東栄住宅のブルーミングガーデン Part.5

ひどいですね・・・○庁に相談すると言いましょう。

住宅性能評価制度の建築と設計の両方を取得した物件であれば、
完成後でもまもりすまい保険が使える可能性はあります。

私も当初ビックリしたのですが、電話で確認したので間違いないと思います。

リスクが気になるようでしたら申し込んでもよいかも知れません。
保険料も約６万円〜と、割と良心的な価格ですし。

手付金は通常解約手付として扱われますが、「白紙解約」ですか？「手付解約」ですか？

例えばローンが通らなかったとか、契約後に建物が滅失した（極端な話）のであれば、
通常は「白紙解約」になると思います。

契約書に
「白紙解約の場合は売主は買主から受領した金員を
　無利息にてすみやかに変換しなければならない義務」
の記載があるはずです。
（少なくとも以前に取引したときにはそうでした。）

逆に手付解約となるのは「気が変わった」（＝「契約後、不安になった」）や、
「転勤が決まったから必要なくなった」等です。

言った言わないの争いは不毛ですから、
ご契約内容とお取引の通例などをご参照されるとよいと思います。

株価がさえませんね。
倒産した他社では、全額支払ったあとも
登記がされてなかったなどという例があります。
資金繰りが厳しかったから苦肉の策だったのでしょうが。
家は手に入らず、銀行のローンだけが残ったなどという
しゃれにならない事態に陥っているひともいます。

購入される方は十分用心してください。

>437
私も購入する場合は同じことを考えてます。
でも、専門家ではなく所詮素人の知識しか持っていませんので不測の事態が怖いですね。
引渡しまで倒産しないという確信があればよいのですが・・・
一生に一度の買い物なのでどうしても慎重になってしまいます。

登記がされないって、ありえなくないですか？

残代金の支払いと所有権移転は同日が原則。

約定決済日までに抵当権の抹消準備ができていなければ、
書面の取り交わしがない限り普通は違約です。

仮にそうなったとしても銀行と売主債権者との間で
民事的な救済措置がされると思いますよ、今の時代。

この前倒産した東新住建という会社が引き渡し決済後も登記されてなく、ローンだけ残っている被害者の方がたくさんいるようです。ダンボさんに教えて頂きたいのですが引き渡し決済後、同日中に司法書士が登記の変更をしにいかなければならないという事なんてしょうか？また変更の当日で登記は変更されるものなのでしょうか？処理に数日かかりますか？すみません、無知な為教えて下さい。

449さんの書かれているように
引渡しまで終わっていて登記されてなかったという
ありえないことが、あったようです。
現在、住宅の登記を進めるべく闘っていらっしゃるようですが。

あとから聞くと登記されているか会社を信用せず自分で確認しておけばよかったとなりますが、
通常はありえないわけですから、素人がそこまで気をつけるのは難しいかと。
被害者のはずが、自己責任という都合の良い言葉で片付けられてしまい、
後に残るは住宅ローンのみ・・・

現在の東栄住宅の経営状況からすると結構なリスクを伴うのは仕方ないのでしょうか。
十分な準備と知識を得てから契約したいものですね。

うわー、悲惨ですね。
不動産は、そもそもが現金と権利書の交換が原則の世界。
あなたまかせの素人は実はとってもカモな存在。登記をしていないのは、間違いなく確信犯。
相当に優秀な弁護団作らないと勝てないかもしれません・・・

東栄住宅がそのようなことをしているわけではなく、
あくまでも他の民事再生になった会社の例ですので、
そこは誤解の無いようにお願いします。

魅力的な価格ではありますが，私のような素人には、
手に負えないリスクが隠れているのかもしれませんね。
とりあえず、今は家の購入について契約や登記関係の勉強をしています。

1月決算の結果がでれば、少しは今後の見通しが分かると思いますので、
いづれにしても契約するのはそれからにしようと思っています。

自分は東栄さんから仕事をもらってる立場で
年中現場に出向きますが
建て売りの中であの価格なら　かなり高レベルだと思いますよ
土地も面白いところ探してるし
外見も色々趣向を凝らしてるし
外溝もきちんとしてるし
ポストなんかもおもしろいし

もちろん他の建売系の仕事も請け負っていますが
ひどいところもありますよ
会社の経営うんぬんは色々言われてるようですが
お買い得物件はあります
頑張って頂きたいですね

