MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part6

大阪府八尾市で２００７年１月、通りがかりの当時３歳の男児（５）を歩道橋からいきなり投げ落として重傷を負わせたとして、殺人未遂の罪に問われた無職吉岡一郎被告（４３）＝八尾市＝に対し、大阪地裁は１０日、懲役５年６カ月（求刑懲役１２年）の判決を言い渡した。

以上、>738は嘘でしたとさ。







・・・・・・嘘は勘弁してくれよ。

>大阪府八尾市で
こんな大きな括りなら、そりゃどこでも何かあるだろ（笑）

>742
なんで嘘なの？

大阪府八尾市にある久宝寺緑地には、驚くほど多くのブルーテントが立ち並んでいる。公園を管理する大阪府土木部公園課に「緑地内にはブルーテントがいくつあるのか」と問い合わせたところ、「平成16年度当初以降、久宝寺緑地内でいったん新規にテントを張られた全ての案件（39件）を排除している」との回答があった。しかし筆者が久宝寺緑地を訪れて実際にカウントしてみたところ、大小あわせて68張のブルーテントが確認できた。

　それらのテントは大きく分けて公園内の３カ所に「＊＊」を形成していて、すぐ近くには幼児用の遊戯施設や広場がある。緑地の周辺には民家もある。野宿生活者による犯罪行為が心配されるが、近頃では野宿生活者が襲われて命を落とす事件も発生している。治安の悪化が懸念されているのだ。

駅直結のタワーとしては安いです。

土地代500万以下、建物代1000万程度、内装、水回り、ディスポーザやスロップシンクがないことを考慮すると、
まだ割高です。

戸数も多く商業施設併設でもあり将来の管理に不安を感じます。

タワーだし修繕費用の上昇も気になるし、ローンを払い終わった老後に、
大規模修繕で莫大な追加負担がある可能性も不安です。

住み替えをしたくても、規模が多くて競合し、
買い叩かれる可能性も大いにあるのではと思ってしまいます。

>近頃では野宿生活者が襲われて命を落とす事件も発生している。
これは久宝寺緑地とは関係ないだろうよ。

それはそうとして、>>738のソースはまだ？嘘じゃないんでしょ？

５６７より引用
・ローンで住宅購入費を借り、スミフに支払う。

・商業施設は単独所有でなく、なぜか住民の部屋と同じを区分所有。
　つまり、商業施設の外壁など修繕には住民の管理費が使用される。
　しかし、商業施設の賃料はすべてスミフの管理会社に流れる。

・スーパーなどテナントで住民が買い物。その住民が支払った売り上げからテナントは賃料を支払う。
　賃料の支払先はもちろんスミフの管理会社へ流れる。

・ゴミステーションのエレベータに乗る掃除係、受付、マンション、マンション敷地内、商業施設周辺の掃除係、
　これらを雇用しているのはスミフの管理会社。
　この人たちの給与はすべて住民の管理費からスミフに支払われる。

　導入されるエレベータがどこなのかなど、そのほかメンテナンスがどうなっているか不明だが、
　住宅購入費から生活が始まってからのまで行き着くところは住友グループｗ
　根こそぎ吸い取るスパイラルを形成していますね。怖いわ。

外観、立地、建物、周辺施設、共用部分、管理体制、ブランドなどは一流レベル

2490万～という値段はどうも安すぎる気がいたします・・・

このレベルのタワーで建物代1000万は100％ありえません。

立地は二流でしょ。

建物、仕様も大阪府内のタワーなら、下から数えた方が早い。

隣の病院もしょぼい。上本町なら日赤、梅田なら北野病院、天満なら大阪医療センターもあるし。

周辺も美味しいレストランや料亭、デパートもホテルもない。

利益かなり乗ってるね。

ここの公式HP、梅田12km！なんて
しょっぱなからボケてくれますよね。
久宝寺の人間が梅田なんか意識するか。
天王寺ならまだしも。
土地勘ない人間が、机上の論理で皮算用したのがみえみえですね。
売れなくても・・・しかたないよね～

>749

1000万前後だと思いますよ。
建物代をそれくらいにしておかなければ、全然儲からない。

この会社は販管費が高すぎます。

近鉄八尾駅前サティ跡地にライオンンズタワー。
あそこなら駅直結しそう。

そこ興味あります。
詳しい情報希望！

公式HP
9月中旬第二期一次10戸募集に対して先着10組成約の人にセスナクルーズプレゼント！だった。
そして、10月中旬第三期一次販売予定！だった。

なのに・・・更新されたと思ったら

第二期一次「完売記念」でなく、「販売記念」とよくわからない理由で11月までのご成約の方にセスナ!と
よくわからない無理くりにキャンペーンを延長してる。しかも先着〇名がなくなっている。
結局第二期一次が終わってないということだけど、
ポジの二期3次まで確認しましたというレスはガセネタだったんですね。
一次も30次までいったレスあったけど、公式をちょっくちょく見てたけどそんなもの全く出てなかったのに
よくかけるなぁと思っていた。

