ルフォン常盤台 ザ・レジデンス に行ってみた − モデルルーム見学記

【立地・周辺環境】

板橋区常盤台という場所はご存知でしょうか？

常盤台というアドレスは板橋区以外にもありますが、板橋区の常盤台が常盤台の原点となります。

１９３６年に田園都市構想に基づき開発されたのがこの周辺となります。

現在でも高級住宅街の雰囲気はあるものの、正直言って板橋区好きでないと高いお金を出して住もうとは思わないかもしれません。

後ほど価格をご紹介しますが、正直安くはないです。

同じ坪単価で武蔵小杉のタワマンだって買えてしまいます。

それでも常盤台に住みなれた人からすると戸建からマンションへという流れはあるでしょう。

まさに地元の富裕層を狙ったマンションだと言えます。


ここ数年ときわ台駅最寄りで大型マンションの開発はありました。

・常盤台ガーデンソサエティ
・ブリリアときわ台ソライエレジデンス

どちらも良いマンションなのですが、アドレスが前野町ということで地元の富裕層からの買い替えというよりかは、沿線で住宅購入を考えているプレファミリー向けマンションでした。

今回のルフォンはプレファミリーが簡単に買えるような価格ではありません。

そのかわり高いなりに設備・仕様などを周辺マンションよりもグッと上げてきました。

これなら周辺の富裕層の方も納得して購入することができるのではないでしょうか。

写真は建築看板です。

【構造・内装】

先ほど[高いなりに設備・仕様などを周辺マンションよりもグッと上げてきました。]
と説明しましたが、どんなところが周辺マンションと違うのか？

・玄関前カメラ付きインターホン
・キッチン、洗面台が天然石カウンター
・トイレ手洗い付キャビネット
・室内廊下石貼り
・総タイル貼り

これらの設備は周辺マンションではなかなかないです。

とくに総タイル貼りというのはお金かかってますね～バルコニー側、共用廊下側ともにタイルです。


その他では

・ディスポーザー
・床暖房
・食器洗い乾燥機
・保温浴槽
・駐車場シャッターゲート
・ミスティ
・複層ガラス
・二重床、二重天井
・天井高２４３０ｍｍ

など鉄板の設備・仕様になっています。

残念だったのは床スラブ厚が周辺のマンションと同じく２００ｍｍ～２２０ｍｍだったことと、スロップシンクがなかったことです。

床スラブ厚が３００ｍｍとか、せめて２８０ｍｍにしてくれていればよかったのですが。

写真はモデルルームの外観です。

【眺望】

それほど眺望には恵まれたマンションではありませんが、三方角地のため採光は確保できます。

北西向きはどの階でも前建があり、南西向きは７階以上を購入すると比較的抜けてきます。
南東向きは５階程度で抜けてきます。

眺望にこだわる方は南西向きの８階、９階を選ぶといいでしょう。

写真は３階相当から南東方面に向けて撮影したものです。

【価格】

予定価格を書き写したものです。
１００万円単位のため実際の価格、坪単価はもう少し上がると思われます。

[北西向き]

・Ａタイプ　　５７．９６㎡　２ＬＤＫ　４階　４５００万円　＠２５６　角住戸
・Ｂタイプ　　５７．８３㎡　２ＬＤＫ　４階　４４００万円　＠２５１　角住戸
・Ｐ１タイプ　６７．７７㎡　３ＬＤＫ　７階　５６００万円　＠２７２　角住戸

[南西向き]

