横濱紅葉坂レジデンスPart6

899
たしか、ダンパーネガはここをサードの第二候補って言ってたよ(笑)。

売れ残り、あとどのくらいですか？

明日抽選だからまだわからないでしょう。全部売れれば残り５６戸ですよ。

細かいでしょうが、売れ残りはまだありません。先着順が１戸、明日抽選が３３戸、売り出し前が５５戸。

壱番館の残り一戸、202と載っていますが
02の部屋は南向きではなく西向きでは？

音楽堂側から01、02・・・ですよね？

202は間違いなく紅葉坂側の部屋ですよ。音楽堂側は3階からなので301、302は西向きです。なので202の上の部屋は306になります。

紅葉坂レジデンスも決して安い価格ではないのに、
向かいのグランドメゾン伊勢山が高価格過ぎて、
差別化されてしまうのでは。

906さん

ありがとうございました。
縦のラインは同じだと思っていました。

向かいのメゾン高価格というか、平米数がケタ違いに違うでしょ
デカいんですよ

909
坪単価にしてもGMはかなり高いと思いますよ｡

当然でしょ。
一旦中止になってる。その上、リーマンショック前なんだから、資材の価格が高いんだよ。
平米数に見合う坪単価に、資材費を加味すれば、高くて当然。

９１１
赤字覚悟で売りに出さなければかなりの割高物件になることは間違いないでしょうね。かといって、仕様などを抑えると売れないだろうし。部屋はかなり広いようなのでこっちとは比べようがありませんが。

まあ、グランドメゾン伊勢山は、ここより富裕層が住むことは間違いないね。

当然だろ。向こうが高いって書いてるんだから。
んなことはＧＭ伊勢山で議論したら？

914
失礼な人だな。
出ている話題に一言コメントしただけだよ。
最初に話題を出した人にいいなよ。

紅葉坂レジデンス＝３千万円台～１億円台＝庶民マンション
グランドメゾン伊勢山＝すべて１億円以上＝富豪マンション

で？

紅葉坂エリアの雰囲気がよくなることはいいことです。

さらに風情と雰囲気が良くなりますね。

黄土色の超高級マンションの圧迫感は街の景観を台無しにしています。

昨日は風がとても強くて、動く歩道のあたりは風がビュービューでした。
海風の影響とかは無いんでしょうか？

920
ベージュに黒のアイアンだから紅葉坂レジデンスとも調和がとれていますよ。以前の計画では足元に植栽も多いようでしたから、なかなか良いのではないでしょうか。
ライトアップも楽しみです。

さっきからこことＧＭを比較して軽く盛り上がってるけど

で、、、どうなの。

結婚式場との調和、幻想的なライトアップが楽しみです。
植栽をはやくブルーシート撤去前にまずみてみたいです。

ライトアップ？
しないでしょう。

みんな酔ってんだよ。自分にね。
たまにこの板覗いてみたら、風情だとか雰囲気だとか観光ガイドみたいなフレーズ連発してるし。
恥ずかしくないのかと疑問だね。
この先、心配だよ。

庶民の２流のマンションです。
うぬぼれず謙虚な姿勢が大事です。

惨めな人参上↑

926
何が心配なんでしょうか？
契約済み？
では、お止めになることも選択肢かと。

925
GMはライトアップされますよ。
ここはガス灯。

最後の弐番館も、50平米のシングル向け、DINKS向けを残すのみ。
検討者の皆様、ネガの皆様、引き続き自由な討論をどうぞ。

グランドメゾン伊勢山はライトアップするんだ
現物見たけど、普通のマンションだけどね
中はスゴイのかも。。。

50m2台が残ってんのか。
なんか意外。

売ってないから残ってるのね
50台は未発売

50平米は年明けに販売。凄い倍率になりそうです。

GMは、パッと見でも、天井が高いのとパノラマビューであることはわかるよね。庶民には手が届かないでしょう

936
GMでどうぞ。

パノラマビューはないよ
海は見えません

938
ダイレクトウインドですね。

グランドメゾン伊勢山も良さそうですよね。
私は予算的に向こうは手が届きそうにないので紅葉坂レジデンスにしました。周りにいいマンションができるのはいいことですね。

シングル、DINKS向けの50平米はいくらくらいになるのかなあ。
販売が決まったらこのスレの「現在の情報」ってのが更新されるの？
みんなどこから最新情報得てるんだろう。
興味のない物件のチラシは勝手にポストに入ってるんだけど。

