やはり斎場が近いことと、子供を持つ身としては小学校の学区が気になります。
品川区は学校選択制ですが、至近距離にある小学校は近隣の他の小学校に比べて児童数が少なく、一学年一クラスのようです。
小山台小学校がこのあたりでは割と評判がよいみたいですが、ブロックが違うようで、このマンションからの通学は認められないのでしょうか?
どなたかこのあたりの学校事情にお詳しい方がいらっしゃったら教えていただきたいです、
武蔵小山いいけどマンション予定情報知りませんか?
いずれにしても…
「本当は目黒に住みたい人、でも買えない人」って気がする。
でも、安いみたいだから、絶対買いです!
安かろう、悪かろう。
ルフォンだけに…
それホームズのことじゃないの?
何言ってんの?
ホームズは何と言っても天下の三井。
安かろう悪かろうは、このルフォンの事言ってるんでしょ。
自分的にはマイナー過ぎてルフォン自体知らなかった訳だが…(^_^;)
それが一般的なイメージって事かもね。
パークコートならそうだろうけど、ホームズでしょ?
URに毛がはえたくらいでは?
洪水ハザードマップを見てみました。
この物件のあるあたりは坂の途中だと思うのですが
青い色が付いていました。
目黒川からは少し離れているし、元々池とか川があったのでしょうか?
それだと地盤がどうなっているのか、少し心配です。
結局おいくらでしたか?
現地は個人的には好きな環境。
でも間取りが微妙だね。
窓のない部屋とか。
一昔前のつくり。
価格次第だね。
まぁたとえ安くて人気でても、
URに毛がはえたパークホームズは天下の三井だからね。
そもそも比較の土俵じゃないと思いますよ。
>>260さん
線路の向こう側というか、線路の真上が濃い青になっていますよ。
元学研第三ビルの裏手側の、歩道橋のあたりです。
それに坂の途中を線路がふさいでいるというより
坂と平行して線路が延びてると思うのですが。
「水が溢れたら線路を流れていく」というのであれば、
建物には影響なさそうですかね。
お答えいただいて感謝ですが、阿呆かって…。
40㎡くらいの小さい部屋を検討しようと見にいきましたが
3600万台からと高いです。
不動前の家賃相場が1.1万/坪だから表面で5%くらいの金額(260~270万/坪)かと思っていたのですが
見送りします。
安いじゃん。
高いでしょう!
2LDKはいくらからでしたか?
不動前でと考えたら高い!
駅近を考えれば、こなれてきた感はあるよね。ベリスタ目黒不動前は高かったですよね、逆にプレミストは安かった。今回は中間くらいですかね。
全然、高いね!
よく考えた業者なら不動前駅近の物件は西五反田ならではの
割安分譲価格にしないでしょ、
目黒や白金台と比べたらこんなに割安ですよという営業をするでしょ。
エリア的にそういう売り方で客が来るからね。
>>
>元学研第三ビルの裏手側の、歩道橋のあたりです。
なんだ現地を見ていないのか
だから阿呆なことを書いているわけね
それは仕方ないけど
他の人間が誰もつっこまないのも、また不思議
>>263
この物件自体の評価は兎も角
今時、5%で計算なんてあり得ないです
ん~確かに間取りがイマイチだね
モデルルームに行ってきました。
建物の設計が、「どうしてこんな風にしたんだろう?」と思うほど入り組んでいて、ごちゃごちゃしています。
間取りも複雑で、田の字のようなシンプルなものはほとんどありません。
かといって興味を惹かれるわけでもなく、ただ単純に使いづらい間取りだと思います。
南側は線路に面しており、また8階程度まで向かいの建物がかぶります。
モデルルームは1LDKと2LDKの2種類。
仕様はまぁまぁでしょう。高級路線ではありません。
最近の新築マンションでは標準的かと。
食洗機、ディスポーザーは付いています。
エアコンは壁掛け。タンクレストイレ&手洗いカウンター。
天井高は250cm。梁も目立ち、開放感はありません。
3LDKでも浴室は1418が多いです。
営業さんいわく、物件の売りとしては、駅近、セキュリティなどの仕様、エコ(壁面緑化)。
さて、価格は平均坪330万〜340万のようです。
60平米の2LDKが6000万円前後でした。
高い。
75平米以上の間取りは上層階に数えるほどしか無く、坪350万を超えます。
最も高い部屋で90平米、9900万だったと思います。
正直、不動前、西五反田にこの金額を出すなら他にいいところありますよね。
だってピアース中目黒ローレルアイと同じ価格帯ですよ。
近くならパークホームズ目黒ザレジデンス(やっぱり三井で目黒区)。
東急線各駅停車、山手線1駅ならクロスエアタワーの方がまだマシかな(スーパーや図書館は便利)。
目黒線にこだわるならクラッシィハウス目黒洗足やザ・パークハウス洗足池桜山(環境がいい)。
山手線徒歩圏のザ・パークハウス大崎(なんといっても山手線)。
品川区なら大井町のプラウドやモリモト(商業施設が便利)。
少し離れるけどクレヴィア田園調布本町は?