449さん

東新住建は以前からヤバイって噂はありましたけど、
まさか現実でそんなことになってるとは・・・。

決済当日のやりとりの流れ
↓↓↓

・銀行からローンを借りた瞬間に売主の口座に入金します。

・残代金の支払い完了、しかし所有権移転は法務局でしか出来ません。

・残代金の支払いを見届けた司法書士が
　売主・買主から「登記原因証明情報」や委任状を預かり、
　決済の後、法務局へ直行します。

以上が通例の手続きです。少なくとも私はこれ以外の方法を経験したことがありません。

質問にお答えすると・・・

■引き渡し決済後、同日中に司法書士が登記の変更をしにいかなければならないという事なんてしょうか？

□普通は同日です。
　今、東新で現実に起こっているトラブルを回避するためです。
　お金を払ったのなら、その日から自分のものだとするのが普通ではないでしょうか？

　なお、「引渡し決済」という言葉はありません。
　ごくごく普通に取引が進めば「引渡し＝決済」ですが、
　決済は銀行で行います。鍵を貰うもの銀行ですが、権利の移転は法務局で行います。

■また変更の当日で登記は変更されるものなのでしょうか？

□つまり権利移転が、当日のうちに終わるのか？ということでしょうか？
　新しい謄本が出来上がるには数日かかります。

　でも、登記書類は実印押印＆印鑑証明添付です。
　出来上がってるか、いないかよりも「登記原因証明情報」として
　すでに司法書士が提出しているのです。

　僕には分かりませんが、普通は後者が優先されるのでは？

・・・立ち会った司法書士が実は資格の無いただの人なら、ありえる話かも知れません。
でもそれなら確認しないで実行した銀行にも責任がありますよ。

451さん

勝つ、勝たない以前に「詐欺か違約」ですから。正当性はありえません。
ただ訴える先（会社）がないのでは、解決するのは容易ではありませんね。。。

↑は?東栄と勘違いされそう??東栄の掲示板だから東新は関係ないのでは？

株価下がってますけど、もしかしてまた業績下方修正することはないですよねぇ？。
１月決算ですからもう分かっていると思うのですが・・・。知っている方教えてください。

No.443さん、ありがとうございました。
ガスでの設置なのですね。先日確認したところ、入居前の後付工事で電気のみ
で６０万と言われてどうなんだろうなと思っていました。ＬＤＫのみの設置。
参考にさせていただきます。
複層ペアガラスが標準で付いていますが、これは快適ですか？
結露は全くしないものですか？

>457
443ではないですが、

>複層ペアガラスが標準で付いていますが、これは快適ですか？
>結露は全くしないものですか？

ペアガラスもピンキリで、しかも住んでいる地域や暖房の使い方などで、答えが異なります。
まあ、東栄が使う程度のペアガラスは、結露は有るものと考えた方が間違い少ないでしょう。

ウチはＬＤＫに標準でガスの床暖が付いています。
すっごく快適で今更エアコンはつけられません。
ですが一日中つけとくとガス代が月2万強かかります。
電気だともっと高い気がします。
ペアガラスでも朝晩は寒いですよ・・・。
でも閉め切っているとお隣の音（幅１Ｍくらい）とかは全く聞こえません。
結露もまだした事ありません。
マンションでかなり結露＆カビに悩まされていたので快適です。

No.458 459さん、早速のレスありがとうございます。
こちらは関東圏ですが、ペアガラスについてはどうなのでしょうね。
うちもマンションで毎日毎日結露に悩まされています。凄い水滴量！
断熱材もちょっと心配です。建売仕様なのでしょうか？グラスウール
ですものね。量も最適？？

東新住建の物件には根抵当権があって、抹消ができないから
所有権移転ができない訳で、契約者に住宅ローンが残ることは
ありません。

銀行は、住宅ローンの抵当権設定が確実でなければ、実行も
しませんし、司法書士も双方代理という使命があるので、一方的な
登記はできませんよ。

４６０さん
残念ですが、断熱性は普通の建売住宅レベルなので多くを期待してはいけません。

断熱材はポリスチレンでもｋやｔが建売レベル、
サッシも断熱サッシではなく普通のアルミサッシです。
仕様の断熱レベルで、
吹き抜けやリビングイン階段では、熱効率が悪く、
エアコンの効きが悪い・２Ｆからのコールドドラフト
などが発生します。

うちも普通のアルミペアガラスだが窓は結露しない。窓枠は結露するが。
断熱はグラスウール１００ミリなので最低限かな？さすがに冬は寒いが鉄骨の家と大して変らないと思う。
建売の中では基礎はまともだと思う。床鳴りなどはまったくないし、下手な大工が建てた注文の家よりは全然安心感が違うだろう。

