桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

>>335さんの見立てはかなり同意しますよ、良い線行っていると思います。
主要購買層を見据えた価格にすると思います。

３３０くらいが私も希望です。
安すぎると民度も落ちますから

世田谷って、思っている以上に民度低いですよ。

マンションに関しては平均価格と民度は比例しないですよ。

どこぞのブログの権利変換計画の資料を見ると、
専有面積 69390㎡
デベ取得率 58.9%(40871㎡)
デベの取得費 278億円

ということで、デベの取得原価は、坪225万円

竣工までの諸経費(金利もろもろ)は、建替組合の勘定で負担してるので、上記はその諸経費込みの原価。
これに販売費と利益をオンしてくるわけだけど、さていくらにしてくるか？
ここまで原価が明確になってる物件も珍しいので、いろんな意味で価格発表が楽しみ

>>345
情報のソースであるブログのURLは？
よろしければ、どういう計算式で「デベの取得原価は、坪225万円」を導いたのか詳しく教えてください。
そしてこれが事実であれば坪350万もありえますね。

桜上水団地建て替え関連のブログは、一つしかないと思います。
計算式は、単純にデベ取得費をデベ取得専有面積で割っただけです。

それより、販売費と利益だけで坪120万円？？
そんなに払っていいんですか？？？
普通は、大手デベでも60−70だと理解していますが。

建築費は？

建築費も諸費用も全て建替組合の負担です。
したがって、デベの取得費には、竣工引渡しまでに掛かる一切の費用(販売費を除く。)が含まれた価格です。
諸経費で一番大きいのが資金コスト(金利)ですが、これも建替組合で借入るので竣工までの資金コストは、225万に含まれてます。

ちょっと舌足らずだったようで、建て替えの仕組みを解説しますと、
円滑化法の建て替えにおいては、竣工引渡しまで、建替組合が銀行借入等の資金で、全ての費用を負担してマンションを建てます。
竣工と同時に、参加組合員(デベ)が負担金を支払い、余剰床を取得します。
この余剰床がパススルーでマンション購入者に引き渡されるという仕組みです。
本件では、負担金が278億円、取得する余剰床(専有面積)が40871㎡ということです。

もちろんデベは先行して様々なコストを支出することがありますが、これは、建替組合への貸付金、立替金として処理され、金利を付して建替組合から返還されるものです。

詳しい説明ありがとうございます。
じゃあ、坪300万弱くらいで出てくれば、納得感がある感じですね。

大規模物件で坪当りの販売費が相当安くなることも考えると、平均単価で280でも十分優良プロジェクトだと思います。
ただ、話題性や計画内容の良さ(空地率50%など)からすると、ワンランク上の価格帯も狙えそうなので、そのあたりのデベの値付けに興味が出ますね。

でも＠３３０～３４０万で販売するかと・・・

330～340万円って感覚的に高くない？280万位が希望なんだけどなー

買えないから280が希望なだけでしょ。

安くして仕様落とされるなら高くても良いものがいいですね。
350くらいが希望です。

地元だけをターゲットにできる小規模物件じゃないしねぇ。
桜上水なんて降りたことないって人までターゲットを広げなきゃ売り切れないけど、
330出すプチブル層には、京王沿線の世田谷は、かなりマイナーな存在だしね。
京王沿線の世田谷で売り出し300からなんて物件あったっけ？

