Brillia(ブリリア)大井町ラヴィアンタワー Part2

２も下駄履きは微妙ですが、東建の管理はありじゃないですかね

サンピア商店街は古典的な感じの商店街なんですね。
私は結構好きです。

①には需要も含まれると思いますので、その点含めると資産性で言えばそもそも大井町の段階でかなり微妙ですが、敢えて言うなら今時タワーは珍しくないし、眺望が凄いとか共用設備が凄いとか立地にも建物にも希少性がないのが気になります。
例えばこの辺ならアリュールの高級仕様は大井町では希少性があると思います。
その点ここは特徴はなくごく普通の中規模タワー。近くに大崎、五反田と立派なタワーも沢山あるので。
暮らす分には利便性は良いと思います。その辺川崎と似ていますね。

大井町は少し供給が過多になりそうな予感しますね。

いつ頃、２期開始？

640さん
マンション購入初心者です。建物内にテナントが入ったマンション、
いわゆる下駄履きだと資産価値が下がるのでしょうか？
管理が難しくなるとは、具体的にどのような問題があると考えられますか？

646さん
640さんではないですが、たしかに建物内にテナントのあるマンションは資産価値が下がると聞きますね。
それは賃貸マンション等でも「下駄履いたマンションか～」みたいな話を聞いたことがあります。
でもそれって、昔から言われていた話なだけで、考え方なんて人それぞれだと思うし、下がるかどうかも
わかりませんよね。もしかしてテナントにコンビニが入ってるから便利でいいって言われることも
あるかもしれませんし、オシャレなお店やテナントによっては価値も上がる可能性だってあると思います。
一概に下がるとは言えないような気もします。

近隣住民です。

大井町でおしゃれなお店が入る確率は低いでしょ。

大井町で下駄は期待しない方がいい！

>テナントによっては価値も上がる
これは人によって感じ方違いますからね～都心で立地上スーパーが近所になくそんな所に24時間スーパーなんていう特殊な例以外、一般的な不動産価値として下駄履きはマイナスと言われますね～
まして大井町ですからね～おしゃれなってのはまず無いな～

不特定多数の人の出入りで、居住専用よりは汚れなどへの対策が余計に必要でしょうし、お店が順調であればいいですが、倒産などで管理費が延滞から未納のままになってしまった場合のリスクなども考えると、お店がおしゃれかどうかを問わず、マイナスなような気はしますね。

駅直結など、下駄ばきであることが価値になっている場合もあるので、一概には言えませんが、ここになにか重要な公共施設が来ることなどは、ちょっと考えにくいようにも思います。

下駄はそこまで価値に影響しないでしょ。１期半分売れたから残り半分。来年中には完売できかな。

646さんへ

　ここの管理が難しそうだと考えている理由は、高層階の高級タイプ、低層階の中級タイプ、低層階北側の賃貸向けと思われる小さな間取り、そして地権者物件と、様々な事情の方々が一つの建物に住むことになるからです。
　子供の騒音や共用部分の使い方などの日々の管理レベルについての方針をまとめることも難しいでしょうし、修繕費の見直し発生したときも、賃貸オーナーと永住志向の方では追加費用についての意見が異なると場合が多いようです。
　優れた指導者が、（管理会社でなくて）理事会におられれば解決できるかとは思いますが、郊外タワー共通のリスクだと思います。

第一期はどのタイプが一番人気？

下駄履きも色々と難しいんですね…。

安定した良質の店が入ることを祈るばかりですね。

初心者です。
ふと疑問がわきました。
下駄履きの場合、管理費とか修繕費とかはテナントも払うのでしょうか。
お店が入ると、物件の傷みが早くなったりするでしょうか。
住人が少し負担が軽くなったりはしないのかな。
無知ですみません。

Ｇタイプ

管理会社も東京建物だったら絶対にやめたほうがいいです
入居後は管理会社はかなり重要になります

管理組合がまとまっていて、特に理事会がしっかりしていれば
大手の管理会社なら問題は無いでしょ。

無関心な住民が多ければ、大手でも手を抜くよ。

>管理組合がまとまっていて、特に理事会がしっかりしていれば

以前にも言われているように、購入者層がバラバラなので管理組合がまとまらなそう。
この前提、成り立ってないですね。。

653さん
646です。丁寧に解説して下さり、ありがとうございます。
なるほど、確かに1期の販売価格は3,800万円～1億6,000万円 と大きく開きが
あり、(言葉は悪いですが)住民の生活レベルに格差がありそうですね。
その上賃貸も入るとなると理事会で意見をとりまとめるのは難しくなりそうですね。

非協力的な住人の方もいらっしゃるだろうから、理事長になんかになったら大変そう。
リーダーシップを発揮できる人が居るといいんだろうけど。

シロウト質問ですが教えてください。
低層マンションとタワマンだとタワマンの方が価値が高くなるものなんでしょうか。

今は時代の流れでタワマンの方が資産価値は高いと思います。

>>663さん
時代の流れによって違ってくるとは思いますが今は断然タワーマンションの方が価値がある様です。
タワーマンションができた当初はタワーマンションに住んでいると流産しやすいとか、子供はなるべく
地上に近い所で育てた方がいいとか反対意見の方が多かった様ですがね。
高速を走っていると近年タワーマンションの多さにびっくりします。

