東京23区の新築分譲マンション掲示板「ルフォン不動前」についてご紹介しています。
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購入検討中さん [更新日時] 2011-08-15 15:23:17

東急目黒線「不動前」駅から徒歩4分。
ルフォン不動前についていろいろ情報交換しましょう。

売主:株式会社サンケイビル(売主)
施工会社:株式会社熊谷組
管理会社:未定


総戸数:143戸
間取りタイプ:1LDK~4LDK
専有面積:40.69m²~91.03m²
構造および階数:鉄筋コンクリート造 地上11階 地下1階
所在地:東京都品川区西五反田4丁目500番4(地番)



こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2010-10-09 11:59:42

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ルフォン不動前口コミ掲示板・評判

  1. 434 匿名さん

    確かに立地はいいと思う。

    でもプランが微妙。柱が多くて部屋のど真ん中にあるプランや
    部屋の内側にある柱が気になる。梁も多い。

    熊谷組って分譲の実績は多いんでしょうか?
    土木の仕事がないから?分譲慣れしてない感じがする。

    形の整った低層階は電車の騒音で検討外。
    北東、北西のプランも日当たりが悪すぎる。
    指数の低い部屋の分が他の部屋にしわ寄せとしてくるので
    まともな部屋も無駄に高い。

    まともに売れなさそうな部屋多すぎじゃない?

    そもそも低価法を適用できてないデベの土地の仕込みはまだ高い。
    だから売値も下げられないんじゃないかな。
    割り切って損を出してどんどん新しい土地を仕込んだ大手に比べて
    今の目線のあわない物件が多いんだと思う。

    価格の発表も今週ですね。どんなことになるやら。

  2. 437 周辺住民さん

    427さん

    二重サッシではありませんでしたが、防音性の高い窓になっているようですよ。

  3. 438 匿名

    二重ではなく三重です。

  4. 439 マンコミュファンさん

    平均坪340万って本当ですか?!

  5. 440 匿名さん

    本当だとしても最上階の平均じゃないですかね。

  6. 441 購入検討中さん

    平均坪340万でも安いね、ここなら

  7. 442 匿名

    坪340万出すなら、線路沿いは無いなぁ。

  8. 443 匿名さん

    ここなら平均280が妥当。
    だって辺鄙な不動前。

  9. 444 匿名

    その価格なら三菱洗足がいける。

  10. 445 物件比較中さん

    280じゃ商売やる意味ないよ
    お宝のプレミストだってもうちと高い

  11. 446 匿名さん

    ずっと辺鄙って言い続けてる人いるね。

  12. 447 物件比較中さん

    朝鮮人だろ

  13. 448 匿名

    収納がもう少しあればいいのにな。場所は便利と思います。価格とのバランスがなぁ 残念です

  14. 449 購入検討中さん

    350でも買います

  15. 450 匿名

    350出して、私鉄沿線・線路沿い・デベ微妙は無いな。散々言われてるように、280〜300が妥当だと思います。超えるようなら、検討外ですね。

  16. 451 匿名さん

    350?
    アホかっ

  17. 452 匿名

    斎場近いのリセールで影響でますかね? 女性は嫌がるって言われた。。

  18. 453 物件比較中さん

    280~300希望だから、デベとしては300~330ぐらいでゆっくりと
    裁いていくんじゃないかな。

  19. 454 購入検討中さん

    280~300って言ってる奴、それはあんたの単なる願望でしょ。
    そんなに安ければ大抽選会&即日完売ですよ。

    そんなに馬鹿じゃないよ、サンケイさんは。

  20. 455 匿名さん

    サンケイさん、
    お願いだから御殿山みたいな馬 鹿はやめてね。

  21. 456 匿名

    そんなに安くはないと言っても目黒や中目黒は買えないからここ検討してるんだろw

  22. 457 匿名さん

    >443
    同意。
    >446
    事実だから仕方がない。

  23. 458 匿名さん

    ここ280-300と言ってる人はもう一段景気が悪化するのを
    待たないとどこも買えないと思う。

  24. 459 匿名

    350なら中目黒にしますわ。

    300なら多少条件悪い物件(線路脇・デベ非財閥・嫌悪施設アリ)でも我慢できるかと思ったのですが。

  25. 460 匿名さん

    値段下がったって聞いたけど、300くらい?

