プラウド新浦安　住人専用Part3

>>865

ここのマンションの経緯を知らないんだろ？
じゃあ黙ってたほうがいいな。　

それと、災害復旧については、700億の8掛けが国費で賄われるのではない。
8掛けが国費による直接補助、残りの大部分が事後的に特別交付税で賄われるので、浦安市の負担は3％（21億円）以下だ。

土地が210億という値段で落札されたのは周知の事実。
敷地面積44220㎡＝13376坪だから1坪あたり156.9万。
一方広告によると平均専有面積113㎡=31.18坪、733戸だから31.18×733＝専有面積の合計25055坪。
従って専有面積1坪あたりの土地価格は、210億÷25055=83.81万円となる。
売出価格が総平均で坪190万として、粗利20％だと専有1坪あたり建築費は、190×0.8-83.81＝68.19万円。
建設された時期は工事費が安かったとしてもこの単価は大変に厳しい。この工事費で共用部分も作って液状化対策も行わなければならないというのはいかに難しいか。しかも原価は他にもかかる（設計・測量・地盤調査・公共負担金・瑕疵担保保険・近隣対策・固定資産税などなど）
利益率を落とすにしても限度がある。粗利から広告費と販売手数料、モデルルームなどの経費、資金調達の金利だけで10～12％は取られるから、最終利益は雀の涙（規模が大きい分額もでかいが）
落札価格の高さが全ての始まり、しかも戸数制限があるから専有面積が大きくなって非常に高価格帯の商品になる　→　販売戦略上高級感の演出が必要なので表面の仕上・仕様は高めに維持したいし、広告にもタレントを起用してイメージアップしたり、交通広告や主要新聞広告を繰り返すのでさらにコストがかかるというジレンマに陥る。
そういった環境で、液状化対策は「必要にして十分」という範囲に落ち着いたのだろう。
タレントのギャラだけであと2割くらい対策範囲が増やせたかも知れない（某マンションの広告プレゼンであの湘南ソング大御所が1年契約1億だった）
デベにとって開発は難儀な商売、消費者からみればアコギな商売という話だが、購入者が上記のような考えをめぐらせるのも無理。最後に求められるのは供給側の良心・誠意だろう。野村の今後の対応に期待したいが、値引きが行われたとすれば数パーセントの最終利益は既に吹っ飛んでいる可能性もあり、費用の出所が判然としない。

867さんの分析に同意。土地の落札価格にそもそも無理があったということですね。建物躯体に影響がなかったのが幸い。

867だが、土地の落札価格は今に思えば「無謀」と思えるが当時は「挑戦」くらいのイメージだったように当時を振り返る。が、落札した頃は耐震偽装事件も真っ最中で、その後確認申請の厳格化やそれに対する混乱、構造躯体のコストアップなどもありイバラの道だったことも確か。
ちなみにパームコートの土地落札価格は坪あたり約105万と聞く。プラウドⅠとの土地価格のひらきと販売価格のひらきを見比べると色々な憶測が沸いてくる。

８６７さんの分析は的確な説明で分かりやすい。
デベさんですか？
デベもゼネコンもいろんなリスクとりながら仕事してるって事ですね

そんな事、検討板からずっと書かれまくってる。
一軒当たり、土地代1000万円高いと。

>875
検討板に書かれている高い、安いという話は市場性・資産性が論点。ここで書いたのは、高い買い物だから敷地全域に液状化対策が当然という考えは無理があるということを示したまで。残念ながら価格と耐震性・防災性は正比例しない。

ということは、得をしたのは！？

あたり、はずれなどという単純な揶揄はもう出尽くしたはずだが、話が多少なりとも内容を伴おうとすると何度でも書き込まれる。これは事情に疎い外部の者でも簡単に出来る行為なのだから耳を傾ける価値はない。
本当の損得は当事者にしか分からない。今損と感じている人は多かろうが、ここで短絡的な判断、しかもこの掲示板の不確実な推測に基づく雑言に惑わされると又同じ失敗を招く。パソコンの前から離れて自分の目と耳で現実をとらえ、情報を収集し、交渉するべきはするという行動がより正しい結果への道だ。

