ルフォン不動前

そんなに安くはないと言っても目黒や中目黒は買えないからここ検討してるんだろw

>443
同意。
>446
事実だから仕方がない。

ここ280-300と言ってる人はもう一段景気が悪化するのを
待たないとどこも買えないと思う。

３５０なら中目黒にしますわ。

３００なら多少条件悪い物件(線路脇・デベ非財閥・嫌悪施設アリ)でも我慢できるかと思ったのですが。

値段下がったって聞いたけど、300くらい？

>>459

しますわと言ってもこれから出る中目黒は350じゃ買えないよ。
あっちは１度の抽選で完売しちゃったしね…

やっぱここならリセール考えても300切らないと。

>>461

書き方が悪くてすみませんでした。ココで３５０出すならと言う意味です。２０坪で６００万程度の価格差なら、ココを検討するまでもないので。

値段さがってませんよ。
だって下げなくても坪320～で十分安いと感じて買う方いますから

↑お前が責任もって全戸買え。

全戸買うわけないだろ馬鹿が

単なるビッグマウスか

正式価格の発表はされたのでしょうか。
最初の予定価格より、大幅な変更はないのかな。

価格発表会に行った方いらっしゃいますか？

おおまかでいいので教えて下さい！！

ここって、免震やら耐震ならはどうなってんの？

耐震、免震、いまそれが一番気になりますよね。
その辺を詳しく知りたいです。

地震で一挙に景気悪くと思うが、価格は下がるのかなぁ。

ｶﾀﾛｸﾞや宣伝で何も書いていない時は単なる耐震ﾏﾝｼｮﾝです。

このﾏﾝｼｮﾝのいいところは何でしょう？駅近以外に見当たらないですが･･･ﾏｲﾅｽ点は東急線が近すぎて騒音の問題があるかも(急行は不動前に止まらないので結構なｽﾋﾟｰﾄﾞがでています）、駅・駅前商店街が超微妙、ﾃﾞﾍﾞがｻﾝｹｲﾋﾞﾙ!?管理がｻﾝｹｲﾋﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ、ﾏﾝｼｮﾝの管理やったことあるの？どっかに丸投げするのかな？見たことも聞いたこともありません。管理は管理会社の規模、管理戸数、経験値のある人材がいるかが肝です。

管理は資産価値に大きく響くからな〜
建物もなぜこの様なでしょう？準工業地域なのに不思議です。

品川区は素晴らしい。品川駅は新幹線も通っていますね。
今は、むやみに遠距離移動せず、買いだめせず、不要不急の外出は避けましょうね。

不動前から目黒駅の間のトンネルに入るあたりで東急と住民で長年騒音問題で揉めてます。
線路側は特に注意です。今のﾏﾝｼｮﾝのｶﾞﾗｽは遮音性能が良くなって来ていますが周波数で違います。

品川駅は港区ですよ。
品川区は城南五山があるあたりが魅力的ですね。でも登り坂がなく行けるのは目黒駅だけです。
五反田駅からの池田山、島津山までの坂は結構大変です。
目黒駅は品川区ですね。

目黒駅前は高台で駅が掘られていてトンネルみたいになっているので駅前は電車の音は静かです。ちなみに都心で高台立地なのに坂を気にせず駅直結徒歩1分のﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝがあるのは代官山駅と目黒駅だけです。大変稀少です。目黒駅前では駅前再開発が来年から始動する予定です。

免震ﾏﾝｼｮﾝであれば目白の桜ﾏﾝｼｮﾝを検討してみては!?

