合人社ってどう？Ｐａｒｔ２

そう考えていてもゴルフの場合、スルーすることで自分たちだけは良いが、自分たちの後ろの組が同じ目に会うのを見過ごせないので、スルーする組に後ろが迷惑するからプレーを速くするために無駄な時間を費やさないないなどの簡単に直ぐに出来るようなアドバイスをしてあげるのがマナーでしょう。
その昔、金八先生で問題にした「腐ったみかん。」と似たようなものです。
無視してスルーするだけなら、もしかするといつかは自分自身が何のアドバイスもされずに社会に切り捨てられてしまう世の中を作る手助けをしたことになりますからね。
「自業自得。」「他人事。」「知ったこっちゃ無い。」などの言葉は、合人社を活性化させ、新たな合人社を生み出すのです。

　フロントの指示で、理事長さんのお父さんが亡くなったので香典として１万円を立て替えたのですが、「理由書がない」と突き返され半年過ぎても支払いはありません。挙句の果てには「年度末で決算したが、自己都合の支払いは不可」との回答がフロント担当が変わり連絡がやっと来ましたが、頭に来て眠れません。
　半年間に３回もフロント担当が変わり都度返金請求するも「梨の礫」。
また現場で必要な資材は「すべて自社を通じて購入しろ。」と言うが、発注しても３ヶ月以上音沙汰無し。
　たまりかねて役員に相談して小口現金で支払ってもらうと、「組合の金をワザワザ使う必要があるのか。」と役員相手に逆切れする総合職社員。
　もうこんな会社の管理員なんてする気はありません。「次の人が決まるまで、あなたは仕事する義務がある。」と訳の分からないことを言う前に「自分がすれば」とその総合職社員に言い返してやりした。
　きっとこの会社、経営の根本がおかしいです。

本当にですか？どちらがお客様ですか？酷いと思います。サービス業の対応ではあり得ません。国土交通省より、消費者センターに問合せたらどうでしょう。管轄が違いますけど、一万円は管理雑費等から返して貰いましょう。

↑この件は、所轄警察署の生活安全課にご相談されてほうがいいです。今、民事の相談にも乗ってもらえる体制になってます。ただ、各警察署により、民事介入相談の認識度合いに違いがあるので、だめなら、県警本部に問合せしてみて下さい。きっと、親身に相談に乗ってもらえると思います。

↑フロントの方からの指示で管理人さんが立替金(香典)として一万円を支払ったとしたら、フロントの方から返金されるのが当然です。フロントの方が返金しない場合は、使用責任者である当該所属会社に請求できると思います。詐欺等の立証は大変難しいので、第三者を通して、穏便に解決して下さい。お金の問題ではなく、気持ちの問題だと思うかも知れませんが、早く片付けて欲しい。そして、次の仕事に気持ち良く再出発して下さい。

４３３さんは匿名です。もし、この話が本当だとしたら、低金額ですが、法的及び道徳的に社会問題になると思います。大変な社会問題なりそうです。こん理不尽な話は誰も信じない事件だと思います。

この会社凄い（酷い）会社ですね。
広島本社の社長さまが神様なんでしょうね。

広島は地方だから神様でいられる？それが戦略？。所轄警察署→県警本部→検察・警視庁→総務省→各政党本部→首相官邸。(※取り敢えずＨＰがあるでしょう)の順に粛々としましょう。

>>432さん
> そう考えていてもゴルフの場合、スルーすることで自分たちだけは良いが、自分たちの
> 後ろの組が同じ目に会うのを見過ごせないので、スルーする組に後ろが迷惑するから
> プレーを速くするために無駄な時間を費やさないないなどの簡単に直ぐに出来るような
> アドバイスをしてあげるのがマナーでしょう。