震災義援金ユニクロ会長は個人で10億寄付してるのに、
野村はたったの5000万

損と感じている人は、と書いた。そう思っていない人も、答えを出すのは早いという人もいるだろう。何をもって損・得とするかも人それぞれ違う。自分が出した答えは、良いことも悪いことも含めてなにか事が起こるたびに正解、不正解の双方に針が振れ続ける。そう、今は悪い方に振れている人が多いだろうが永遠にそうだと言える者はいない、責任を持っていえる者はだ。不動産も人生も正解・不正解の2元論で即決するような単純なものではないはずだ。
人の意見は大事だが、自分を親身に思わない輩は無視すれば良い。少なくとも私は購入に失敗したと決め付けてはいないにも関わらず、軽口を垂れ流すような者の事だ。
それともうひとつ。876に書いたことは野村を批判しているわけではなく、マンションデベ全体の構造を示したまで。誤解を招かぬよう補足するが、仮に当時他ののデベが新浦安の土地を安く買えたとしても、敷地全体を対策したかは甚だ疑問だ。
住民ではないのにだいぶ書き込んでしまった。これを最後にする。

典型的な一人よがりタイプだな。この震災から何を学ぶべきなのか考察は一つも書かれてない。

>>震災義援金ユニクロ会長は個人で10億寄付してるのに、
>>野村はたったの5000万

募金（寄付）というのは、本来自分から表明するものではなく、受け取った側がどこどこから幾らいただいたと公言すべきもの。
行為自身はすばらしいことであるが、寄付を公表した時点で売名（宣伝）を意識したものとなっている。
他に呼びかける意思であったとしても金額はぼかすべきである。

>>871
当時から無謀と捉える人も多かった
>>878
入札先

>881
>884

寄付なんて、宣伝・売名行為や見返り期待も含めた気持ちの問題。別にそれで構わないんじゃない。
デベが会社として行う寄付は、復興事業受注に向けたアピールの気持ちだよ。
三菱　1.5億
三井・住友　1億
野村　0.5億
勝負ついたね。野村にはプラウドの復興だけやってもらいましょう。

>>883さん

> この震災から何を学ぶべきなのか考察は一つも書かれてない。

>>867, 871, 879, 882さんの一連書き込みに対するコメントですよね？

867さんの書き込みは「この震災から何を学ぶべきなのか」を考察するための書き込みではありません。867さんの書き込みは、この物件のコスト分析（一部予測）を基にして「この物件では、液状化対策にどの程度のコストが割り振られたのだろうか？」を分析してくれたものだと思います。私は不動産業界の人間ではないので、マンション開発の「ざっくりとしたコスト」はイメージ出来ても、実態は知りませんでした。867さんの書き込みは、とても勉強になりました。

またこのスレのタイトルも「震災スレ」では無いので、あなたの批判は的を得ていないと思います。さらに敢えて言わせていただければ、あなたの書き込みからは、得るものがありませんでした。

住民不在の住民板なんて、やめればいい。

「変えられることは変える努力をしましょう。変えられないことはそのまま受け入れましょう。起きてしまったことを嘆いているよりも、これからできることを皆で一緒に考えましょう」

>>888さん

別に良いんじゃないですか？

匿名掲示板なんて、そもそもモラルを保てないし、
住民にはもう住民専用掲示板やＭＬで十分に情報交換できますから。

別にここが無くなっても２ｃｈでいろいろ言われるだけですし、
そんな書き込みに気にしてたらキリ無いですしね。


確かにマンション購入検討時から、こういう掲示板の情報は参考にしたり、
時にはムカついたり、時には助けられたりしましたが、
一方向に荒れるだけだと、もはや何とも感じないですね。

ボリュームゾーンの6000万物件が瞬間的には2000万程度まで落ちると思う。5年後には3500万程度まで回復する。ただここの住民が入れ替わって外国人労働者や貧民層（年収500万以下）になる可能性が怖くて、そうなると回復が難しくなる。南アフリカの柵の中と外みたいにならないように願う。

野村不動産の義援金って、一芸能人のポケットマネーより少ないのね。他の不動産屋も似たり寄ったり。ヨン様7.500万円、安室奈美恵8.000万円？、久米宏2億円、ユニクロの柳井会長総額21億円、個人では11億円。宇多田ヒカル8.000万円？、浜崎あゆみ3.500万円とか。