免震設備のせいで固定資産税が高くなっているという書き込みがありましたが本当でしょうか？
本当だとしたらどれくらい割高なんでしょうか？

942
考え方の違いですね。
建築費がかかっている、造りのいいものほど固定資産税が高いです。
固定資産税からみると
ここの分譲価格はかなり割安です。

もしここが免震構造を採用していなかったら、固定資産税は若干さがっても、販売価格は変わらなかったでしょう。デベの利益率は上がっていたと思います

ここの天井は２５０でしょ
三井は２３０でした。
ＧＭはどのくらいでしょうか？
２５０でも高いと思いましたが、平均すると低いのですかね。

天井250は一般には高いです。ただ、GMは270くらいあるかもしれませんね。

ザ ライオンズ横濱山下町は、上層階は270あるよ。

上層階が天井が
高いの普通によくある
中層は高くないよ
ざ ざ ざ ライオンズ

で？
天井高２５０は高いの低いの？
一流なの二流なの？

冷暖房効率は高そうだけど。。。

250は普通でしょう。

しかし、GMって低層階は120mmでも1億切るんじゃないの。
じゃないと売れないでしょ…

>945さん
>三井は２３０でした。
230ってありえるんですか？
洗面室やトイレなら分かりますが、その他ではいまだかつて見たことがありません。

950
12000万以上にしないと赤字だよ。

>950
さすがにそこまで安くはならんでしょ。

ざ ざ ざ ライオンズは、低層階でも２６５あるんだよ。

ヒント：　直床・直天井

広い面積の居室は確かに開放感があるのですが、「天井の高さ」も、広々と感じる開放感を生むのです。マンションは、250cmあれば、高いと感じることができるでしょう。賃貸アパート、賃貸マンションの多くは、まだ230～240cmくらい。しかし最近の高級マンションには、天井が260～270cmというものも出てきました。

ただし、床や天井を二重にしていないので、居室の高さが出せる、という場合がありますので要注意。建物全体の高さは、建築基準法で、敷地に対して最大の高さが決まってきます。その高さで、なるべくたくさんの住戸を作り販売するためには、1階の高さ＝階高をあまり高くしない方が良いわけです。それでも、住む人の開放感のために、階高をとり、天井高をとっているマンションは、価格が割高かもしれませんが良心的ですね。

天井高は、住戸内でもスペースによって異なる場合があります。配線・配管を多く入れる水回りは、概ね、天井高は低くなっています。居室も、梁や下り天井がある場合は、部分的に天井高が低くなります。寝室になる居室や、居間のソファを置く部分の天井高があると、開放感が出て快適ですね。

天井高は、図面集のタイプ詳細図の中に、「CH（ceiling height）という記載で数字が書かれており、梁や下り天井も表現されていますので、空間をイメージしながらチェックしてみてください。

こんなゆとり部分が、暮らしのゆとりを生む
昼間、生活をするリビングダイニングルームは、たっぷりと採光や通風が取れるよう、開口部が大きい方がいいですね。建物の構造上、住戸内に大梁が出てこない「アウトフレーム（逆梁）」工法なら、サッシの高さを天井近くまで取ることができます。200cmの高さがあるサッシなら、明るさが格段に違ってきます。

また、間口も重要な要素。住戸の左右の幅を「スパン（開口）」と言いますが、7m以上のスパンがあると、住戸のメインの方角にサッシ幅がたっぷり取れて、明るく爽やかな住戸になります。

スパンが広いと、例えば廊下幅にもゆとりが生まれます。将来、高齢になった時には、廊下に手摺りを付けること、また車椅子が通れることが必要になります。そのためには、廊下幅は85cm～1mは必要です。バリアフリーと称するマンションでも、廊下幅をしっかり取っている住戸かどうかを、チェックしましょう。

“あともう少し”のゆとりは、キッチンにこそ必要です。キッチンで重要なのは、キッチン全体の広さではなく、システムキッチンの天板の幅です。シンクは大きな鍋が洗えるかどうかは大事ですし、天板の上に、食器の水切りカゴを置けるかどうか、あるいは食器洗浄機を置けるかどうかで、キッチンの使い勝手はかなり変わってきます。それらが満たされるためには、240～260cm幅のシステムキッチンが欲しいところです。

マンションを選ぶ時、このような数字を知っていると、住み心地の良いマンションを選ぶ手がかりになります。ご自身がこだわり所は何でしょうか。明るさや爽やかさか、開放感か、または生活動線のゆとりか。それらを思い描きながら、住む人に対して配慮のあるマンションを探したいものですね。

↑どこの話？
ざ ざ ざ ライオンズの話しをしたいんだったら、あまりにも切ないよ。
向こうさんは、天井高265以上を全戸で確保しつつ、二重床・二重天井でコンクリートスラブは250mmあるって明記されてるでしょ。
まあ、ここで説明することでもないけど。
いい加減、ここがベストっていう思い込みと、他の物件を貶そうとする態度はやめた方がいいよ。

