サンマンションアトレ西院

№86さん
№80さんのリンクのところに書き込んで貰えませんか？
このままでは気持ちよく決められません。
どちらが正しいのか白黒付けていただきたいです。

>８７さん
大規模修繕、検索すればいろいろ出てきますが、
>老朽化に伴って基礎から作り変えて一から立てるのと同じような状態でも大丈夫なのでしょうか？
一般的には、そこまでではないのでは。住人が住みながら行う修繕ですからね。
以下は参考の一つに。
http://www.wendy-net.com/nw/flame/renew.html

>90さん
ありがとうございます。
リンクのページを拝見させていただきました。
そしてまた疑問が出てきました。
マンションの寿命は物にもよりますが50年ぐらいと聞きました。
寿命時の修繕で基礎から建て直す時は「大規模修繕」では無く、「建替え」になるのでしょうか？
そしてその時に条例が同じであればやはり高層階部分は復旧できないのでしょうか？

どっちにしろ条例にふれるのはあまり良くないですね。

三交不動産の対応を考えて検討されたほうがいいですよ！誠意ある対応？

http://kezkan.de-blog.jp/atore/

高層階の人は納得して買えるとして、7階以下の人にとってはどうなるかわからない
不安をずっと持って暮らしていかなければならないことを思うとメリットはありませんね。
よほどこのマンションが気に入っていない限りは無理にリスクを背負う必要は無いでしょう。

既存不適格（高さ規制）について、マンションコミュニティー内にスレッドがありましたので、ご参考まで。
これをみると、現状の敷地の利用法の変更（平面駐車場を減らして立体駐車場にする等）は必要かもしれませんが、建物の高さを下げて容積率を増やすことで建て替え時の問題は回避できそう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/res/61-69

>95
高さを下げて容積率を増やすなんてどうやってするの？
どこも容積率ぎりぎり一杯で最初から建ててると思いますが。
各々の部屋の平米数を削って細長い間取りで立て直すぐらいしかできなさそうに思うのですが。

>>96
ごめんなさい、建蔽率です。容積率は確かに一杯で建ててますよね。
建蔽率は今、35%くらいだし、基準の60%まではまだ余裕があるので、高さを下げて建蔽率を増せば建て替えは可能なんじゃないかなぁと思ったんですが。

今、建蔽率が35%で容積率200%いっぱいだと、それだけで6-7階建てぐらいの計算なのだが、
と思ったが、
１１階建て棟とそれより低いもう１棟があるのですね。
２棟を高さ合わせて建替えれば、今の建蔽率から大幅に広めなくても可能？
９５さんの言う方法も考え方としては可能に思えますよね。
ここは、やはり営業さんや専門家に、しっかり確認したいところ。
条例不適格と言っても、駐車場や空き地の無い（なさそうな）市内中心部の高層物件と、
これらの物件とは、深刻さがかなり違うのかもしれませんね。

皆さん、市役所に電話して聞いてみたらいかがでしょうか。丁寧に対応してくれます。私は市役所に問い合わせて、リスクは感じたものの、購入に踏みきりました。
建替えの話が出てくるころにはきっともう住んでないし、その頃には支払いも終わっている予定だし、売れなきゃ賃貸にでも出そうと。既存不適格以外で探すってなると、物件が少ないし。
資産価値、として買う人には既存不適格物件は魅力ないかもしれないけど。。。
いくらで売る、とか、ローンの残高が、買い替えが、とかなるとややこしいけど、
立地・環境・設備に満足してそこに住んで生活することに価値があると思います。
それなら賃貸でいいじゃないか、といわれればそうなんですけど、賃貸物件は設備がいまいちですし。
戸建てにしたら？といわれても、戸建ては便利のいい場所少ないし、建てるならともかく、建売を買うとなるといろいろ慎重になってしまいますよね。それこそ売れるのか？という心配がついてまわる。貸しにくいし。

深刻なのは、自分が住んでいる間にこの条例のもと建替えする必要のある物件じゃないでしょうか。その時々ではお金はかかるけれど、最近たった建物は、ちゃんと維持管理、修繕してたら長くもつと思います。住民のモラルで物件の価値は大きくかわってくると思う。皆でしっかり管理したら大丈夫では。