さすがの立地。なかなか手に入らないところを手に入れられた方々がうらやましい。
今は大変かもしれませんが、頑張ってください！東京は日本の中心ですから。

地震の直後だから免震ﾏﾝｼｮﾝが人気になるでしょうけど弱点もあります。

最近は魅力的なﾏﾝｼｮﾝが減ってきてますね。ﾘｰﾏﾝｼｮｯｸ前の2006年頃売り出していたﾏﾝｼｮﾝはｺﾝｾﾌﾟﾄが明確で値段も今より一割以上安かったと思います。2008〜9年頃竣工の中古ﾏﾝｼｮﾝには魅力的5分ﾏﾝｼｮﾝがあります。

やはり引っ越すとしても東京２３区だね。
目黒は目黒川の桜がきれいで素晴らしいね。
東京に骨をうずめるつもりで買っても損はない物件のようだ。

目黒川の桜の名所は目黒通りから中目黒周辺です。目黒通りから五反田は桜が大きくないのと川幅が広すぎなので今一つ人気ありません。

１LDK３６３０万円からか・・・。城南、目黒線、山手線隣駅を考えたら　
値ごろ感あるように感じるな。

近隣で中古買わなきゃよかった・・・。

デベロッパー乙で～す！

これからは想定外の天変地異が起こりますから高台立地に限ります。資産価値的にもこれから昔のように高台が見直されることでしょう。
高台の土地のﾏﾝｼｮﾝ用地の確保が難しくなり湾岸などの埋め立て地にﾏﾝｼｮﾝが林立しています。数年前は埋め立て地は都心の半値でした。品川の埋め立て地もﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝのﾊｼﾘの時は70平米3000万円台でした。これが正当な価格設定なのです。
最近は東京駅に近いことを前面に出してあたかも資産価値のある土地にﾃﾞﾍﾞはみせかけてありえない価格で売りに出しています。ﾃﾞﾍﾞが作り上げた人気(雑誌の人気ﾗﾝｷﾝｸﾞ等に上位にﾗﾝｸする等）に騙されないようにね〜埋め立て地のﾏﾝｼｮﾝが売れるとﾃﾞﾍﾞは大儲かりです。
江戸時代から高台は資産価値が安定してます。それには訳があります。
低い土地が高値で価格設定され過ぎです。

青田買いな訳だから住んでから電車の音が気になったら取り返しがつきません。実際電車の走る音(高音）は２枚ｶﾞﾗｽでも響きます。
ﾃﾞﾍﾞは防音性能を全面に出してくると思いますがﾘｽｸが大き過ぎます。
なにも線路の横を一生の買い物にしなくてもいいのでは!?

この条件のﾏﾝｼｮﾝなら焦らずともいくらでも計画されます。焦らずいろいろと検討してみては!?
ﾃﾞﾍﾞさんも良く分かっているようでｽﾚでも必死です。

つーか、公開されてる間取りが７０平米未満ばっかなのは何故？７５平米くらいの間取りで他物件と比較したいなぁ。

ﾏﾝｼｮﾝ外観が変わった形をしている割には間取りは一般的なﾌｧﾐﾘｰﾀｲﾌﾟですね。

確かに何故75㎡以上無いんだろ〜何か意味深たな〜大きい部屋はﾀｲﾐﾝｸﾞを見て売り出す作戦か!?

掲載している間取りは角部屋が無いので角部屋をｸﾛｰｽﾞｱｯﾌﾟすると価格ﾒﾘｯﾄが薄れるからでしょう。実際一番高い部屋は最上階の角部屋でしょうけども90㎡で9780万ですから･･･あの立地では安く無い!

第一期で85戸は勝算ありなのだろうか

1lDK3600万円台はﾃﾞﾍﾞが良くやる安いｲﾒｰｼﾞ戦略です。
そこだけは倍率が付くかもしれませをが、実際欲しいと思う間取りは坪単価が違うものです。
ﾙﾌｫﾝ不動前もその一つです。完売はまず無いと思います。

地震による躯体への影響はどうなんだろう。

安いよここ、とっても！
絶対完売だよ！

>>498
同意同意！
目玉部屋は坪単価が圧倒的に安かったりしますが半地下だったり陽が当たらなかったりと条件が悪い。
でも安いので高倍率になる。
うちは角部屋上層階と条件で選んだので
目玉部屋と比べても坪50万円以上高かった…
結果お買い得感は薄れましたが満足しています。立地で選んだので。
ここは立地も微妙だしあまり価格差を広げない方がよいと思いますが…