コカコーラ　　　　25億
ユニクロ柳井会長　11億
楽天三木谷会長　　10億
ＡＫＢ48　　　　　6億
スマップ　　　　　4億
石川遼　　　　　　今期賞金全額


　　

いったい何の話してんだｗ
高値で土地を掴まされて何とか売ったのにこの災害。
野村の人も大変なんだから許してやれ。

野村の義捐金、俺より少ないとはショボイな。

＞894
何言ってんだ？
企業が自分のプロフェッショナルで商売してんだから自己責任に決まってるだろう。
それとも高値で土地掴まされたのはどこからか強制力が働いたとでも言うのか？

>>896
誰が自己責任じゃないって言ったよ。
噛み付くポイントがずれてるんだよカスが。

私たちのために、国は、８００億円を出すと言っている。
市長は、選挙をボイコットしてまでも、お金集めに奔走。

原資は、小市民の税金。

荒れるのは、うらやましがられているから。

プラウド西大島は、隣接したタワーパーキングがつぶれ、車からのガス漏れでかなり危ない状態になっている。それに対する住民説明会でのノムコムの態度が、知らぬ存ぜぬの不誠実ぶりで、かなり紛糾したそう。

国と県にけんか売ったらどうなるか
考えてやってるのかね。
最悪だ。

選挙ボイコットなら災害救助法の適用取り消し

800億ってどこからのソース？ちなみに災害救助法もなかなか適用されなかったエリアはなかなかきびしいみたいよ？阪神淡路の時の補償は雀の涙だよ

デマには気をつけましょう。

災害救助法は浦安に適用対象だ。
それもあり、復旧はほぼ全額が国庫負担だよ。



浦安市に災害救助法適用　千葉県
2011.3.25 23:14

　東日本大震災による液状化現象で大きな被害を受けた千葉県浦安市など４市区について、県は災害救助法の適用を決めた。同市は津波などによる目に見えた家屋被害が分かりづらかったため、当初は同法適用が見送られていたが、液状化による被害の深刻化が明らかになってきたことから、新たに習志野、我孫子、千葉市美浜区の３市区とともに適用対象となった。

　今回の震災で、すでに適用対象となっているのは、旭、香取、山武、九十九里の４市町。

　同法の適用を受けると、世帯主や家屋などに損害を受けた被災者が低金利で資金の貸し付けを受けられたり、国と県の負担で仮設住宅が建設できるなど、被災地の負担が軽減される。
http://sankei.jp.msn.com/region/news/110325/chb11032523140007-n1.htm

どこに全額国庫負担なんて書いてあるんだ？

災害救助法と激甚災害法の違いさえ理解してない奴多すぎ、プラウドクオリティか。
激甚災害法の指定はまだだろ、こちらが重要。
俺は選挙忌避の狙いはこの指定だろうと睨んでるのだが、、、
（選挙も出来ない被災＝激甚災害認定地域）

前のシャトルバス問題を思い出す。

あ～あ

908の補足
激甚災害法とはのwiki
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%BF%80%E7%94%9A%E7%81%BD%E5%AE%B3%E3%8...

第2章 公共土木施設災害復旧事業等に関する特別の財政援助
第5章 その他の特別の財政援助及び助成
が800億の補助にかかる話。

激甚災害指定基準
http://www.bousai.go.jp/jishin/law/004.html

条文を読む限り、浦安市はその１０でがんばるしか無い様に読める。
他の要件は誰か調べてくれ、そちらで適用なら問題なし。
もし、この適用がばければ、原則として復旧費800億は地方の自前が原則です。
浦安市は一気に貧乏な市になるし、政治力（中央とのパイプ）を持ち合わせない今の市長では、町全体の復興は遅々とするでしょう。

以上はラフなので、正確な知識による意見を求めます。
間違いなら謝罪します。

浦安市長は助けてもらう立場なのに態度でかすぎ。

ショックです。4980万円/114㎡南東5F
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=12&md=...