そうですね。良いご意見だと思いますよ。

私はこの場合の「プレーの遅い組」が合人社管理で苦しまれているマンションの管理組合だと
考えています。そして、スルーして先に進む組が、合人社から別の管理会社にリプレイスが
成功した管理組合だと思っています。
そして、>>432さんと同様に、スルーして先に進めたならば、
> プレーを速くするために無駄な時間を費やさないないなどの
> 簡単に直ぐに出来るようなアドバイス
をしてあげたらどうですか、と言うつもりで発言していますが、どうもこのスレッドにいらっしゃる
すでにスルーできた管理組合の方は、私の発言を傲慢だ、英雄になりたい症候群だ、
柔軟な発想が出来ないのは、俗に言う、がり勉タイプだ、など散々暴言を吐かれています。

そして散々暴言を吐きつくした後で、ようやくまともなコメントが有りました。
> 合人社を解約する方法は、特に難しくも無いし、シンプルです。
> 難しいのは、合人社からの妨害工作、そして、合人社から利益を得ている何名かの住人の妨害工作なのです。
> おそらく、色んなケースがありますが、そのほとんどがこれに集約されると思います。
> だから、ケースバイケースになるのです。
> ひとつの方法ではないのは当然ですが、幾つかのケースに分けられるものでもありません。
> 似ていても、同じではないのです。

おそらく、このスルーする事ができた管理組合の方は、プレーの遅い組の管理組合の方や、
その後ろの組の方に上記のアドバイスをしているつもりの様ですが、皆さんはこの６行の発言で
この人が何をアドバイスしたいのか理解されたのでしょうか？

どうせまた「柔軟な発想が出来ないのはがり勉タイプだ」と言うような反論が来るのでしょうけど。

ケースバイケースでアドバイスは変わる。
ですよね？

だから、まず。

具体的なケースがどんなものかを知る必要がある。
ではないのでしょうか？

№433さん
大変お気の毒です。一事が万事なのです。某社の決定的欠陥は人間の感情などどうでも良いという思想です。これは経営者の歪んだ人間観に由来するものです。これがすべての底流にあるので、様々な場面で醜い顔となって現れるのです。ホームページ・管理フォーラム・プレゼン会・法律Ｑ＆Ａ・新聞ウエンディ等々といったものは単なるメッキに過ぎません。人間を単なる物質としか考えないこの会社は管理を受託するものとして不適格そのものです。

いかがわしい会社の最後は、世論が高まったときに崩壊しますね。
合人社の場合は、マダマダ足りませんよ。
掲示板だけでは弱いので、ツイッター、ミクシィー、フェースブックで世論に訴えましょう。

あっ！４４０はスルーですしたね！

４４２・４４３、お二人の書き込みを読み、其の通りだと共感できます。
それを踏まえ、書き込まれた言葉を使わせてもらいますが、私はこのように考えています。
合人社の救いようのない欠陥は、合人社をここまで大きくした原動力でもあるのではないでしょうか。
私たちにとっては非常に不愉快で悪とはっきり区別できる限られた考えなのに、それに異常に共感してのめり込んでしまう狂信者を生み出すには、このような欠陥こそが必要なのでしょう。
世界にも同じ様な例が幾つかありますし、歴史にもありました。
合人社が消える日は、いつなのでしょう。

世論が盛りアッガッた時ですね。
いかに広める事が出来るかですね。
ツイッターだと思います。

合人者が問題視されて十年は経ってますね。

本当にひどい会社です。
私のマンションのフロントさんも、会社との板挟みにあってノイローゼになって辞めました。
真面目な方ほど、悩んでいます。
悪いフロントほど、生き残っている感じです。

新米フロントは何にも知らないで、理事長、副理事長と組んで、他の意見も聞かずワンマンでどんどん工事をしようとしています。
理事長たちは接待でも受けているのでしょうか？

私は合人社の不正を知り理事長に話した直後から、理事長から呑みに行こうとか食事に行こうと誘われました。
その後、合人社の統括からも誘われました。
しかも統括はマンションの経費で飲み食いするとも言いました。
理事長に話すと、理事長の特権ですからと平気な顔をして言いました。

金品でも貰わなければ、間尺に合いません。

↑金品を貰うのは犯罪になりますそうです。ご接待も管理組合(お客様)からの出費なんて情けないし恥ずかしい。。統括レベルで決裁できないなら社長に直接相談したらどうでしょう。

