西宮浜　ハーバーヴィラはどうですか？

購入を決めたものです。早く住みたくて引越しが待ち遠しいです。
＞管理費と修繕積立金、固定資産税など諸費用が思いのほか高額で決断出来ずにいます。
確かに私も悩みましたが、海沿い、埋立地の立地、セキュリティなどを考えるとそれに見合う額かなと自分自身に納得させています。
竣工前でなく、物件そのものが見れるので眺望などもふまえて検討できるのも、他の物件より有利だとおもいます。
それに期限付きの分譲と違い、焦って決めたりとか営業マンと駆け引きとかも考えなくていいのも魅力だとおもいます。
私も色々悩んだ上に最終的に満足して購入をきめましたので、じっくり吟味して決めたらいいと思います。

たまさま
管理費と修繕積立金、固定資産税が海沿い・埋立地地だと何故高いのですか？
教えてください。宜しくお願いします。

あくまでも推論ですが、塩害対策でやはりコンクリートへの侵食、腐蝕の進行予防とか、後はエレベーターが2戸に対して一基なので　160戸／9基 b＝ 17.7（戸／基）と通常のマンションに比べて一基あたりの戸数が少ない ＝ 一戸あたりのエレベーターの維持費、管理費、修繕費の負担額が高いのかな
と思っています。セキュリティも西宮浜（海の街、花の街、港の街、杜の街）一帯を警備会社が一括管理して、夜間も1時間毎に巡回しているという事でそのあたりも高いのかなと推測しています。
また、固定資産税は面積あたりの税額ですから、平均102平米と広いため高いのは、やむを得ないでしょう。

153に付け加えますが、修繕積立金も面積あたりの額が決められており、そのため通常より高いと思います。
ちなみの平均占有面積104平米でした。訂正しておきます。

確かに街全体が安心できるシステムは他になかなかないですよね！
ちなみに、西宮浜全体では沢山の子供達が遊んでいましたが
ハーバーヴィラ（港）では見かけませんでした。
やはりファミリーは少ないんでしょうか？
うちは小学生の子供がいるのでちょっとさみしいです〜

エレベータだけでなく、防犯用ITVが多数、豊かな植栽、行き届いた清掃など、
全体的にグレードが高いです。また、修繕積立金については、実現可能な
計画を立てているので、いざ実施したさいに、実態とあわなくて一時金が
発生するなんてことにもならないと思いますよ。

たまさん、１５６さん、わかりやすいアドバイスありがとうございます。
自分なりに納得できそうです。
ただ、マンションの修繕積立金は、将来上がって行くと友達から聞いていたのですが
やはりそうなのでしょうか？

大規模修繕は、５年、１０年といったタイミングで
行いますが、経年とおもに修繕規模が大きくなるので、
修繕積立金は、どのマンションでも上がっていきます。

修繕積立金が必要なのは、マンションも一戸建ても同じです。
マンションでも一戸建てでも老朽劣化に伴い修繕は必要となります。
一戸建てで自分で計画を立てるかマンションの管理組合で計画を立
てるかの違いですね。

マンションの場合、駐車場収入を管理費や積立金に組み込んでいます。
全くの平面駐車場だと、駐車場収入がそのまま収入となりますが、
機械式駐車場の場合は、点検・保守費や、老朽更新費が必要となるので、
非常に不利になります。本マンションの場合、平面もありますが、
機械式もあるので、駐車場があることで、収支が黒字になるかは
よく計算してみないとわかりませんね。

ちょっと教えて下さい。
本物件は、南に面した部屋よりも、西に向いている部屋の方が
よく売れているのは何故でしょうか？

都市整備公団の丘のある街に住んでいる者です。ハーバーと大阪湾が一望できる高層階のファミリータイプの
部屋が結構空いています。先着順で入れます。売れ残り投売り、中古価格暴落必至のビラ買うよりとりあえず
こちらに入って３〜５年後の暴落を待つつもりです。

都市整備公団も数ヶ月前に値下げしましたよね。
桜のまちも空家が非常に多く大幅値下げしてから
沢山入居されましたから、ヴィラもそうなるのではなかいかと危惧するのですが…