買えなくないがそこまでここの物件に出す気はないだけ。
330～350万位するなら他の場所で検討するし自分はここだったら280万位だったらいいかなと。

プラウド蘆花公園は大体それぐらいの価格だったような。

小規模でいいなら、プラウド千歳烏山が高かったみたい。
調布駅近が260ー270万円位なのだから、桜上水駅近が
300万乗っても全然おかしいとは思わない。

プラウド芦花公園は、平均坪単価270切ってたようですよ。
プラウド千歳烏山は確かに高かった。

この場所で350だすって、何となく割高感があります。
駅近ですが、桜上水で出すなら、徒歩10分まで我慢して、もう少し知れた場所がいいかなぁと。

なんとなくじゃなく、強烈な違和感があるよ。
なんだろ？ステマ？誘導？
本気で350とか言ってる人いるの？

まあ坪３５０はありえないなプレミア住戸ならともかく。

過去十年ぐらいの桜上水駅近の物件見てもほとんど坪３００は超えてないもんな
大体高くても２００後半

桜上水の環境がすごい変わったわけでもない。坪３５０はありえない

まあ坪３００前半ぐらいかなありえるのは２００後半から３３０ぐらい

367に同感。
平均300ちょいくらいだろうね。

単価の話ばかりだけど、このマンションって、一戸当り平均80㎡あるんだよね。
坪平均300万だとすると、一戸平均7200万円オーバーの900戸のマンションか。
かなり斬新なコンセプトだな。
販売がどうなるか、ちょっと想像つかんわ。

深沢ハウスとかあるからね。

そうか目指せ深沢ハウスなのか。
あれも相当詰め込んだのに高値で売り切った。
ちょうど2000年代前半の景気回復入口の時期だったから、アベノミクスが持続すれば状況は似てるかも。
あとは、桜上水に深沢クラスのプチブル層への訴求力があるのか？って感じですか。

>>371
すみません。
私のは、マンション探索というサイトからのデータです。
そちらのソースを教えてもらえますか？

900戸と言っても、売らなきゃいけないのは
500戸ですから・・・

桜上水の近くに巨大煙突が２ｶ所あります。

高井戸の焼却炉(杉並清掃工場)
千歳台の焼却炉(千歳清掃工場)

風向きによっては、公害や臭い等の懸念はないでしょうか？

単価の話ばかりですね。

高価な買い物なので重要だと思いますが、
その中で、京王線や桜上水が小馬鹿にされているのはどうしてなんでしょうかね。

保存木の数の評価などはどうですか。お金をかけてるようなので。
まあ、自然などは外から見ている方が気楽ですが。

パークシティ、プラウドシティよりグレードは高そうですかね

小馬鹿にしてるわけではないと思いますよ。
桜上水が良質な住宅地であることは、共通認識だと思います。
そうは言っても相場というものがあるので、

誰かが350というアドバルーンを上げる。
→それは京王線、桜上水の相場から逸脱している、という意見がでる。

という流れでしょう。
そういう情報交換で適正価格を見極める資料が得られるのだから、健全だと思います。
保存樹などの情報も興味深いので、是非詳しく教えて下さい。

ここ十年桜上水駅近くで坪300越えて売り出してる新築物件なんて
ないよ。まあここは大手物件だとしても平均坪300前半が妥当
プレミアム住戸で坪350越え

まあ3L70平米ぐらいで6500~7000ぐらいかな。
それ以上は明らかに割高物件。

ただ仕様とか設備、共用施設がハイグレードならプラスαありえるけど、
敷地の、使い方みても高級感感じられないからなあ

300以上で売り出してる物件はほとんどない、に訂正します

300万円台なら会社員でも買える！
400万円台は今のサラリーでは無理です。
浜田山の三井は買えません。高すぎるよ。特に管理費。
ここは管理費どうなんだろう。

机上の空論ばかり。周りとはハイスペックなマンションだと思いたいだけ。安ければ、民度が低い。高ければ、こんな場所で内装云々、建て替え云々と、スレが荒らされることは目に見えてる。

もし坪330とかで出てきたら地権者さんたちのぼったくられ感がすごいんですけど。

仮に平均330万で売るつもりのマンション用地なら、一種130万（坪260万）オーバーくらいで評価してあげるでしょ。普通。
入札なら間違いなくそれ以上の値段を付けるだろ。

まあ、逆に言うと、そんなに高くならん（そんなに高くできんとデベが評価してる）と思うんだけどね。

↑買えない妬みお疲れ様です。埼玉で検討しましょうね。

まあ過去の相場からしたら高くても２００後半だからあながち間違いじゃないよ。
ただ最近相場あがってるし大手物件だから３００は超えるかな程度

ただここらへんで平均３３０は割高かな。相当仕様とかグレードが高くない限り

>>354さん

長期優良住宅ではないというのは本当ですか。
建物に関する情報を見つけていないので確認できません。
まだ、審査を受けていない可能性はないのでしょうか。

根拠がある情報ならば教えてください。

しかしスゲー土地だな。こりゃぁいいね。
280でも330でも安いに越したことないけど
これはほかにはないマンションだね。それだけは間違いない。

これからいっぱい誹謗がありそう感じですね。(笑)

