タワーマンション派vs低層マンション派改めタワーマンション派vs反タワーマンション派　　パート４

超高層ビル解体と一口に言っても、事務所ビルとタワマンは同一に扱えない。

>>460さんのご紹介記事は、あくまで前者であって、タワマンの場合、住人の合意形成だって

至難の業でしょうね、あまりに住民多いから。解体費用だってハンパじゃないし・・・

１００年大丈夫てゆうか、１００年塩漬けにせざるを得ないかも。

規制緩和の時点で、将来の事なんて全く考えようとしなかった、行政サイドの確信犯的罪？

>>462
>超高層ビル解体と一口に言っても、事務所ビルとタワマンは同一に扱えない。

需要があれば当然供給が起こるし、ホテルなどは構造が類似しているから、技術的には問題ないだろう。

合意形成は、「区分所有法により、管理組合総会において区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成により建替えを決議できる。」とあり、比率は、低層・超高層共に共通であり、特に超高層だけが至難の業になるとは考えられない。

>１００年大丈夫てゆうか、１００年塩漬けにせざるを得ないかも。

低層であれ高層であれ、4/5の賛成が得られなければ塩漬けは同じこと。その際30年コンクリート、65年コンクリート、100年コンクリートの差が大きくでるだろうね。

そもそも１００年コンクリートって謳い文句を、頭っから信じていいものなんだろうか？
そんなに頑丈なら、解体も大変だよね？
強固な岩盤の上に建つマンハッタンの超高層と、地震列島の湾岸タワマンとは、別物だよね？

また同じ4/5でも、低層数十戸の5/4とタワマン一千戸の4/5とを、同一に論じる事はできません。

>>464
>低層数十戸の5/4

失礼、4/5ですね、一応訂正しときます。

解体に半年～一年も時間を要するなんて、費用はいくらかかるのですか？
しかも超高層は更にかかるわけです。

莫大な費用や時間がかかるのは解体ができるとは言えないですよ。

せいぜい３ヵ月ですよ。

しかも３０年で建て替えなければならない鉄筋コンクリートの建物って、どうなんですか？

最初のころは寿命は半永久的だなんて言ってましたよね。

地震大国日本の建物はアメリカとは根本的に違う訳ですから、技術が進歩しても、簡単に解体できるとは思えませんが。

超高層マンションの解体費用について↓建築家のご意見です。

http://atelier24blog.blog91.fc2.com/blog-entry-73.html

>超高層マンションの解体費用について↓建築家のご意見です。

技術はニーズに従い進歩するから、40年後も同じ費用とは私は思いませんが。

それより、マンションPERが低い超高層だと、25年程度で元がとれ、耐久性があれば、その後は丸儲けって感じだろう。一方、低層は、さらに数年から、下手すると、理論上の損益がバランスするまで、さらに数十年かかるってことのようだよ。

超高層の心配するより、ご自分のお住まいの処分法を心配した方が良いように思うよ。

>また同じ4/5でも、低層数十戸の5/4とタワマン一千戸の4/5とを、同一に論じる事はできません。

その通りだと思うよ。

人数が多いほど、正規分布に近づくと言うのが統計論なんだけれど。だから、大規模物件では、一般的な大多数の意見に近づく。

人数が少なければ、例えば５戸のうちに２戸反対者がおれば、まとまるものもまとまらない。

低層の方がそういうリスクが大きいと言うのが、統計学的な考察だよ。

>>469 ところが、実態は小規模の建て替えが圧倒的に多いのです。
大規模は4/5の賛同は得られても物理的に困難なのですよ。

世帯数が多い程様々な問題を抱えてるのです。
例えば500世帯の転居先、学校の関係、住宅ローンの残債等、数多くありますよ。

大規模はそれを解決できないのが実情ですね。

小・中規模の方が抱える問題が少なく、解決しやすいですね。

>>468 25年で元がとれる？
そんな安易な感覚でいいんですか？

今はそうかも知れないが、人の考え方、感覚や好みなんて、時代によって変わりますからね。
マンションも流行がありますから、超高層がいつまでも人気があるとは限りないですよ。
これだけ増えると、希少価値もなくなるし、特に震災後のインフラ復旧に時間がかかった場合の不便さを目の当たりにした場合は、資産価値急落はまちがいないでしょう？

ちょっと利口な人は、その状況は予測できることですけどね。

超高層マンションの長所・短所を論じた↓コラムより
http://atelier24blog.blog91.fc2.com/blog-entry-72.html

短所の④項目め。

>大規模分譲であること。億ションと普通価格マンションの混在すること・・・
>首都圏で分譲された超高層マンションは、1/4 の「超高層住戸」と3/4の「非超高層住戸」で構成されている
>とのデータがある。
>http://www.nifty.com/kantei/free/skyscraped_mansion.htm
>そこには明確な所得格差がある。上記メリットのところで記したが、「超高層住戸」はステイタス性が高く、
>価格の値下がりが少ない。当然億ションと呼ばれる価格帯である。
>ライフスタイルや資産の考え方、家族構成も相違があるはずである。
>「超高層住戸」の所有者は資産として持っている場合の比率も高いように推測できる…
>大規模なマンションほど管理組合の運営が難しいはずで、居住者同士の合意形成がなかなか得にくい。
>相当な覚悟を持って購入するか、あるは全て管理会社に任せてしまうだけの鈍感力が必要になるだろう。
>ちなみに私は、比較的大きなマンションの管理組合理事を経験したことがあるので、もとても耐えられない…

