変動金利は怖くない！！その２２

変動を考えてます。
素人でまだまだ勉強不足なので教えてください。
例えば住宅ローンを2000万借りて、20年で返そうかと考えている場合に当てはめて教えてくださいませんか？。

881です。
9月のフラットの最低金利当初10年0.87% 11年目から1.87% 団信+0.3%
同時期の変動
金利0.975% 団信込
この他の諸費用は考えずに当初の5年間変動は金利変わらずで6年目から1年ごとに1%変動金利が上がる場合で教えてください。

どこか適当なサイトでシュミレートしてみては？

前提条件として変動が不憫でならない。
が答えになってしまうのでは･･･

>6年目から1年ごとに1%変動金利が上がる場合で教えてください。

どこまで上がり続けるかで変わるでしょう？
6年目から5年連続で上がり続ければ6%になります。（もっともそんな事はまずあり得ないでしょうけど）

怖いながらも、何年後にデフォルトするか知りたい。
変動の繰上げ返済なしで毎年の返済金額をどなたか計算してください。

>変動の繰上げ返済なしで毎年の返済金額をどなたか計算してください。

変動は繰上（もしくは繰上資金の貯蓄）が前提なので繰上無しは無謀です。まさにギャンブルかと。

今の低金利がずっと続くと仮定するなら変動と固定の
どっちが得かなんて比較は無意味。

>>884

一番不憫なのはフラットS前の長期固定の人。←金利ばかり払って元本が全然減ってない

一番ウハウハなのは変動3%差額繰上ですでに3年以上経過した人。←元本が大きく減って余裕

一番ラッキーなのは9月フラットSの人←たまたま運良く10年間低金利の固定で借りられた

一番がっかりなのは9月長期金利に期待して12月以降実行の人←当てが外れて変動に変更しようか悩む人も出てる

>>888

今の低金利がずっと続くなんて思ってる人はいないのでは？

変動はとりあえず借入後3年～5年の低金利が目安。
その間に金利高騰が起こる確率が高いと思うのならばフラットが有利と素直に認めます。

>>880
昨年、変動1.075％に借り換えました。
問題なく1年経過、3年なんてあっというまですね

>>881
住宅ローンを2000万借りて、20年で返そうかと考えている場合
超低金利の現在は
20年で返せる余裕があるなら、ローンは35年で借りて繰上げ返済（期間短縮）を利用して結果的に20年返済にすると
手持ち資金に余裕ができて家計の不足の危機にも対応できるよ。
どうせ10年は減税で金利分は帰ってくるのだからね。

>例えば住宅ローンを2000万借りて、20年で返そうかと考えている場合に当てはめて教えてくださいませんか？。

まず、リスク低減の為に20年で返せても35年で借ります。
すると、返済額は0.875で
1.月々55000元本41000利息14000
となります。

次に20年返済を考えて見ます
2.月々91000元本76000利息15000

月々の返済額の差が約36000円

1.を選択して毎月自動で繰り上げ返済をしてくれて且つ繰り上げ手数料ゼロの金融機関を選び、
差額の36000円を毎月繰り上げします（年間432000円の繰り上げ返済）
35年で借り入れてますが、月々の返済額は20年での借り入れと等しくなります。

結果・・・
変動金利が3年間現状のままの場合、残債は1722万円

変動金利が5年間現状のままの場合、残債は1534万円

5年後残債1534万円を残り30年で返済の場合、月々48000円くらい。

5年後に変動金利がいきなり6%（優遇前7.6%）になった場合の月々の
返済額は92000円と、当初20年で借りた場合と同等になります。
しかし、これほど金利が高騰しなければ常に繰り上げを行っている
状況になり、あり得ませんが、20年間金利が上がらなかった場合は
35年で借りても20年で完済出来る計算になります。