価格なんて、待ってればいつか出てくる情報だし、ここが気に入った人は割高だろうが買えばいいのだし、それで他人からとやかく言われる筋合いもないのに、こうして色々情報を突き合わせて価格予想をするのは意外に楽しい。他人の予想を批判しない限りは。
個人的には、こちらは最安が坪255万円ぐらい(駅から最も遠い棟の1～2階)、最高で坪370万円ぐらいかな、と思っています。何となく。

「坪280万が妥当な水準」って言ってた書き込みがバンバン削除されて、ところどころ歯抜けになってますね。
特に問題ある書き込みとも思えなかったけど、何がおきてるんでしょう？

私も280万がこの物件のどストライクだと思ってるんだけど。

ところで、桜上水ガーデンズの台所を支えることになると思われるキッチンコート。
このスーパーの価格、品揃えなどはどうでしょうか。
あと、保育所とかも。そろそろ、周辺施設の情報交換もできるとうれしいです。

私は小田急側の隣町なので、道路事情等はある程度分かるのですが、あの辺りのお店や施設、京王関連のストア、電車の状況などに疎いので。

アベノミクスだし、３００は超えてくるんじゃないでしょうか。

桜上水は、日中老人しか歩いていないといわれていた、若い人が少ない土地です。
（通学者は別ですが）

保育園、幼稚園は一時期少なくなったと聞きました。
大規模開発は批判的に書かれることが多いですが、若い人が入ってくることで活気が出ることを期待しています。

行政としてもその辺は承知しているとおもいますので、保育所等も整備されると思います。

予想価格をどう書こうがそれで削除はされないでしょう。
その理由が事実無根な情報を元にしていたり、デベを揶揄する、誹謗中傷的な蛇足があると削除されやすいようです。

これだけの戸数があればある程度安くなると思いますが、再入居の方が相当おられますから。

２００後半はあるだろう。平均は３００ぐらいかな、それ以上は割高

ここのスレは良心的です。
オーベル蘆花公園は、削除が多い。好意的または購入者のスレしか残っていません。
デベの違いでしょうし、購入者の質もわかります。

404。ここも結構削除されてるよ。そもそも、私はオーベル蘆花公園のスレも見てるけど、「自分には合わない」的なコメントも残されてて別に違和感はないけど。
それより、こういう投稿は許されるものなんでしょうか…？何の恨みがあるのか知らないけど、やばくない？

260ならうれしいけど、私は300程度になると思います。

幼児数は、分譲住戸の1割で50から60人、2割で100から120人。
認証保育所一つ分くらい必要だけど、数年後、このマンションの子供たちの需要がなくなったら、必要のない施設になっちゃうんだよね。
行政もどう対応するか悩ましいところじゃないかな。

安すぎる！99㎡･7800万円即決だ。
というかさ、66㎡と99㎡が同じ単価なわけないよね。(笑)
66㎡割高だ！

平均で260ってことはないでしょう。いくら何でも。

いつからレスの事をスレと書くようになったのですか？
スレ、スレと書いて、安く煽るレス書いてるのは、全部同じ人？

因みに、スレッドの事をスレと書くことくらいはわかってるよ。

3～4棟しかない物件なら平均単価の話はしやすいけど、中高層かつ面積も広いここのような規模になると、駅から最も近い棟と最も遠い棟ではもはや別のマンションかってぐらい差がありそう。
だから、個人的には平均単価を議論するのは余り意味がないような気がするのだが。

多分同じ人ですね。この人、他の板でもスレ（正しくは「レス」）の投稿してますね。

つまり、404と406も同じ人物である可能性があるということだな。

>>413
ただでさえ色々な意見の集約が難しい大規模団地ですから、あまり価格水準にバリエーションは持たせて欲しくないですね。
まあ、58.48m2～111.84m2 だそうなので、その段階で、既に均質的な居住者像を望むのは困難ですが・・・。