159さん、こんんちは。
西向きが売れているのは、南との価格の差だと思います。
南西向きがよかったのですが、あとプラス1500万円だったもので。
もちろん部屋はひと回り大きくなりますが。
でも西向きも気持ちいいです。海・六甲山・南芦屋浜のヨットハーバーが一望できます。
日没もとても綺麗です。少し西日はきついですが。（西日対策のガラスになっています）

南西棟が1000万円ぐらい値引きされたらかなりショックですね。
積水さんに聞いたところ、ほとんど値引きはしないと言っていました。
今は積水さんを信じていますが。

実際に値引きするまでは口が裂けても言わないでしょうね。
共産主義じゃないから価格は市場が決めるものですし。

一階かってる人いるみたいだけど頭大丈夫か？不便で眺望しか売りがないのに前の一戸建てしか見えない。
３千万以上するようだが１０年後には半額でも売れないよwww

＞１６４
そうかなあ。確かに眺望は期待できないけれど、気軽に外に出られる気安さがよいですよ。
戸建て感覚で、幼児、小学生の子供のいるお宅にはそのほうがいいのでは？
私もマンション買うなら（子供のことを考えて）1階希望です。
もっとも、湿気が篭りやすいからちょっとこの物件の場合、特に心配かもしれないけど。

＞１６４
セールスマンに「庭付き戸建て感覚で前の一戸建てに比べてこのお値段！！」とか言われたんでしょうが
資産価値から見ると土地の持分が全然違います。マンションの土地持分の低さと一戸建の眺望の悪さを兼ね備えた
のが低層階です。現金で納得して購入するなら問題ないですが。

＞165
泥棒も気軽に中に入れていいですね。

購入を検討していますが、小さい子供がいます。現在は賃貸ですが、
下の階にはかなり足音の面で迷惑をかけています。また、上の階の
足音も聞こえます。
積水の人は全く聞こえないことはないが、子供が普通に走る位は
聞こえないといっていました。
また、隣戸間もコンクリートなのでほとんど聞こえないと言って
いました。
住んでいる方にお伺いしたいのですが、実際どうなのでしょうか。

全然レスになっていませんが、ラッキーなことに部屋が既にあるのだから、
セキスイさん仲介で実際に上階、下階の住人の方に頼んで走ってもらったり、
自ら子供を走らせて下階の人に聞いてもらったりすることはできないんでしょうかねえ？
もしくは空き部屋に１〜2時間程度いさせてもらとか？
マンション希望で小さい子供のいるお宅にとっては、近所からの（また自分ちの出す）騒音問題は
一番大事なポイントだと思いますし。

そうですね。今度お願いしようと思います。住んでいる方で気になっている
方はいらっしゃるのでしょうか。

えっ、昨年の１２月から一軒も売れなくて値下げ必至なのに現行価格で誤検討いただけるのですか。
ありがとうございます。

>168さん

このマンションは、２重床、２重天井になっており、
現在建っているマンションとしては、非常に防音性能は高くなっています。
２重床でないマンションは、防音のためにフローリングの下にクッション
を入れるので、やわらかく、家具を置くと凹んだりします。
ここは２重床として、防音を図っているので、床がしっかりしていて気持
ちが良いです。

ただし、やはりフローリングというのは、絨毯よりは響くものです。
故意にドスドス歩くと響くかもしれませんね。良く確認して下さい。

後、このマンション、犬の鳴き声は良く聞こえます。
人の声は聞こえませんが、犬はかなり大きな声で鳴くので、
漏れ聞こえます。困ったものですね。
それが嫌ならペットを飼うことを禁止している
マンションにした方が良いですよ。

171セールスマンへ
昨年１２月からは１０戸進捗してます。このマンションは値下げの必要が
ありません。なぜならもう安い部屋がないからです。値下げを気にするの
は貧乏人だけです。貧乏人はここの管理費、修繕積立金は払えません。
いくら売買価格を安くしても５年後に倍になる修繕積立金ははらえません。
従って値下げの必要がありません。