金品をもらっても残念ながら民間人であるために明確に犯罪とはならない場合がほとんどです。

ある理事長さんも接待を誘われ行きましたが、自分の分は自分で出したそうです。

この元理事長さんは、精錬潔白ですので、今でも理事会や管理会社に正しい意見を出しています。

接待を受けた理事長さんは、遠慮があるためこそこそしていて、総会でも管理会社の不利な事は云わずに責任逃れをしていましたね。

元役職などした方でしっかりしている方は、そういう事にきちんとしてわきまえていますね。

書込み記入者各位

　本当に合人社の委託管理物件に居住している方への限定となりますが、契約更新を迎えてから管理費勘定に修繕積立預り金が存在しているか確認してください。
　もしこの書込みを見て該当すれば、管理委託契約書のコピーと毎月の月次報告書を最寄りの各整備局に持ち込めば、下記の報道発表に抵触していることになり処分対象になるかと思われます。
　あくまでも可能性の問題であり、上記内容を肯定するものではないことを申し添えます。
ちなみに昨年度の合人社の説明では、「中国地方整備局への相談すると、管理組合からの指示書があれば管理費の振替をしないくてもいい。」とのことでした。それからすると下記の処分内容になることに疑念が生じますが本日現在、国土交通省のHPには下記のとおり記載されています。

合人社さんに不都合な書込みをしたからということで訴訟しないでね。
　
　　
報道発表資料

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の一部改正について

平成23年6月1日


○内容
　「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」については、マンション管理業者の適正な管理業務の運用を確保するとともに、違反行為等に対し厳正かつ適正に対応をすることができるよう平成１８年１２月に定めたものです。
　しかしながら、マンション管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、依然として横領事件等の不祥事が発生していることから、平成２１年５月に、マンション管理組合の修繕積立金等の分別管理の手法等について、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則を一部改正（平成２１年国土交通省令第３５号）し、公布したところであり、このたび、当該改正を踏まえ、「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の一部改正を行いましたので、その概要を公表いたします。

「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」
の改正の概要
１ 背景
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（平成２１年国土
交通省令第３５号。以下「平成２１年一部改正省令」という。）が平成２２年５月１日から施行され
たことなどを受けて、「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」（以下「基準」と
いう。）の一部改正を行う。（平成２１年一部改正省令の概要は別添参照）
２ 改正内容
（１）平成２１年一部改正省令により、マンション管理業者が管理組合の委託を受けて管理組合の
財産を管理する場合の分別管理の方法が改正されたことを受け、基準別表９を２つに分け、平
成２１年一部改正省令による改正後の規定が適用される管理委託契約（平成２２年５月１日以
降に締結されたもの）に基づく管理事務に関する財産の分別管理義務違反に対して、９－１と
して以下のように定める。
① マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（平成１３年国土交通省令第１１
０号。以下「規則」という。）第８７条第２項第１号イ又はロに定める方法（以下「イ又はロ
の方法」という。）により修繕積立金等金銭を管理している場合において、同号イ又はロの規
定に違反して必要な収納口座から保管口座への移換を行わなかったとき。【業務停止処分３０
日】
② イ又はロの方法により修繕積立金等金銭を管理している場合において、規則第８７条第３
項の規定に違反して、必要な内容を満たさない保証契約を締結したいたとき又は管理受託契
約の契約期間内の一部に保証契約が締結されていない期間があったとき【業務停止処分１５
日】。保証契約を締結しなかったとき。【業務停止処分３０日】
③ 規則第８７条第２項第１号イからハの方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にお
いて、規則第８７条第４項の規定に違反して、保管口座又は収納･保管口座に係る管理組合の
印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理した場合。【業務停止処分３
０日】
④ ①～③の場合において、当該管理組合の財産に係る損害が発生しているとき。【業務停止
処分６０日】
⑤ 規則第８７条第５項の規定に違反して、管理組合の対象月における会計の収入及び支出の
状況に関する書面（以下「５項書面」という。）を作成しなかった場合。【業務停止処分期間
７日】、５項書面の内容に不備があった等の場合等【指示処分】。
（２）平成２１年一部改正省令による改正が適用されない管理委託契約（平成２２年５月１日より
前に締結されたもの）に基づく管理事務に関する財産の分別管理義務違反に対して、９－２と
して従前の基準別表９と同様の規定を定める。
（３）上記のほか、基準別表の規定の表現上の整理を実施。

