二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス★契約者限定スレ★ Part 4

やっぱり先日の事件は自殺だったのですね…
本人は辛かったのでしょうが、人に迷惑をかけて死ぬなんて理解できませんね。
電車に飛び込む人も一緒。
死ぬのは構わんがどっか人目につかないとこで死んで欲しい。
それがケジメってもんでしょ。

55

ガセネタくさいけど、
ま、東急に情報を開示するように迫るとするか。
機会は均等であるべきだからね。

59
偽情報を断定的に書くのはマズイと思うよ。
ちなみに900戸の約9割売れたとの東急公表がウソだったら株主代表訴訟起こされて賠償責任が発生するよ。
素人にはわからんだろうけど。
東急だからウソくさいとかそういうレベルの話じゃないんですわ。irというのは。

販売戸数の９割という表現ではないですか？
９００戸の９割と明記した文書は見てないなあ。

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販売戸数って900くらいじゃなかったっけ？

そうですね。
残り200が嘘。

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非分譲住戸が133、あとは販売予定住戸数とい表現だった
IR資料でははっきり899が販売になったかどうか分らなった
未分譲が無いことが判るソース出してほしい

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非分譲住戸が134です。訂正します。

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残り200はウソにしても150くらいは残っていますよね。

ＭＲに聞いてみればわかる事

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80くらい

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私もある人から80から90程度と聞いている。
人が住んでいない部屋がそれ以上にあるとは思うけど、
人が住んでいないからと言って売れていないとは限らないと思う。

残り100くらいだと思われ。まあ善戦したんじゃないの？
ただ不人気な眺望、間取りしかが残ってないのでここからは苦戦必死か。

東急グループ社員が責任とって頑張ってローン組んで買いなさい。

７２

イーストの半分は未入居に見えます。それだけでも１９５ですよ。

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見えますって・・・

75は頭悪いのか・・・

住んでない人でも、昼間はカーテンが無いことで、夜は灯が無いことでわかります。
住んでいる人や見学者は、さらに、一度も開けていないポストのチラシでわかります。

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だから頭悪いって書かれる。
売れてても住んでない部屋があるんですよ。
うちの隣もそうですから。

ま、イーストの上の方は高くて普通のサラリーマンには辛いよ。
特に学校行くような子供がいるファミリーにはまず会わないね。
一度だけ見たけどあれは孫が遊びに来てたんだろう。

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イーストで未入居が２００!も有るようだが、それが売れ残りとは違うと言う根拠はなんだろう

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関係者から聞いたけど３３階からは部屋の広さ等が違って値段が高いから、イースト高層階は１０戸くらいしか入っていないらしいよ。

私が90程度と聞いたのは複数の不動産関係者から。
（↑特定されるので具体的には書きませんが。）
もちろん100％正しいとは思いません。
でも、チラシやカーテンから推測するよりはいいと思っています。

頭が悪いとまで罵倒していながら、売れ残りで無い根拠は示せないのか？

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関係者とは誰？
東急電鉄や東急不動産の職員では信憑性がないです

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検討板でやってくれない？

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イーストだけでも未入居が200もあるとして、入居していれば空いている駐車場はその７割140区画が埋まっているはず。が、埋まっていないので、入ってくるはずの駐車場利用料金がゼロになっている。
空き区画は200を超えている。駐車場利用料金は修繕費用の原資だから、空いている期間はムダとなり、入居者の負担増加につながる。
むしろ、住民スレの話題だと思う。

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修繕計画や管理計画では、何割くらいの駐車場が埋まることを想定して立てているのでしょうか？
最近では、こんな時代なので、駐車場収入に頼らない管理計画をしているマンションが多いと聞きます。

あまり埋まらないようだと、管理費とか上がってくるのでしょうか？

おいおい、２００台も本当に駐車場空いてるのか？
うちは車持っていないから全く気がつかなかったが？

前住んでいたマンションでは、小規模だったけど、やはり駐車場が空いていて管理組合の総会で問題になった。

結果として、二台目割引などの新価格を管理組合で決めたけど・・・。２００台×３万（平均単価）で月６００万もショートするって異常事態じゃないか？

>86
正論

確かに駐車場はガラガラですね。

本当の住人ならわかるはず。

その深刻さが身に染みてわかるはず。
駐車場収入と管理費の仕組みを理解している住人なら
深刻な現状がわかるはず。
もうそろそろ現実を見つめましょうよ。
未入居を隠さないで入居者が増えてくれることをアピールするほうにスイッチしませんか？

