レジデンス・ザ・武蔵小杉【２】

http://allabout.co.jp/house/mansionsingle/closeup/CU20030929B/index2.h...

手付金は上記アドレスが参考になるかと。

売り手側の都合でキャンセルの場合は、手付金の２倍戻るので、
買い手、売り手のリスクのバランスが取れているように見えますが、
買い手が個人だと、キャンセル可能性が高いのは買い手側でしょうね・・・

自分のところは川原亜矢子使ってて、中山美穂のお陰もないだろう

＞63
リクコスはちらしもＴＶＣＭも一切やってないから中山美穂の
ＣＭのお陰で武蔵小杉に人を集めてくれたみたいなことじゃないかな。
コスタぐらいのＣＭやってればもう少し売り数も伸びたんだろうし。

でも物件総額に占める広告費の割合はレジデンスのほうがコスギタワーより高いけどね。
（´;ω;`）

それで3割残るとつらいな

>62
契約書見本にも、手付金の返還＋手付金と同額の金銭と記載がありますね。
まぁ売主がキャンセルってよほどのことが無いとありえなそうですが。

【レジデンス・ザ・武蔵小杉】
総戸数　389戸
優先分譲　194戸
優先申込　150件
・申込/総戸数　38.6％
・申込/売出数　77.3％

【ザ・コスギタワー】
総戸数　689戸
優先販売　なし
第1期売出　400戸
第1期申込　540件
・申込/総戸数　＝　78.4％
・申込/売出数　＝　135.0％

優先販売って、どの物件も選択できるわけじゃないんですね。
一定の基準を満たして物件が認められると、総個数の50%以内は販売会社が自由に販売できるんですよね。

なので、販売会社からすれば、優先販売できる物件はするようです。
コスギはしないのではなく、できなかったのかな？

まぁコスギのスレネタですがね。

>>68
あのね、ほかの物件にイチャモンつけたいのなら、最低限のお勉強はしてくださいね。
マンションの販売スケジュールなんて、そもそも売り手が勝手に決めていいものでしょ。

ただし、購入者が「住宅金融公庫」の融資が受けられる物件の条件として、優先分譲は総戸数の50％以下。と定められているの。

逆に言えば、住宅金融公庫利用可能物件であれば、すべて優先分譲ができます。

優先分譲なんて、できることなら、しないほうがいいに決まってるのに「選択できる」とか
販売不振なのがショックなのかもしれないけど。


>販売会社からすれば、優先販売できる物件はするようです。
>コスギはしないのではなく、できなかったのかな？

こんな無知を晒す無様な書き込みして、さぞや恥ずかしいでしょうね

見事に釣られていますね・・・。
ということで、コスギ関係者がもぐらとして徘徊してるようです。

買主としては、優先販売だろうがなんだろうが、各自が物件を納得して気に入れば購入するし、
気に入らなければ買わないのでは？

売出・販売戸数に対する申込率が高いから申し込む、
みんなが申し込んでるから・・・というのは、優先度的に低いですよね。

あくまでも参考値としては利用できますが、
どちらかというと売主側からの視点ですね。

ブランドや名前を重視するなら、聞こえの良い物件を選択するでしょうし、
全体のコストパフォーマンスなどを重視するかたは、それなりの物件を選ぶでしょうね。

コスタ関係者が全員もぐらだとは思わないでくださいね。
コスタの掲示板も荒れ気味になってます。
誰だかわからない匿名さんのせいでコスタ住人とレジデンス住人の仲が
どんどん悪くなってる気がします。

「止めて」書いても止めないでしょからできるだけ釣られないようにしましょう。

>>70
>コスギ関係者がもぐらとして徘徊してるようです。

現実の具体的な数値に対して、この物件にネガティブな内容だと「コスギ関係者」扱いですか。

>>71

仰るとおり、>>67は、物件の「人気」を示す数値であり、それ以上でもそれ以下でもありませんよね。
レジデンスの人気はコスギタワーの人気の約半分、それだけです。
契約した人はこの物件を気に入って生涯に何度もない大きな買い物をするわけですから
人気のある、なしをどの程度重要視するかは、それぞれが判断すべきことです。

