グランファースト千里桃山台Ⅱ

６、７棟は、確かに前に棟があるけど、南千里駅の東側のマンション群とか、どこでも一緒では？
同じマンションなので、斜めに配置してたり、中庭をはさんだり、工夫してる気がします。
（それでも、当然、前の棟より条件はよくないので、安いのだと思いますが）

別マンションのほうが、背後のことは気にせずにどんどん立って、結果、一帯がマンション団地みたいになり、一番南のマンション以外は・・・・になる気もします。（北千里の古江台みたいに）

ここは、結局、価格と、立地・眺望・構造・住民のバランスをどうみるかですが、悩ましいですね。

＞３９７
＞いやいや。4号棟5号棟も15階建だから

　→　4号棟は１４Ｆです。

＞だからデベが紹介している完成イラストも西日ですよね。

　→　南東からのイラストです。ですので、南からの日当たりは結構あるのでは・・。

６，７号棟でも南から結構日が当たると思いますよ。高低差から５号棟が４，６，７棟より１Ｆ分高いだけです。
前に川のある庭のような広場がありますが、好みによっては捨てがたいですよ。
また駐車場が近いのがいいです。

図面で確認しました。

＞395 by 申込予定さん

ではどの棟を「申込予定さん」なのよ。

＞３９５

＞１、２、３号棟住民から「お前らが頭がでかいからだ」って白い目で見られそうだし（笑）

どこからそんなひねくれた思考ができるのかね、あきれるな。

説得力無し

はい？否定派の皆様は説得されているのですか(笑)

>>399さん

お感じのようにここは団地と思った方がよいと思います。
言いかえれば、千里ニュータウン自体が団地群なので、建替えを行っていく以上は戸数を増やしたマンション群に変わっていくだけです。
南千里から桃山台までの道を通ると分かりますが、指針に従っても景観は新しい団地群になると予測されます。

昨日、本日ＭＲの近くを通りましたが凄く盛況でしたね、価格発表後の反響が凄いと思いました。

＞４００

いわゆる地権者マンションに住んでいます。
通常のマンションと異なり、地権者マンション特有のデメリットがあります。

ひとつは、購入時地権者が優先されてしまうこと。
よい部屋は地権者が先に押さえてしまいます。

また、購入してからもデメリットが。
地権者は高齢者が多く、新しい住民であるファミリー層との
意識の差があります。マンションの敷地内で子供は遊ぶなとか、
エントランスロビーは必ず保護者がいなければ入っていけないとか、
キッズルームが使いにくくされたりとかなど。
地権者中心にマンションの管理が運営されているのが現状です。

入居してから気づいたのですが、地権者は必ずしも入居せず
資産運用として賃貸にする場合がありました。
購入入居者と賃貸入居者では、マンション管理に対する意識の差があり、
マナーなどトラブルが発生する可能性があります。

今のところうちのマンションでは目立ったトラブルはありませんが、
このマンションは地権者が多いので、賃貸になるケース数が多いかもしれませんね。

>411
今まで色々と検討してきて日照に問題ありそうな物件は、日照の資料は他所でも見せてもらったことがありますが、大概完成後に見ると予想より日当たり悪いですからね。
近場で言うとブランズ南千里も日照の資料では問題なかったのに、現地の建築が進んで完成間近になって現地を見ると、東棟が南側公団（現在ベリスタ建設中）で日陰になって、5～6階あたりまでは全く日が当らないと言うとんでもない事態になってましたからね。これは当時ブランズ南千里のスレッドで写真付きでも話題になって、価格や地権者問題だけでなく日照でも大問題になって、一気に販売が鈍化して歴史的な売れ残りの大失態に繋がった事例です。

＞４１３
＞ここの資料は、前の4,5号棟を入れた資料でしたのである程度参考になるかと個人的には思いますが、どう思われますか？

日照に影響を及ぼすと思われる建物を考慮して日照の計算をするのはどの物件でも同じですよ。
グランファーストでは４、５号棟が日照に影響を及ぼす建物ですから、４、５号棟を入れた資料になって当然です。
どこもやり方は同じです。参考までに。

以前は擁護派が「この物件は何も問題無い」と結論付けようと無茶な意見を沢山言って、結果的に他の前向き検討者からも非難されていたが、どうも今度は6号棟・7号棟検討者が「6号棟・7号棟は何も問題が無い」と無茶な結論を出そうとする動きが見え始めましたね。

また感情的な無茶苦茶な論理を展開して皆さんを楽しませるのでしょうか？
今度は低所得者層が中心となりそうですし、非常に見応えある面白い展開までもが期待できますね！！