追加
管理費会計の通帳→収納口座→理事長印　　◯　
管理費会計の通帳→収納口座→管理会社印　☓

こうしないと合人社のやりたい放題！

>>453
元役職がついた人ほど接待を受けなれていると思うんですが…
自分の分は自分で出したとして、誘われて行くのもどうかと…
後でつっこまれたとき、言い逃れできないと思うんですが…
行かないのが普通だと思うんですが。

重要事項説明書にも管理委託契約書を見ても基幹事務は再委託しないことになっている。でも管理費等は合人社が三菱ＵＦＪファクターを使って口座振替している。ということは再委託しているのではないのか？一部の再委託は違法ではないが記載内容が実態と異なっていて何か釈然としない。もしかしてここにもからくりがあるだろうか？

（委託する業務の内容）
第3条　管理業務のうち、甲が乙に委託する業務（以下「委託業務」という。）は、次のとおりとする。
一　事務管理業務(別表第1に掲げる業務)
二　管理員業務(別表第2に掲げる業務)
三　清掃業務(別表第3に掲げる業務)
四　建物・設備管理業務(別表第4に掲げる業務)
五　非常通報業務(別表第5に掲げる業務)
六　水道料金請求収納業務(別表第6に掲げる業務)
（第三者への再委託）
第4条　乙は、前条第二号、第三号、第四号、第五号及び第六号の委託業務の全部又は一部を、第三者に再委託することができる。
2　乙が前項の規定に基づき委託業務を第三者に再委託した場合においては、乙は、再委託した業務の適正な処理について、甲に対して、責任を負う。

殆どの管理会社は、出納業務の一部である口座振替を専門会社に再委託しているでしょう。銀行窓口での処理が、物理的に無理からだと思われます。

これが違法なら、毎月振り込まないといけないのでしょうか？

↑国土交通省の指導、委託契約書に於ける主幹業務の再委託先の明記などが、どうなのかは知りません。ただ、いずれにしても黙認のされている感じがします。

　当管理組合は　ロ　の方式で昨年契約更新しているが、管理会社の印鑑で処理され、管理費勘定に修繕積立金が残っており、契約社員のフロント担当に変更を依頼しているが未だ何の反応もありません。
　また契約更新というのに契約書を交わそうとしないので、次年度への引継ぎの際で問題になると思い、合人社に連絡すると、「重要事項説明と成立時の書面を交付したから、契約更新の際の契約書ないし覚書の締結は不要」という。
　不安に思い会社の顧問弁護士に相談すると、「通常は契約行為に入る前に重要事項説明をして契約前の理解を深めるのであり、その後十分な内容認識の上で、契約行為に着手するのが正常の商取引とのこと。重要事項説明書に更新の旨を記載してあり、成立時の書面を交付したからと言って放置しているなら『契約未締結』と判断すべき。」との助言。
　理事会に相談内容を報告。結果としてはその他の不明点も含め最終結論を緊急集会として皆さんにご報告するつもりでいるのですが、６月に入り突然、合人社の統括から直接電話があり、「お話をしたいとのこと。」で意味が分からない状態です。
　また昨日の書込みと国土交通省のHPを直接拝見して不安でたまりませんし、もし事実だとすれば怒りが合人社へ込み上げて来ます。
　出来れば煽り行為でなく、適切な助言的書込みをお願いします。

№457さん

適正化法で定める「基幹事務」の再委託ですが、一部はＯＫ、全部は禁止されています。

そのうえで重要事項説明書や管理委託契約書に「基幹事務は再委託しない」という趣旨の
記載がされているのに、実際には大半の管理組合の管理費等の徴収は某社子会社が代理店
を務める三菱ＵＦＪファクターが堂々と行っています。