>72
確かに、いずれは同じ小杉住民のご近所さんですからね。
もちろんこれから販売が始まる三井もそうですが。

みんな再開発という立地も検討理由の1つには入っているはず。
いい街にしていきたいですね。

74さんの意見に賛成です。
荒らしの匿名は悪口を書きあって何が楽しいのでしょうね。
学校が一緒になったり、色々あると思いますので仲良くしていきたいですね。

本当ですねぇ
小杉住民仲良くしましょwよ

コスタを購入した方が、ある程度落ち着いてヒマになって
こちらのスレに遊びに来ているのかな？
まぁ、パークシティのＭＲができたら、
向こうにも遊びいっちゃいそwwですね

コスタのスレも荒れた時期があって、同一人物かと思ってましたが、どーやら違うようで。
コスタ購入者がみんなこんなんだと思わず、仲良くしてください。

どちらが人気ある/ないというのも、買い手からすると１つの判断材料ですが・・・

議論の仕方はともあれ、
コスタはコスタでいろいろな問題点を解決しようと盛り上がっている訳で、
こちらも購入者・購入検討者で板を荒げるより、
この物件の問題点を議論したり、意見交換をしていくべきではないですか？

その上で、「こちらの建物はこういう問題があって、こういうやり取りしてる」など、
互いの問題を解決していく上で、参考になるような意見交換ができればと思っています。

近い将来ご近所になるわけですし、
けなしあうより、それぞれの物件の問題点をお互いに解決していく方向で、すすんでいきませんか？

私は購入者なので、このような視点になってしまうかもしれませんが、
購入検討者も、ここでのやり取りは参考になると思います。

ここまでのスレをまとめてみました

【この物件の長所】
・利便性の高い立地
・注目の再開発エリア
・再開発エリア物件では入居が一番早い（金利上昇局面での金利不安の軽減）
・横須賀線新駅の駅前（直結予定）
・東急東横線特急停車駅も至近
・利便性の高い駅前にもかかわらず、自走式駐車場
・週刊読売で首都圏ナンバーワンにランクされた構造
・1階テナントに期待

【この物件の不安点】
・東側：新幹線による騒音
・西側：綱島街道による騒音
・南側：駅前広場隣接により治安、環境に不安
・南側：住友マンション
・北側：消防署・ホテル密着
・1階テナントにより治安・環境に不安
・眺望は×
・週刊読売で神奈川県最下位にランクされた占有部分の仕様
・販売が好調とはいえなさそう？
・管理会社の評判がよろしくない？
・施行業者が手抜き工事による雨漏りマンション建築で訴えられた

私、コスタ購入者ですが、こっちのほうがいいなと思った点。

１．玄関ポーチ付き
２．ハイサッシ
３．自走式駐車場

かな。

長所に追加で、入れてほしいのが、

・共有施設がシンプルな為、管理費・固定資産税が安い。
・タワーでない為、修繕積立金が安い。

あの読売の評価も基準がわからんのですが、専有部分の仕様ってそんなに悪いですかね？

ペアガラスかどうかは賛否あるので、まず別として、
それ以外も基本的なものは揃っていると思うのですが・・・・

全体としてそれなりにまとまっていません？

個人的に気に入らないのは、タンクレストイレじゃないのと、
キッチン普通なところでしょうか。（コスギのキッチンみると見劣りします。）
それ以外は、エミットついていたり、ハイサッシだったりと良かったりするので、
これが最下位の仕様？と思えてしまうのですが・・。