ライバルがたくさん。
他人ごとですが、今から売れ残りが心配です。
駅近だけで売れるのかなぁ。
吉祥寺や御殿山より地味なのに。
坪30万値下げしたら検討します。
テンション下がった。高いですね。
No.275さんのおっしゃるように、近隣の物件と比べても強気な価格ですね。
使いにくい間取りというのも気になります。
3LDKのMRがみられないのが残念です。
行く気がなくなりました。バスですね〜。
こんな供給がたくさんある中わざわざ偉ぶ物件じゃなさそうw
サンケイビルには不信感があります。
以前ル北品川にあるフォン御殿山という物件を見に行ったのですが
竣工前67㎡、7580万が竣工後6080万に値下げ。130㎡、18800万の部屋にいたっては
5000万くらい値下げしてました。
竣工後に検討がいいのではないでしょうか。
どうやら売れ残るの必須の感が。
でもそれは我々が心配することではないですよね。売主が考えること。
後から値段を下げることになるのか?
値段さえお得感が出れば、間取りに少々難があっても近隣環境が地味でも売れるのは今までの他のマンションが物語って
います。
モデルルームを見に行くのはいいけれど、あわてて購入を決める物件ではないということですよね。
不動前で330~340ってマジですか?
ルフォンはどこ行っても空気読めてないね。
モデルルームに行ってきました。40㎡台の1LDKで4000万円前後。高いんじゃない!?というのが率直な感想です。
モデルルームタイプの1LDKが4000万円前後。高いなというのが率直な感想でした。
当初の予想より高いですね。これは完売まで遠そうだ。これでも即完売とかだったら、かなり景気が良くなってきたってこと?
不動前の知名度、間取り、線路沿い、小学校の学区などのマイナス要素が揃っていてこの値段は本当に高いと思う。
すぐ側が公園でうるさそうな上に(子供の声はもちろん母親たちの井戸端会議の声がうるさいだろう)、キャッチボールとかしてるのが結構いるようだから敷地内にボールが入ってきそう。実際、もし工事の敷地内にボールが入ってしまったら警備員に声かけてね、みたいな看板もあったので不安になった。大音量の17時の鐘も気になった。スピーカーがもろマンションの方を向いている!
これで完売したら本当すごいと思うけど、将来、中古で売ることになった場合なかなか売れなくて苦労しそうな気がするので自分は他行くことにしました。
ありがとう、さようなら。。。
相場的には坪300万が妥当なんじゃないのかな?
モデルに行って、購入したい部屋は限られていると思いました。
買うならここ!という部屋は、一部屋だけありましたが、購入後に千万以上下げられるなんてショックすぎて手が出せません・・・怒。
最初から千万下げた値段で売ってくれー!
公演がすぐ隣なのは、環境が変わらないので、私にはプラスです。
>>287
ルフォン御殿山は売れ残りを今でも売っているのですね。
(未入居中古扱いになっているけど)
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/rehouse/shinchiku2/287_rufon_gotenyama/...