なんでこんな工業地帯で景観対策？？という疑問もあったり。煙突はどうなるの？高いほうがいいにきまってると思うけど。

以上、個人的な見解でした。

>９９さん
８６さんでもあるのでしょうか？
もちろん、おっしゃるように関心のある人が直接市役所に確認するべきなのですが、
良ければ、その市役所に聞いたという話の中身を教えていただけませんか？

>深刻なのは、自分が住んでいる間にこの条例のもと建替えする必要のある物件じゃないでしょう
>か。
もちろんそれは深刻。
ここの心配は、建替え時のことではなく転売時のリスク。
維持管理はどのマンションでも当然の話、条例の話とは別。
住むことに価値を見出すのも、マンション買う人の大半はそう。
ようは、建替えはずっと先の話でも、例えば10年後20年後、「全く予定外の事情」により売却するとき、の心配のこと。
そのとき、中古を探している人たちは、同程度の築年数なら、適合物件から探すだろう。
同時に、不適合物件は安くしなければ買い手が見つかりにくい、という事態は予測されないだろうか？
時期的に規制前ぎりぎりに建った不適格物件ほど、この後すぐに建ち始める適合物件と比較されやすくならないだろうか？

ただ、それも建替え時にどんだけ規模縮小を余儀なくされるかってことだから、
上であったような、建蔽率に全然余裕があるんだったら、ここは何ら気にしなくても良いのかもね。

こんなところで内容紹介して誤解を招いても混乱するので直接きくのが一番です。
パンフレットの物件概要のページを開いて電話してみるといいですよ。
地震などで倒壊したときは、既存の高さで再建築できます。ローンが組めないという事もないです。他にもいろいろありますが、直接きくのが一番です。

市内は中古・新築とも既存不適格物件ばかり。これらが全部、既存不適格だから、という理由で売れなくなれば売り手は値段を下げます。下がり方にもよりますが、仮にこのアトレがいくらか安くなっても既存不適格だから、という理由で売れないか、というと、そうは思えないんです。価格下がれば既存不適格でも買う人はいると思います。買う人がいればその物件に相当の売値がつくし、3000〜5000万でも新築物件が売れる状況はしばらく続くと思います。デベが値段下げないでしょう。じゃないときっと収支あわない。結局は建替え間近なものを除いては大きく価格は変わらないと思います。そうじゃないと不動産業界もたいへんですから上手にまわすんじゃないでしょうか。需要がある限りは、大きく価格は動かないと考えます。甘いかな。

今後デベが制限高さのマンションをつくるかというと、しばらく鈍るんじゃないでしょうか。階数が減るという事はデベにとっては販売収益が大きくダウンする事になります。土地代の元を取るため、階数が減れば一戸あたりの販売価格が高くなると思います。
収支のとれないマンション建設になるので、今後しばらく新たなマンションは建たなくなると思います。

甘いですか？？？？

この物件の場合、建て替え時に高さは下げても、マンション自体の規模は縮小しなくてもいい訳ですよね？
高さだけが問題で、建て替え時に規模を縮小せずに普通の7階建てのマンションに建て変わるだけなら、既存不適格といってもそんな問題はないような気がするのですが・・・。
建蔽率の問題で建て替え時に規模を縮小する必要があって、建て替え後に同じ戸数が確保できないマンションであれば、中古販売時にネックになるかもと思いますが。

本当に規模を縮小しなくて済むの？
ここはちゃんと確認しておかないといけない点ですね。
まあ、№103、104さんみたいな考えの人もいるから、中古になっても売れるんじゃないですか。
私は既に適合物件も他で建ててる訳だし、あえてリスクを冒すことはしませんが。

建替え、建替えと言っていますが、中古で売る際にはマイナスであることには変わりはないでしょ。それをどう受け入れて考えるかは個人の考え方次第。

こことエスリードと悩んでいますが、本当はエスの方が良いんですが、営業の方が最悪で・・　エスの方が駅も近いし静かで価格、間取り、駐車場すべて良いと思うが、ここの良いところは少しダイヤモンドCITYに近いだけだと思うんですが、なぜここにしようと皆さんは思っているのですか？私はエスの営業の回し者でも何でもないです。　単純に不思議に思いまして。質問しています。