それをいうなら、この物件の構造がナンバーワンの理由もよくわかりませんからw

ここの構造がいいのは勿論わかりますが、他にも構造がいい物件はたくさんありますから

あと、管理費や修繕積み立てが安いといいますが、具体的にはいくらで始まって、いくらまで上がるんですか？

タワーでないといっても、ここだって十分高層物件だし、修繕積み立てが安いということは、
いざというときになって積み立て不足、という危険もありますから

管理会社があれで、施工業者があれなんで正直不安です、

長所盛りだくさん！ですね。
いろんな物件見て、悩んで、悩んで、やっぱりココ！って決めた物件です。
いまさら短所なんて気になりません。
入居が待ち遠しいで〜す！！

>82
神奈川最下位といっても、内容が分からなくて評価できない物件もありましたからね。
もちろん逆（ナンバーワンの構造）も同じですが。
人によって決める優先順位が違うと思うから、希望の条件とあっていればいいと思う。

84さんのいうとおりです！
レジデンス購入者は、みんな入居を楽しみにしているんですよ♪
今は、間取り・オプション等決めなきゃいけないことだらけで、
マイナス要因なんて、気にしている人は少ないと思います。

レジデンスを前向きに検討している者です。
ネックは騒音だけです。
車もすごいとは思いますが、新幹線や横須賀線の音って、
外廊下歩く時にすごいでしょうね。
階数によっては真横を新幹線が通る感じですかね？
立体駐車場が壁のある建物なら多少の防音効果も期待できる
かもしれませんが、金属製のスカスカのやつですよね？たぶん。
あと、新幹線の低周波も気になります。
調べた方がいたら教えてください。

>87
私（購入者）も騒音は相当注視していました。
営業に話せば、音周りの測定・シミュレーション結果を見せてもらえます。
それ以外にも、素材は遮音性能などの情報は聞けば教えてもらえますので、
納得いくまで質問してはいかがでしょうか？

私もかなり質問攻めにして、結果的には購入まで至りました。
ただ基本は、駅徒歩1分の駅前物件、および近くに消防署ですから、
閑静な住宅街の騒音とは比較できないです。

>88
ＭＲの防音コーナーでラジカセの音量を８０ｄｂまで上げて試したら、普通のＴ−２ペアガラス
からは音が漏れてきましたが、二重サッシからは耳を済ましてもほとんど聞こえないくらいでした。
逆に線路側の２列の方が良かったりして…。
西向きを検討しています。東側の部屋が寝室になると思いますが、大丈夫ですかね？？

駅から遠い閑静な住宅街よりは駅から近い方がいいとは思っているので、ある程度は覚悟してますが。

>87
私も88サンと同じ考えです。
線路側（南側）には二重サッシの部屋もあります。
通過の騒音は新幹線より、横須賀線の方が気になります。
しかし、新駅で横須賀線が停まるので通過音は大丈夫かと。
となると今度は発車ベルの音がどうなのか？？

でも、駅直結の魅力で購入したので、覚悟の上です。

夜中に電車は走らないので（点検車？は除く）、慣れれば気にならないという結論です。以前中央線沿いに住んでいましたが、全く気になりませんでした（人によるかもしれませんが）。騒音が気になるのであれば、住友不動産の物件まで待つ方法もありますね。

今、有楽町のオフィスビル勤務してます。
部屋から50mくらいのところを新幹線と在来線が通ってます。新幹線はまだ50kくらいしか出してないと思いますが窓を開けると結構な音がします。さすがに窓を閉めていれば音はほとんどしませんけど。

ビルの外の地上で聞く音より、窓を開けたオフィス方がずっと音は大きい気がします。オフィスは８階なのでマンションでは12階くらいの高さでしょうか？

>91
住友ってもっと線路べったりの位置に建ちますよね？

横須賀線は貨物併用線なのですが、深夜には運行がないのですか？

あと、地上付近から出る音は、低層階より高層階のほうが大きいです。
遮蔽物の影響なく直撃しますので。

前スレにあったと思いますよ。
夜間の貨物、新幹線のテスト走行などとあったような。。

>>89
>ＭＲの防音コーナーでラジカセの音量を８０ｄｂまで上げて試したら、
>普通のＴ−２ペアガラスからは音が漏れてきましたが、
>二重サッシからは耳を済ましてもほとんど聞こえないくらいでした。