ちなみに、深沢ハウスの話が出てましたが、あそこは、販売にかなり苦労したようです。
結局200戸ほどＳＰＣで所有して賃貸にしていたと聞きますし（その後のプチバブルでＪ－ＲＥＩＴに売り抜けたようですが）。
仕入れで高掴みしてましたから、あの方向性（超詰込なのに高級路線）しかなかったという話のようです。

浜田山のパークシティは、三井の昔からの所有地で、短期で資金回収する必要がないからこそできたコンセプトだろうと思われ、土地仕入れから資金を投入する場合には、あのコンセプトは無理でしょう。

本物件は、仕入れも一応適正水準のようですから、深沢ハウスのように無理をする必要はないと思いますし、浜田山のようにのんびり売るわけにもいかないでしょうから、周辺相場から外すような企画にはしないと思います。

隣の東急不動産（アルス）が、同じ中高層地域で2006年に坪300弱だったようですから、その辺はデベも計画の参考にしていると思いますね。

深沢ハウスは駅から遠く、訴訟もあったのでこことはあまり比較にならないと思う。
パークシティ浜田山とここの物件価格予想については同意。

＞418＞420

はいはい。悔しいのは分かりますけど、「ここではスレが正解」なんていい加減なこと書かない様にね。

>411は初心者？

通信歴は、10代でパソコン通信始めて25年、マンコミにも、最低でも、4年はお世話になってるかなぁ。
不動産ウォッチが趣味なんでね。

これだけでは、アホの書き込みに付き合っただけで、桜上水ガーデンズについての有益な情報をちっとも提供
していないので、せめて、現地の現況(とは言っても6月9日ですが)の写真をアップロードします。

421の写真もいらないだろ。なんの情報にもならんかまってちゃんでしょ。

管理人さんが「レス」を使っているんですけどね。

>【お知らせ】レスを投稿しても更新されない不具合
>管理人　2010-12-21 18:27:48

画面の下の方にも、50レス　100レス　全レス表示 って書いてあります。


ところで、桜上水のキッチンコートは、元・京王ストアで高級版京王ストアを目指して改装したものですが、
某クイーンズ伊勢丹のぱくり(外観が)と指摘されています。
小田急OXの様に高級スーパーと認知されることもなく、ただ、中途半端に値段が高いだけの京王ストア
だと思われているみたいです。

>>429

マンコミにも、最低でも、4年はお世話になってるかなぁ。
不動産ウォッチが趣味なんでね。

↑察してあげましょうw

>421は淋しいんだろうね 友達いないんだろうね 、

中学生みたいなこと言う人ですね。
人は、他人を攻撃する時、自分が一番言われたくない事を
言うと聞いたことがありますが、ひょっとして
あなた、孤独じゃないですか？友達いないんじゃないですか?

>キッチンコートだのパクリだの何ら関係ないこと書いて何が言いたいんだろ

それこそ桜上水ガーデンズでの生活に大いに関係ある情報でしょう？
何か勘違いしていませんか?

勘違いは貴方です。
じゃあくだらない421の写真アップして何の意味があるのか皆に分かりやすく説明してごらんよwww
ただの自慢にもならないカスみたいな写真だと思うんですが。。。

はぁ ?
もう支離滅裂ですね。
芝まで生やしちゃって。
現地を見たことがない方に
現況をお見せするのは十分意義があると
思うのですが?

通行人が写っているからという理由で削除依頼をだされたようですけど
もう一人の方も意義があると思ったから、
現況を何枚もアップロードされたのでしょう？

貴方のクソ写真はどこかの観光地で石碑撮ってるのと一緒。
削除依頼中の写真はまだ周辺環境が分かるから意味がある。
そんな違いも分からんのか。

やれやれ、ケチもだいぶ苦しくなってきましたね。
写真は団地の玄関口に当たるところを
撮った写真で、物件予想イラストと同じ
場所から同じアングルで撮ったもの。
予想イラストと合わせて、実際にどういうものになるか
を予想してもらうには最適です。

頭が弱くて自分のゴミ写真と他人の参考写真の違いが理解出来ないようですね。残念です。
たいへん参考になりました、写真アップアリガトウゴザイマシタ。

頭が弱いのは、どっちなんだか。
まぁ、荒らしが去って、良かった良かった。