確かに立地はいいと思う。
でもプランが微妙。柱が多くて部屋のど真ん中にあるプランや
部屋の内側にある柱が気になる。梁も多い。
熊谷組って分譲の実績は多いんでしょうか?
土木の仕事がないから?分譲慣れしてない感じがする。
形の整った低層階は電車の騒音で検討外。
北東、北西のプランも日当たりが悪すぎる。
指数の低い部屋の分が他の部屋にしわ寄せとしてくるので
まともな部屋も無駄に高い。
まともに売れなさそうな部屋多すぎじゃない?
そもそも低価法を適用できてないデベの土地の仕込みはまだ高い。
だから売値も下げられないんじゃないかな。
割り切って損を出してどんどん新しい土地を仕込んだ大手に比べて
今の目線のあわない物件が多いんだと思う。
価格の発表も今週ですね。どんなことになるやら。
427さん
二重サッシではありませんでしたが、防音性の高い窓になっているようですよ。
二重ではなく三重です。
平均坪340万って本当ですか?!
本当だとしても最上階の平均じゃないですかね。
平均坪340万でも安いね、ここなら
坪340万出すなら、線路沿いは無いなぁ。
ここなら平均280が妥当。
だって辺鄙な不動前。
その価格なら三菱洗足がいける。
280じゃ商売やる意味ないよ
お宝のプレミストだってもうちと高い
ずっと辺鄙って言い続けてる人いるね。
朝鮮人だろ
収納がもう少しあればいいのにな。場所は便利と思います。価格とのバランスがなぁ 残念です
350でも買います
350出して、私鉄沿線・線路沿い・デベ微妙は無いな。散々言われてるように、280〜300が妥当だと思います。超えるようなら、検討外ですね。
350?
アホかっ
斎場近いのリセールで影響でますかね? 女性は嫌がるって言われた。。
280~300希望だから、デベとしては300~330ぐらいでゆっくりと
裁いていくんじゃないかな。
280~300って言ってる奴、それはあんたの単なる願望でしょ。
そんなに安ければ大抽選会&即日完売ですよ。
そんなに馬鹿じゃないよ、サンケイさんは。
サンケイさん、
お願いだから御殿山みたいな馬 鹿はやめてね。
そんなに安くはないと言っても目黒や中目黒は買えないからここ検討してるんだろw
ここ280-300と言ってる人はもう一段景気が悪化するのを
待たないとどこも買えないと思う。
350なら中目黒にしますわ。
300なら多少条件悪い物件(線路脇・デベ非財閥・嫌悪施設アリ)でも我慢できるかと思ったのですが。
値段下がったって聞いたけど、300くらい?
値段さがってませんよ。
だって下げなくても坪320~で十分安いと感じて買う方いますから
↑お前が責任もって全戸買え。
全戸買うわけないだろ馬鹿が
単なるビッグマウスか
正式価格の発表はされたのでしょうか。
最初の予定価格より、大幅な変更はないのかな。
価格発表会に行った方いらっしゃいますか?
おおまかでいいので教えて下さい!!
こんな時に‥
ここって、免震やら耐震ならはどうなってんの?
耐震、免震、いまそれが一番気になりますよね。
その辺を詳しく知りたいです。
地震で一挙に景気悪くと思うが、価格は下がるのかなぁ。
こんな時に…買えないなら諦めな。
カタログや宣伝で何も書いていない時は単なる耐震マンションです。
このマンションのいいところは何でしょう?駅近以外に見当たらないですが・・・マイナス点は東急線が近すぎて騒音の問題があるかも(急行は不動前に止まらないので結構なスピードがでています)、駅・駅前商店街が超微妙、デベがサンケイビル!?管理がサンケイビルマネジメント、マンションの管理やったことあるの?どっかに丸投げするのかな?見たことも聞いたこともありません。管理は管理会社の規模、管理戸数、経験値のある人材がいるかが肝です。
管理は資産価値に大きく響くからな〜
建物もなぜこの様なでしょう?準工業地域なのに不思議です。
不動前から目黒駅の間のトンネルに入るあたりで東急と住民で長年騒音問題で揉めてます。
線路側は特に注意です。今のマンションのガラスは遮音性能が良くなって来ていますが周波数で違います。
目黒駅前は高台で駅が掘られていてトンネルみたいになっているので駅前は電車の音は静かです。ちなみに都心で高台立地なのに坂を気にせず駅直結徒歩1分のタワーマンションがあるのは代官山駅と目黒駅だけです。大変稀少です。目黒駅前では駅前再開発が来年から始動する予定です。
免震マンションであれば目白の桜マンションを検討してみては!?