どこの不動産会社もそうかもしれませんが、東栄の営業さんは決済が終わった途端対応が悪くなった。

問題点があって何度も連絡してるのに連絡取れず、購入まで親身になってくれたのに、まるで手の平を反したようにあしらおうとします。

パワービルダーってそんなものですか？
売ってしまったらおしまいとでも思ってるのですか？

ＴＪホームサービスに電話すればいいのでは？　対応いいけど

手のひら返されては困りますよね。
直売ではなく、仲介立てる方が賢明かもしれませんね。
まだ検討中の購入前ですが、そう思っています。

建売住宅を造っていた会社のものです。（数年前から土地売買のリスクが高いので建売の業務はストップさせています）

電気関係の配線図は建物引き渡しの時に買い主に渡すのが常識なので、配線（図）がわからない？という質問には正直驚きます。
もっともこの質問スレの住宅のレベルより、私の会社で造っていた建物の方が造作はだいぶ良いですが．．．配線図がないのはコスト削減という考え方とは違うように感じますね。

売ったら対応が変わるなんて営業失格だよ。
営業の人は購入者の身になって考え、対応しなきゃいけないよ。
良い関係でいれば今後もお客さんになってくれるかもしれない訳だし、購入者が家を満足すれば友達に東栄をおすすめしてもらえるかもしれないし。
それにその購入者が不満でネットに悪いことを書いたら、見た人は東栄はやめようと思うかもしれないのにね。
そんなこともわからないなんて東栄は営業にいったいどんな教育してるのか？

購入者は一生の高い買い物してるんだから、わかってあげようとしなきゃダメだよ。
自分がされたら嫌なことは人としてやってはいけない。営業という仕事ならなおさらそうだよ。

>売ったら対応が変わるなんて営業失格だよ。

別に対応が変わったわけではないんですが。。。
営業所が閉鎖になって、元の電話番号が使えなくなったにもかかわらず、
その旨の連絡すらこない。。。
私の社会人のとしての常識からするとありえません。

決済がすんだ途端…
うちと全く同じですね。
とにかく説明が足りずこちらが認識していたことと違う話でことが進んで行きました。

説明受けていないことまで言ったとかいう始末…

はっきりいって、ここの営業マンをプロだと思って信頼して事を進めると痛い目にあいます。

まあ、東栄の営業さんも先日のバーゲンセールで通常の月より契約数が何倍も増えてるだろうから、その対応で大変なんだろうね。
希望退職を募ってもし100人近くが本当に辞めちゃったら、営業一人当たりの負担も増えるだろうし、東栄の人は大変なんだと思う。

だから決済が終わった人の対応まで回らないんじゃないかな。
東栄をかばうわけじゃないけど。

お客さんとWin−Winな関係を築けない会社は将来の成長、発展はないと思うので、東栄の営業さんがんばってください。

元営業の者です。
引き渡しを終えたお客様にはとにかく会いたくなかったです。
会うと必ず、あそことここを補修してほしいという要望が多く、TJホームに伝えても対応が遅く
逆にクレームになったケースが多数あるからです。
お客様は電話一本かければすぐに飛んでくると思っていますが、TJはそこまで対応できる人数が
いません。また、補修費は支店単位で出ており、そこの支店長が補修費が多くかかりすぎると利益を圧迫しますので、やりたがらずTJにわざとお金をかけないようにやらせるケースもありました（外壁にヒビが入り、全面塗りなおしになると約６０万円はかかります。結構ありました）。
　その点大手の住友、積水の対応は全く違い造りも丁寧ですが、その分価格も高い。パワービルダは大工さんへの賃金も安い＝腕の良い人は賃金の高い大手の仕事をする。
ただし、アフターは充実しています！！と強調しないと売れませんからねぇ。本当に良いのは
財閥系、鉄道系の不動産会社の建売を買うことです。

外壁→サイディングという事ですね？私はサイディングメーカーでKMEW関係の仕事をしていますがひび(クラック)が入ったら東栄の責任ではなく全額メーカー責任です。KMEWもニチハも10年保証です。変色についてもメーカー責任です。なぜなら外壁メーカーに対し塗料メーカーが塗膜10年保証しているからです。不信感を煽るだけで間違った情報は良くないと思います。しかし株価の下がり具合が心配ですねぇ。

