パークハウスつくば研究学園ってどうですか？Part11

ということは、今後利根川を越えて財閥系のマンションが建つ可能性はほとんど無いので、今回が貴重なチャンスという事ですか？つくばに出来るマンションは大手のものが無く、購入に踏み切るのに迷っていましたが、三菱の進出を契機に都会で見られるブランドが進出してくるのではないかと期待していました。（野村のプラウドが気になってます）購入してから倒産されたら入居後の定期点検などやってもらえなくなるようで不安です。都会半分、田舎半分のつくばが気に入っているので、今週末にでもモデルルームを覗いてこようと思います。

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実話とか株主訴訟とか言ってしまうところにクオリティの低さを感じる。マンションに関わる業種は設計・施工・販売など、それもホワイトからブルーの末端までいろいろだからね･･･業界ってほのめかしてもなんだかね。まともな人なら「業界」の得にはならない話を匿名板に垂れ流して得意がることはしないと思うけど。
それはともかく、もう茨城で三菱地所・NTTが商売しないっていうのなら、稀少価値↑じゃないですか。他との価格差は売主が安定しているという安心に払うリスクプレミアムだと受け止められる人が買えばいいだけ。そんなのいらないというのなら、旧協栄の物件でも買うほうがいいんじゃないかな。

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三井のマンションは出来ないかな？

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　PCが壊れていて、レスが遅れて申し訳ありません。ようやく、別のPCを使用することが出来て、レスをさせて頂いてます。

　前の方のレスにもありましたが、このパークハウスに関する、坪単価について、議論することは難しいようですね。でも、よくよく考えると、住宅は最も高額な買物だと思いますが、それにも関わらず、売り手と買い手の情報の非対称性が存在する事は否みません。そのため、この様な板で、居住されている方、近隣の方、業者の方等の利害関係がある人も含めて、色々な方の考え方や意見を議論させることで、その非対称性の解消になればと考えています。

　では、私の方から坪単価について、書かせて頂きます。HPにありますモデルルームのけやきレジデンス壱番館の1706号室（3LDK、102m2）が、3380万円で販売されています。これを坪単価にすると、107万円となります。これが、坪単価となります。これだけでは、よく分からないので、土地を除く坪単価を計算してみます。

　次に、パークハウスの一戸当りの土地の面積を8.2坪として地価を一坪40万円とすると、一戸当りの地価は、326万です。よって、1706号室の土地を除く坪単価は、（3380万円-326万円）÷31.5=97万円となります。この土地を除く坪単価は、共有設備が含まれています。

　あとは、ヤフーや地元の不動産のHPにある、周辺の新築や中古マンションの坪単価と比較して、どうかということですね。具体的な物件で比較すると、色々と問題があるので、とりあえずは、こまでにします。意外と中古物件も高いというのが、感想です。

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物件の坪単価の話はあまり重要ではないと思います。この物件の場合、デベのグレードや建物のグレードには問題なく、あくまでも価格がネックになっている以外売れない理由はないと考えるのが普通じゃないでしょうか。

高いか安いかという話であれば、間違いなく多くの人が高く感じている。今現在値引き販売されていますが、一度でも高いと感じた人は、少々の値下げでは買う気にはならないという人間の意識で売れていないんだと思います。

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物件を比較するのに坪単価でなくて販売価格で比較こそ意味無いでしょう。
ここの場合は、販売当初の参番館より安く、後一歩でみらい平並みの坪単価ですから。

これで、高いと感じる人には、ご縁が無かったと言う事でと成るのでしょう。今の売れ行き状態からするとけやきで残るのは妻側の部屋の可能性が高く割安に成っても絶対価格では手が出ないと成りかねません。欲しい人は、残り物を待つの一つの手ですが、何が残りそうか経過観察は十分しておかないと残ったものは高かったに成りそうです。

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＞　１７３さん

ホームページとかで比較する際は、１０７万と９７万、どちらの数字で比較すれば良いのでしょうか？
土地を除く坪単価を求めるくだりで当方少々訳が分からなくなってしまいまして。。

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173ではないですが、普通比較するなら土地込みの坪単価でしょう。