さすがの立地。なかなか手に入らないところを手に入れられた方々がうらやましい。
今は大変かもしれませんが、頑張ってください!東京は日本の中心ですから。
地震の直後だから免震マンションが人気になるでしょうけど弱点もあります。
最近は魅力的なマンションが減ってきてますね。リーマンショック前の2006年頃売り出していたマンションはコンセプトが明確で値段も今より一割以上安かったと思います。2008〜9年頃竣工の中古マンションには魅力的5分マンションがあります。
やはり引っ越すとしても東京23区だね。
目黒は目黒川の桜がきれいで素晴らしいね。
東京に骨をうずめるつもりで買っても損はない物件のようだ。
目黒川の桜の名所は目黒通りから中目黒周辺です。目黒通りから五反田は桜が大きくないのと川幅が広すぎなので今一つ人気ありません。
デベロッパー乙で~す!
これからは想定外の天変地異が起こりますから高台立地に限ります。資産価値的にもこれから昔のように高台が見直されることでしょう。
高台の土地のマンション用地の確保が難しくなり湾岸などの埋め立て地にマンションが林立しています。数年前は埋め立て地は都心の半値でした。品川の埋め立て地もタワーマンションのハシリの時は70平米3000万円台でした。これが正当な価格設定なのです。
最近は東京駅に近いことを前面に出してあたかも資産価値のある土地にデベはみせかけてありえない価格で売りに出しています。デベが作り上げた人気(雑誌の人気ランキング等に上位にランクする等)に騙されないようにね〜埋め立て地のマンションが売れるとデベは大儲かりです。
江戸時代から高台は資産価値が安定してます。それには訳があります。
低い土地が高値で価格設定され過ぎです。
青田買いな訳だから住んでから電車の音が気になったら取り返しがつきません。実際電車の走る音(高音)は2枚ガラスでも響きます。
デベは防音性能を全面に出してくると思いますがリスクが大き過ぎます。
なにも線路の横を一生の買い物にしなくてもいいのでは!?
この条件のマンションなら焦らずともいくらでも計画されます。焦らずいろいろと検討してみては!?
デベさんも良く分かっているようでスレでも必死です。
つーか、公開されてる間取りが70平米未満ばっかなのは何故?75平米くらいの間取りで他物件と比較したいなぁ。
マンション外観が変わった形をしている割には間取りは一般的なファミリータイプですね。
確かに何故75㎡以上無いんだろ〜何か意味深たな〜大きい部屋はタイミングを見て売り出す作戦か!?
掲載している間取りは角部屋が無いので角部屋をクローズアップすると価格メリットが薄れるからでしょう。実際一番高い部屋は最上階の角部屋でしょうけども90㎡で9780万ですから・・・あの立地では安く無い!
第一期で85戸は勝算ありなのだろうか
1lDK3600万円台はデベが良くやる安いイメージ戦略です。
そこだけは倍率が付くかもしれませをが、実際欲しいと思う間取りは坪単価が違うものです。
ルフォン不動前もその一つです。完売はまず無いと思います。
地震による躯体への影響はどうなんだろう。
安いよここ、とっても!
絶対完売だよ!
>>498
同意同意!