  26. 461 匿名

    >>459

    しますわと言ってもこれから出る中目黒は350じゃ買えないよ。
    あっちは1度の抽選で完売しちゃったしね…

    やっぱここならリセール考えても300切らないと。

  27. 462 匿名

    >>461

    書き方が悪くてすみませんでした。ココで350出すならと言う意味です。20坪で600万程度の価格差なら、ココを検討するまでもないので。

  28. 463 購入検討中さん

    値段さがってませんよ。
    だって下げなくても坪320~で十分安いと感じて買う方いますから

  29. 464 匿名さん

    ↑お前が責任もって全戸買え。

  30. 465 物件比較中さん

    全戸買うわけないだろ馬鹿が

  31. 466 匿名さん

    単なるビッグマウスか

  32. 467 匿名さん

    正式価格の発表はされたのでしょうか。
    最初の予定価格より、大幅な変更はないのかな。

  33. 468 物件比較中さん

    価格発表会に行った方いらっしゃいますか?

    おおまかでいいので教えて下さい!!

  34. 469 匿名さん

    こんな時に‥

  35. 470 匿名さん

    ここって、免震やら耐震ならはどうなってんの?

  36. 471 匿名さん

    耐震、免震、いまそれが一番気になりますよね。
    その辺を詳しく知りたいです。

  37. 472 匿名さん

    地震で一挙に景気悪くと思うが、価格は下がるのかなぁ。

  38. 473 匿名さん

    こんな時に…買えないなら諦めな。

  39. 474 匿名

    カタログや宣伝で何も書いていない時は単なる耐震マンションです。

  40. 475 匿名

    このマンションのいいところは何でしょう?駅近以外に見当たらないですが・・・マイナス点は東急線が近すぎて騒音の問題があるかも(急行は不動前に止まらないので結構なスピードがでています)、駅・駅前商店街が超微妙、デベがサンケイビル!?管理がサンケイビルマネジメント、マンションの管理やったことあるの?どっかに丸投げするのかな?見たことも聞いたこともありません。管理は管理会社の規模、管理戸数、経験値のある人材がいるかが肝です。

  41. 476 匿名

    管理は資産価値に大きく響くからな〜
    建物もなぜこの様なでしょう?準工業地域なのに不思議です。

  42. 477 匿名さん

    品川区は素晴らしい。品川駅は新幹線も通っていますね。
    今は、むやみに遠距離移動せず、買いだめせず、不要不急の外出は避けましょうね。

  43. 478 近隣住民さん

    不動前から目黒駅の間のトンネルに入るあたりで東急と住民で長年騒音問題で揉めてます。
    線路側は特に注意です。今のマンションのガラスは遮音性能が良くなって来ていますが周波数で違います。

  44. 479 匿名

    品川駅は港区ですよ。
    品川区は城南五山があるあたりが魅力的ですね。でも登り坂がなく行けるのは目黒駅だけです。
    五反田駅からの池田山、島津山までの坂は結構大変です。
    目黒駅は品川区ですね。

  45. 480 匿名

    目黒駅前は高台で駅が掘られていてトンネルみたいになっているので駅前は電車の音は静かです。ちなみに都心で高台立地なのに坂を気にせず駅直結徒歩1分のタワーマンションがあるのは代官山駅と目黒駅だけです。大変稀少です。目黒駅前では駅前再開発が来年から始動する予定です。

  46. 481 匿名

    免震マンションであれば目白の桜マンションを検討してみては!?

