりも、管理組合の意思で行動なさると思います。それに、まだ管理組合は組織されていない段階だと思います。

「街区公園があれば、それ相応にスクエアの価値がプラスされる」とのことですが、スクエアの価値を上げる工夫は、事業主が一番腐心なさっていることでしょう。その上で街区公園を取りやめたと考えるのが自然だと思います。

No.８２６、No.８２７さんへ

　法的根拠はないというか曖昧です。
　結局は市有地である街区公園をスクエアの敷地として取り込んだことによる辻褄合わせをしているのです。
　我国は法治国家ですので、一団地認定で市有地を民間業者の敷地に取り込めるかどうかの問題です。もし、法的に取り込めなければ、もったいないですが、Ｄ棟を取り壊して街区公園を設置しなければなりませんし、法的に取り込めるということであれば、中庭は街区公園の代替地ですから一般に開放されることに対して管理組合が口出しできないと考えています。

市有地を買上げたって事はありませんか。
そもそも公開空地でなければスクエア全住民が共同所有する敷地となるのでは?
どんな法律を探しても一般に開放しなければいけない根拠はないと思います。
誰かが確認したデベの説明を待ちます。

No.828 by 匿名さん

「Ｄ棟を取り壊して街区公園を設置しなければなりません」とおっしゃいますが、
たとえ売主が悪意であっても、Ｄ棟の区分所有者は善意の取得者のはずですから保護されなくてはなりません。覆しようがない民法の基本的な考え方です。

あなたのおっしゃることは、法治国家の理念に反しています。あまり乱暴なことをおっしゃらないほうがよいと思います。


「一団地認定で市有地を民間業者の敷地に取り込めるかどうか」とおっしゃいますが、これは登記の問題ですから、あなたが思い込んでおられる次元の問題とは違います。

とにかく、法律を持ち出してお話になるのでしたらよく勉強してからのほうがいいですよ。購入を検討するのに、こんなことに首を突っ込まなくてもよいと思いますがね。

No.８３０さんへ

一団地認定で、市有地を京阪の敷地に取り込めるかどうかの指摘をし、もし、法的に取り込めなければ、Ｄ棟はまだ販売されていませんのでＤ棟の一部を取り壊してでも予定地に街区公園を設置しなければならないのではと申し上げました。
　少なくともＤ棟を販売する前に京阪は購入者及び購入検討者の方々の疑問に答えるべきと考えます。

No.831 by 匿名さん　No.830です

訴えておられることは理解いたしました。私は、訴えておられる内容に意見する立場にありませんので、これ以上の書き込みは控えさせていただきます。

ただ、私にとっては必要のないご意見であったことだけお伝え申し上げます。

中庭は住民の共同所有と聞いてます。市の所有というのは無理がありすぎではないですか？
仮に中庭が市の所有地なら中庭の管理は市が行わなければいけません。
それなのに庭が荒らされて管理費で直さないといけないとは完全に不安を煽って検討者を惑わせてるだけです。
住民は中庭の事に口だしするな、でも管理修繕は住民がやれではまるでヤ〇ザですよ。そもそも利害関係にある人が公平な情報を提供するとは思えません。
もし法的に無理なら建築許可は下りませんし下ろした以上は匿名さんの主張は絶対認めないと思います。
何か法的な抜け道でグレーゾーンがあって曖昧な説明になっていると予想します。
ところであれだけ熱心に法律用語まで使って質問されてた>>812>>814>>816さんはどこにいったのでしょう？検討中止ですか？

まあ、いつものことですから・・・ (´、ゝ`)

そうですよ、いつものことですから

NO.８３３さんへ

　中庭は住民の共同所有で間違いありません。それでも一般に開放されており、維持管理は住民がやるということになっています。
　行政の判断間違いも考えられますのでそのために行政訴訟があります。
　京阪及び京都府は、一団地認定で市有地である街区公園を京阪の土地に取り込める法的根拠を説明しなければなりません。

街区公園はそもそもあったのですか?それとも計画のみだったのでしょうか。

No.837 by 土地勘無しさん

そうです計画のみです。絵空事です。