私はエスリードというだけで嫌。
営業さん、どこまで本当のこと言ってくれてるのかわからないんですもの。
エスリード西京極（１）の時で懲りました。　もうトラウマになってます。
そういう感情を抜きにしてエスよりいいところと言えば、
西院になんとか歩けること、
ダイヤモンドシティと業務スーパーに近いこと、
不在時の郵便物を取りに行ったり24時間対応してくれる右京郵便局が近いこと、
MKタクシーが近いこと、間取りの融通がある程度聞く事では無いでしょうか。
あと、いつまで確保できるかはわかりませんが南側の視界がありますよ！
悪いところは線路に近すぎることと、真横の道路が狭いのに車の通りが多い事かな。

108さん私はエスリード購入者です。確かに営業マンちょっと・・・ですよね。購入前はしつこいぐらい電話ありましたが、購入後お礼の電話もありません。購入前はなんて良い営業さんと思ってましたが・・・今は営業さんを変えてもらおうか悩み中です。でも、買うのはあくまもマンションです。営業で決めるのではなく自分の家に対する希望や条件で選ぶものだと思うのですが・・・。駅は西京極ですが南向きの景観が変わらないこと、価格・・・私は自分の希望条件がある程度クリアしてたので決めました。108さんが購入されてエスリードのスレで出会えること楽しみにしてます！

107さんのおっしゃっている，中古で売る際のマイナス点って，例えばどういった部分でしょうか？
高層階であれば建て替えまでは日当たり，眺望が確保できますし，規模縮小がなければ特にマイナス点もない気がするんですが・・・。
不勉強でパッと思いつかないのですが，よかったら教えてください。

>111
107さんではありませんが。
中古を買う時にたくさんある中からわざわざ建替時に規模縮小にならないかなどまで調べるのは
大変ですし、何階建かを見たところで「ここはダメ」って思われるんじゃないですか。
あと、規模縮小は無いとおっしゃっていますが今の時点で余った土地の部分があるわけでないので
どこかを縮小しなければ建て替えられませんよ。

なぜこのマンションを決められたのですか？良いとこ、悪いとこ教えてください。

良いとこは安い点です。悪いとこは不便な所です。

マンションにしては、駅からの距離が微妙です。良い点はハナが近いことです。

＞112さん
お返事ありがとうございます。
なるほど、その可能性はあるかもしれませんねー。

あと、高さを下げて、同じ規模のマンションの建築が可能か？という件については市役所に確認してみました。この物件の場合、同一規模のマンションの再建築は可能ですとのことでしたよ。

>119さん
もう少し詳しく教えてもらえないでしょうか？　
同一規模のマンションの再建築はどうすることによって可能になるのでしょうか？　
駐車場を機械式にするなども必要無いのでしょうか？

同一規模のマンションは可能かも知れませんが、コスト面や駐車場に問題がしょうじるはずです。　問題がなければ、最初から規制内のマンションを建築しているはずです。　そんことも考慮して現状がよければいいじゃないですか。

>120さん
駐車場については再建築の際のランドプラン（建物、車路、緑地等の配置や面積）により左右されると思いますので、現時点ではなんとも・・・。ただ、セットバックの対象になっても再建築は問題ないと思うとの事だったので、再建築の際に誰が出て行くかで揉めることはなさそうかなと思って聞いてました。
この物件の場合、南面が道路じゃないので、11階建てなのは眺望、日当たりを売りにするためかもしれませんが、121さんのおっしゃる事も考慮した上で考えられてみてはどうでしょうか？

線路が近いっていうのはやっぱりマイナスでしょうか

電車の音がずっとストレスに感じるか、住んでるうちに慣れて何も感じなくなるか
人それぞれではないでしょうか。　
実際に線路近くに住んでいる人はたくさんいますし。
自分はどちらのタイプか考えればいいと思いますよ。