どうしても20年完済を目指すのであれば、金利上昇時に上昇した分を
繰り上げ額にプラスしていけば20年で完済出来ます。

ちなみに3%差額繰上を行った場合のシミュレーションです。
20年3%の場合、月々111000円元本61000円利息50000円です。
1.との差額は56000円有るので年間672000円の繰上が可能となります。
5年間金利が変わらなかったら・・・
5年後の残債は14140000円。5年後は月々45000円まで下がるので繰上額をさらに増やせますので
この場合20年以下での完済も見えてきます。
尚、保証料は当然35年のほうが高額になりますが、繰り上げる事によって戻って来ますので
差額は結果的に大した差では無いと思います。


ここまで書いてなんですが、2000万20年で返せる余裕が有るのであればフラット20Sで
いいような気がします。

>>878
＞変動で3年が経ち、お蔭様で元本もグングン減っております。
＞繰上げ資金も500万ほど貯まりました。
変動での借入を考えているものです。
借入の金利、金額、期間はいくらですか？
参考にしたいので教えてください。

>>878
繰上返済は、できるだけ早くすると効果的というのが基本。
なぜ、500万円も貯めたの？
繰上に金額制限があるのであれば、貯めてからというのが解るけど、
なぜ、どんどん繰り上げしないで、500万円も貯めたの？
まさか嘘じゃないよね。
同じ変動で借りた者としては、嘘はついてもらいたくないなあ。

>>894
ローン減税を満額受けるためじゃないの？
金利が上がったらまとめて返す。そりゃコツコツやった方がいいのかもしれないけど誤差の範囲じゃ？

なんだかんだいっても、変動の実態はそんなもんなんじゃねえの？
固定との差額をガンガン繰り上げしてる奴って極一部のマメな奴だけだと思うよ。
ほとんどは、その差額は生活費に回っていたり知らない間になくなっていたりじゃない？

>>895
ちゃんとシミュレーションしての発言？
繰上による住宅ローン減税の減額と金利削減額はどちらが大きいか。
話にならないくらいの差だよ。
繰上返済で住宅ローン減税に関して注意しなければいけないのは、
繰上返済の月と繰上後の借入期間だけ。
例えば、10月に返済するなら年明け1月まで待った方が得になったり、
期間短縮で、総借入期間が10年を下回れば、即控除対象でなくなるから、
10年以上になるように繰り上げするなど。
差額は決して誤差の範疇じゃないよ。
そんなどんぶり勘定でよく固定との差うんぬんと言ってるね。

>>897

3000万 35年 変動0.875%

通常
利息4,838,506、ローン減税(最大)3,185,562

当初から毎月5万繰上げを100回行ったパターン
利息4,132,727、ローン減税(最大)2,889,162

10年後に500万を1回繰り上げたパターン
利息4,271,843、ローン減税(最大)3,185,562

実際は、所得の関係でローン減税は最大まで受けれないと思うけど
借入金額や期間、金利でも影響するからどの辺りのことを言ってるのかわからんが
俺はこのくらいを考えてた。これで満足でしょうか？

>>898
878は3年で繰上資金が500万円貯まったと言っています。
月に13万～14万円繰り上げできます。
10年で500万円ではないですよ。

1％と3％の金利差で差額が月14万円になるような借入金額・期間をシミュレーションできる人いませんか？

>>899

じゃーいきなり当初に500万返済したパターン
利息4,034,054 ローン減税(最大)2,653,551

実際はローン減税がどこまで戻るかだけど、誤差の範囲だと思うけど

>>898
計算間違ってるよ。
全部言わないけど、一番単純な計算の10年後（11年目）に500万円を繰り上げした場合は、
利息総額は3,766,681円になるはずだよ。
そんなシミュレーションで判断してるの？

>>901
これなんかめちゃくちゃ

返済する月と、期間短縮で、総借入期間が10年を下回らないようにさえ気をつければ
繰り上げ返済は、住宅控除のことなんか考えずに早ければ早い方が得。
ローン金利の方が住宅ローン減税の率より低いことで錯覚に陥らないようにしましょう。
特に収入が多くなかったり、所得控除が多い人で税額が少ない人は間違いなく繰り上げが有利です。