どっちも伝聞。ドローだね。

駐車場の区画移動受付していますので、住宅部会から正式に空き区画の情報が出ています。

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あと、売れ残り物件分の駐車場は東急が払ってくれてる。

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売値を下げると入居者が増えるかもしれないが、資産価値低下に拍車がかかる。
売値をキープし続けると入居者が増えず、駐車場も埋まらず、管理費に跳ね返る。

まさにお手上げ状態。

唯一の解決方法は、ライズを買ったらもれなくメルセデスベンツのCクラスをプレゼント、というような手段しかないかもしれない。価格はキープ、駐車場も埋まる。

９２を書いた者です。９３の方は誤解しているようですが、想像以上に駐車場の空きが多いことがよくわかる情報だという意味で書きました。
危機感をもったほうがいいですよ。

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駐車場代を東急が払うわけないでしょ。

Cクラスじゃあ見合わない。Sクラスじゃないと。つまり軽く１０００万以上のおまけがつかないとね。

>96
住民じゃないなら書き込まないで。邪魔。

>91
伝聞以外の方法があるのですか？
文句しか言えないくせに偉そうにジャッジしないでください。
少しは役に立てば？

駐車場は一部を来客用やトランクルームにする検討が始まっていますね。

駐車場は元から全て埋まっている想定は立てないですよ。
ある程度の係数で試算してるのが普通だけど、以前は高齢者が多いと車を所有しない割合が高いと思われていたが、今は若いファミリーにも余裕がなくて車持たない世帯が増えている。
世帯数に対しての所有割合が下がっているね。

世田谷あたりは十分郊外だから所有率高いと思ったけど、世帯数の７割も作ったら多いってことか。

プレミアムの販売は駐車場の優先権付きだからまだ売れていない部屋の分はキープされてますが、余るのは確実ですね。
うちは二台目をゆっくり考えます。

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10/14付資料から
２１０区画
が空き区画です。
これとは別に入居者用から来客用に転用された区画もあり、総会までは無料です。
100さん指摘のように100%利用を想定して修繕計画が立てられてはいないものの、それを差し引き考慮しても、毎月５００万円はショートしてます。

エリアＡは満車ですが、定数２００台のエリアＣがまったくといって良いほどガラガラです。

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100さん ﾌﾟﾚﾐｱﾑじやないで2台目って凄いですね、プレミアム以外の部屋って70m2ぐらいの小さなお部屋ばかりでしょう、車の中に住むんですか？

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100ですが、うちはプレミアムですよ。
夫婦二人ですが100平米以上の部屋ですので車に住む気はありません。笑

それにプレミアム以外でも二台目持つのは特に不思議じゃないですよ？

また、決め付ける癖のある例のクレーマーさんかな？

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101の500万ショートって差し引いた運用率の想定をどれくらいにしてるんだ？？？

仮に駐車場700区画のうち7割運用なら210区画の空きは折り込み済みてことになるけどね。

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総戸数の７掛けで駐車区画が設計されている時点で３割減になっています。それにさらに７掛けして当たり前ですか？
普通に考えて計画・設計の欠陥でしょう？
５００万円って軽々しく言いますが、単純に計算して、それぞれのお宅で毎月修繕積立金が５０００円節約できる金額だと考えられませんか？１０年目の大規模修繕でそれぞれのお宅に６０万円還付があるのと同じだと気付けませんか？

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この地域あるいは同等の価格帯のマンションでも戸数の70%の駐車場率かもしれない。また昨今では駐車場の空きがマンション管理で問題になっているのも知っている。
だが、北側の200区画が丸々空いているから、ライズの駐車場の空き方は異常ではないか。
やはり未入居が多く、それが大きく影を落としているのではないか。空き区画が210で7掛けだと300の未入居か。イーストの半数が未入居とも聞く。あとの4棟で100ならば辻褄は合う。