土地を抜いても眺望等のプレミアが入っていますし、他の比較物件の土地代が分からないと比較できないと思います。土地も一緒に買うんですから。

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>>175
坪単価の議論でお得かどうかで、市場が成り立ってるならば、この物件は完売してますよ。
結局総価格でみて、予算制約上買える人が案外に少なく、買える人は茨城は眼中にない人が多いから売れ残っているわけで。
前に話しがあった、７０平米～８０平米がメインであれば、財閥ブランドでありながら坪単価の安さと相まって完売してたはず。
茨城までくるなら広い部屋じゃないと売れないという思考が、最大の誤りだったんですよ。

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178がいいこと言った。



加えてランニングコストの高さも痛い。

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坪単価が１１０万以下なら十分安いと思いますが
ここの売れ残りの原因は、始発駅でないこと、線路に近すぎてうるさいこと、の２点につきますね。

つくば駅徒歩１０分以内で、この坪単価なら即日完売まちがいなしです。

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あ、
こりゃ確かに。
即、完売だね。
「研究学園駅」なのに・・・
って事だね。
ランニングコスト高いが、つくば駅にあれば、買うだろうな。

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駅近といっても快速も止まらないし、価格も茨城では破格に高い。
それに線路が近くて窮屈そうな印象を持ってしまう。

駅前の通りの閑散とした雰囲気もなんだか寂しい気がする。

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広くて高いは田舎の物件としては意味がない。広くて安ければみんな納得だ。

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高いうるさいと言われながらも、着々と売れて行くのであった。

無いものねだりしてもしょうがないんだよね。今ある物を買うかどうかなんだから。

高くてうるさいなら他にも沢山物件はあるじゃないの。手が届けば欲しい人は沢山居るって事か。

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「手が届けば欲しい人は沢山居るって事か。」
いや少し違うな。物っていうのは価値と価格ががっちしないと売れないものなんですよ。
手が届くんじゃなくて、みんな損はしたくないなって思ってるんだよ。判るかな？

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つくば駅の方を待ちます。

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つくば駅周辺にまたマンション建つだろうから、そっちを狙った方がいいね。
快速停まらないのは致命的だと思う。

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吾妻一丁目住宅跡ってさぁ、ここ程度が高い高いとか言っている人に手が出るの？

そうか、細切れにして安く売る事に期待しているんだ。それでも、高額だと思うけどな。

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まあ何だかんだ言っても、ここと万博しか未入居新築物件って言ったら選択余地がないんだから、どっちも徐々に売れていることは予想がつくね。
待てない人だって居るだろうからね。
価格が低くなるとどうしてもトラブルメーカーの入居率が高くなるから、本当は永続的に管理費等々払ってくれるんなら安く売れずに販社！？が所有してくれている方がいいだろうね。

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173さん
説明不足で申し訳ありません。新築物件であれば、先ずは坪単価での比較からはじめたら良いと思います。土地抜きの坪単価は、前に記述しましたが財閥系のマンションなので割高となりますが、どの程度なのか指標になります。
また、土地抜きの坪単価は、中古物件の評価や、話題になっています吾妻の物件の坪単価の予想に使えます。

皆さんのご意見では、坪単価は問題ないようですね。次に、話題になりました販売価格はどうでしょう？高いというご意見がありましたが、おいくらだったら問題ないのでしょうか？これもただはありませんのて・・・。

私なりに考えてみました。ひとつの考えとして、日経平均とマンションの販売価格に、正の相関があると仮定します。このパークハウスが発売されはじめた時期の日経平均と現在の日経平均を比較すると-25から-20％とします。このパークハウスの現在販売価格は、当初販売価格と比較して、同じくらい値引率であることから、これよりも大幅な値引きはあまり期待できないのでは？と考えはじめています。
家賃収入によるCFD計算の評価方法がありますが、別の機会と思います。

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吾妻一丁目住宅跡って、東大通とサーパスの間の土地ですか？
来年二月に売りに出る？

これはすごいマンション開発になりそうですな。

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吾妻一丁目住宅跡が、マンションに成るとは限らないよ。戸建てって言う意味じゃないから。

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吾妻1丁目だと、マンションが最適だと思うなぁ。

オフィスビルの需要がそんなにあるとも思えないんだけど、、、

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需要があるかどうかは、別として将来を考えたらただのベッドタウンにはしたくないみたいだよ。行政側としては。