>>902
それ期間短縮じゃないの？
別にどっちでもいいけどさ

確かにどっちでもいい。
878の
＞変動で3年が経ち、お蔭様で元本もグングン減っております。
＞繰上げ資金も500万ほど貯まりました。
というのが嘘なだけ。

3年で500万円は嘘じゃないかも。
でも、変動にしたから500万円貯まったんじゃなくって
それだけの余裕があったということだろうね。
変動＝3年で500万円の得　のように錯覚させる詭弁だね。

借入金額 1億円　期間 35年と仮定して
1％だと、月々282,285円
3％だと、月々384,850円
差額102,565円
年間1,230,780円
5年 3,692,340円
1億円借りても3年で約370万円なのに、500万円なんてすごい金額を借りてるんだね。

（誤）5年 3,692,340円
（正）3年 3,692,340円

なんだよ～
変動さんの言ってたことって嘘だったの～？

30年ローンで現在8年目です
FPの言われたとうり変動にして大正解でした
なんとか20年程で完済できそうです、ウハウハな思いをされているのは、私だけでは無いと思いますが？

減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど間違いなんだ。
てっきりそう思ってたよ。早速銀行行かなきゃ。

一つ重大な見落としがありますよ。
議論の中心は金利ですから、利息金利を計算に入れないとおかしくなりますよ。
利息金利は複利で増えていきますよ。

バブル期の高金利の時に遡って今日に至るまで、
変動で借りてる人の方が有利。

これは捻じ曲げ様の無い事実です。

ここに来る固定派は後悔してる人ばかりでしょうね。
変動が悠々と元本減らして低金利で返済を終わらせようとしてるのがたまらなく許せないのでしょう。
高い金利と団信に圧迫され元本もなかなか減らないでしょうし。
繰り上げなんて夢のまた夢？
実際変動が羨ましいんだろうな。
じゃなきゃ安定を約束されて将来に何の不安もないはずの割高固定の皆様が変動のスレなんて見ないし気にもしないでしょ。

そうそう、実際に変動金利は、たとえ急に金利が上がったとしても
毎月の支払総額が急激に上がる仕組みにはなっていない。
私が利用しているUFJ銀行はそうです。
他銀はどうですか？

３％との差額を減税の１０年間、ひたすら外貨で運用というのが最強だと思うけど？

日本の財政破綻で金利上昇というシナリオなら、間違えなくそのときには円の信用がなくなって円安。
ならば、今の円高局面で外貨を買ってた人は、１０年後為替差益を相当得るし、それで繰り上げれば
元金は相当減る。金利上昇でも全く困らない。

一方１０年後為替差損が出るような状況であれば、金利もまだまだ低水準だから、変動で借りた方が
圧倒的に得だったということになる。少々の為替差損などかわいいもの。

変動のリスクヘッジとして外貨運用をうちではとります。いくつかの外貨を組み合わせてさらにリスクヘッジ。

３％との差額って何のこと？

繰り上げした方が得という場合は、住宅ローンの金利が保証料を金利に上乗せするタイプで１％を超えている場合ですよね。もちろんざっくり考えて、です。
自分の場合は、保証料別枠で、０，６７５（込ならば０．８７５）なので、繰り上げするつもりはありません。
間違えでしょうか？不安になりました。

今の住宅ローンって３％も金利払っている人っていないでしょ。
せっかく１％の金利で高額なローン借りられるチャンスなんだから
金利が変わるまで借りておくのが正解でしょう。

3%の金利払ってる人いっぱいいるでしょ。
特に2006年～2008年購入者。プチバブルで高額物件を割高な金利でしかも2007年は控除無しで買った人が
沢山いた。そしてこのスレに張り付いて架空の「ギリ変」たたきをしてるのがその人達。