そして、第三期一次は11月上旬に延長されている。

もう10戸が捌けない現実。

キャンペーンはどこもやるけど、期間を決めて次の企画、次の企画って展開していくもの。
同じものを延長するのは・・・・ちょっと危険ですね。
しかも二期完売のため好評につき、ならわかるけど、さばけていないだけで延長・・・・。

明日も朝からまた始めるんでしょうか？
普通の検討ができるようにはならないのでしょうかね？
いろいろ聞きたいこととか話したいことがあるのに・・・
どうもそんな雰囲気にはなりませんね。

まず、原価がいくらで利益がいくらだとかの話は全く根拠もない個人の勝手な想像なので、議論するだけムダでしょう。
ネガが書けばいくらでも暴利に、ポジが書けばいくらでも薄利に脳内設定できます。

それから第一期で32次ぐらいまでいったのは本当です。私もＨＰで見ましたから。
ちょくちょくと言っても、朝と夕方で変わってたりしましたし、そもそもＨＰに出てない場合もあるでしょう。
第二期もおそらくそんな感じだと思いますので、3次までいったというのはありえる話です。
ＨＰを見る限りでは第一期1次はすでに終わったと読み取れますが・・・。

>>758
このマンションが一戸あたり薄利であることを説明するのはそんなに難しいことじゃないんですけどね。

正式に公表されている第一期1次180戸で考えます。
例えばもしこのマンションの総戸数が50戸だとしたら、いきなり180戸も売れるペースでは早すぎて完全にデベの値付け失敗となります。もっと値段が高くても十分完売したと判断できます。
だから50戸のマンションでは本来、もう少し利幅を多く取って高く売り出すのです。

という理屈で、基本的には小規模マンションの方が一戸あたりでは暴利なのです。
穴があれば教えてください。

理屈というのは、さばが泳いでいて、そのさばの付いている

尾ひれの上に、さらに尾ひれをつけて、

そのさばの入っている水槽を、大きな水槽の中に

いっぱい入れておくことですか？？　

おもうっというのは、あなたの想像か？？　　目安なのか？？



最初の計画が、大きな穴で、土地取得から、１戸当たり２５０万以上割高に買っていて、

そのほか、建設も再開発で住居部以外の負担もあって、コスト高。

それを暴利で無いと、割高そのものをごまかしているだけ。

>>760
何書いてるのか意味不明です。
759の内容に穴があれば指摘してください。

近鉄八尾にライオンズができるって本当でしょうか？
大京は同じ近鉄八尾のローレルの売主（近鉄不動産＋大京）でもありますが、競合しませんか？
しかもサティの跡地にローレルができたのでは？

７５９の内容ですが。

あなたの考えでは、完売する時期によって結果が変わります。

５年以内に完売しなければ、割高で暴利の値付けだった

という事になります。

第一期で１８０売れたからって、結果論ですね。

この時点で残念です。

９月以降に何戸売れたんでしょう？

どうも、とんでもなく割高って事だね。

穴、だらけです。

人にお聞かずに、早く気付いてね。

このペースでは、早過ぎる。

だから、値段が安すぎる。

だから、薄利。

穴、だらけ、全部、間違いですね。

論理的ではないです。

心配しなくても、早いペースで売れてませんよ。

売れてなければ、値付け失敗ですよ。

それでも、薄利か暴利かわかりませんが。

土地取得にかかったお金から推測すると・・・

一戸あたり２００万以上割高なのかなと思います。

穴、だらけです。

クリニックモールの募集まだやってんぞ。
９月に決定したんじゃないの？
色々、うさん臭いな。

１期に、１８０って言うのも、まゆつば、だと思っておいた方が無難かもね。

ホームページなんかに載せてるのは、これだけだし、

あとは、未定・不明のまま、○次、○次・・・で、３０数次、

２期も○次、○次・・・、でうやむやのままに３期に移行で、

また○次、○次・・・とたぶん延々と、数十次まで。

未定・不明のままだから、いま１８０以上であれば、何とかつじつま合うし、

さかのぼってまでだれも調べようないしね。




前に、売れてるって言ってた数字も、さば読んだ数字にさばを掛けた数字で、

結論は、一般的な目安だかららしいから。

さすが、やるときは、やるねって、感じーーーー。

何をもってスミフが割高で土地を買ったと言っているのか分かりません。
八尾市の最低制限価格が48億3千万円で、スミフの提示価格が84億8千万円で、かなり差があるから割高で買ったって言ってるのかな。
提示を50億にしとけば安く買えたのに、って思ってるのかな？
そうだとしたら単純すぎますよ。
まずそんなギリギリの値段で出すことが官制談合でもない限り不可能な上、敵は八尾市だけではなく他のライバル9者がいるんです。
仮に50億で出していたとしても、それが他の9者のいずれかの提示額よりも低ければ落選してただろうから何の意味もない。