  47. 482 匿名さん

    さすがの立地。なかなか手に入らないところを手に入れられた方々がうらやましい。
    今は大変かもしれませんが、頑張ってください!東京は日本の中心ですから。

  48. 483 匿名

    地震の直後だから免震マンションが人気になるでしょうけど弱点もあります。

  49. 484 匿名

    最近は魅力的なマンションが減ってきてますね。リーマンショック前の2006年頃売り出していたマンションはコンセプトが明確で値段も今より一割以上安かったと思います。2008〜9年頃竣工の中古マンションには魅力的5分マンションがあります。

  50. 485 匿名さん

    山手線の目黒駅は確かに便利ですが、ここは目黒線で急行の止まらない不動前駅の物件です。

  51. 486 匿名さん

    やはり引っ越すとしても東京23区だね。
    目黒は目黒川の桜がきれいで素晴らしいね。
    東京に骨をうずめるつもりで買っても損はない物件のようだ。

  52. 487 匿名

    目黒川の桜の名所は目黒通りから中目黒周辺です。目黒通りから五反田は桜が大きくないのと川幅が広すぎなので今一つ人気ありません。

  53. 488 匿名

    1LDK3630万円からか・・・。城南、目黒線山手線隣駅を考えたら 
    値ごろ感あるように感じるな。

    近隣で中古買わなきゃよかった・・・。

  54. 489 匿名さん

    デベロッパー乙で~す!

  55. 490 匿名

    これからは想定外の天変地異が起こりますから高台立地に限ります。資産価値的にもこれから昔のように高台が見直されることでしょう。
    高台の土地のマンション用地の確保が難しくなり湾岸などの埋め立て地にマンションが林立しています。数年前は埋め立て地は都心の半値でした。品川の埋め立て地もタワーマンションのハシリの時は70平米3000万円台でした。これが正当な価格設定なのです。
    最近は東京駅に近いことを前面に出してあたかも資産価値のある土地にデベはみせかけてありえない価格で売りに出しています。デベが作り上げた人気(雑誌の人気ランキング等に上位にランクする等)に騙されないようにね〜埋め立て地のマンションが売れるとデベは大儲かりです。
    江戸時代から高台は資産価値が安定してます。それには訳があります。
    低い土地が高値で価格設定され過ぎです。

  56. 491 匿名

    青田買いな訳だから住んでから電車の音が気になったら取り返しがつきません。実際電車の走る音(高音)は2枚ガラスでも響きます。
    デベは防音性能を全面に出してくると思いますがリスクが大き過ぎます。
    なにも線路の横を一生の買い物にしなくてもいいのでは!?

  57. 492 匿名

    この条件のマンションなら焦らずともいくらでも計画されます。焦らずいろいろと検討してみては!?
    デベさんも良く分かっているようでスレでも必死です。

  58. 493 匿名

    つーか、公開されてる間取りが70平米未満ばっかなのは何故?75平米くらいの間取りで他物件と比較したいなぁ。

  59. 494 匿名

    マンション外観が変わった形をしている割には間取りは一般的なファミリータイプですね。

  60. 495 匿名

    確かに何故75㎡以上無いんだろ〜何か意味深たな〜大きい部屋はタイミングを見て売り出す作戦か!?

  61. 496 匿名

    掲載している間取りは角部屋が無いので角部屋をクローズアップすると価格メリットが薄れるからでしょう。実際一番高い部屋は最上階の角部屋でしょうけども90㎡で9780万ですから・・・あの立地では安く無い!

  62. 497 匿名さん

    第一期で85戸は勝算ありなのだろうか

  63. 498 匿名

    1lDK3600万円台はデベが良くやる安いイメージ戦略です。
    そこだけは倍率が付くかもしれませをが、実際欲しいと思う間取りは坪単価が違うものです。
    ルフォン不動前もその一つです。完売はまず無いと思います。

  64. 499 匿名さん

    地震による躯体への影響はどうなんだろう。

  65. 500 購入検討中さん

    安いよここ、とっても!
    絶対完売だよ!

  66. 501 匿名さん

    >>498
    同意同意!
    目玉部屋は坪単価が圧倒的に安かったりしますが半地下だったり陽が当たらなかったりと条件が悪い。
    でも安いので高倍率になる。
    うちは角部屋上層階と条件で選んだので
    目玉部屋と比べても坪50万円以上高かった…
    結果お買い得感は薄れましたが満足しています。立地で選んだので。
    ここは立地も微妙だしあまり価格差を広げない方がよいと思いますが…

  67. 502 匿名さん

    >>499
    ここって来年2月竣工なのにもうそこまで工事進んでるの?