4980でもし売れたら驚きだな。よほどの変わり者でない限り、今出せるのはその半分ってとこだと思うが。

瑕疵担保免責ってなんだ？

>>915
購入後に、躯体を含め何か問題があっても補償もなく契約解除もできないということ。

なんで瑕疵担保免責ってわざわざ入れているんだろう？入れないとまずいのかな。

重説に地震で被害があったことを記載する必要があるからじゃない？
しかしどうでもいいが法外な値段だな、笑ったよ。

>>912
それ、地震の前から出ていた。
坪143万そんなもんだっよ。もともと。
ここは、一階当たり100万違うから、10階違えば1000万。
不安煽りたいかもしれないが、例が悪い。

むしろその方ががっかりだわ。
震災前から２０％オフなんてさすがに想定外だわ。明日ちょっと野村に凸電してくる。

ノ○ラは一切合切の責任はとらないと言ってますが
どうしましょうか

買い手が２０００万、３０００万で買いたくても、売り手がその値段で合意しないと
売買は成立しない。

暴落というより売買が成立しない状況が続くんじゃないかな。

プラウドにしろ三井のマンションにしろ、２０００万、３０００万だったら
売らずに住み続けるでしょ。

住めるんだから、そこまでして売る必要に迫られてる人は少ない。
そこまで下げてまで手放せる人（残債多くて）も少ない。

結局物件が動かないと思う。

すでに引き渡しが住んでしまったマンションはそうなるでしょうね。

これから引き渡しがはじまるようなところは、大変だと思う。

必ずや新浦安は復活する。皆でがんばろう。

こういう掲示板では荒れてるけど、実際の住民は東北の方達と同じく、
前を向いて粛々と復旧に向けて自分のできることをやってますよ。
この前は作業一段落の打ち上げもしましたし。

昨日、液状化の残土処理を行うべく、ボランティアを募ったことろ、予想を超える100名以上が参加されていたと思います。みんな和を持って、粛々と作業を行っていました。素晴らしい仲間と過ごせるマンションであることが、実は、プラウド新浦安の良さなのかなと気づきました。皆さん、お疲れ様でした。ショベル頑張りすぎて腰痛いです（笑）

1000万円でも真剣な話買わない。

↑
で？っていう。

貴方の個人的な独り言書かれても誰も興味無いよ。

半値になってまで売りたい人がいるとは思えないな。

徐々に壊れていくならまだしも、徐々に直っていくんだから。

実際暴落も無いし取引も成立してるでしょマンションに関しては。

書き込み見ると下がって欲しくて仕方ないように見える。
今までどんだけ羨んでたんだよ。
あまりに卑屈。
そうそう性質の人って絶対に不幸から抜け出せないと思う。

>>936
検査・分析会社へ依頼すれば可能ですが、個人で依頼するには費用が馬鹿に出来ません。
分析する成分によりますが、数千円単位ではなく数万円単位の話です。

>>925
あなたは、盤石の会社に勤めていて、家を売るなんて考えていないかもしれませんが、
今日本は未曾有の自体に直面しています。
多くの会社が潰れてたり、リストラするかもしれません。
そうならなくても、収入が減り自宅を売却せざるを得ない事態が発生する人が沢山出ます。
これはかなりの確率だと思いますよ。
プラウドの住民だって、例外じゃない。

その時にいくらで売れるかと言う事です。
今の半値かもしれない。

>>939
>その時にいくらで売れるかと言う事です。

そのときになてみないと分からない
今売る気がないなら、議論する価値もない

－－－－－－－－－－　終了　－－－－－－－－－－－

ただ価値が下がると言い続けている人は
別に損得何もない人でしょ？
大きなお世話だよ。

売るか売らないかは自分で決めるから
ごちゃごちゃと五月蝿くいつまでも言ってるなよ。

>937
こういうメンタリティの人がいるから
あおられるんじゃないかなぁ

不動産市場自体が動きが止まってるらしいから
しばらくは値段については考えなくていいとおもう

うちのマンションに孫さんみたいな人はいないのかな。
マンション内の壊れた箇所と周辺道路だけでいいからポケットマネーでポンと直してほしい。

>>943
日本語的に破綻してることにお気づきか？
まぁ無理だよな。

>>945
正直な気持ちなのだろうけど、
公衆の目に触れる所にあんまり利己的なこと書くものじゃないよ。

荒らしさんへ　不動産屋へ「4980万円の部屋について、照会入りましたか？」って聞いたよ。荒らしさんには、残念だけど既に照会は入っているって。こう書くと、"4980円"でも売れない！って書き込まれそうだけど･･･