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あそこなら資産価値も高いから即完売だろうね。
なんだかんだ言っても、つくば駅周辺はお洒落な感じするもんね。東京の友達にも自慢出来る。
研究学園じゃ降りたとたんに田舎でドンびかれる。

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>研究学園じゃ降りたとたんに田舎でドンびかれる。

南口に降りたんじゃないの？
つくば駅でも中央公園側の出口から出ると似たようなもん。

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↑自慢したくても手が届かなくて買えないと思う。


ここ程度が、高いと言う人ばかりだと仮定すると建てる物件の価格は、最低でも同程度にしないと手を出さないだろう。そう成ると当たり前だが、スペックを落とすか狭くするか、若しくは、両方。スペックを落とすと当然売りにくくなるので狭くすると予想できるが・・・。

さて、ここと同程度のスペックで建てて同程度の価格にしようとしたらどの程度の広さに成るのか。６０～７０㎡位？

仮にそうだとして、つくばに住むのに大枚叩いて今更６～７０㎡の広さに住みたいかどうかだね。７０㎡ってその辺りにゴロゴロある官舎並の広さだよ。

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↑198に対してね。

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つくば駅周辺の雰囲気と研究学園駅周辺の雰囲気は、明らかに違うでしょ。つくば駅周辺は既に町並みが形成されてる。これは誰もが感じてるんじゃないの？

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今更つくばで６～７０㎡の広さに住みたいかどうかって所は無視して雰囲気かい。

そんなにつくば駅の雰囲気がいい人達が、ここを検討するとは思えないから吾妻の土地開発板でも作ってそっちでやれば。

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つくば駅界隈がいいなんて！
そう思っている奴はすめば都的発想だね。
大した意味無し。

それぞれの考えがすべて。
思う通りやりたいようにやればいい。
その人の勝手だから。

狭いが広いがあんたには関係ないだろ！
大きなお世話だよ！

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「そんなにつくば駅の雰囲気がいい人達が、ここを検討するとは思えないから吾妻の土地開発板でも作ってそっちでやれば。」

あなたが決めることではないのでは？余計なお世話をするつもりで検討者の板に張り付くはやめてもらいませんか？

【一部テキストを削除しました。管理人】

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　住居の購入は、自動車や家庭電化製品の様な耐久消費財とは異なり、諸条件の制約の中で、選択せざる得ない状況です。この諸条件とは、景気，収入，予算，借入金額，金利，地域，一戸建（建売，注文） or 共同住宅，面積，間取り，通勤時間，家族構成，教育，コミュニティー等、リストアップするだけできりがありません。その購入金額の高さもさることながら、不確定要素が多い中で、この諸条件の優先順位付けで、皆様が苦労されているかと思います。正直、私もその一人です。それら諸条件の優先順位付けは、人の人生観と同じように、人それぞれであり、正解も不正解もないと考えています。
　
　一戸建ての購入を検討した時に、ハウスメーカーの方から、『不動産は、どれかをとれば、どれかをあきらめるしかない。ご縁があると思うものを購入されたら如何でしょうか？』と言われたことがあります。まさに、この言葉は、上記のことを言い当てていると考えています。

　このような板は、先のレスにも書かせて頂きましたが、売り手と買い手の情報の非対称性を解消と、この諸条件の情報交換や議論の場として活用できればと考えています。

　そこで、教えて頂きたいのですが、住居の購入に際して、皆様の上位５番目位までの諸条件の優先順位を教えて頂けませんか？そして、この諸条件の優先順にのために、このパークハウスを購入したいとか、購入しないとかを教えて頂けませんか？よろしくお願いします。　

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>>208
買う気もない人が延々と張り付いていることの方が荒らしじゃないの？
この板でつくば駅近辺の話を延々と続けるなら、別のスレを作れと言われても仕方ないのでは？

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買う気がない人？検討者の掲示板なんだから全員検討してますよ。何であなたが買う気がない有るのか無いのか判断するんですか？買うか買わ無いかは他人の貴方が判断する事ではないですよ。

貴方が言う荒らし行為の根拠がそれなんですか？

買う気がないなどと言う根拠なき理由による荒らし行為は迷惑です。

【一部テキストを削除しました。管理人】

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