  68. 503 匿名

    多分、このマンションの規模であれば完成まで一年半ぐらいで出来てしまいます。今は基礎を施工しているところと思います。

  69. 504 匿名

    >>500
    購入を決めてらっしゃるようなので大きなお世話かもしれませんが、くれぐれも騒音は注意して下さい。東急線は武蔵小杉からトンネルから出てくるところなので・・・またかむろ坂は上りなので吹き上げた音が気になるかもしれません。
    窓はペアガラスでしょうけど防音性能はどのように説明を受けてますか?

  70. 505 匿名

    >>500さんはデベさんですよね〜

  71. 506 匿名

    デベさんが必死な物件は?買ってから値上がる物件ではないな〜5000万で買って10年後に5000万で売り抜ける物件は都心はかなりあるよ〜10年間管理費修繕積立費だけで暮らしていけるんだよ〜このマンションのメリットは比較的安い点と駅から5分以内ぐらいかな〜安いのは大手デベと同じ値段では売れないからな訳だしその分仕様ダウンしている部分はあります。その他、線路が近過ぎ、準工業地帯だから今後周辺に何でも建つ、デベ・管理会社が実績少ない、不動前は今後も人気が出る要素がないなどマイナス点の方が多い。中古価格(資産価値)はどうかな〜?!

  72. 507 匿名

    いろいろな雑誌で土地や駅の人気ランキングをやってますが「不動前駅」「品川区西五反田」が出ていたものを見たことがありません。東京都心100位には入っていません。
    需要がないということは資産価値を落とす最大の原因です。

  73. 508 匿名さん

    売ることを前提に買うのか
    生涯住むのかによると思うけど、
    地震があった今、10年後の資産価値はどの地域でも
    期待できないのではないかと思う。
    ただ人気エリアでもないけれど、ほとほど便利な場所なので
    賃貸で貸しても必ず埋まるような気はする。
    ちなみに近隣のマンションで中古が出てたが
    3900万でも売れてないようだ。
    築10年程度、60平米だったかな。

  74. 509 匿名

    それあんまあてにならないっすね。北向きか 階数 他いろいろな条件によって値段なんかいくらでも変わるっしょ

  75. 510 匿名さん

    いずれにしても、ファミリーで住むには狭い。
    3Lで60平米前半は苦戦の予感

  76. 511 匿名

    確かに。ファミリーをメインターゲットにはしてないんですかね?でもディンクスなら2LDKですよね。今イチ間取りの主旨が伝わってこない物件ですねぇ。

  77. 512 匿名さん

    >>506
    5000で買って5000で売り抜けられるはいいすぎじゃないかな。
    今どこにありますか?
    6、7年前ならありましたけどね。

  78. 513 匿名

    60㎡で10年後3900万円台は東京都心ではかなり悪い価格です。60㎡を4000万で買って3900万で売れればいいとは思いますが5000万であれば1100万も支払ったことになります。プラス管理費と修繕積立で多分25000円/月がかかるとすると10年間でトータル1400万の支払いです。都心のマンションであれば10年であっても買った時と同じ値段で売れるマンションもあります。買ったマンション次第ではこれだけ生涯所得の差が発生します。
    一生住むにしても今、資産価値次第で5000万まで貸し出しをしてくれる商品が銀行から売り出されています。資産価値がなければ当然貸し出し金額は少ない訳ですからこれからの不安定な日本においては有効な商品です。今まではマンションを売らなければならなかったものが現金が入手できるんですから。その時に少しでも多く欲しくないですか?!年金もどうなっているか分からない訳ですから・・・死んだらマンションで相殺です。

  79. 514 匿名

    基本的に不動産価格は平均すると都心は変わらないと思います。液状化した埋め立て地は見直しが入りますが内陸部は逆に見直されるからです。また今回の停電で分かったことは日本の多くの会社が東京に本社を置いていることにより影響が甚大で停電に出来ないことです。都心に住む意味合いがまた一つ増えています。

  80. 515 匿名

    ≫512さん
    たしかに現在は5000万で60㎡の物件はまず立地が良くない訳ですから10年後に同じ値段で売れる可能性は限りなく低いと思います。
    現在の市場価格では5000万の予算であれば40㎡台の希少性のある立地のマンションでなければ難しいと思います。
    今後は分かりませんが今までは中途半端なマンションを買うよりも誰がどう見ても良い立地の高価格のマンションの方が10年の減額が少なかった事が多かったと思います。
    後はやはり需要が少ない時期に買って景気のいい時に売るですが常套手段ですが今の都心の相場が相当高止まりなので今後ありえない景気にならない限り当分難しいかもしれません。

  81. 516 匿名

    ≫512
    赤坂や六本木などの一等地で買える金額で勝負するしかないんじゃない!?