>>499
ここって来年2月竣工なのにもうそこまで工事進んでるの？

多分、このﾏﾝｼｮﾝの規模であれば完成まで一年半ぐらいで出来てしまいます。今は基礎を施工しているところと思います。

>>500
購入を決めてらっしゃるようなので大きなお世話かもしれませんが、くれぐれも騒音は注意して下さい。東急線は武蔵小杉からトンネルから出てくるところなので･･･またかむろ坂は上りなので吹き上げた音が気になるかもしれません。
窓はペアガラスでしょうけど防音性能はどのように説明を受けてますか？

>>500さんはﾃﾞﾍﾞさんですよね〜

ﾃﾞﾍﾞさんが必死な物件は？買ってから値上がる物件ではないな〜5000万で買って10年後に5000万で売り抜ける物件は都心はかなりあるよ〜10年間管理費修繕積立費だけで暮らしていけるんだよ〜このﾏﾝｼｮﾝのﾒﾘｯﾄは比較的安い点と駅から5分以内ぐらいかな〜安いのは大手ﾃﾞﾍﾞと同じ値段では売れないからな訳だしその分仕様ﾀﾞｳﾝしている部分はあります。その他、線路が近過ぎ、準工業地帯だから今後周辺に何でも建つ、ﾃﾞﾍﾞ･管理会社が実績少ない、不動前は今後も人気が出る要素がないなどﾏｲﾅｽ点の方が多い。中古価格(資産価値）はどうかな〜?!

いろいろな雑誌で土地や駅の人気ﾗﾝｷﾝｸﾞをやってますが「不動前駅」「品川区西五反田」が出ていたものを見たことがありません。東京都心100位には入っていません。
需要がないということは資産価値を落とす最大の原因です。

売ることを前提に買うのか
生涯住むのかによると思うけど、
地震があった今、10年後の資産価値はどの地域でも
期待できないのではないかと思う。
ただ人気エリアでもないけれど、ほとほど便利な場所なので
賃貸で貸しても必ず埋まるような気はする。
ちなみに近隣のマンションで中古が出てたが
3900万でも売れてないようだ。
築10年程度、60平米だったかな。

それあんまあてにならないっすね。北向きか 階数 他いろいろな条件によって値段なんかいくらでも変わるっしょ

いずれにしても、ファミリーで住むには狭い。
3Lで60平米前半は苦戦の予感

確かに。ファミリーをメインターゲットにはしてないんですかね？でもディンクスなら２LDKですよね。今イチ間取りの主旨が伝わってこない物件ですねぇ。

>>506
5000で買って5000で売り抜けられるはいいすぎじゃないかな。
今どこにありますか？
６、７年前ならありましたけどね。

60㎡で10年後3900万円台は東京都心ではかなり悪い価格です。60㎡を4000万で買って3900万で売れればいいとは思いますが5000万であれば1100万も支払ったことになります。ﾌﾟﾗｽ管理費と修繕積立で多分25000円/月がかかるとすると10年間でﾄｰﾀﾙ1400万の支払いです。都心のﾏﾝｼｮﾝであれば10年であっても買った時と同じ値段で売れるﾏﾝｼｮﾝもあります。買ったﾏﾝｼｮﾝ次第ではこれだけ生涯所得の差が発生します。
一生住むにしても今、資産価値次第で5000万まで貸し出しをしてくれる商品が銀行から売り出されています。資産価値がなければ当然貸し出し金額は少ない訳ですからこれからの不安定な日本においては有効な商品です。今まではﾏﾝｼｮﾝを売らなければならなかったものが現金が入手できるんですから。その時に少しでも多く欲しくないですか?!年金もどうなっているか分からない訳ですから･･･死んだらﾏﾝｼｮﾝで相殺です。

基本的に不動産価格は平均すると都心は変わらないと思います。液状化した埋め立て地は見直しが入りますが内陸部は逆に見直されるからです。また今回の停電で分かったことは日本の多くの会社が東京に本社を置いていることにより影響が甚大で停電に出来ないことです。都心に住む意味合いがまた一つ増えています。