ここもいい物件だし、頑張って購入決意したっていのは理解するけど、あまりにも痛々しいよ。人間的に。。。

ザ・ライオンズは二重床・二重天井です。

なるほど、天井は250あれば十分なんですね。ここは250あるので、十分ですね。

956ですが、一般論ですよ。前述のポイントを抑えてあるので、このマンションの仕様は申し分ありません。
ザライオンズは仕様とエコはいいですが、住環境がいまいちですね。希少性の高いランドマークマンションであるこちらの方が人気なのは当然です。
ただし、石川町駅がいいとう人もいますからそれはそれでありでしょう。

951
三井が230ってガセネタじゃないですか？
240はあると思いますよ。
紅葉坂レジデンスと山下町の物件では比較対象にならないと思いますが、ザライオンズ山下とパークホームズ山下を比較した場合はザライオンズの方が良さそうですね。

956
よくもまあ『仕様は申し分ありません』だとか『希少性の高いランドマークマンション』だとか言いきれるもんだなぁ。

ある意味、感心するよ。

962さんは何処を検討されてますか
検討の優先する条件、予算なんかは？

残念だか三井は低い物件がありますよ

>942
免震で固定資産税の税率が変わってくるとは初耳です。
免震は耐震や制震に比べると建築費がかさむという事かな？
一般的に10階以上の建物になると建築費は2～3％のアップと費用の比率も低く
なるらしいが、ここは超高層という訳じゃないですもんね。

山下町の三井は、LDの天井高260でした。
だれが残念なんだか。

それってさぁ
おりあげてんじょうだろうが

963
恐らく、962さんはスプリングダンパー付きなんじゃないかな？

ここは神奈川では比べられる物件がありません

>>965
よく知らないんだけど、
免震だと安くなるとか聞いたことあるけど？
価値が上がって高くなるのかな？？

免震だからって高くも安くもなりませんよ。

シングル向けの50タイプを申し込む予定です。
抽選にならないといいな。

壱番館（広い部屋）購入者です。
ディンクス単身向け住戸はこの掲示板で話合う必要ないと思います。
結論はすぐに出ます。

１LDK（２LDK）ディンクス単身向けは　参番館に２タイプ（50Aタイプと50Bタイプ）
１LDK（２LDK）ディンクス単身向けは　弐番館に５タイプ（50Aタイプ～50Eタイプ）

この中で住宅ローン控除が使用できるのが、
参番館の50Aと50Bの２つ＋弐番館の50Dと50Eの２つ＝計４住戸

住宅ローン控除は普通使いたいよね？？使えない住戸は論外（金額によっては価格差ひっくり返る？）
普通検討は住宅ローン控除が使える４住戸。

この４つを以下に深く検討しよう。

弐番館はファミリー住戸の価格発表があり壱番館や参番館と比べると坪単価が上げての販売となった。
これば弐番館の残りのディンクス単身向け住戸にも該当すると考えられる。
この時点で参番館の50Aと50Bがお得。

方位は？
参番館50A⇒東
参番館50B⇒東
弐番館50D⇒東
弐番館50E⇒北

大きなネックが考えられる住戸は？
参番館50A⇒エレベータ住戸のため通行人多数。バルコニーが全面の建物にがかぶる？？（でも物件階段で少し緩和？？誰か教えて）
参番館50B⇒大きなネックとなる要素なし。
弐番館50D⇒バルコニーが全面の建物にひど過ぎるドかぶり。下がり天井がひどい。収納が明らかに少ない。価格上昇のため価格損。むりくり２LDK（4畳部屋）
弐番館50E⇒北方面。下がり天井がひどい。全ての階で全面に非常階段がくる？？（誰か教えて）。価格上昇のため価格損。

良い点
参番館50A⇒低層は春桜が綺麗。下がり天井もほとんどなし。廊下が短くその分部屋にゆとり。価格のお得。
参番館50B⇒収納が非常に多い。風呂窓。低層は春桜が綺麗。全面が戸建で抜けているため、中～上層はランドマークタワーが見える？？（誰か教えて）。下がり天井もほとんどなし。廊下が短くその分部屋にゆとり。エレベーターから遠い。価格のお得。
弐番館50D⇒廊下が短くその分部屋にゆとり。風呂窓。角部屋。エレベーターから遠い。低層階に限り春桜が綺麗。
弐番館50E⇒角部屋。エレベーターから遠い。409に関しては春桜が綺麗。

価格面（上昇予想）を考慮すると参番館の50Aと50Bが圧倒的にお得。中でも50Bの大きなネックがないところを考慮すると参番館50Bが条件が一番良い。ディンクス・単身向け住戸。
１位⇒参番館50B
２位⇒参番館50A
３位⇒弐番館50D
４位⇒弐番館50E