目玉部屋は坪単価が圧倒的に安かったりしますが半地下だったり陽が当たらなかったりと条件が悪い。
でも安いので高倍率になる。
うちは角部屋上層階と条件で選んだので
目玉部屋と比べても坪50万円以上高かった…
結果お買い得感は薄れましたが満足しています。立地で選んだので。
ここは立地も微妙だしあまり価格差を広げない方がよいと思いますが…
多分、このマンションの規模であれば完成まで一年半ぐらいで出来てしまいます。今は基礎を施工しているところと思います。
>>500
購入を決めてらっしゃるようなので大きなお世話かもしれませんが、くれぐれも騒音は注意して下さい。東急線は武蔵小杉からトンネルから出てくるところなので・・・またかむろ坂は上りなので吹き上げた音が気になるかもしれません。
窓はペアガラスでしょうけど防音性能はどのように説明を受けてますか?
デベさんが必死な物件は?買ってから値上がる物件ではないな〜5000万で買って10年後に5000万で売り抜ける物件は都心はかなりあるよ〜10年間管理費修繕積立費だけで暮らしていけるんだよ〜このマンションのメリットは比較的安い点と駅から5分以内ぐらいかな〜安いのは大手デベと同じ値段では売れないからな訳だしその分仕様ダウンしている部分はあります。その他、線路が近過ぎ、準工業地帯だから今後周辺に何でも建つ、デベ・管理会社が実績少ない、不動前は今後も人気が出る要素がないなどマイナス点の方が多い。中古価格(資産価値)はどうかな〜?!
売ることを前提に買うのか
生涯住むのかによると思うけど、
地震があった今、10年後の資産価値はどの地域でも
期待できないのではないかと思う。
ただ人気エリアでもないけれど、ほとほど便利な場所なので
賃貸で貸しても必ず埋まるような気はする。
ちなみに近隣のマンションで中古が出てたが
3900万でも売れてないようだ。
築10年程度、60平米だったかな。
それあんまあてにならないっすね。北向きか 階数 他いろいろな条件によって値段なんかいくらでも変わるっしょ
いずれにしても、ファミリーで住むには狭い。
3Lで60平米前半は苦戦の予感
確かに。ファミリーをメインターゲットにはしてないんですかね?でもディンクスなら2LDKですよね。今イチ間取りの主旨が伝わってこない物件ですねぇ。
60㎡で10年後3900万円台は東京都心ではかなり悪い価格です。60㎡を4000万で買って3900万で売れればいいとは思いますが5000万であれば1100万も支払ったことになります。プラス管理費と修繕積立で多分25000円/月がかかるとすると10年間でトータル1400万の支払いです。都心のマンションであれば10年であっても買った時と同じ値段で売れるマンションもあります。買ったマンション次第ではこれだけ生涯所得の差が発生します。
一生住むにしても今、資産価値次第で5000万まで貸し出しをしてくれる商品が銀行から売り出されています。資産価値がなければ当然貸し出し金額は少ない訳ですからこれからの不安定な日本においては有効な商品です。今まではマンションを売らなければならなかったものが現金が入手できるんですから。その時に少しでも多く欲しくないですか?!年金もどうなっているか分からない訳ですから・・・死んだらマンションで相殺です。
基本的に不動産価格は平均すると都心は変わらないと思います。液状化した埋め立て地は見直しが入りますが内陸部は逆に見直されるからです。また今回の停電で分かったことは日本の多くの会社が東京に本社を置いていることにより影響が甚大で停電に出来ないことです。都心に住む意味合いがまた一つ増えています。
≫512さん
たしかに現在は5000万で60㎡の物件はまず立地が良くない訳ですから10年後に同じ値段で売れる可能性は限りなく低いと思います。
現在の市場価格では5000万の予算であれば40㎡台の希少性のある立地のマンションでなければ難しいと思います。
今後は分かりませんが今までは中途半端なマンションを買うよりも誰がどう見ても良い立地の高価格のマンションの方が10年の減額が少なかった事が多かったと思います。
後はやはり需要が少ない時期に買って景気のいい時に売るですが常套手段ですが今の都心の相場が相当高止まりなので今後ありえない景気にならない限り当分難しいかもしれません。
≫512
赤坂や六本木などの一等地で買える金額で勝負するしかないんじゃない!?