≫512さん
たしかに現在は5000万で60㎡の物件はまず立地が良くない訳ですから10年後に同じ値段で売れる可能性は限りなく低いと思います。
現在の市場価格では5000万の予算であれば40㎡台の希少性のある立地のﾏﾝｼｮﾝでなければ難しいと思います。
今後は分かりませんが今までは中途半端なﾏﾝｼｮﾝを買うよりも誰がどう見ても良い立地の高価格のﾏﾝｼｮﾝの方が10年の減額が少なかった事が多かったと思います。
後はやはり需要が少ない時期に買って景気のいい時に売るですが常套手段ですが今の都心の相場が相当高止まりなので今後ありえない景気にならない限り当分難しいかもしれません。

≫512
赤坂や六本木などの一等地で買える金額で勝負するしかないんじゃない!?

3lDKでせめて70㎡以上ないと大抵2部屋は5畳以下で使い難いﾚｲｱｳﾄになります。ﾍﾞｯﾄはかなり入れ難いです。

素人がごちゃごちゃ五月蝿い掲示板ですね。
何が心配なの？

不動産の損益を「購入価格」と「売却価格」で考えている時点で間違ってる。

と、素人が言っております。

実際にあった実例を出すと比較的価格が高かった平成7年に埼玉県戸田市に4000万で買ったA氏と東京都笹塚に5300万で買ったB氏がいました。いずれも駅近徒歩3分の物件でしたが13年後の平成20年に両者ともﾏﾝｼｮﾝを売却、その売れた値段はA氏は2100万。B氏は4800万でした。A氏は▲1900万、B氏は▲500万です。月で計算するとA氏12.1万円、B氏3.2万円で住んだことになります。
どちらの物件を買いますか？
不動産購入は将来を見据えて買うものです。
一生住むつもりだからと言ってこれを無視するのはﾅﾝｾﾝｽです。

ﾙﾌｫﾝ不動前は13年後に5000万の物件が4000万台をｷｰﾌﾟできるかは微妙だな〜

基本的に住んだ時点で資産価値は購入価格の８割程度と言われているそうです。
つまり5000万の物件は住んだ時点で4500〜4000万の価値に下がる。

ただ、重要なのは残債割れをさせないこと。
5000万で買った物件を5000万で売ることが大切なのではなく、
例えば5年後に残債が4500だとしたら、4500の残債に対して4500で売れれば良いのではないでしょうか？

購入価格を基点として、500万を「損」と見るのは少し違う気がします。
実際に5年間、そこで生活した家賃なわけですし。

株とは違いますよね。

いや、それでは投下資本を毀損してしまうので、売却後に購入資力が減少しちゃいますよ。
購入金額−売却金額−想定居住費＝損益　で良いのでは？

残債を割り込まないのは、最低限での安全性であって、損益は純粋に考えるべき。

想定居住費はプラスです。間違えました。

購入した時点で8割にならない物件選びが大切だと言いたかったんですが〜
確かに都心以外の場合そのような事例が多いようです。それはその立地に需要が無いからです。
都心や都心に近い場所でも中古に比べ新築価格が高い場合も同じことになります。需要が少ないのです。
近辺の中古ﾏﾝｼｮﾝの情報はいくらでもありますから新築価格と比較すると明確になります。比較すると分かりますが都心では中古価格の方が高い立地が数多くあります。
最初から8割を想定内にした物件選びはﾅﾝｾﾝｽです。ﾛｰﾝ返済うんぬんは論点が違います。だいたい8割ｽﾀｰﾄで35年ﾛｰﾝだと20年くらいはﾌﾟﾗｽにならないですよ。

新築価格と10年後の中古価格を比較した駅ごとのﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭは週刊ﾀﾞｲﾔﾓﾝﾄﾞや週刊東洋経済等で良く特集組んでるよね〜

≫522さんのような感覚の人がﾙﾌｫﾝ不動前もﾀｰｹﾞｯﾄにするんでしょうね。

現在ﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭｰがいい駅も今回の地震で見直しが入る可能性がありますので埋め立て地にあるﾏﾝｼｮﾝは様子見した方がいいと思うよ。
浦安駅がどのようになるか注目です。