反論あればどうぞ。
それと（誰か教えて）のところは詳しい人教えてください。

９７３へ

反論です⇒分析し過ぎ…（笑）

壱番館広い住戸買えたんだからもぉそれでいいじゃん。

973
弐番館はダメなんだね。苦戦、売れ残り必至だね。今から検討している人は見送ったほうがいいね。割高を掴まされそう。

弐番館は坪単価上がってないでしょう。二期三次販売は５戸で明日登録、抽選みたいです。ファミリータイプはもう終わりですかね。

973のおっしゃる通り。
弐番館は売れ残りますね。一般検討者は割高なのでよく考えた方が、いいです。投資賃貸用に買う人が多いでしょうね。
賃貸者が多いと、物件の資産価値からいくとマイナスです。

973さんに
買った部屋の分析をしてほしいかも・・・です。

よ～く考えて買ったつもりですが
これで良かったのか不安もありまして。

くだらんな。
こんな意見で迷うくらいなら、やめりゃ良いのに。
新手のネガレスだろ。
スプリングダンパー君が活躍か？

住宅ローン控除分は、割安、割高感が出ないようにしっかり価格差がつけられているから、よく見た方がいいですよ。

ＨＰの「品質」欄にはガスコンロが載っていませんが
ガラストップでしょうか？

973
っで、何で話し合う必要がないかという結論を
教えて下さい。ちょっと行間読むには無理
あります。

981
モデルルームへ。

弐番館は割高だねー。
新規検討者はやめたほうがいいな。
契約者の詳しい分析だから間違いないね。
売れ残り必至。
銭亀が投資用に叩き買うにはいいかもな。
賃貸者が増えて管理はずさんになるでしょう。

↑
おっしゃる通り、弐番館は売れないでしょう。
買った人は悲惨かも、、、、
弐番館の不調は壱参の資産価値にも影響しそうですね。

実際に弐番館は売れてるし、要望も出てるのだが、理解できない願望？嫉妬？恨み？
とも思えるコメント
哀れですね

参番館にも同じような部屋あるけど、そっちは問題なく売れてるから、全く根拠がないね。参番館に比べて割高なわけじゃないでしょ。

売れ残りはなさそう。
年内にファミリー向けを売り切って、１月から販売方法を変えてくるね。
なかなか周到な販売戦略だね。
まあこんなに早く売れていくとは予想してなかったみたいだけど、新しいモデルルーム今頃オープンするなんて…

桜木町駅の西側で横浜駅方面に向かうあたりはもったいないよね。
そんなに悪い場所じゃなさそうなのに栄えない。
横浜市の赤字がいつか解消されたら再開発されることはないのかな。
せっかくだから文化的地区として整備されるといいのに。

986、987
契約者である973にいったら(笑)？
弐番館が割高だと叫んでいるのは壱番館の住人だよ。

そうか？
関係ない人が言ってるんじゃないの？
何がどう割高なのか意味わからないね。
第一期から、割高で売れないとかネガしてたな。
結局売れてるけどな。

でも確かに弐番館は高いんじゃないかな。
業者も最後の最後に売れるとにらんで少し高く持ってきたんじゃないの。

売れてるから価格は妥当ってことでしょう。
高いと思う人はそれだけってことでしょう。

割高とか何とかなんてのは市場が決めるわけだ。
だから、売れてれば、高いも安いもない。

992
弐は参とほぼ同じ坪単価だよ。

＞９７３です。

＞９７８さんへ
住んでみて自分に合っていなかったら売却しちゃえばいいのです。
どうせ住めば都ですよ。どうしてもダメなら売却です。ここならどうせ良い値段で売れますよ。
自分に合っていなかったというだけで、この立地に住みたい人は大勢いますよ。
資産価値のないバス便物件とか不人気駅物件だと売却してやり直すことすらできませんから。

ちなみに私は、都内30畳制震ダンパーネガではありません。

それに弐番館も売れ残ることはないと思います。
たぶん3月までで完売するのでは？
単身ディンクスはこのあたりだと
ベリスタ横浜・石川町ライオンズ・紅葉坂レジデンスあたりで迷うところだと思います。
単身ディンクスは立地を重視する傾向がありますので紅葉坂が一番好まれると思います。

＞９９５
あれだけ抽選になっている物件で同じ坪単価なら売主の２社は値付がへたくそな企業ですな。

996
弐番館の価格も知らないのに割高っていってるの？
大丈夫か(笑)？

996
立地ならザライオンズだな。

ここが完売するまではライオンズは苦戦するだろう。立地が違いすぎるからね。