・Ｃタイプ　　７２．３２㎡　３ＬＤＫ　１階　５６００万円　＠２５５　角住戸
・Ｃタイプ　　７２．３２㎡　３ＬＤＫ　４階　６１００万円　＠２７８　角住戸
・Ｃタイプ　　７２．３２㎡　３ＬＤＫ　７階　６４００万円　＠２９２　角住戸
・Ｒタイプ　　９０．４０㎡　４ＬＤＫ　９階　８８００万円　＠３２１　角住戸
・Ｄタイプ　　６０．７８㎡　２ＬＤＫ　１階　４７００万円　＠２５５　中住戸
・Ｄタイプ　　６０．７８㎡　２ＬＤＫ　４階　５１００万円　＠２７７　中住戸
・Ｄタイプ　　６０．７８㎡　２ＬＤＫ　７階　５３００万円　＠２８８　中住戸
・Ｅタイプ　　７０．１６㎡　３ＬＤＫ　１階　５５００万円　＠２５９　中住戸
・Ｅタイプ　　７０．１６㎡　３ＬＤＫ　４階　５８００万円　＠２７３　中住戸
・Ｅタイプ　　７０．１６㎡　３ＬＤＫ　７階　６１００万円　＠２８７　中住戸
・Ｓタイプ　　７６．８０㎡　３ＬＤＫ　９階　７４００万円　＠３１８　中住戸
・Ｔタイプ　　６０．６８㎡　２ＬＤＫ　９階　５９００万円　＠３２１　中住戸
・Ｊタイプ　　８２．７８㎡　３ＬＤＫ　４階　７３００万円　＠２９２　角住戸
・Ｊタイプ　　８２．７８㎡　３ＬＤＫ　７階　７８００万円　＠３１２　角住戸
・Ｕタイプ　　８０．９６㎡　３ＬＤＫ　９階　８３００万円　＠３３８　角住戸

[南東向き]

・Ｋタイプ　　７１．１１㎡　３ＬＤＫ　１階　５８００万円　＠２６９　角住戸
・Ｋタイプ　　７１．１１㎡　３ＬＤＫ　４階　６０００万円　＠２７９　角住戸
・Ｑタイプ　　８６．４４㎡　４ＬＤＫ　６階　８２００万円　＠３１４　角住戸
・Ｌタイプ　　７４．８８㎡　３ＬＤＫ　１階　６１００万円　＠２６９　中住戸
・Ｌタイプ　　７４．８８㎡　３ＬＤＫ　４階　６３００万円　＠２７８　中住戸
・Ｍタイプ　　８０．９０㎡　３ＬＤＫ　１階　６５００万円　＠２６５　角住戸
・Ｍ１タイプ　８０．９０㎡　３ＬＤＫ　４階　６６００万円　＠２６９　角住戸

おおよその平均坪単価は＠２８０程度です。

【維持費】

管理費等は未定でしたが、おおよその予定としては

７０㎡で２２０００円～２４０００円程度を予定しているとのことでした。

写真は現地看板広告です。

【中古市場・賃貸市場】

参考までに現在売りに出ている中古、賃貸と比較してみましょう。

・中古

・BELISTA常盤台　駅徒歩１分　２００９年築

５階　南西向き ３７．９９m2　 ２５８０万円 　＠２２４

１０階 南西向き ４４．８５m2 　２９５０万円　＠２１７


・賃貸

・レヴィーガときわ台クロブ　駅徒歩３分　築７年

４階　南西向き　７５．２６㎡　１８５０００円　㎡あたり＠２４５８円


これらを考慮すると１０年後の値下がり率は１５％、利回りは４％程度と考えられます。

５８００万円、７０．１６㎡の部屋を買い、１０年後に売却した場合４９３０万円。

貸すと月額賃料１８万円程度となるでしょう。(新築時は新築プレミアで２０万円くらいは可能)

【共用施設】

オーナーズラウンジとライブラリーがあります。

エントランスからエレベーターホールに向かう動線上にあるので優越感に浸れそうです。

【住むレーション】

大手町勤務　池袋から丸ノ内線に乗り換え

自宅　　　８時０３分に家を出る
ときわ台　８時０６分発
池袋　　　８時１９分着
池袋　　　８時２３分発
大手町　　８時３９分着

所要時間　約３６分

新宿勤務　池袋からＪＲ線に乗り換え

自宅　　　８時１３分に家を出る
ときわ台　８時１６分発
池袋　　　８時２９分着
池袋　　　８時３４分発
新宿　　　８時３９分着

所要時間　約２６分

池袋駅までは車内もそこまでは混みませんから都内通勤も楽そうです！！

写真は東武東上線ときわ台駅構内です。

【総評】

価格を見てびっくりした方も多いと思います。

高いですよね。

ですが、地縁のある富裕層の方が買うマンションですから全体の雰囲気としては落ち着いたマンションになるのではないでしょうか。

このようなマンションでグロス価格が低い部屋を購入しておくとリセールも悪くなかったりします。

＠２８０平均のマンションで＠２５０程度の部屋を購入しておくというのは安心感があります。

高くて無理だぁ～と諦めずに買える部屋が１つでもあるのであれば一度モデルルームを見学してみてはいかがでしょうか？