  82. 517 匿名

    3lDKでせめて70㎡以上ないと大抵2部屋は5畳以下で使い難いレイアウトになります。ベットはかなり入れ難いです。

  83. 518 匿名

    素人がごちゃごちゃ五月蝿い掲示板ですね。
    何が心配なの?

    不動産の損益を「購入価格」と「売却価格」で考えている時点で間違ってる。

  84. 519 匿名

    と、素人が言っております。

  85. 520 匿名

    実際にあった実例を出すと比較的価格が高かった平成7年に埼玉県戸田市に4000万で買ったA氏と東京都笹塚に5300万で買ったB氏がいました。いずれも駅近徒歩3分の物件でしたが13年後の平成20年に両者ともマンションを売却、その売れた値段はA氏は2100万。B氏は4800万でした。A氏は▲1900万、B氏は▲500万です。月で計算するとA氏12.1万円、B氏3.2万円で住んだことになります。
    どちらの物件を買いますか?
    不動産購入は将来を見据えて買うものです。
    一生住むつもりだからと言ってこれを無視するのはナンセンスです。

  86. 521 匿名

    ルフォン不動前は13年後に5000万の物件が4000万台をキープできるかは微妙だな〜

  87. 522 匿名

    基本的に住んだ時点で資産価値は購入価格の8割程度と言われているそうです。
    つまり5000万の物件は住んだ時点で4500〜4000万の価値に下がる。

    ただ、重要なのは残債割れをさせないこと。
    5000万で買った物件を5000万で売ることが大切なのではなく、
    例えば5年後に残債が4500だとしたら、4500の残債に対して4500で売れれば良いのではないでしょうか?

    購入価格を基点として、500万を「損」と見るのは少し違う気がします。
    実際に5年間、そこで生活した家賃なわけですし。

    株とは違いますよね。

  88. 523 匿名

    いや、それでは投下資本を毀損してしまうので、売却後に購入資力が減少しちゃいますよ。
    購入金額−売却金額−想定居住費=損益 で良いのでは?

    残債を割り込まないのは、最低限での安全性であって、損益は純粋に考えるべき。

  89. 524 匿名

    想定居住費はプラスです。間違えました。

  90. 525 匿名

    購入した時点で8割にならない物件選びが大切だと言いたかったんですが〜
    確かに都心以外の場合そのような事例が多いようです。それはその立地に需要が無いからです。
    都心や都心に近い場所でも中古に比べ新築価格が高い場合も同じことになります。需要が少ないのです。
    近辺の中古マンションの情報はいくらでもありますから新築価格と比較すると明確になります。比較すると分かりますが都心では中古価格の方が高い立地が数多くあります。
    最初から8割を想定内にした物件選びはナンセンスです。ローン返済うんぬんは論点が違います。だいたい8割スタートで35年ローンだと20年くらいはプラスにならないですよ。

  91. 526 匿名

    新築価格と10年後の中古価格を比較した駅ごとのリセールバリュは週刊ダイヤモンドや週刊東洋経済等で良く特集組んでるよね〜

  92. 527 匿名

    ≫522さんのような感覚の人がルフォン不動前もターゲットにするんでしょうね。

  93. 528 匿名

    現在リセールバリューがいい駅も今回の地震で見直しが入る可能性がありますので埋め立て地にあるマンションは様子見した方がいいと思うよ。
    浦安駅がどのようになるか注目です。