502が12980万、604が18890万で竣工前の新築価格でした。
604は実に7000万以上の値下げです。
怖いですね。竣工前の新築価格で購入された方、ご愁傷様です。
ルフォン御殿山の値付けはプチバブルのピーク時のものだからね。
こことは事情が違うと思うよ。
>竣工前の新築価格で購入された方
ルフォン御殿山は確か一度はほとんど完売したが、リーマンショック後にキャンセルが相次いだように記憶している。
新築価格で買った人は多分ほとんどいないんじゃないかな。
正式価格を見てから判断でいいでしょう。
平均300万/坪以上だったら、竣工後に検討すれは十分と思った。
そういう価格設定なら売れ残っていると思うし、
どうしても”このマンションでなければ”という感じは自分には感じなかった。
いずれにせよ、正式価格待ちです。
今日モデルルーム見てきました。土曜日ということで見学者でかなり混んでいる様子でした。2LDK希望で行きましたが、やはり価格は高めでしたね。(北西や北東向きの安い間取りでも4800万くらい〜だったかな)担当者に「もう少し安ければ良いな」と言って、アンケート用紙には購入検討したいが難しいにチェックを入れて帰ってきました。私は同じ品川区内で探しているので別の物件を検討しようかな。
ネガって価格を下げようとしてるんだろうけど、なんだかんだで売れますよ。
坪320万で絶対売れる。
目黒1駅は強い。
目黒1駅でも各駅しか停まらない不動前よりも急行が停まる隣の武蔵小山のほうが魅力的ですね。
確かに急行停車駅の武蔵小山の方が魅力的ですね。
目黒1駅強いならどうぞ!
本当、こんな地味で辺鄙な一駅が良いならどうぞ!
ネガって価格下がるなんて思ってません。実際高いですよ!率直な感想です
スレ違いですが、武蔵小山の駅近でお薦め物件ないですか?
週末、モデルルームに行ってきました。
非常に混んでいて、興味を持っている人は多いことが分かりました。
自分の条件である70㎡以上、3LDKの部屋は数が少なく12戸ほどでした。
その中で、ルーフバルコニー付の良さそうな部屋が1つありましたが、坪単価335万円位ということで、
ちょっと高い気がしました。
ただ、もう少し検討しようと思っています。
想像してたより良かった。
若干割高感はある。3~4%程度でも安ければ・・・
今年竣工したプレミスト不動前(大和ハウス)は,坪単価255(北東1階)〜280(南側2階)でした。ほとんどの物件が3〜4千万円台で,非常に買いやすかったため,かなりの高倍率。(もちろん上層階の広い間取りは5千いきますけど)
それからすると,北向きのルフォンの坪単価が290〜というのはかなり高めですね。
内装はルフォンの方がセンス良いです。装備も良い。でもその分プラスしても高いです。
これから少子化にはいり,目黒駅近辺の古い物件の立て替えも始まるでしょうから,20年すぎて住むには高い買い物かと思われます(採算があわない)。目黒に一駅で静かな環境はよいけど,決して流行ってるエリアではないし。
もともとここって,目黒区じゃないのに坪単価310はちょっと行き過ぎかな。気に入っただけに惜しい。
目黒のパークハウスの南側とあんまり価格かわらない。あそこは,目黒川沿い北東面が南より高いので。
もう少し手の届くところにお願いしたい。不景気なことにそう変わりはないわけだから,マンション供給が増えてきている今,ちょっとどうかなと。
東急様,サンケイ様,お願いします!!!!
武蔵小山駅だと急行も停まって便利なのですが、ファミリー向けの物件てあまりないですよね。
不動前駅近で武蔵小山駅も遠くないし、このマンションも非常に気になるのですがやはり割高に感じる。
フロアの部屋数は多くないので、大丈夫なのかもしれませんが、エレベーターホールがなく
離れたところに一基づつというのが、少し気になります。
線路側の部屋の人たちが使うエレベーターは角にありますが、すぐ部屋もありますし。
朝の時間が重なるときは、エレベーターに乗れずに見送ったりもあるし、人が溜まったりとかないかな。
廊下の両サイドに部屋の出入り口があるのも、圧迫感を感じそう。
そうですね・・・。
駅近&周りの環境を考えると、とても魅力的で楽しみにモデルルームに行ったのですが
価格面だけ問題ありなんですよね。
これが、住みやすい&急行止まる武蔵小山の物件であれば納得するのですが。
あと、三井の物件と坪単価がほぼ同じなのは、ちょっとげせないですよね~。
これだと、環境悪いけど三井に流れる可能性が非常に高そうです。
個人的には、まだ悩み中ですが、みなさんの書き込みを見ると、ルフォンは高すぎのイ
メージが強いので、三井に期待してMR予約してます。
とりあえず、2月に三井MR行くので、それから考える予定です!