フロントに言っても無意味なことですので、社長あてに質問書を送り必ず文書で回答する
よう求めてください。

そしてその文書を国交省地方整備局不動産業課（連絡先はＨＰで調べてください）に送付
し、重説等の記載と実態の相違について問題のある・なしを確認してみてください。

管理費の徴収は、銀行系に委託しないと無理だろう。
各組合員が管理組合口座へ毎月振り込まないといけなくなるし、管理会社の事務効率が悪くなるから、委託管理費の値上げも必須。しかも、未収金が増える可能性も高い。
ここを追求するんじゃなくて、合人者口座に一ヶ月以上滞留する管理費等を追求したほうが良い。

管理費等が、管理会社口座にプールされている間に、利息は発生しているのでしょうか？発生している場合は、何処に還元されているのですか。低金利の時代ですが、管理会社の扱う金額が大きいので気になります。

　管理組合はみなし法人だから課税はされない、合人社はその相手方だから国税から突っ込まれることはまずない。それを隠れ蓑にして契約書を持ってこない会社は単に印紙税を節約したいだけと違うかな。
　マンション法でも問題かもしれないが、脱税という観点から見ても立派な犯罪企業じゃないですか。
今日はまず国土交通省と国税庁に契約書を持って行きましょう！そして報告を書込みましょう！

　

↑ついでに、管理会社の口座にプールされている、管理費等の利息の扱いについても確認して貰えないでしょうか。

№461さん

重要事項説明（前年と同条件更新の場合）は理事長に「管理業務主任者」が会い、「管理業務主任者証」を提示し「重要事項説明書」を渡して説明を行う、そして契約更新日までに「重要事項説明書」を区分所有者全員に配布することになっています。

上記のうち一つでも欠けている点があった場合は国交省に通報されれば確実に監督処分の対象となります。

上記が行われた場合の契約ですが、「契約成立時の書面交付」は義務付けられていますが「契約書を交わす」義務はありません。「契約成立時の書面」は契約書のコピーでよいとされています。
（平成14年国総動309号）

管理組合財産の管理方法には「イ」「ロ」「ハ」があり、重説にそのどれかを記載することになっています。「ロ」の方式の場合の「収納口座」については管理会社による通帳・印鑑の保管が認められています。そして当月分の残額を翌月末までに「収納口座」から「保管口座」に移し替えることが義務付けされています。

問題は、管理委託契約書に記載されている下記四の内容です。別途の指示書（某社が作成して管理組合に配布されている）に理事長が署名押印しているか確認しておくとよいと思います。
また、今まで何度も指摘していますが某社の場合はフロントに言っても何の意味もありません。素人が多いことと経験者であっても社内ルールが複雑怪奇なため理解して行動できるフロントは一握りしか存在しないからです。直接社長あてに質問書を送付することをお勧めします。

三 甲の組合員の管理費等の収納は、収納代行会社による振替方法によるものとし、毎月27日（当該日が金融機関の休業日に当る場合はその翌営業日。以下「振替日」という。）に管理費相当分については、甲の組合員等の口座から甲の収納口座に振り替え、修繕積立金相当分については、甲の組合員等の口座から甲の保管口座に振り替える。
四 収納口座に収納された管理費相当分について、④の事務を行った後その残額を、当該管理費相当分を充当する月の翌月末日までに、甲の保管口座に移し変える。ただし、甲から乙に対し、別個の指示がある場合はこの限りではない。

No.467 様

ご助言ありがとうございます。

まさに法律の盲点を突くような合人社の戦略には開いた口が塞がりません。

本日これから会社に出勤して別件で会社顧問弁護士にお会いすることがありますので、その際プロの方のご指摘と当管理組合の状況を相談して理事会に報告しようと思います。

また何かあれば教えてください。

↑管理費等のプール・滞留している金の利息が発生しているとしたら、どこに移し替えることになっているのでしょうか？

↑利息がどのように管理組合及び個人に還元されているのか？知りたいんです。

ペイオフ対策で、利息がつかない口座になってるかもね。流石の合人者もそこまでリスク侵すかな？
適正化法ができた経緯は、合人者だけじゃなく他の管理会社も管理費等を運用できる状況下にあったからだと思います。
一ヶ月以内に管理組合口座へ戻す以外は、違法行為だろね。