４７３さんへ

サイディングではなくモルタルでした。

モルタルにひびが入って全面塗りなおしで60万？なんかおかしくない？

たしかにアフターをちゃんとしてることを強調してた。
他社と違って問題あればすぐ対応すますと。

元営業の者です。
雨漏り、地盤沈下、外壁のひび割れ、色々ありました。
あっという間に家が建つんです季節に関係なく。そりゃあやり方はあるんですが・・・。職人達も
せかされています。早くつくって早くお金が欲しいんです。そういう家ですよ。モルタルだって
充分に乾かしているのかどうか・・・。
ＳＰＩ工法という独自の工法を役所に認定されていたんですが、役所に届けている部材と違う部材を使用していることが発覚し大騒ぎに、それが原因でもうその工法はなくなりましたが、緩い会社だなぁと思いましたよ。

やめればそりゃ悪口しか書かないだろうな
安い退職金で首になったようなものだから・・・
そういうこと書く人はおそらく他に行っても売れない人だろう

４７７さんへ

本当に元営業さんかなぁ（笑）
それ、ＳＰＩ工法じゃなくＳＰＳです・・・

完成後物件で入居前に値引きと共に営業さんや大工さんからサービス
を受けた方、具体的にどんなサービスを受けましたか？交渉しましたか？
ごく普通の？それとも自分が思った以上に嬉しかったモノでしたか？
ニッチや壁面収納やクローゼットの棚などは比較的融通が利きましたか？
やはり時期とタイミングでしょうか？あとは、大工さんなどの人間性？
でも完成しちゃえば、後から差し入れなどもできないですしね。
東栄さんの先行きも不安ですが、立地が良いブルーミングガーデンの住まい
を今も検討中です。

大丈夫　　比較的良く作られているよ　　保障期間内は壊れないと思う。

なくなったSPS工法はVWP工法よりも良い工法なんですか？
最近はコストを抑えるために、VWPではなく普通の在来工法の家が多いみたいですよ。

東栄の家は他の安いパワービルダーより比較的良いかもしれないけど、元営業のかたがおっしゃるように早く作るので、わたしが見た限りでは仕上げが雑な家が結構あったと思います。

うちも在来だがグラスウール１００ミリだし、耐震等級３だがらそんなに問題ないのでは？
ＶＷＰは壁倍率４．１倍で在来は４倍、大して変らないと思う。
パネルか筋交いかの違いだろう　　
在来のほうがかえって通気がいいのでは？
見えないところに雑さはあるだろうが。

わたしの場合は東栄の家買ってよかったと思うし、アフターもちゃんとしてると思うよ。営業の人間も（人によるのかもしれないけど）他のパワービルダーの営業よりはちゃんとしてると思うよ。住んでまだそんなに長くないから今のところはですけど。あくまで個人的な感想なのであしからず。

アフターのことについて結論を申し上げますと、支店と担当者次第。

「引渡しが終わったらお客じゃない。」って平気で言う人もいれば、
暑中、寒中見舞いも出してお歳暮も送る担当者もいるでしょう。

少なくとも仲介は上記のとおりです。
売主さんも同じだと思います。

だいぶ値引きしてるみたいで、売っても赤字みたいですよ、1棟あたりうん百万単位の。
うまくこれから販売する物件で黒字になればいいですね。
そううまくいくかなぁ？？。この１年でうまくいかなければいよいよでしょうね。何十年も勤めていた仕入部長さんもこの間辞めたらしい・・・。

昨日（16日月曜日）　千駄ヶ谷の能楽堂そばの東栄住宅前を　夕方通ったら
日本テレビの取材クルーが玄関前を撮影していましたが　何かあったのでしょうか？
アフターでまだお世話になる予定なので・・・心配です。

昔はひどかった
アフターも
なにもすべて

東栄は、
立地だよ、立地。立地さえ良ければ買いだよ、買い。
立地だけなら駅近で良い所に分譲してるよ。

その立地だけで決めちゃいました！！！
しかも予算オーバーで直売でないっす。（泣）
いいのかなぁ・・・。
外観が華奢？いろいろ心配です。

ここの建売は、皆さんどれくらい値段交渉しましたか？
物件を見学して、話を聞くと、
公表されてる価格から３００万は安くしてくれるようですが。
３００万は当たり前ですよね？
もっと安くいけますか？

初対面で２００、興味アリで４００、印鑑ちらつかせれば７００はいけるよ。

値引き価格は現場の目標利益率で変わりますので、
中には30万円程度しか下げられなかった現場もあります。

とはいっても私は埼玉の僻地で働いてますので、
物件価格の平均が3000万円前後ですから700万円引けないのは当然ともいえますが。

現場とタイミングです。

仲介業者主催の内覧会で見学して立地・建物（価格を除く）気に入りました。
予算より1000万円オーバーなのがネック。直販売が値引き幅大と思い名前は
言いませんでした。直販売は可能でも問題ないでしょうか？こんな時期なの
でしばらく様子見ようかな？