3lDKでせめて70㎡以上ないと大抵2部屋は5畳以下で使い難いレイアウトになります。ベットはかなり入れ難いです。
素人がごちゃごちゃ五月蝿い掲示板ですね。
何が心配なの?
不動産の損益を「購入価格」と「売却価格」で考えている時点で間違ってる。
と、素人が言っております。
ルフォン不動前は13年後に5000万の物件が4000万台をキープできるかは微妙だな〜
基本的に住んだ時点で資産価値は購入価格の8割程度と言われているそうです。
つまり5000万の物件は住んだ時点で4500〜4000万の価値に下がる。
ただ、重要なのは残債割れをさせないこと。
5000万で買った物件を5000万で売ることが大切なのではなく、
例えば5年後に残債が4500だとしたら、4500の残債に対して4500で売れれば良いのではないでしょうか?
購入価格を基点として、500万を「損」と見るのは少し違う気がします。
実際に5年間、そこで生活した家賃なわけですし。
株とは違いますよね。
いや、それでは投下資本を毀損してしまうので、売却後に購入資力が減少しちゃいますよ。
購入金額−売却金額−想定居住費=損益 で良いのでは?
残債を割り込まないのは、最低限での安全性であって、損益は純粋に考えるべき。
想定居住費はプラスです。間違えました。
購入した時点で8割にならない物件選びが大切だと言いたかったんですが〜
確かに都心以外の場合そのような事例が多いようです。それはその立地に需要が無いからです。
都心や都心に近い場所でも中古に比べ新築価格が高い場合も同じことになります。需要が少ないのです。
近辺の中古マンションの情報はいくらでもありますから新築価格と比較すると明確になります。比較すると分かりますが都心では中古価格の方が高い立地が数多くあります。
最初から8割を想定内にした物件選びはナンセンスです。ローン返済うんぬんは論点が違います。だいたい8割スタートで35年ローンだと20年くらいはプラスにならないですよ。
新築価格と10年後の中古価格を比較した駅ごとのリセールバリュは週刊ダイヤモンドや週刊東洋経済等で良く特集組んでるよね〜
≫522さんのような感覚の人がルフォン不動前もターゲットにするんでしょうね。
現在リセールバリューがいい駅も今回の地震で見直しが入る可能性がありますので埋め立て地にあるマンションは様子見した方がいいと思うよ。
浦安駅がどのようになるか注目です。
>525
言ってる内容は当然同意しますが、難しい話ですね。
机上の空論というか、少なくともこの物件のエリアに当てはまる話ではない。
坪300クラス、サンケイのルフォン不動前で望める話ではないですね。
しかしなぜあえて南側が線路の物件を買おうとする人が多いんでしょう。春や秋の気候のいいときには窓を開けて風を通すのは気持ちいいものです。でも数分ごとに強烈な電車の走行音を聞かなくてはならないんですよ
賃貸ならともかく分譲ではどうでしょう?!住んでみて気になったら取り返しがつきません!電車の騒音を線路横で聞いて見て下さい。急行はかなりスピードを出していますよ。
不動前〜目黒駅間では長年騒音問題で東急と住民で紛争があります。
カーブしているのでこすり音が酷いようです。
ルフォンのあたりはブレーキ音でしょうか!?最近のペアガラスは遮音性能は高いですが低音域は気になりませんが高音域はかなり通すように感じます。
電車の走行音、ブレーキ音は高音ですよねー
ルフォンと反対側の線路すぐ傍に住んでますが、目黒線の音はほとんど気になりませんよ。ときどき、発車ベル鳴ってるなぁ、程度。
ロングレールと駅舎の屋根が騒音の拡散を防いでいるようで、ルフォンでもそれ程気にする必要はないんじゃないかなーと思います。個人差はあるでしょうが。
もちろん、南側の窓が線路向いているので、ウチよりは若干気になるかもしれません。
≫532さん
ルフォンの反対側だと線路が北側ですよね。窓が小さいのでは?!分譲マンションですか?