横濱紅葉坂レジデンス Part5

全く恥ずかしくないよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95599/
デブで汗っかきではげのネガくん。こっちだよ。

うーん、ホントに検討者ではなく、いくつも家を持ってるすごい方が何のようなんでしょうね？
しつこいねー。

紅葉坂レジデンス　ポジ対ネガ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95599/

傍から見てて、論破されて、検討者皆から嫌がられてるのは否定者のあなたですよ。

この掲示板閉鎖してほしいね。
もうほとんど議論することはなくなったからね。

632

ある一名をスルーすれば、まともな掲示板になりますよ。

久しぶりに覗いたら
懲りずにネガが頑張っているね。
営業も苦笑いしてたよ。
一人で自作自演、いつも言うことは同じ。

近隣の物件と比較して高い
⇒比較対象となるグランドメゾン伊勢山より安い
地価が安い
⇒詰め込み型のMMや横浜駅のタワマンよりこのマンションの固定資産税は高い

歴史歴史というけれど、奉行所跡という碑が寂しく建っているだけ。
残すほどの歴史的価値はないという判断だったんだろ。
一方で赤レンガや山手洋館の保存には市は惜しみなく金を注ぎ込んでいるわけで。

桜木町駅周辺のマンションは中古に出てもすぐ売れるし、下がらない。
ここも、紅葉を中心とした植栽が育ち、遊歩道が完成する5年後は、かなり資産価値があがるだろうね。
地域住民にとってまさに憧れのマンション。
さすが天下の三菱地所。

＞635
ここは一戸あたりの土地の持分が多いからですかね。
固定資産税が高いですよねー、悩みどころです。
今住んでいるポートサイドのタワマンの1.5倍以上です。

637
まさしくその通りですねー。
GMと紅葉坂レジデンスで形成される紅葉坂エリア。
今から楽しみです。

＞640
固定資産税は地価公示額と建築費と経過年数をベースに算出されますよ。
やはり、いいものは高いのです。

641

出たー。無駄なスケルトンインフィルー！

643
なるほどね、参考になります。
土地代と建築費から算出されるものなら納得です。

タワマンみたいに狭い土地に300戸建てた場合と
ここみたいに広い土地に300戸建てた場合だとやはり土地代も高くつくんですかねー。
もしご存知でしたら教えてください。

みなとみらいのフォレシスも免震なのに、ここより固定資産税はずっと安いです。
何でですかね？

固定資産税は毎年かかるから結構痛い出費だよね。一戸建てのほうが高いのかな？

ここもタワマンみたいにもっと戸数を増やせば安くなったのかなぁ
グランドメゾンは固定資産税も高そうだなぁ。
一番狭い部屋でも50万ちかくかかりそう。

やはりいいものは税金も高いってことですね。
ここはやはり造りがいいね。

契約書に書いてある土地代と建物代ってどういう意味ですか？一般的に物件価格のどのぐらいの割合が土地代とかあるんでしょうか？

契約書に書いている土地代と建物代の比率は、購入額を100とすると土地が38で建物が62でした。フォレシスなどはどのくらいの比率なのでしょうかね。

656
固定資産税は建築費と地価から計算されるんじゃないの？

653
その通りだね。
新築で固定資産税が高いのは、決して悪いことではない。
モノがいいってことだよ。

659
じゃあ、このマンションの固定資産税が高いってことは、建築にお金をかけてるってことなんじゃないの？

657
土地代が多いねぇ

663
ありがとうございます。ここは建築にしっかりとお金をかけているんだね！
コストダウンマンションなんかだと、やはり税金も安そうですね。
安心しました。

>665
ここは、同じ地所物件のフォレシスより建築費がかかってるんですね。
タワマン建てるのって安いのかな？
タワマンのほうがデベロッパーの利益率は高そうだね。

（流れたので再度お許し下さい）
細かい話ですいません。
営業さんが休みなので、わかる方教えて下さい。

修繕費ですが、月額で書いてる金額と、30年間の
修繕計画にある金額が異なるのですが、どちらが
正しいのでしょうか。
月額で記載されている金額が修繕計画の1-5年目の
倍額なのですが、30年の平均より3割程度安く
書いてます。何が正しいのかわかりません。

修繕計画が間違いで実は2倍と言われると、30年
だと数百万変わるので、、、真相をご存知の形、
教えて頂けないでしょうか。

>669
ここはフォレシスより一戸あたりの土地代と建築代が高いってこと？

タワマンて売り主がボロ儲けなんだ。
そりゃあ、増えるわけだねー。

ここは土地が安いようですね。
上ものが２／３のようです。

674
どこもそんなもん。
売り主が勝手に決めてるだけ。

672
なるほどー。
フォレシスボロ儲けだったんだな。

ここは利益率がかなり低いね。当初の予定販売価格よりもさげちゃったからね。
建て替え事業は儲からないのかな？
港南台も雀の涙の利益らしいね。

タワマンボロ儲けなんですね。
バンバン建つわけですね。

そりゃそうだろう。
狭い土地に沢山の戸数建てた方が儲かる。
常識だよ。

>678、680
ここが、リーデンスより新築価格が高い理由が分かりました！
ありがとうございます。敷地が広くて、建築費もかなり高いんですね。
このマンション、実はかなり割安。