例：物件数１０万戸×管理費等２万円＝２０億円、毎月、プール・滞留だとすると。２０億円×年利率０.１２％÷１２月＝月２０万円。という計算になります。低金利時代が大した額ではありませんが、気になります。利息の件は、委託契約書に明記されているのでしょうか？

１ヶ月以内に管理組合口座に移し替えできないとしたら、その訳は何なんでしょうか？処理件数が多い？その訳を解消すればできると思います。

したくないだけで、余裕でできます。
他はみんなやってるし。

うちのマンションが合人社の管理だったころ、総会で決算報告があったのですが、口座の残高証明のみで、通帳のコピーは勿論、会計監査を含む理事たちも通帳を見せるように要求したのに、時間が掛かる、忘れてしまった、他のマンションの通帳でしたなどと言われて見せようとしませんでした。
２年目までは合人社を引き入れた理事長たちがいたのですが、３年目以降にこのことが問題となりました。
その後、合人社が自由に出し入れできる「収納口座」というのでしょうか、その口座に２０００万円近くの金額が入りっぱなしになっていて、決算の時にもマンションの口座に移さないのがわかったのです。
その金も、通帳の確認が出来なくて残高証明だけなので、本当に存在するのかどうか確認できないのが判明したのです。
その後、大樹修繕工事をこの会社に行わせるのは不適格だと言うこともあり、管理会社を変えようとしたのですが、最初のころは元理事長などからの猛烈な反対があったり、それに同調する居住者もいて、他の居住者はもう少し信用してもいいのではないかという意見も出たので合人社を変える決定が下されるまで２年も掛かりました。
合人社は切羽詰ってくると生き残るために何でもしてくるようです。
私を含めた合人社を追い出そうとする人たちを誘ってカラオケや居酒屋に行こうだとか、意味不明の贈り物を突然持ってきたりしましたが、我々はそんなことをしてもらうのはおかしいのでと全て断ったら、掌を返したように、脅しに切り替わりました。
このような我々が受けた合人社や元理事長たちの行いの事実を全てまとめて井戸会議のように休みの日にお会いした居住者の人たちに広めて行きました。
はじめの頃は、マンション管理士に相談しました。
無料で相談に乗るという２名のマンション管理士がいました。
別々に来てもらい話をしてアドバイスをもらいましたが、結局、マニュアル通りのような対応でしかなくて、我々のマンションに合う部分もありますが、合わない部分もあるので具体的にと言うと、これ以上は有料になると言われたのでした。
色々試しましたが、やはり、自分たちが立ち向かうしか方法は見つからなかったのでした。

ようやく新しい管理会社になり、最初の決算報告があった時には、毎月の管理費として予定した金額を管理会社の収納口座に移動するが、余ったお金は一旦戻し改めてその月の予定額のみを移動していますので、常に管理会社が自由に出し入れできる収納口座には、１か月分の必要金額しか入っていません。

通帳と印鑑はどのような保管が基本なんですか？両方、管理会社に渡しているはずはないですよね！常識的に考えても！

上記を見ていると心配になります。通帳の残高が入出金の総額で合っていたとしても、支払期日が適切かどうか？確認した方がいいかも知れないです。残高証明も大事ですが、入出金明細も更に大事でしょう。

４７１さんへ。各管理会社は、適正化以前に運用した利益は管理組合等に返したんでしょうか！時効分は別でしょうがないが、高金利の時はかなり運用益があったと思います。

基本は印鑑は理事長、通帳は管理会社。収納代行方式だと、管理組合が自由に金を引き出せる仕組み。
原則方式なら確実です。

合人社さんは基本通りなんでしょうか？

＞４８０さん
ハイ　お答えします！
合人社さんは、いつでも詐欺が出来るように基本通りの姿勢を取っています。