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103さん
ごめんなさいプレミアムだったんですね、納得です。
ライズの住人はほとんどの人が６０ｍ２かせいぜい７０ｍ２の狭い間取りの住人ですから、車の中に住むのかなとおもちゃいました。
私も６５ｍ２で親子4人暮らしですが、結構きついです。

ニホンケイザイニコウケンアリガトウ。
ゼヒニダイメノクルマヲゴコウニュウクダサイ。
ニホンシャデオネガイイタシマス。

ニッポンコクミンヲダイヒョスシテ

基本、ホリデードライバーでしょ？
土日のニコタマは押し寄せる車で混んでいるから、むしろ電車の方が便利でしょ？
東急に乗るんだから、設計段階から駐車場なんか少なめにしてもいいと思うのだけど・・・・。
やっぱり、東急はなにも考えてないね。

いっそ、来客向けだけでなく、一般向けにも時間貸を検討したほうがいいかもね。
お隣の公園利用客を見込んで。
きっと、第三者に貸すなんて「イヤ！」ってヒステリーになる人もいると思うが、あえて提案。

公園は２年経たないとダメだが、イタリアンレストランは明日からでも泣いて喜ぶだろう。同じ街区のよしみじゃないですか。

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駐車場のセキュリティや構造は根本から見直さないといけないだろうけどね

確かに誰でも外部から勝手に進入できる駐車場だよね
あの部分（利用者ならわかるよね？）を乗り超えれば簡単。
セキュリティ甘すぎ。
監視カメラも増やさないとダメ
まだガラガラの駐車場だからセキュリティ関係ないけどさ。
まだ居住者が少ないからしかたない。

どこ乗り越えればいいのかわからんよ
中には入れないでしょ

乗り越えて入るとこなんてあったかね？とにかく部外者の書き込みが多過ぎて住民板としてあまり機能してませんね。どなたか言っていたように別に専用掲示板あった方が良いかもしれません。

人のフンドシの掲示板だからしょうがないのではないですか？

因みにマンションによっては、管理会社が運営するHPに個々のマンションの住民しかアクセスできないサイトがあって、総会の案内やら、共有部の清掃等の案内や、管理会社へのオーダーも、そこからできるし、住民同士のコミュニティーもあります。

最近出来た高級マンションの仕様なら、普通にあるらしいです。

確かにそうですね。
住民と思い難い投稿ばかりです。
ただ、初年度の決算報告で収支の検証をして駐車場の空きスペースや共有施設の活用を検討する必要はありますね。
管理費下げるとか収益アップとかガツガツする必要はないですが、見直しには賛成です。
館内の清掃はもっとしっかりやってもいいと思います。

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ただ管理会社が運営するサイトは、アクセスログもちゃんと把握できるから匿名は基本なしですからね
いつまで保存されているかわからないけど、ＩＣカードの使用履歴もサーバー上で管理されているんだから

管理会社のイメージはフロント人柄や、コールセンターの対応次第でずいぶん変わるものですから
メンバーチェンジとかするだけでよくなる場合もあります

住民に限定した掲示板には賛成ですが、その運用が管理会社というのはどうですかね。
管理会社掲示板がうまくいっているマンションは財閥系デベで、管理問題があまり無いところですよね。
ライズでは、立地が最優先で選んだ方がほとんどでしょう。デベの東急ファンは聞かないですね。三井や住友ファンはいますが。
東急だったら、館内清掃をもっとしっかりやってほしいと投稿して、管理会社に削除されかねないのではないですか。

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三井のマンションでもサイト運営は苦労してるようですよ。
管理の問題よりも住民同士のトラブルやルールを守らない住民へのクレーム対応が凄いって。
住民がやっているという知人のマンションもかなりクレーム対応が大変で意見箱を閉鎖したとか。

個人的には今のフロントも感じいいし、管理会社にも直接不満に思うこともないんだけど、いつもデベのせいにする人がいるのは確かだから面倒だろうね。
だからといって、住民がやっても反対されたり採用されなきゃ東急の回し者とか勝手に言うんだろうし、どっちも面倒。