さすがに借り換えたのでは？

＞減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど間違い？

以前のレスでは減税を満額受領出来る人は「あえて繰り上げしない」というのが定説だったと思うんだけど・・・。
間違いなの？？

>>911
＞30年ローンで現在8年目です
＞変動にして大正解でした
＞なんとか20年程で完済できそうです、ウハウハな思いをされているのは、私だけでは無いと思いますが？
予想通り20年で完済できるとしてもあと12年も残ってますね。
さてこれから12年でそうなるでしょうか。
ところで8年前の変動と固定の金利はどのくらいだったんですか？

>>912
＞減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど
＞間違いなんだ。
シミュレーションしてみたら？
単純に考えると、1年後に100万円を繰越返済したとしたら住宅ローン減税額は1万円減額されるだけです。
9年分で9万円です。
借入金に関係なくこれが最大値です。
それと繰上返済によって軽減される利息はいくらかを比較すれば一目瞭然です。
繰上返済の時期（何年目）が早ければ早いほど繰上が有利になってきます。

>>920
＞繰り上げした方が得という場合は、住宅ローンの金利が保証料を金利に上乗せするタイプで１％を超えている＞場合ですよね。もちろんざっくり考えて、です。
＞自分の場合は、保証料別枠で、０，６７５（込ならば０．８７５）なので、繰り上げするつもりはありませ
＞ん。
＞間違えでしょうか？不安になりました。
自分の条件で、上記の様にシミュレーションしたら簡単にわかるのでは？

今繰上返済した場合の利息軽減額－減少する住宅ローン減税額　と
住宅ローン控除終了後に繰り上げ返済した場合の利息軽減額　を比較すればいいんですね。

うちの場合（2500万円 変動0.95% 35年）

2年目の今、100万円を繰越返済した場合
　当初総利息　　4,395,956円
　繰越後総利息　4,017,361円
　軽減利息　　 　378,595円
　減税控除減額　 　90,000円
　合計軽減額　　　288,595円

11年目に繰上返済した場合
　当初総利息　　4,395,956円
　繰越後総利息　4,136,433円
　軽減利息　　 　259,523円
　減税控除減額　 　 0円
　合計軽減額　　　259,523円

2年目に繰上控除した方が29,072円有利でした。
100万円の9年間の運用損益は計算していません。
また、住宅ローン減税の控除額の減額は単純計算です。（100万円×1％×9年＝90,000円）

正直言うと、私の場合は住宅ローン減税は満額までかなりあります。
100万円（もっとです）繰上しても税額控除額は変わりませんので完全に繰上返済が有利です。(^_^;)

>>925さん
>単純に考えると、1年後に100万円を繰越返済したとしたら住宅ローン減税額は1万円減額されるだけです。
>9年分で9万円です。
>借入金に関係なくこれが最大値です。
>それと繰上返済によって軽減される利息はいくらかを比較すれば一目瞭然です。

気になったのでシミュレーションしてみました。

条件
借り入れ3000万円，金利１％，３０年返済

当初10年間の利息
繰り上げ返済しない場合：2,560,334円
1年後に100万円繰り上げ返済した場合：2,467,112円
利息軽減額は2,560,334－2,467,112＝93,222円

925さんがおっしゃる繰上げ有利と言うのは
93,222-90,000＝3,222円のことでしょうか？

なお，計算は自作のエクセルプログラムでやっていますので，間違いがあるかもしれません。
間違いがありましたらご指摘頂けると幸いです。
よろしくお願いします。

>>928
なぜ当初10年間の利息で損得計算するのですか？
住宅ローン減税は10年間だけですが、繰上返済による利息軽減は完済まで影響します。
1年後に繰上げした時と、10年後に繰上したときの、10年後からの利息も違うのでは？

>>929

ご指摘ありがとうございます。
そうですね。全期間に影響しますね。
全期間の利息で比較してみます。