>525
言ってる内容は当然同意しますが、難しい話ですね。
机上の空論というか、少なくともこの物件のエリアに当てはまる話ではない。

坪300クラス、サンケイのルフォン不動前で望める話ではないですね。

しかしなぜあえて南側が線路の物件を買おうとする人が多いんでしょう。春や秋の気候のいいときには窓を開けて風を通すのは気持ちいいものです。でも数分ごとに強烈な電車の走行音を聞かなくてはならないんですよ
賃貸ならともかく分譲ではどうでしょう?!住んでみて気になったら取り返しがつきません！電車の騒音を線路横で聞いて見て下さい。急行はかなりスピードを出していますよ。

不動前〜目黒駅間では長年騒音問題で東急と住民で紛争があります。
ｶｰﾌﾞしているのでこすり音が酷いようです。
ﾙﾌｫﾝのあたりはﾌﾞﾚｰｷ音でしょうか!?最近のﾍﾟｱｶﾞﾗｽは遮音性能は高いですが低音域は気になりませんが高音域はかなり通すように感じます。
電車の走行音、ﾌﾞﾚｰｷ音は高音ですよねー

ルフォンと反対側の線路すぐ傍に住んでますが、目黒線の音はほとんど気になりませんよ。ときどき、発車ベル鳴ってるなぁ、程度。
ロングレールと駅舎の屋根が騒音の拡散を防いでいるようで、ルフォンでもそれ程気にする必要はないんじゃないかなーと思います。個人差はあるでしょうが。
もちろん、南側の窓が線路向いているので、ウチよりは若干気になるかもしれません。

≫532さん
ﾙﾌｫﾝの反対側だと線路が北側ですよね。窓が小さいのでは?!分譲マンションですか？

踏切の立っている時のことを考えると騒音が気にならないというのは信じられません。
でも後から線路脇に家を建てて騒音が酷いと言われる東急電鉄も可哀想ですね〜工場横に家を建てて工場がうるさいとか振動があるという住民が多く工場移動を余儀なくされたということを良く聞きます。
それだけ騒音をイメージせずに家を購入する人が多いということです。

目黒線この辺は踏切ないよ。完全立体化済み。現地行けばわかる。

ウチと目黒線とは家二軒、間があるし、リビングが南東向きなんで、ルフォンより条件良いのは確か。分譲マンションっすよ〜

現地線路沿いまで行って確認しました。 電車の音ブレーキはほぼ気にならないです。窓あけても大丈夫じゃないかな でも ホームのアナウンスが聞こえるかも 後 隣の小学校のチャイムが結構ひびきわたってた。

パークホームズ目黒は販売延期のようです。

こちらは予定通りなのかな。

大手ﾃﾞﾍﾞは延期の配慮していますがここはないようですよ。

塩漬けにしてもしょうがないからね

販売代理だからリバブルは契約取ることしか考えてないですよ。
資材の調達、物流、人出不足で引渡し遅延になるリスクは売主負担ですから。
そうなっても誠実に対応してくれるとは思えませんね。
仕上がりが悪くてもリバブルがどこまで味方してくれるかは不透明。少なくとも営業マンは頼りになる感じではなかった。

三井は影響もでかいし、保守的な対応ですね。
こんな時期ですから皆さんよく考えて下さい。

私はこの物件を検討しましたが、営業マン、プラン、価格、時期、もろもろの要因すべてが不満だったので見送ります。

と、三井の営業さんが言ってますので、みんな待ってあげよう。

地震があって数日後、
検討していただいてますか〜？
と、電話があった。
地震大丈夫でしたか？など、気遣いの挨拶全くなし。
ここで営業の質が悪いとの書き込みを多々見かけるが
なるほどと思った。

営業ﾏﾝから社風がみえますね〜購入後の無償のアフター対応は期待できないな〜管理会社は週刊ダイヤモンド(今年2月26日発売）の管理会社ランキング100社にもでてないし。管理人を置くだけ〜?大手ﾃﾞﾍﾞは2年点検までは結構無償修理してくれるんだけどな。ここはどうか確認した方が良さそう。