ヨットを安く手に入れる方法はないですか。
また、住民の方で持っている人はいるんですか。
噂でもいいんで教えてください

168さん、こんばんは。ハーバーヴィラ住人のです。
上下・隣も入居していますが、音はそんなに気になりません。
上から音が聞こえたのは、上の人が引越しされて来た時ぐらいです。
ドスドス歩くと聞こえると思いますが。

2重床はとてもいいですよ。
今まで防音のクッションが入ったマンションでしか住んだことがなかったので、
フワフワしないしっかりした感じがいいです。
フローリングに傷を付けてしまい、修理業者を呼んだのですが、
いいフローリングを使っていますね、と言っていました。

あと窓はペアガラスになっていたり、バルコニー側は断熱ガラスです。
窓枠も木で出来ていて結露しにくくなっているみたいです。
（パンフレットには書いていなかったのですが）

ヨットを持っている人がいましたら、私も教えてもらいたいです。
いつも部屋から眺めているだけなので・・・。

173匿名はんへ
それでも１６０戸中５４戸がナウオンセールですか. . . .
値下げしても売らないといけないのは買い手の問題ではなく売り手（積水）の問題です。
５４戸という中規模マンション並の固定資産税、管理費、修繕積立金、を全部１年も負担してきて
これ以上あと何年何ヶ月耐えられるでしょう？

あと47戸です。（5/13）

今夏には築1年を向かえて中古物件となり、値下がるという説はないのでしょうか？
〜できれば安く買いたい一般貧乏人です。

値引きは、直接営業さんに聞いて見てはいかがですか？

マンションは、残り３件以下くらいになった場合、
宣伝広告費（チラシを配る等）を使うより、
売切ってしまった方が得策と判断されれば、値引きが期待できます。
しかし、本物件は、まだ残戸数が多いので、ほとんど値引きは期待
できないでしょう。

本物件、年配の方（お金を持っている）の見学が多いみたいです。
そういう人って、１部屋は和室がほしがるのではないでしょうか？
残っている部屋は、２ＬＤＫ＋納戸、全て洋室みたいな部屋が多
いので、難しいのでは？
ちなみに私は、まだ３０代なので、全て洋室でもいいのですが、
ぷぁまん氏同様。４０００万円以上では買い換え不可能です。。。。

和室のある部屋もまだありますよ。私が聞いたところでは
逆に和室のある部屋の売れ行きがいまいちだそうです。
確かに残り５戸くらいになると、値引きはすると思います。
竣工後２年までは通常新築として販売します。塩害、アフター
サービス等考慮すると、２年たてば相応の中古として価値も
さがるでしょう。
値引きの点で言うと残り５戸くらいが最も買い時と思います。
ただ、海の見えるところの中層階はこの夏で決着すると思い
ますよ。

畳（和室）って湿気に弱いと思うんですけど、それに対して何か対策とかしているのでしょうか？

>１８０
>竣工後２年までは通常新築として販売します。
新築といって販売できるのは竣工後1年までです。

金が余って困ってる様な人でもない限り事此処に至ってあえてババ引く必要もないでしょう。

１８２さんへ
新築と中古の明確な定義はありません。公庫付のマンション
では、竣工後２年で新築マンションの適用からはずれる為、
一般的になんとなく竣工後２年から中古としているようです。
竣工後３年でも未入居であれば新築として表記して売り出し
ても何の問題もありません。

宝塚のデ○ード宝塚は竣工後3年ちょっとですが、まだ新築として販売していますよ。

>184
>新築と中古の明確な定義はありません。
そんなことはありませんよ。不動産の表示に関する公正競争規約で定められています。
以下抜粋

不動産の表示に関する公正競争規約
（平成１５年１月１４日　公正取引委員会告示第２号）
第４章　表示基準
第１５条　事業者は、不動産の取引に関し、次の各号に掲げる事項について広告その他の表示をするときは、それぞれ当該各号の定めるところによらなければならない。

28)　新築という文言は、建築後１年未満であって、使用されたことがないものであるという意味で用いること。
＞１８５
新築と表現していますか？

こんばんは。185の者です。
ISIZE住宅情報の新築マンションに掲載されているもので、確認はしていません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/699/