682
だから売れているんだよ。8月半ばに完売の目処がたって営業人数も大幅にへらした。副所長もいなくなっちゃったね。もう最終コーナー回ってるよ。

タワマンは土地や建物より、広告に金がかかってるんだ。
ぼったくりみたいなもんですねー。

684
営業の主力が抜けちゃったのに大丈夫なのかねー。

>685
リーデンスの
(土地代＋建築費)÷戸数より
このマンションの
(土地代＋建築費)÷戸数の方がはるかに高いですよね。
リーデンスの新築時の固定資産税が知りたいです。

691
ここの土地取得はリーマンショック後ですよ、、、、

＞692
自称じゃないんですがね。別にここのネガに信用してもらう必要はないですけど(笑)でもこの掲示板に書き込む契約者も少なからずいるってことです。契約などのことで聞きたいことがあればどうぞ。

JR桜木町から実際歩いて六分で現地につけた方いますか？

690
リーデンスの固定資産税はここの7割くらいです。

掲示板は妬みと嘘の書き込みがほとんど。
みなとみらいのタワマンの時も掲示板はひどかったな。懐かしい。

＞695
潰れてしまったスポーツ店から歩いて、駅の手前の信号が赤だったので地下道使って６分で着きましたよ。紅葉坂の信号は青だったので、あくまでも信号待ちがなければですがね。でも信号待ちいれても１０分はかかりませんよ。

>695
歩いてリーデンまで4分、信号待ちで7分弱だったから信号待ちが無ければ５分から6分って感じでしたよ

697

いやぁ、みなとみらいも酷かったね。ここの掲示板と同じような感じだった。
でも、みなとみらいだけじゃなくて、ちょっとでも良い場所とか財閥系の注目物件だと同じような感じですよね。検討して、色々なマンション見てると、直ぐにわかります。

＞693、695
どうもありがとうございます。
敷地面積、建築費から考えたら、この物件はかなり割安なんですね。
参考になりました。

693、696さんでした。
どうもありがとうございます。

＞700
まったくその通りだね。

701
なるほど。
たしかに割安ですね。
先着販売も残り6戸。
いよいよ弐番館の売出しですね。

ここは新日鉄都市開発7割、三菱地所3割の物件ですから、入居後のアフターは新日鉄都市開発と戸田建設が担当するでしょう。
管理会社も㈱日鉄コミュニティですし。

新日鉄都市開発55、三菱地所45だよ。
新日鉄都市開発は建て替え事業トップクラス。
でも、物件イメージは完全に三菱地所だよね。

704

どこも一緒（笑）

706

って言うか、割安何も絶対価格が別に高くはないんだよ。普通の値段だよ。

＞707
三菱地所は売主としてはいいんだけどね。
子会社の藤和コミュニティの管理はいまいち。
日鉄コミュニティは結構いいよ。長期修繕計画もしっかりしているし、研修システムも力いれている。
ただし、結局のところ、住民の管理意識が大事だね。

710
絶対価格は周辺物件より高いけど、
敷地面積と建築費を考慮したら、周辺物件より実は割安ってことでしょ。

＞708
へー、新日鉄都市開発って、確かに建て替え事業の実績は地所よりあるんだね。
知らなかった。
最強ペアってことか。

712

まあ、そうなるね。
それに、周辺と無理矢理比べる必要もないしね。

大塚スポーツのあとは何ができますか？
誰か知っていますか？

ＧＭ伊勢山は耐震偽造で造り直したから、建築費高そう。
戸数も少ないし、固定資産税もバカ高いんですかね。

715
銭湯つくってほしいな

マンション価格は人気（地域・立地）が優先され、土地の価格については考慮されにくい。
そのためか、新築マンションの土地価格は、近隣土地価格と比べて高く設定される。
土地持分は価格形成に影響せず、固定資産税・都市計画税が高くなるのでcashflow的にはマイナス。
建替えのときは土地の持分が多い方が有利。

あるマンションは、表通りに面しています。さて、通りの奥にも似たようなマンションが建ち、分譲されました。表通りから一歩入ったためか、通りに面したマンションより、高額です。

しかし「路線価」は、この《新マンション》が接している道路の方が、表通りより低くなっています。そこで、分譲価格は高いのに、「路線価」…つまり固定資産税は低くなります。

「マンション」の価格は、《土地価格＋建物価格》ではなく、『近隣の専有面積あたりの単価』で決まります。そして、『階層』や『方角』によって変わります。しかし、「固定資産税評価額」や相続税評価額を決めるのは、『面積』だけなのです。

では、相続税対策効果が最大なのは、どの住戸でしょう……《最上階南向き》です。そして、《一歩入った新マンション》の方が、効果はさらに高そうです。

そうですね
土地持ち分多くないと建物０近くなった時資産なしになってしまいますよね