三井でもどこでも行ってください。
倍率上がるといやなので。
不動前住みやすいです。
この金額を下げて倍率下げる必要はありませんよ、サンケイさん。
絶対売れますから。
腐っても目黒1駅ですから。
高い高い文句言う人は御退出ください。
急行止まる武蔵小山より、目黒に徒歩でも行ける不動前の方が便利だと思います。
下りに乗る機会が多い人は分かりませんが。
できれば不動前はよい所(近くにスーパーマーケットがオオゼキ等3店あるから)住みたいので、できれば購入したいと思っています。もう少し価格を考えてくれれば…
そりゃ高くても裕福な人は良いかもしれませんが。
腐っても目黒1駅 w…切ないね~目黒駅は買えないんだね~
武蔵小山も急行で1駅だけどねw。
商店街など生活利便性は雲泥の差だし。
試してみればわかるけど、目黒駅まで歩くのはしんどいですよ。冬も、夏も・・・
考えない方が良いです。
電車の音って、どうですかねぇ。線路の近くに住んだことがないので、気になります。
ここの前後はロングレールで継ぎ目音はしないので、たぶん気にならないと思います。
まぁ目黒から歩くにしても行きは電車で帰りのみとかならありかな
慈善事業じゃないんだから、別に貧乏人でも買える値段にする必要なんてないでしょ。
高い倍率がつくことに意味があるのではなく、
全戸1倍でも買える人に高く買ってもらうのが一般事業会社の指名なのですから。
だから、高いやなんやと文句を言う人は出ていかんかい。
高くたって売れるんだから、結局なんだかんだ言ったって。
高いのが文句あるなら、もっと郊外へどーぞ。
郊外へどうぞって勘違いしていない。
ここは相場より高いと言っているわけで
同じ金額出すなら郊外よりも都心寄りの物件が買えるって事じゃない?
たしかに都心買える価格だね。
ここ荒れているね。購入検討中だけど、荒らしている人が購入して住むのなら同じマンション内に住むのは遠慮したいね!
ただ高いと言ってるだけであらしてないでしょう!
ピアーズ中目黒にも高いって書かれるし、どう見ても高いよ!
電車の騒音、間取りいまいち、日当たりいまいち。なので割高に感じる。
場所はいいのになぁ。
電車騒音ってどんなもんですか?
一人変な人がいますけどスルーするのが賢明ですね
高いって言ってる人は、価格として高い訳ではなく立地に対して割高と言ってる気がする。
だから買えないとかいう発言はお門違い。
賃貸住まいさん、あなたデベだったら物件のイメージをむしろ下げてますよ。
「貧乏人うぜー」って。
本当に購入検討者だとしても、あなたみたいな人と同じマンションに住みたくないです。
324さん同感です♪
業者うぜー。
絶対、一緒に商談したくない。
貧乏人はどっかいけ。
結局高くても売れるんだから。
ま、デベも馬鹿じゃないから、貧乏人のぼやきは無視するとおもうけどね。
へっ。
大手デベのマンションなら高くても売れるだろうけど、
ルフォンは相場より高いと厳しいだろうよ。
ここは、業者さん、検討者さん共にモラルの低い人が多いのでしょうか。
近所に住んでいる者として、非常に懸念しております。。。
不動産の値上がり期ではよくあること。
強気な業者と近年の値段を忘れられない検討者が。
今後の不動産価格がどうなるかは分からないけどね
中古マンションサイトに イクサージュ不動前がのってました。
強気な価格にびっくり(><)
あー、イクサージュしってます。
2階なのに、あのねだん。
確か5階かそこらでも3500ぐらいだったのに。誰が買うんだろう。
普通なら買わないでしょ。中古を買うときに元値って教えてもらえないのですかね?
プレミスト不動前にキャンセル住戸が出たね。
キャンセルがでたとか、そういう情報はどこから仕入れるのですか?
プレミスト、抽選の登録(もともとMDメール登録)してたので、キャンセルのメーリスきました。
希望のサイズならよかったけど、残念。
↑何平米の部屋?
67㎡ぐらいの2LDKで南西向き、ルーフバルコニー付みたい。
お宝マンションでもキャンセルってでるんですね!
価格は?
プレミストはお宝物件だったからルフォンよりは安いんじゃないかな?
間取りが気に入ればすぐに売れちゃいそうですね。