どこのモデルルームでも見られる騒音対策のデモンストレーションですが、
これを鵜呑みにするのはとても危険です。

音には「時間重み付け特性」というものがあります。

騒音レベルは、音圧の2乗信号を平均して求めます。
その平均の時定数により、F（Fast：時定数125ms）とS（slow：1s）の2種類の時間重み付け特性が用意されています。
一般の騒音測定にはFastが用いられますが、新幹線騒音や航空機騒音などは、
Slowで測定した騒音レベルの値を基に環境基準が定められています。

ラジカセの音で80ｄｂと計測されていても、それは新幹線の騒音の測定基準とは異なる計測によるものです。
もちろん音の性質も全く異なります。
「80ｄｂ」という数値だけを取り出すのはちょっと詭弁のように感じますね。
この物件がどうこう、というわけではなく。ラジカセなどのデモをやっているモデルルーム全てに当てはまることですが。
まあほかに方法がないのでしょうが・・・

【ご参考】
新幹線の騒音と振動に対する統合被害感について
http://www.k-erc.pref.kanagawa.jp/center/bulletin/h16bull09.pdf

神奈川県の新幹線沿線のマンション住む住民の半数以上が騒音について不満を持っていること
その73％が新幹線による騒音に悩まされていること
その不満に感じられる騒音レベルは60ｄｂを超えると100％に達することがわかります。

ラジカセの80ｄｂとの比較はあまり意味がありません。
モデルルームの説明について自分ありに検証することも大事ですよ。

この付近は今でさえ綱島街道が平日夕方は渋滞、土日の昼間も渋滞してます。
そこにマンションが乱立したら一体どうなってしまうのでしょうか？
丸子橋辺りから１時間ぐらい掛かっても不思議じゃないかもしれない・・・。
（ちなみに丸子橋までは徒歩３０分弱程度です。）
自走式駐車場からスムーズに車が出せても、渋滞につかまってしまっては
何ともしがたいですね。
一度川崎方面に抜けるという手はあると思いますが、新川崎，川崎駅周辺も
今後大規模＆タワーマンション計画が複数あるので、渋滞は必至ですかね。

綱島街付近に今後建設予定の大規模マンション
　　レジデンス・ザ・武蔵小杉　389戸
　　パークシティ武蔵小杉　　　1438戸
　　三井都市開発（小杉駅前）　460戸
　　ザ・コスギタワー　　　　　689戸
　　鹿島建設ツインタワー　　　1100戸
　　住友不動産（レジ南側）　　211戸
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
　　　　　　　　　合計　　　　4287戸

>96
私もこの資料参考にしました。
あとはこの物件の場合、多摩川越える前のカーブ前のためか、
速度が大分減速されているのが、まだ救いです。
とはいえ、在来線よりは早いですが・・・。

地上から聞いた感じでは、防音壁のため、在来線のほうがうるさく感じられます。

個人的な感想としては、在来線の騒音として、
NECビル側にくぐる部分の鉄橋から出る音が異様にうるさいと感じました。

これ、駅新設工事でなんとかしてもらえないですかね・・・。

この物件の上のほうの階だと、防音壁も効果なしですから、
新幹線の騒音直撃なわけで・・・・・・

>100
仰せの通り、私も全く同じ意見です。
購入者にこのような方がおり、同じ購入者として非常にうれしく思います。

今検討されている方も、デメリットは納得いくまで質問されたほうがよいですよ。
「メリット」と「デメリット」は同列で相対する言葉ですが、気になるのはデメリットだけですから。。。。

我が家も購入組みです。
デメリットも自分にとってはたいそうなことでは
なかったし・・・・・・

１００番さんは担当に当たったみたいですね。
お羨ましい！！
我が家は最悪でした。何を聞いてもまともに答えられず
笑いでごまかす、メール送っても無しのつぶて。
窓際真ん中あたりの席に座るぷっくり下膨れの
おばさん、あれが応援でなく正式の営業だったら
コスモスの神経を疑うね。