副業でやっているﾃﾞﾍﾞにそこまで期待しても･･･ｱﾌﾀｰが無い前提でｲﾆｼｬﾙｺｽﾄがどうかという評価をするしかないのでは？
それよりもｾﾞﾈｺﾝをどこまで管理できているやら最近の鉄筋足りない事件が発覚しているのは大手ﾃﾞﾍﾞばっか、管理してるから発覚。管理出来ていないとこは下請けが何やってても発覚しません。難易度高い屋上緑化やってるけど大丈夫かなぁ?！

ﾘﾊﾞﾌﾞﾙは販売代理だからｱﾌﾀｰは対応しません。ﾏﾝｼｮﾝの名前からもｻﾝｹｲのﾏﾝｼｮﾝですからｻﾝｹｲｻｰﾋﾞｽが対応になる筈です。
ﾘﾊﾞﾌﾞﾙは販売時期にﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑに数人営業ﾏﾝを派遣するだけです。このﾏﾝｼｮﾝに瑕疵があっても取り合ってくれないでしょう。

販売代理に優秀な営業ﾏﾝを出すﾃﾞﾍﾞはありません。提携費用は決まっているんですから･･･責任もないんですから〜

採算性が悪いから副業から撤収は良くある話です。住まいは安心、安定を買うものです。リスクは少しでも小さくしなくちゃ。

ｾﾞﾈｺﾝ自体でも管理はしますが監督次第です。監督のﾚﾍﾞﾙで品質が変わらないように大手ﾃﾞﾍﾞでも品質管理をしています。監督は残念ながらﾋﾟﾝｷﾘです。それ以上に下請けは意識が低く管理が甘いと見ると少しでも儲けようと手抜きをします。それだけ下請けは厳しい金額で受注していますから品質管理が必要なんです。天王洲の大規模ﾀﾜﾏﾝでは11次下請けまでいて問題になりました。丸投げ会社が中間に10社もいて相当厳しい受注金額であることが想定出来、下請施工ﾒｰｶｰも赤字ならないようにする訳ですからｽﾍﾟｯｸﾀﾞｳﾝが勝手に行われてたのではと疑われたということもありました。

大手ﾃﾞﾍﾞが休んでるうちが最大のﾁｬﾝｽですよね〜今回売り切らないと厳しいですよ〜ﾃﾞﾍﾞさん頑張って下さい〜このﾏﾝｼｮﾝが湾岸埋め立て立地でなくて良かったですね〜内陸はじりじり高値になって来ています。

内陸のﾏﾝｼｮﾝが地震後にもはや売れているようですね〜ﾁｬｲﾅﾏﾈｰが動いているようです。ここのﾏﾝｼｮﾝも中国人が買い占めるかも。中国ではあの強烈な地震で倒れた建物もなくｶﾞﾗｽも割れない日本の建物が話題になっているようで、高層ﾏﾝｼｮﾝなのに杭が木で出来ている中国のﾏﾝｼｮﾝよりも資産価値を再確認したのでは。原子力が安全宣言が出れば東京の内陸高台立地はあっという間に値段が上がって手が出なくなるかもです。

江戸時代に藩の江戸屋敷があったところを買うべし。今なら各国の大使館がある周辺の同じ高さの土地を買うべし。これ鉄則！

ここのｽﾚは他の売り出し中ﾏﾝｼｮﾝｽﾚの中でも盛り上がってますね〜注目度が高いのかな！？

湾岸と内陸のﾏﾝｼｮﾝ価格の調整はあるとは思いますが最近高くなり過ぎた湾岸が10年ぐらい前の相場になるだけでは。内陸は確かに下がる要素は無いと思いますが。内陸でも高台立地だけが上がる気がします。

液状化しないとこがいいな〜津波が来ないとこがいいな〜今回の地震からすると海抜20Mは必要か?!東京都心でどこか調べよっと。ﾙﾌｫﾝ不動前は海抜何M?

品川駅海抜3M,五反田駅海抜6Mぐらい！
ﾙﾌｫﾝ不動前海抜？