＞４１５

文面からして、皮肉屋で、根性がひねくれているように思われます。
低所得者層など使っている言葉に毒があります。

みなさん、無視しましょう。

価格が発表された以上、真面目に検討している方々の参考になる掲示板にしましょう。

>416
>412さんの例は、事後に別の物件が南側に建つということで問題になったということですね。

違いますよ～。ブランズは取り壊す前の5階建て公団の時点でかなりの日陰になって、確かに問題になってました。

こんどはそれが10階建てになるので、もっと悲惨な状況になるでしょうね。

ここもむかえに14階と15階建ての棟があり、棟間の距離もブランズのそれと大して変わらずで、やはり危険な香りはプンプンしますね～。

＞４１８
まあでも言ってることは案外そんなに的外れではないと思いますけど、ここの数日の雰囲気的に。

相変わらずレス進むの早過ぎｗそろそろ出尽くしたみたいだけど、好評だったみたいなのでとりあえず修正しときます。


○メリット
・エントランスから駅までが徒歩3分
・2線2駅徒歩圏
・大規模ゆえに管理費が割安
・大規模ゆえに共用施設が充実
・大規模ゆえに敷地内の緑が豊富
・教育施設が近い（保育園、幼稚園、小学校）
・市役所出張所が近い
・スーパーと公園が近い
・自走式駐車場100％
・逆梁工法でハイサッシュ
・フローリングLL40等級
・全戸ポーチ付き
・北側洋室アウトポール設計
・専用庭、専用駐車場プランあり
・劣化等級は普通の3級
・周辺相場より割安
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多いので割安
・1・2・4・5・6・7号棟は比較的静か
・1・2・3号棟は眺望が良い
・管理会社がダイワサービスと合併する可能性あり
・住所が桃山台1丁目1番


×デメリット
・マスコミに何度も悪評で取り上げられ、全国的に悪評で有名
・バイブル「狙われるマンション」が存在
・地権者付きマンション
・地権者に恫喝する人がいる
・地権者の約90世帯が決議時に新古売却・賃貸を考えている
・竣工後すぐに資産価値下落の危機
・大規模なため管理組合運営が困難
・大規模の割に修繕積立金が割高
・高容積率（195％）
・高さで既存不適格の恐れあり（15階建）
・増改築、躯体修繕が不可になる恐れあり
・将来の建替えが事実上不可
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多い
・大規模で高層のため部屋から駅まで時間がかかる
・敷地内が上り坂
・駅から遠い西側棟だと駅まで徒歩10分程度
・直床でメンテナンス困難
・直床単純工法でLL40等級のメリット抹消
・可変性、省エネ性が低く、構造がチープ
・梁がたくさん出ている
・ギロチン天井
・二重天井は僅かの空気層のみ
・逆梁工法でバルコニーが狭い
・無駄な共用施設が多い
・使わない多くの共用施設の維持管理費も負担する必要がある
・保育園は近いが入園困難
・周辺住民が反対運動
・周辺住民が行政訴訟
・コスモスイニシアが調停拒否で周辺住民と交渉決裂
・地権者同士の裁判歴あり（コスモスイニシアと老夫婦）
・近所とコミュニティを築くことが困難
・メンテナンス会社が経験浅い京阪
・管理会社が低評価の大和ライフネクスト
・ゴミドラムでゴキブリ発生
・スケルトンリフォーム、リノベーションが困難
・ワイドスパンが少ない
・間取りに工夫がない
・仕様が貧弱
・可動ルーバー面格子がない
・コンクリートの耐久性が最大でも30N
・玄関インターフォンがモニターなし
・大規模マンションの割にはセキュリティ面が不安
・北側洋室アウトポール設計で専有面積減少
・府営住宅に隣接
・3・8・9号棟は電車、車の騒音、排ガス、ガソリンスタンドの異臭が気になる立地
・4・5・8号棟中層以下と6・7号棟は眺望が期待できない
・6・7号棟は日照、通風、眺望、プライバシー性が最悪
・唯一の好条件1・2号棟は地権者が多数占拠
・敷地内バーベキューで臭いが充満する恐れあり
・一部の棟を除き駐車場が遠い
・パイプスペースが北側寝室に直で配置されている
・使い捨ての賃貸感覚で購入する人がかなりいる
・千里ニュータウンに憧れながらも今まで手が出なかった低所得者層が購入する
・低所得者層の購入で数年後から競売、任意整理物件が出回る可能性大
・MVP級の働きをするデメリッターが存在する