物件が良かったので購入決めましたがあの人と
まともに契約はしたくないのが本音です。
２８日まであと２日、明日は振り込み日ですね。

＞98
個人的な感想としては、在来線の騒音として、
NECビル側にくぐる部分の鉄橋から出る音が異様にうるさいと感じました。

これ、駅新設工事でなんとかしてもらえないですかね・・・。

ホントにそう思います。
でも、商業地域だしやってくれないと思った方がよいですよね。

アンチタワーはとしては、コスタの場所にこの物件があったら
即購入決めてたと思うんですが。うまくいかないもんですね。
メリデメをよーく考えて、担当者に聞くことを聞いて判断します！

購入者です。
私も100さん104さんの考えに同感です。
どの物件もデメリットがあるわけで、
そのデメリットを受け入れられるかどうかは
個人個人の価値観だと思いますね。

そんなわけで、
わたしは眺望・共用施設・騒音が
デメリットといわれてますが

・眺望に価値を置いてない
・共用施設はむしろいらない
・閑静な環境とまではのぞんでいない

ので、この物件に決めました。
ちょっと高いかな・・・と迷いましたが
駅直結1分のメリットと設備仕様を考えると
妥当な価格と思いましたし今後の小杉地区の
発展に投資するつもりで決めました。

営業の方、すごくよかったですよ。
若いが大変知識の豊富な方だったので、
質問に対してもいいところ、悪いところ包み隠さず
語ってくれました。その分納得感の高い買い物が
できたと感じてます。

マンション出来上がるのも楽しみですが、
なんといっても再開発の行方もすごく楽しみです。

私も購入しました。

ここの担当の話が出てますが、僕も正直最悪に近い印象でした。いろいろ見る前の2件目の
訪問だったこともあり、最初はわかりませんでしたが、競合（小杉以外も含み芝浦・品川他）
をいろいろ回ると、営業の担当もいろいろなことがわかりました。そういう意味で振り返ると
１、２を争う最低ランクでした。2回目、3回目の印象も変わりません。
でもやはり物件が気に入ったので、そこは逆に＋に考えました。営業の愛想がよくて、対応が
よくて、物件の評価を見落とすより、こんな営業でも自分は欲しいんだと。（笑）自虐的ですが、
買うか、買わないかで悩んでいる時は結構重要でした。（他の素晴らしい営業のマンションに
何度も心奪われそうになりましたが。）
まー、悪いよりはいいほうが良いので、大いにレベルアップを期待しますが、最後は、ここも
コストダウン要因ぐらい思ってましたから。

明日はいよいよ振込ですね。やっぱ緊張します。一度大金を手元に置きたい気がしますが、結局
はNETで振り込んじゃうのかな。

え？明日振込みですか？GW明けでもいいと言われましたが・・・　大丈夫なんでしょうか？

物件の仕様は良い。
お嬢さんの仕様はイマイチ。

>108
お嬢さんと呼ぶにふさわしい若い人いたっけ？

>>109
みのもんた風に

私も購入しました。西側なので消防署が気になりますが、閑静な住宅街よりも駅近の便利さを優先させました。今まで色んなとこに住みましたが、やっぱ駅近や都会の物件が自分には快適だったような気がします。
営業も若いけどしっかりしてて、感じよかったですよ。コスタも見に行ったんですが、向こうの営業は半ば押し売り気味で、余裕がなさそうなところがちょっとイヤだった。こちらの営業はとてもクールで、こちらの質問には正確に答えつつ、売る気満々な素振りは一切見せず、欲しいと思ったら申し込んでください、みたいな感じで余裕が感じられました。
人によってはそれを売る気ないとか、やる気ないと感じるのかも知れませんが、私には好感が持てました。もしかして１０５さんと同じ人かな？
うちは月末は都合悪いので、契約を5月3日にしてもらいました。なので、まだ振込まなくてOKです。
ローンの審査おりたのも昨日だし＾＾；