電車の音・・・悩みますよねぇ。私も今まで比較的閑静な場所で暮らしてきたので、自分が124さんの言われるどちらのタイプなのか判断し難く、迷ってます。
それ以外の間取り、価格、利便性といった点は、今、建築中のマンションのなかでは自分達の条件に一番近いので、電車の音さえなんとかなるならここに決めてしまおうかとも思うのですが。
購入を決められた皆さんは電車の音についてはどう考えられましたか？
購入を決めたポイントについても教えて頂けるでしょうか？

すみません、購入をやめた方ですが私の考え方も参考になればと思いました。　
私は、クーラーをかけて寝ると体調が悪くなるたちなので、夏場は窓を開けて寝たいのです。
その場合にちょっと厳しいかなと思いました。　
窓さえ閉めていれば平気だとは思うのですが・・・。

質問です！！　なぜエスリード西京極２のほうが間取りも、価格も、駅からの距離も良いと思うんですが、なぜこちらの方が人気があるのですか？　あっちでもハナとか十分行けるじゃないですか。私は営業マンじゃないですよ。単純に疑問です。

私はエスリード西京極第2購入者ですが、現地をみるまでは気持ちは完全にアトレでした。
でも実際現地で電車の音を聞くとちょっとムリかなと思ったのが正直な気持ちです。127さんがおっしゃるように間取り、価格、駅は西京極ですが駅までの距離、それに静かです。電車の音は休みがありません。もちろん人それぞれですが窓を開けると電車の音・・・ちょっと私にはムリでした。あと、前の道が抜け道で交通量が多いのと歩道がないので子供を一人で歩かせるのはちょっと心配です。

>127　
最寄り駅が西京極と西院の差は大きいですね。
電車の本数が倍違います。
でも、こっちの方が人気あるのですか？　
掲示板の書き込み量だけではわかりませんよ。

エスリードはエスリード西京極第1の建て方と営業の方をみて、企業のスタイルに不安を感じてしまったので、私にはちょっと無理でした。
エスリード西京極第2はアトレよりは線路からの距離もあり、辺りの雰囲気もあまり賑やかそうではない点はいいなと思いました。間取りはアトレも変更プランが色々あったので、一概には言えないかな。
最寄り駅が西京極というのも微妙なところですよね。西院が徒歩圏内であれば検討したけもしれません。

アトレは最寄駅西院ですが雨の日など歩くにはちょっと距離がありますよね。エスリードは確かに駅が西京極ですが近いことは大変魅力です。電車の本数は確かに少ないですが結局西院から歩くことを考えるとそんなに変わらないような気がするんですよね。資産価値とか言われるともちろんアトレでしょうが・・・

結局駅からの立地を優先するのであれば、1から他をさがしたほうがいいんじゃないのでしょうか？

そうは思いませんけど・・・

ダイハナって永久構造物じゃないですよね。もしダイハナがなくなったらアトレの魅力って何でしょう。
ハナがあるうちは売れるかもしれないけど、数十年後はどうでしょうか。将来的にはこの立地では資産価値はないと思います。

上のかた、ちょっと言いすぎだと思いますけど、確かにそれは考えますよね。でも、それを言い出したら、この近辺のマンションはみんな少なからず影響を受けますしね。かなり遠くのマンションでもダイハナを取り上げてる位ですし。
まぁ、スーパーはダイハナだけじゃないですし、転勤等のリスクを考えたら、よけいに最寄駅を重視した方がいいんじゃないかな。駅がよければ最悪、賃貸にでも出せますしね。
転勤の心配のない人なら、最寄駅にこだわらずに、自分達が満足する物件であればどこを購入してもいいんでしょうけど。羨ましい限りです。

>131
西京極駅を利用していますが、かなり不便ですよ。
大阪に行くには必ず桂で乗り換えないといけません。（準急ではものすごく時間がかかってしまいます。）
そして、タイミングが悪ければ桂の駅でかなりの時間待たされる時があります。　
待ち時間を入れたら駅に近いメリットは完全に消えてしまいます。

136さん
駅に完全に近いメリットは別に消えてしまわないと思うのですが・・・・！
それは人それぞれです。

なんしかお前ら言い合いばっかりだな。
他社営業マンかい？