4980万円というと、中町地区の相場にかなり近いですね。
ダメージを負ったインフラもいずれ回復しますから、検討する人は居ると思いますよ。
いつまでも砂塵が舞う町のままというわけではないですしね。

怒られるかも知れませんが、仮に、全世帯100万円づつ拠出して、合計七億三千三百万円あれば、結構な液状化対策を講じられるのではないでしょうか。
勿論、野村さんも相応に出す前提です。
例えばの話です。
失礼しました。

十億程度で液状化対策が出来たらいいですね。

自分のマンションの周りだけ対策しても、
上下水道、ガス管が壊れたらまた今の状態になるんでしょ？

↑当たり前です。ならない地区があれば教えてください。

いかに孫さんが大変なお金を義援金に出しているか分かるね。
７３０世帯で１世帯あたり１４００万円位出しているのと同じ位の額を一人のポケットマネーで。
その他定年退職するまでの役員報酬毎年１億数千万円を全額とか、ソフトバンクのサービスとか凄い額だよ。

>>939

会社が潰れたら転職すれば良いじゃん。

普通は、リストラや収入減で返済がきつくなるかめしれないけど、ここ、だいたい６０００万の家だよ？

そんな会社潰れて転職もできないような人が買える価格じゃないでしょ？


ボーナス飼っやリストラの前に、収入減らされるくらいなら辞めますよってくらいの人じゃないと買える値段じゃないよ。


だからしょうがなく半値で売っちゃいたい人は数人くらいだし、その中で売る必要に迫られるリストラとかの人はもっと少ないと思う。


それよりも、今回の件でさっさと浦安と援を切りたい！って人が二束三文で売ると思うよ。

舞浜の護岸に採用されて、今回の地震でほぼ完璧に液状化を抑えたというトップベースなる工法。
こんなので敷地内をガチガチに防御したいですね、今後のため。
http://www.rdesign.co.jp/house/topbase.html

おっと、金銭負担はもちろん野村さんで。

>944さんに大いに同意。
リーマンショックのときに自分が手がけていた会社の有価証券　大きく値下がりして売るに売れずに苦労しました。　でも　ああいうときは中身に関して疑心暗鬼にならざるをえず　よほど物好きでないと買い向かうことはなかったでしょう。　いまはどうかというと　満額償還されたり時価が当時より戻ったりしてトータルでは益となっています。結論としては「時間が経てば市場機能はいずれ回復する」ということです。だから　943さんの言い分は部分的には間違いではないけれども　叩き売るかわいそうな判断の人がいなければ「結局なんだったんだ」という話になるかも知れない。

>939さん
ポイントはいいとこ突いていて　リーマンショックのときには資金繰りに困った投資家が持っているものの中で売りやすい優良な有価証券から売っていたために　異常な投売り価格が市場で観測されたという事実があります。でも結論はおそらく逆で　正常な売り手と買い手が存在しない市場においては優良な有価証券でも正しくない価格がつくことがおこりうるということです。これは世界の金融当局で共有された認識です。

＞＞957
稚拙な文章。読みづらい。かつ、プラウド住民板となんら関係ない話。つまらん。

＞958
そうかな。読点を打たずにスペースにしているから稚拙っぽくみえるけど，内容は別に稚拙ではないと思うよ。それに，プラウド住民版のコメントにぶら下がってコメントしているんだから「なんら関係ない話」でもないと思うよ。

業界の者ですが、>>925さんの言うとおり。
いくら買い手が１０００万なら買うと言っても、売ってくれない限りは値段は付かない。
双方が歩み寄って成立して初めて暴落かどうかが分かる。

>>925さんの前半部分もその通り。
たしかに売却のお問い合わせは多いですが、その中で売買の募集をかけるまでいく人は
全然いない。
売る必要が無い人は、投げ売る意味が無いので住み続けた方が良いです。

だれかは買うでしょう。

瑕疵担保免責でないと売れないって、まるで築20年のマンションを土地値で売るみたいですね。お気の毒。

微妙に値下げ競争始まりましたね。
古くからのが15階で107.41平米6280万円
最近出たのが最上階で118.14平米6180万円

600万でも買っちゃいけない物件になってしまいましたね。