  94. 529 522ですが

    >525
    言ってる内容は当然同意しますが、難しい話ですね。
    机上の空論というか、少なくともこの物件のエリアに当てはまる話ではない。

    坪300クラス、サンケイのルフォン不動前で望める話ではないですね。

  95. 530 匿名

    しかしなぜあえて南側が線路の物件を買おうとする人が多いんでしょう。春や秋の気候のいいときには窓を開けて風を通すのは気持ちいいものです。でも数分ごとに強烈な電車の走行音を聞かなくてはならないんですよ
    賃貸ならともかく分譲ではどうでしょう?!住んでみて気になったら取り返しがつきません!電車の騒音を線路横で聞いて見て下さい。急行はかなりスピードを出していますよ。

  96. 531 匿名

    不動前〜目黒駅間では長年騒音問題で東急と住民で紛争があります。
    カーブしているのでこすり音が酷いようです。
    ルフォンのあたりはブレーキ音でしょうか!?最近のペアガラスは遮音性能は高いですが低音域は気になりませんが高音域はかなり通すように感じます。
    電車の走行音、ブレーキ音は高音ですよねー

  97. 532 周辺住民さん

    ルフォンと反対側の線路すぐ傍に住んでますが、目黒線の音はほとんど気になりませんよ。ときどき、発車ベル鳴ってるなぁ、程度。
    ロングレールと駅舎の屋根が騒音の拡散を防いでいるようで、ルフォンでもそれ程気にする必要はないんじゃないかなーと思います。個人差はあるでしょうが。
    もちろん、南側の窓が線路向いているので、ウチよりは若干気になるかもしれません。

  98. 533 匿名

    ≫532さん
    ルフォンの反対側だと線路が北側ですよね。窓が小さいのでは?!分譲マンションですか?

  99. by 管理担当
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イニシア東京尾久

東京都荒川区西尾久7-142-2

5500万円台・6300万円台(予定)

2LDK・3LDK

43.42m2~53.6m2

総戸数 49戸

サンクレイドル浅草III

東京都台東区橋場1丁目

4800万円台・6600万円台(予定)

1LDK+S(納戸)・2LDK

45.14m2・56.43m2

総戸数 72戸

ジオ練馬富士見台

東京都練馬区富士見台1丁目

6090万円~9590万円

2LDK~3LDK

54.27m2~72.79m2

総戸数 36戸

オーベル練馬春日町ヒルズ

東京都練馬区春日町3-2016-1

8148万円~9448万円

3LDK・4LDK

70.07m2~80.07m2

総戸数 31戸

リビオ新横浜

神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目

4,300万円台予定~9,100万円台予定

1LDK~3LDK

35.28m²~72.89m²

総戸数 70戸

レ・ジェイド新横浜

神奈川県横浜市港北区新横浜1-18-11

3490万円~6240万円

1LDK・2LDK

31.41m2~54.55m2

総戸数 190戸

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ヴェレーナ西新井

東京都足立区栗原1-19-2他

5568万円~7648万円

3LDK

66.72m2~72.74m2

総戸数 62戸

レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

東京都江戸川区東葛西6丁目

未定

1LDK~4LDK

45.18m²~114.69m²

総戸数 78戸

サンクレイドル南葛西

東京都江戸川区南葛西4-6-17

3900万円台~5900万円台(予定)

2LDK・3LDK

58.01m2~72.68m2

総戸数 39戸

ユニハイム小岩プロジェクト

東京都江戸川区南小岩7丁目

未定

2LDK~2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

プレディア小岩

東京都江戸川区西小岩2丁目

6400万円台~8200万円台(予定)

3LDK

65.96m2~73.68m2

総戸数 56戸

リビオ亀有ステーションプレミア

東京都葛飾区亀有3丁目

4670万円~8390万円

1LDK~2LDK+S(納戸)

35.34m2~65.43m2

総戸数 42戸

ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7298万円

3LDK

55.04m2~72.33m2

総戸数 42戸

ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

東京都足立区梅島2-17-3ほか

5100万円台~7200万円台(予定)

3LDK

55.92m2~63.18m2

総戸数 78戸

ジェイグラン船堀

東京都江戸川区船堀5丁目

6998万円・7248万円

3LDK

70.34m2・74.58m2

総戸数 58戸