湾岸走ると売れ残りタワーの多さに驚きます。

高度利用が求められる希少な土地ではおのずとタワー化が必要になるだけで、タワーだから価値があるわけじゃないと思うが。
必ずしもタワーじゃなくてもいい広い土地や郊外に建ってるタワーの資産性が高くないのも確かで、やっぱり立地次第じゃない？

同意です。
様々な複合的要素を組み合わせて価値が出てくるのだと思います。
例えば都心で新しい土地に広い敷地を使って建てられないからタワーとして建築→タワーだから価値があるのではなく、その希少な立地に価値があるというような。
資産価値に拘りたいなら立地を選んだ方が良いかと。
ここで何度も同じ質問しても意味はないかと。

>>665
最後の一行はどういう意味でしょうか。数が多いからとでも言いたいのですかな。
要するに中間層以下が求める価値にはタワマンが無難なのでしょう。

何度も出ているけど、タワマンと一口に言っても低層にはない眺望、戸建てにはない便利な共用設備等そのメリットあってのタワマン。
タワマンなら何でもいい訳ではないと思う。

同意。タワマンだからと飛びつくのは考えもの。
最近は特に郊外に増えてきているが、そういうのは特によく検討した方がいい。
資産価値が高いのは都心駅近のタワマン低層階。
みんな高いところが欲しいから総じてスペックのわりに安い。

低層階は安さと広さが魅力的だけど資産価値は低い。
資産価値が高いのは中高層。
貸し出す場合で永住するつもりならあまり関係ないかも。

東京建物 ....
出来あがったものがカタログと違っており指摘しても問題ないの一点張り　少ない予算で直せるものも絶対に直そうとしない　そのほかもいっぱいあります　あり得ない会社です　友人の不動産やに東京建物は絶対やめろと言われていたがまさかここまで酷いとは思わなかった ...
気を付けてください

>貸し出す場合で永住するつもりなら

まず落ち着けよ。

三菱、三井、東京建物：旧御三家

『旧』御三家か。。。

>>674
飲んでたコーヒー吹いたｗ

私もかなりウケたｗ

別につまんない。

それに現在は
「三井、三菱、住友」


野村

だし。

東建？ないな～い。

三菱も藤和と一緒になって縮小方針だから御三家からは除外でしょ。

タワマンで資産価値が高いのは低階層or中高層。
671さんと672さんのご意見、正しいのはどちら？
相対的な資産価値ではなく、お買い得感があるのが低階層って感じなのかな。

分譲時の低層〜高層の価格差がどのくらいかによるでしょ

管理費と修繕積立金が面積按分という点からは、低層階は割に合わないことになる。

低層と高層の資産価値

一般的に中古で売り出すときの価格は、高層階の方が高いです。
その意味では、高層階の方が資産価値が高いです。

ただ、中古で売り出すときの売値の差は、新築で購入したときほど、
開かないです。
その意味では、低層階の方がお買い得ということで、資産価値があるとも言えます。

それ以上に売り出す時期、その時の買い手の付き方のほうが、価格への影響が大きいです。
（売った経験上の話です）

＞＞６８４さん
私も新築で購入して４年たったマンションを売却しました。本当売るのはタイミングだなと実際売却活動をしてみて実感しました。不動産担当の人の話では秋口～春先にかけてが中古物件が売れるとか。本当売り手と買い手の駆け引きですよね。

タワマンの一般的な資産価値スレなら議論の余地があるだろうが、そもそもここの郊外タワーについて話してんなら意味ないね。

>>今は時代の流れでタワマンの方が資産価値は高いと思います。

時代の流れでタワマンの資産価値が高いなら、時代の流れで下がることもあるってことだよね。
やっぱり資産価値って立地だと思うな。タワマンとしての価値は眺望、日当たりだと思うけど、
これも永遠って言えるものじゃないですしね。

>>貸し出す場合で永住するつもりなら
>まず落ち着けよ。

これって売却はするつもりは一切なく、貸し出す場合にって意味なんじゃないの？わかんないけど。

>685さん

中古物件が高く売れる時期は、自分が買う次の物件も高いんじゃないんですかね？
高い時期に売って賃貸に住み替えて、安いときにまた買う
ってことができればいいけど、実際そんな事はできないだろうし。

私はこちらは永住目的で住みたいなと思っているので資産性について考えていなかったのですが（実家からの距離や通勤時間などが満たされればいいかなと）、みなさん中古で売り出す時の事まで考えていらっしゃるんですね。

>688
要は、常に２戸持ってればいいんですよ。大体７年周期でブームが来ますから。
「安値になったときに買って高値になったら売る」を、１戸は自分の住居、１戸は４年以内の定期借家で貸し出しながら、順次の引越しを繰り返していけばいいんです。
３～４年住めば、賃貸に出しても銀行は文句言いません。
やってみると意外と簡単です。