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ここの掲示板を欲求不満の溜まっている人のガス抜きに使って、責任ある意見は組合に直接提案してもらうというのが一番バランスが取れていると思うけどね。

住民ではないのですが、ここのタワーマンションは
分譲会社が負担すべき売れ残り住戸の管理費の免除が規約に盛り込まれているのですか？

ないですよ。
デベ販売中はデベ支払いです。

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名前と部屋番号、出来たら顔写真も公開の住民サイトなら利用してもいいですが、匿名なら作らないほうがいいと思います。
121さんが現実的。


知り合いの財閥系のマンションは管理会社にサイトのコンテンツのアップロード作業だけ依頼、サイト自体の管理は住民のSEが何人かでやっているそうです。
共有施設の予約システムも自分達で作ったり住民活動が盛んなようですがサイト運営は大変苦労したそう。
相当やる気満点じゃないと面倒だしボランティアじゃキツイ。

そこでもクレーマーがいたりして、意見交換は荒れたり揉め事解決の要求が多過ぎて、機能を無くして管理会社へ意見書を出すツールだけにしたそうです。

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ここは住民用のはありますよ、イッツコムだけど。
インターフォンのもテレビで見るのもウェブのもレベルアップすれば使える。
インターフォン以外も情報アップを管理会社に委託すればいいけど、双方向で住民から発信は出来ないね。

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コミュニティ形成費という名目で毎月引かれてますが、あれは何？

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126さん
あれは、上のラウンジで来週開催されるハロウィンパーティーや、その他、居住者のためのいろんなイベント費用だと思いますよ。居住者交流イベントは、クリスマスパーティーやお花見会などが開催されると聞いています。
居住者も増えて賑やかになってきました。このところ毎週末のように引っ越し作業をする姿をみます。
ここは若いファミリーがとても多いので、キッズルームでお知り合いになるお友達やママさんとどんどん交流が増えて楽しくさせていただいています。
これからもよろしくお願いします。

プラザモールの空いている所は兵庫島のカフェPEACEの系列のAlloというブーランジェリーカフェになるそうです！店内20席、テラス20席だそうです！すごいうれしいです！夜はビストロになるようです
12月10日ころオープンとのことですよ。楽しみですね！

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ｷｽﾞﾙｰﾑの皆様もやはり60m2ぐらいにお住まいなのですか？

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そうなんですよ。
遊ばせるスペースがなくて・・・

確かにちょっと狭いですね。
それに押入れが少ないのが問題です。

家は納戸が少ないのでベランダに簡易倉庫を置いて利用してます。

>>126
>>127ハロウィンパーティー、ホント楽しみですよね。うちももちろん加者予定です。
>>129-132の皆様も脳内住人じゃなく早く本当の住人になれるといいですね(^0^)
このマンションは住人参加型の楽しいイベントがいっぱいありますよ？
頑張ってくださいネ(^0^)/

高級マンションはａｓ　ｉｓで変な催しものはやりません。
武蔵小杉のコスギタワーなんかハロインやお祭りや野菜市場盛んにやってます。

>128
その情報はホントですか？
屋外にもテーブルとイスを並べてほしいです。

こちらですね。

ブーランジェリーカフェ＆ビストロ ALLO
http://job.sweets-net.jp/list/allo/index.html

ますます楽しみになってきました。

別の掲示板に、
二子玉川ライズが二子玉川ダイズ（ｄｉｅｓ）になったって書かれてます。
マンション名変えませんか
ノイローゼになりそう．．．

>136さん

情報ありがとうございます！
これぞ本当に求めていたというお店が入りましたね。
いやー嬉しい。

137さん、勝手にノイローゼになっていてください。人に自分のストレスを撒き散らさないでね。

ピストロＡＬＬってどの辺にｏｐｅｎするのでしょう？
公園のほうへ向かって二子玉川の駅から10分って書いてありますけど、駅から10分ってどの辺になるのでしょう？

たぶんライズの東側の公園の中じゃないでしょうか？

なんとも興味深い反応ですね。。。

ビストロ云々の話しは
激しくどうでもよいよ

今度は二子玉川ダイブだって。

駐車場空きはデべが負担してくれないでしょ、利用料だから

日本の知力低下は子どもばかりじゃないようですね。

カフェ＆ビストロ ALLOいいですね。しかもPEACEの系列店なんですね。プラザモールの空き店舗にはカフェを希望していましたが、理想的な展開になりました。楽しみです！街区公園もその頃には開いているかな？