吉田兼好はうまいこと言ったもんですね。

>>470

>ところが、実態は小規模の建て替えが圧倒的に多いのです。

当たり前じゃあないの、圧倒的に戸数が多いし、元々安いからね、でも、比率ではどうなの？そういう統計はないでしょう？

それと、大規模超高層ってまだまだ建替え時期が来たものは少ないだろうからね。

>大規模は4/5の賛同は得られても物理的に困難なのですよ。

そんな事例もないのに、決め付けられてもね。賛否を得るというのは、計画があってのことのはずだからね。

どうも理屈にあっていないようだけれど。

>>471

>マンションも流行がありますから、超高層がいつまでも人気があるとは限りないですよ。

それはそうでしょう。何でも流行り廃れはあるからね。

超超高層なんていうのが、流行る時代が来るかもしれないし、経済状況がどんどん悪化して、新築は減るかもしれない。

ただ未来と言うのは、過去現在の延長上にあるからね。既にPERが高くなりすぎて、庶民に手がでなくなった高級低層に回帰するなんていうのは、あまり考えられないだろうね。バブルが再燃でもしない限り。もちろん可能性がまったくないとはいわないが。

>震災後のインフラ復旧に時間がかかった場合

かからない可能性の方が大きいでしょう。大規模の超高層の被害はほとんどないでしょうから。大規模超高層が大きな被害を受けるようであれば、高中低層の被害はもっと大きいでしょうからね。

ちょっと利口な人なら、その程度の予測はできるでしょうね。

>>475

>>ただ未来と言うのは、過去現在の延長上にあるからね。既にPERが高くなりすぎて、
>>庶民に手がでなくなった高級低層に回帰するなんていうのは、あまり考えられない
>>だろうね。バブルが再燃でもしない限り。もちろん可能性がまったくないとはいわないが。

また、建築・土木技術の進展から外れたカネの経済的な話ですね。

建築・土木技術は、技術者がカネが欲しい為にやっているのではないと思う。
人類の進歩と自然と対峙する困難を破る為にやっている。

不可能を可能にしていく、、、これはカネあって出来る事ではない。

＞低層の方がそういうリスクが大きいと言うのが、統計学的な考察

まず、大規模高層と低層の住民の分布が同じと仮定してる？
多分、分布が違うよ。
次に、人数が少ないのと多いのでは、調整・コンセンサスのコストが全く違う。
人数が多くなるほど、こうしたコストは幾何級数的に増えていく。
その上、人数が多いほど、所得や事情も多様になって、反対者の出現する可能性はどんどん高くなる。
これもコンセンサスまでのコストを上げる。

だから470さんの仰るようなことになる。

都内一等地のタワマン計画に関わったことがある。
元にあった集合住宅を所有してたから。
多くの人はそこには住んでおらず、別に家を持ちそこは賃貸したり持ってるだけだった。
戸数的には、タワマン完成時の戸数より少なかった。

それでも、計画がまとまって何とかなるのに、十数年以上かかったよ。
しかも、当然のことながら、新しい部屋を所有するには、1千万以上のお金を出す必要があった。
それくらい面倒なものなんだよ。

というか、タワーだろうが低層だろうが、普通の人間の寿命並にもつものの建て替えを議論しても意味はない。

建て替えは、次の世代が考えればいいことで、今の世代が損得論じてもしょうがない。

>>479

>>というか、タワーだろうが低層だろうが、普通の人間の寿命並にもつものの建て替えを議論しても意味はない。

その通り。
コンクリートは耐用年数とした寿命がある。
寿命を延ばすには、外壁の防水工事の徹底的な保守をして（鉄道・道路構造物はコンクリ打ちっ放しなのは、
一般建築物より鉄筋からのかぶり厚が厚く余裕を持たせている為と言われている）、鉄筋に塩分の含んだ雨水
が浸透するのを遅らせるしかないとも。
内部の鉄筋は、低層だろうと高層だろうと超高層だろうと塩分の含んだ雨水が浸透してくると錆が発生し
膨張してコンクリートを押し出すますしね。
ここで気づくと思うが、青函トンネルには鉄筋が使われているか？　実は海底部の海水が浸透してくる所は
殆ど使われていないのを知っている人は何人くらい居るのか？　吹き付けコンクリートと言って鉄筋など
使ったら、耐用年数が極めて短くなり、異常出水事故が発生したら、排水ポンプ（トンネル内は常に海水が
浸透してきており、年中排水している。）の排水でも間に合わなくなり水没するであろう。
今の世代で青函トンネルが持つか？　と言えば、現状は安定している為、100年以上は持つらしい。

それとは違い寺院とかの古くからの木造建築物がコンクリートより、信じられないほどの耐用年数を持っている
理由をそこいらの営業と業者は知っているのか？
これは樹齢の高い巨木が昔は伐採出来たからに他ならない。
現在の木造住宅だと、そんな樹齢の高い巨木を伐採するわけには行かないだろうに。

>>479 建て替えが可能か否かは資産形成面で非常に重要なことですよ。

マンションを買う時に大概の人は将来の資産価値について考えると思いますよ。できれば子供にも資産として遺してあげたいと考えていると思いますね。

建て替えが出来ないマンションは古くなればなるほど資産価値が０に近づき、更にマイナスになります。

そういうマンションは中古としての流通性が限りなく低くなりますね。

生きてる間住めればいいと考える人もいるでしょうが、大部分の人は将来マイナスとなるようなマンションは買わないでしょう。

建て替えの可否は非常に重要なことだと思いますね。