それを踏まえて、あなたはスミフが出した84億8千万円が妥当な金額なのかどうかを知る術はあるのかな？

>>763-764
760にも増して意味不明ですね。
「穴だらけ」と連発しているだけで、どこが「穴」なのかが書かれていない。
反論のしようがない。

競合したから割高になったんだろ
何言ってんだこの馬鹿は(笑)

>>769
それは割高って言わんだろ。
競合して値段がつり上がるってことは、それなりの価値があるんだよ。
オークションと一緒。

割高というのは、質の割に値段が高いこと。

営業から聞いた数字は「さば読んでる」
来場者数から予想した数字は「目安にもならん」

だったら現在の売れ行きを知る術など無いじゃん。
「売れてない」と繰り返してた発言は全部デタラメだったわけね。
願望と実際を勘違いしてたわけか？

ここが、会社計画？の５年以内に完売しなければ、

割高で暴利の値付けだった事になりますか？

反論はしないでね。

かみ合わないから。

買わないからどうでもいい

単純に今の地価との比較で考えたらどうでしょう？

バブル時代にバカ高かった土地も、質の割に高い、割高ですから。

ここの1500戸が5年（60ヶ月）計画なら、50戸のマンションなら2ヶ月で売り切る計画の場合と同じ値付けってことですよね？
50戸のマンションを2ヶ月で売るって相当割安じゃないと無理だろうから、やっぱりここは割安では？
2ヶ月が3ヶ月に延びたら、5年が7年半に延びたのと同じ？

好立地の５０戸マンションはよく売れます。希少性があるから。
その点１５００もあれば希少性がないね。

減給当たり前の時代に、１５００戸売るのは大変だよな。
だから、西日本最大なんだよ。
ここは、マンションがよく売れてた時代の計画だからな。
土地も高く買ったのさ。
さばくしかないもんな。
今、この土地が競売になったら、スミフも手をあげないかもな。
少なくとも、８８億は出さんだろ。と思うが。

競合して値段がつり上がるのは、それなりに価値がある。

その時点では、ね。

バブル時代の土地と同じ理論ね。



時代が悪いのよ。

それを言うなら今現在ある土地、マンション、一戸建て、ほぼ全てリーマン前よりも価値が下がってます。
地価は時々刻々変動するものだからその中の高い時点で買ったという意味での割高なら分かるが、その時点での相場より高い値段で買ったわけではない、ということですね。

いずれにしてもそれは売主の損得の話で、値付けをしたのはリーマン後だから買い手にとっは関係ない話ですが。
CT天満とかはどうなんだろうか？
最初の値付けをしたのがもしリーマン前なら高い値段になってるだろうから、そこから下げてないならかなり売れ行きは厳しいと思いますが・・・。

CT天満は厳しいね。
でも、ここも厳しいんだ。

でも、あなたの担当物件はもっと厳しいんだ。

リーマン前に買っちゃったのよ。

だから、こんな時代に回収するのが大変なのよ。

むしろ、売主の損得はね、コストと価格に直結だよ。

じゃあ、スケールメリットで安くなった分も販売価格にそのまま直結ですね♪

４３億の土地を８８億で買ったから、
あったとしても、焼け石に水だな、こりゃ。
消費者は冷静だ。

リーマン前のマンションは全て価値下落を食らってるからその損害は平等だけど、スケールメリットという利益はこのマンションにしか存在しませんからね。

あと、スケールメリットをなめない方がいいよ。例えば、
メガシティの土地持分（一戸あたり）：11.2㎡
ローレル八尾の土地持分（一戸あたり）：26.7㎡
持分11.2㎡の土地代が500万だとすると、持分26.7㎡の場合の土地代は1200万。その差700万。
大規模のローレル八尾と比較してもこの差だから、もっと小規模のマンションと比較したらものすごい差になるだろうね。

これはあくまで土地代だけど、スケールメリットは建物代、販売関係費、管理費、修繕費、駐車場代にまで効いてくる。
普通はスケールメリットで得た利益の一部はデベが取るんだろうが、あなたの言い分だと全額販売価格に直結するらしいから、これはでかい！

その前に「４３億の土地」この根拠は何なんだ？

スケールメリットが効いてくるって漠然としてるなーー。
ちなみに駐車場代はどのくらい安くなるの？
大体でいいから、教えてほしいな。
理論的に。
理論上でいいし。
５０戸のマンションと比べてもいいし。

>>786
タワーパーキング１機の値段が1億円（この値段は適当だけど）だとして、それを10機買ったら10億円しますか？
2機目は２割引、3機目は半額とか普通ありますよね？（ここまで値引かれるかは知らんけど）
タワーパーキングのメンテナンス費にしてもそう。何から何まですべてそう。
これがスケールメリット。

７８７

苦しいね。

普通あるでしょって・・・

周りより２、３割は安いかな？