あの件があるのにＰＥＡＣＥとは．．．
変な感じ。

ランチとかすごい楽しみです！コミュニティーができそうですね！

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外部の人がいっぱい入ってきて、私はいやですけどね。
どうでしょうか？

どうせ街区公園は外部の人も使いますし、ましてや二子玉川公園とそこまで駅から直通のリボンストリートが完成したら外部の人が大勢通る場所になるんじゃないでしょうか。
ある程度は仕方が無いと思いますよ。

公園へ行く通りになってしまいそう。どんな人たちが来るかも分からないし。
私有地なのですから、通行禁止にできないのでしょうか？治安悪化は理由にならないのでしょうか？

私も希望通りの店舗でかなり楽しみです。
ブーランジェリー＆ビストロなら日常使い出来るし、PIECEの系列ならきっとカジュアルで洒落た雰囲気なんでしょうね。

確かに人気は出そうで心配はわかりますが、もともとリボンは駅から公園への安全な道として作ってるんだし、他に住民以外も使う店舗があるんだし、公開空地だから反対するのは無理でしょう。
ゴミを撒き散らされるコンビニが出来るよりよっぽどいいですよ

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↑PIECEじゃなくPEACEね。

最近イーストで住民が明らかに増えていませんか？
ちょくちょくエレベーター（高層用）でも相乗りするようになっていて、たまたまにしちゃ多い気がします。
どういう変化なんですかね。

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140さん
ってことはやっぱり、ライズまで徒歩10分ってことですね。
こちらは実測表記になってるんだと思いますが。

オークモール、バーズモール経由のイメージで書かれているからそのぐらいで書いているんじゃないかな？
玉堤側からとは普通に歩いて数分は違うと思いますよ。
そちらは実測7分てとこです。

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バーズモールのインド料理はなかなか美味しいですね。
既に何度か行ってますが、ナンのふわふわモチモチパリパリのバランスが好き。
メニューに野菜が多いのも嬉しいです。
カレーは日本人向けにマイルドな辛さから辛いものまであるので子供連れの方もよく見かけます。
個人的には看板が頂けないのと内装がもっと薄暗くしてもいいと思う。

プラザモールのイタリアンはまだ行ってないですが、昨日も満席のようでしたし、美味しいのでしょうね。
あとはバーズモールのワインバーもまだ行ったことがないです。
美味しいのかな？

これからもっと店が増えてくるからますます楽しみですね。

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＞私有地なのですから、通行禁止にできないのでしょうか？治安悪化は理由にならないのでしょうか？

公園もこの再開発も、区とかから結構お金が出てるんですよ。
住民以外禁止なんてできるわけがない。
だいたい私有地だとしてもライズ住民の資産ではないでしょう。

補助金の使途は主に道路とバスターミナルです。マンションには直接関係無いですね。また、私有地ですから住民の資産です。リボンストリートは私道ですから世田谷区は管理しません。152さんに賛同する住民が過半数ならばゲート化も可能です。
法律もよく知らずに書き込みは止めていただきたいです。

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あのぉ、法律に詳しいなら公開空地は当然無視出来ませんよね。
私有地を公開する条件があるのでリボンへの侵入を防ぐゲートは無理ですよ。

既にやんわり公と私を仕切ってリボンから逸れて敷地内部に入り込みにくくされていますからこれで耐えられるか見てからでしょうね。

もともと街区公園もライズの敷地に食い込んでますが、あれは公共エリア。
リボンも駅から公園への一般の方も使える通りとして作られたものです。
実際に公園が出来て部外者がぞろぞろと庭に入り込んで実害が出れば境界線をさらに工夫する必要が出てきますが、今の時点では地域への貢献を大事にしていいと思うのですが。

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