↑またなんというか、こういういやらしいことする人いるんですね〜。
なんか勝手に載せられて不愉快。
異臭の件はこのスレでも上の方に出てるじゃないですか。

５月２９日（日）港のまち（ハーバーヴィラ）管理組合の
臨時総会がありました。理事の選出、管理委託契約締結の
審議がありましたが、スムーズに決裁を得ることができました。

集まった人たちを見ていると、みなさん上品な方が多く安心しました。
１６０戸というのは、住人のこともそれなりに知ることができ、
丁度よい人数ですね。

以上簡単ではございますが、ご報告まで。

積水の大本営発表によるとあと４１戸になってた。

ＧＷ以降、だいぶ引渡しが進んでいるようですね。
ここのマンションは、子供を持つファミリーが少ないため、
静かで落ち着いていて住みやすいです。
ただし、犬の鳴き声は良く聞こえますが（＾＾；）

192です。
今日、ＥＶのマットが無くなっていました。
恐らく犬のおしっこが原因です。これで２回目です。
ペット飼育可能なマンションは、
ペットを飼っている方のマナーの悪さに
うんざりります。ご注意下さい。

エレベーターマットがなくなっていたのは、そういうことだったんですね。
確かに、犬を飼っていらっしゃる方が多いので、中には、マナーの悪い方もいらしゃいますね。
特に、マリーナの芝生所で、夜11時くらいに犬を飼っている方同士の集会？みたいなのがあるときは、本当にうるさいです。あれは、マリーナ全体の問題として何とかならないですかね。犬好きの私でもうんざりしますから...

192です。愚痴ってしまってすみません(^^;)
犬を飼うことは肯定しているのですが、
飼うにあたって、決められているマナーは
守ってほしいです。
それが破られているので、やはり・・・
と憤慨してしまうのです(^^;)

194さんが仰る件も、23時であれば静かにすべきですよね。
そう言えば、マリーナに設置されている禁止事項の看板は、
１行消されているいますが、何が消されたのでしょうか？
花火でしょうか？

２２時１５分。今日は１階ＥＶ横のＥＰＳ内の
明かりがついて扉が半ドアでした。
中を覗くと、エレベータマットが置かれていました。
なぜ？？？？？？

エレベータに乗ると、養生してあったので、
そのせいかとも思いましたが、明かりを消
して扉をしめておきましょう。
引越しについては、掲示板への掲示をしてほしい。

ほんま、しっかりしてや！！

住人です。私も犬好きですが、夜遅くの犬の泣き声はやはりマナー違反だと思います。それよりも
それ以降に若い人がたむろして12時を回っていても花火をしています。静かなマンション、エリアですし
かなり大きく響きます。昨日は2時までしてました。管理組合、警察を含め、どうにかならないのでしょうか。
　迷惑に思っている人は私だけでしょうか。たくさんおられると思いますが。
後、蚊が非常に多い気がします。地下駐車場では大量発生しているようです。上に住んでいてもかなり
多いのですが、これも私だけの悩みでしょうか。住民の方でお教え頂ければ幸いです。

不動産屋の噂話ではココの修繕積立金の定期値上げの設定はヒドイってことですね。
積○さんは○の街の売れ残りを建築施工会社に4割引で販売協力要請した実績ありますね。
い○か幼稚園は園児多すぎて行事減らしまくってますね。何でも一クラス40人近いとか。
保育料は値上げしたらしいのに質の低下が深刻ですね。
小中は結構学級崩壊気味だとか・・・橋を越えて本土まで恐喝しにくる小学生がいるとか。
小学校ではクラス間の仕切りがないのが売りらしいですが、授業中クラス間行き来して遊ぶ
子供が多いとか・・・

今日ＮＨＫ２１：１５分からの「ご近所の底力」という番組で、
犬のトラブル「鳴き声のしつけ」をやっていました。
犬が鳴くのは、主従関係が逆転していて、不安だからだそうです。
ぜひ、勉強して、しつけてほしいですね。

花火については、住民が気がついたら、すぐに警察に連絡する
しかないですね。地域外からきている人が多いですから。

西宮浜良いとこですね。ハーバーヴィラもかなり気に入ってはいるのですが、
金額的な問題と、ずっと西宮浜に住む決心がつかないので、
この物件がそのうち賃貸に出たら１−２年住んでみたいと思っています。